管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[256: 匿名さん]

　
ちゃんとした答えになっていますよ？

それさえ分からないのは困ったものですね。
　

[257: 匿名さん]

＞人に教えてもらうしか考えが及ばないような人ではなく、自分ならこうすると考えを述べる事が出来るような人にならなければいけないのです。

というところの「自分」がどうするのか言わないとわからないよ。
文句だけ言って結局どうするばいいかわかってないくせに、
という批判を甘んじて受けなさい。
他人が問題ではなく自分の問題でしょ。

[258: 匿名さん]

自分で考えたことがないと、一から十まで懇切丁寧に教えてあげないと分からないのですか。

どうすればよいのかと問われたので、何も考えずに答えを聞こうとする事が当たり前だと思っている習慣を改め、自分自身で考えて何らかの答えを出すべきだと言っているのです。
その考えからやりとりをして行く事こそ必要な事だと言っているのです。

きっと、これでも分からないのでしょうね。

批判して、何か書いたらそれの揚げ足を取ろうとし、揚げ足を取れないと黙って消えてしまうのでしょうね。
最悪の悪循環ですよ。
こんな事が、やりとりだと信じているようですね。
　

[259: 匿名さん]

松戸にあるフージャースのマンションの１つ「ひだまり・・・」で、Ｇ人社が理事を通じて、今の管理は良くないし高いとｈ理屈を付け、強引に管理会社を変更させようとしています。
ほんとうに、乗っ取り・ぼったくり管理会社ですね。
いつか、突然、会社更生法を申しでそうな会社ですよ。

このような会社だけにはしないで下さいね。
　

[260: 匿名さん]

管理会社とは平等の委任契約ですよ。管理会社を使う事が出来ていないから、取替えればなんとかなるだろうでは、又同じ事を繰り返すことになるよ。

[261: 匿名さん]

他人が、
＞何も考えずに答えを聞こうとする事が当たり前だと思っている

と貴殿が考える根拠は何ですか？
具体的に指摘してください。

同様に、
他人が、
＞自分自身で考えて何らかの答えを
出していないという貴殿の根拠は何ですか？
具体的に指摘してください。

自分では何も考えずに他人の批判をもって問題の解決に至ると考える貴殿の認識それ自体を反省しましょうね！

[262: 匿名さん]

＞批判して

何か批判したんですか？

＞正しいことでさえ正しいと言えない社会の有り方が原因
これかな？
社会の在り方がすべての問題なら、何の批判にもなっていないような・・・。

[263: 匿名さん]

２６１さんは、単に書かれた文章に対して掘り下げようとしているだけですね。

書かれている文章には、自分たちで考えて欲しいと言う意味があるのに、それを読み取らず、単に屁理屈と言われても仕方の無いような喧嘩を売っているようなかんじですね。


２６２さんのように、ちゃんと理解している人もいるのですからね。


２６２さんのように、２６１さんは直ぐに人に答えを聞くのではなく、自分自身であれこれ考えてみるべきでしょうね。
　
　

[264: 匿名さん]

＞２６１さんは、単に書かれた文章に対して掘り下げようとしているだけ
＞２６２さんのように、ちゃんと理解している人もいる

あのー。
261と262は私です。
つまり、２６１＝２６２です。
よく読んでよ。

＞それを読み取らず、単に屁理屈と言われても仕方の無いような喧嘩を売っているようなかんじ

よく読まずに、他人のことをケンカ売るなどと無礼なこと言うなよ！
＞直ぐに人に答えを聞くのではなく、自分自身であれこれ考えてみるべき
これはあなたのことね。自分自身のことをよく考えて他人を認識しましょう！

[265: 匿名さん]

やはり同じ人でしたか。

それを確かめたかっただけですよ。

[266: 匿名さん]

他の掲示板で見たのですが、Ｇ社は警察の捜査対象になっているとか。
管理会社を変更する場合、安いだけでは決められませんね。
管理に熱心で工事代金でぼったくりのない事が重要ですね。
捜査対象になるような管理会社だけは避けないといけませんね。

[267: 匿名さん]

管理組合にとっては管理会社なんて何時でも返られるのだから大した問題ではない。
それとりもある特定管理会社をやり玉に上げるのは、それ以外の管理会社の逆宣伝にしか見えないので、返ってやり玉に揚げられた管理会社に強い関心を持つという逆現象に気づかないのだろうか。

[268: 匿名さん]

管理会社はいつでも変えられるというのは、やったことのない人でしょう？

管理会社を変えるのは、とても大変な作業ですよ。
私のマンションでも変えましたが、１年掛かりましたよ。
よく簡単に変えられるなんて言えますね。

それに、管理を任せるのですから、大した問題ですよ。

よくもそんな無責任な発言ができますね？
それこそ怪しげなぼったくり管理会社の味方をする人なのでしょうか？

[269: 匿名さん]

＞管理会社を変えるのは、とても大変な作業ですよ。 私のマンションでも変えましたが、１年掛かりましたよ。

規約の改正でもあるまいし、普通決議で良いのですから簡単ですよ。
問題は次の管理会社を何処にするかが問題なだけです。

[270: 積極理事]

＞管理会社を変えるのは、とても大変な作業ですよ。 私のマンションでも変えましたが、１年掛かりましたよ。

変更を検討すればするほど、自主管理の方が良いとおもってしまう。
変更の方法が個々に違うので、難しい。要領良くすれば、簡単に変わる。

難しいと思うなら、まずは変更などせずに部分委託からせめると良い。
消防点検など点検業務から見積をとることからはじめるとよい。
管理人が悪いなら、これも部分委託できる。
シルバーセンターに委託。ビル管理会社に委託。など・・・。

[271: 匿名さん]

私も管理会社の変更はいろいろ難しい面もありますので簡単ではないと思います。
変えるかどうかを決めるのに考えもいろいろだろうし、変えると決まってからどの管理会社にするのかを探すのか、変えるかどうかを決める時、同時に管理会社を探しながら行うのかなど、やりかたも様々でしょうね。

仰る棟にこれからは、部分委託などが主流になるかも知れませんね。
いわば、半自主管理と言うかんじでしょうか。

[272: 匿名さん]

＞仰る棟にこれからは、部分委託などが主流になるかも知れませんね。

新旧標準管理委託契約書はその様になっていますよ。
それを採用しないで、管理会社任せの組合が悪いですよ。

[273: 積極理事]

>いわば、半自主管理と言うかんじでしょうか。

内のMSは管理会社変更は時間がかかって大変
部分管理で各業者と契約するのは時間がかかって交渉するのが面倒で交渉する理事もいないので
ビル管理会社数社に見積を依頼しました。
そして現管理会社に値下げしないとすべて部分委託すると宣言しましたら
マンション管理会社の担当はあわてていましたよ。

内のMSは３つと契約
管理組合も窓口がマンション管理会社、ビル管理会社A（設備系）、ビル管理会社B（排水設備系）の３つで
業務量の増大が防げるし、信頼できる修繕費の相見積先が常時３つあるので小規模の修繕は簡単にできます。

仕事の手を抜くと翌年の委託契約を変更すると宣言していますのでしっかりやってくれています。
例）清掃、マンション管理会社→ビル管理会社A
　　管理人、マンション管理会社→ビル管理会社B
聞いていませんが、独立系のマンション管理会社が部分委託の受け皿になるかもしれません？
例）
マンション管理会社Ａ（フロント業務、管理人、出納会計、清掃、消防、警備）
マンション管理会社Ｂ（ＥＶ点検、排水点検など）

[274: 匿名さん]

余りにもコストロスを増加させる愚作ですね。計画実行者を疑うべきですね。

[275: 匿名さん]

ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。

前面的な委託契約に胡坐をかいて向上心を失っている会社が多いなか、このように危機感を与えることで、ぼったくりは淘汰され、ぼったくりに気付き方向転換した会社や、向上心を持った会社のみが残るように思えます。

マンションの規模や居住者の総意は違うので、ひとつの方法にはできませんが、このような考え方で行くことには賛成です。

特に、ビル管理会社も考えに入れるのは、私も提案したことがあるのですが、おかしな理由で常識と決められている殻を壊すことにもなりますので良い事だと思います。

[276: 匿名さん]

＞ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。

とんでもない。これでは基幹業務をしている管理会社は関係会社から紹介料名目で上乗せ分を頂いているのが現状です。
基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

[277: 積極理事]

>基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

デメリットは
管理組合が業者の選定と価格交渉が頻雑になること。
すぐれた、理事長や理事がいれば問題ないが現実は難しい。輪番制など。
また、責任の所在が分散化される。（契約業者が多い。業務の管理）

居住者のすべてが中間マージンをゼロにするような最安値の追求を必ずしも望んでいない。
適正な価格（少し安い程度）の委託であれば、多くの区分所有者は満足する。
中間マージンをゼロにしても個別の業者に暴利を取られたのでは意味はない。
中間マージンをゼロにしても輪番制の理事の負担がおおくなるのは望まれない。

＞ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。
>基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

最終的に、最安値を追求すると、管理組合が業者と直接契約に到達するのは否定しませんが、
管理組合が業者と直接契約する準備段階として、ビル管理会社と契約する方法は良策と考えます。
理由、
個々の業者と価格交渉する時間がない。輪番制の理事の任期。
個々の業者を選定する基準が難しい。
理事会が個々の業者の作業内容を管理できない。
修繕費の相見積先の確保。
また、現管理会社に委託している項目の値下げ交渉がしやすくなる。

[278: 匿名さん]

↑　結局、怠惰な組合と悪質業者を弁護するコメントでした。

[279: 匿名さん]

組合が部分委託にして業者と直接交渉しても、管理会社のバックリベートはなくならないよ。
直接交渉でバックリベートをやめても、大きな管理会社にそれをやらないと他のマンションの点検業務を
他の業者にまわされてしまう。
たかが１軒のマンションのことで点検業者は管理会社からは解放されないね。

[280: 匿名さん]

適正マージンだったら管理会社に任せたほうがベター。

[281: 匿名さん]

積極理事さん
自主管理・一部自主管理組合は全体の1/4、単棟型に限っても1/5もあり、決して少数派ではありません。（国交省マンション総合調査H20版）
＞管理組合が業者の選定と価格交渉が頻雑になること。
＞すぐれた、理事長や理事がいれば問題ないが現実は難しい。輪番制など。
＞また、責任の所在が分散化される。（契約業者が多い。業務の管理）
等々と決め付けるのはご遠慮ください。

[282: 積極理事]

>>管理組合が業者の選定と価格交渉が頻雑になること。
>>すぐれた、理事長や理事がいれば問題ないが現実は難しい。輪番制など。
>>また、責任の所在が分散化される。（契約業者が多い。業務の管理）
>等々と決め付けるのはご遠慮ください。

実際に内のMSでの問題。

[283: 匿名さん]

>実際に内のMSでの問題。
であれば、ひとこと「内のＭＳの場合」と断るべき。

[284: 匿名さん]

＞であれば、ひとこと「内のＭＳの場合」と断るべき。

他のMSでも問題となってないか？

[285: 匿名さん]

>他のMSでも問題となってないか？
当然同じようなＭＳは多くあるだろうが、それを一般的な話として語るのはいき過ぎ。
主語なしで断定するから拙いというだけの話。

[286: 匿名さん]

一般的に、強いリーダーシップをとる理事長（または理事）がいる管理組合であれば、
自主管理も可能だと思います。
最初にある程度の運営レベルに引き上げることができれば、その自主管理も継続していくでしょう。
ただ、ワンマン運営になる可能性や場合によっては理事と業者の癒着が起こる可能性はかなり高いと
言えます。
また、運営に当たっては多岐にわたる関係法令などの改定などに十分注意する必要もありますので、
常に情報収集と学習が求められ、そういうことに興味のある人が複数いないとかなり大変です。

（管理会社・元契約社員の実体験から、言わせていただきました。）

[287: 匿名さん]

http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/

このランキングってどこまで信用できますか？

[288: 匿名さん]

目的は周りの宣伝であって、信じるのはイワシの頭も一緒です。

[289: 287です]

＞288
迅速な返事ありがとうございます。
私のマンションも管理会社の変更を検討しておりまして、
タイトルだけ見てこのスレに便乗記載しましたが、
内容を見るとちょっと違っているようなきがしました。
出直してきます。スレ汚し失礼しました。

[290: 匿名さん]

286さん
実体験からとのことですが、何例ほど自主管理組合を見られたのですか。
その大概が
＞ただ、ワンマン運営になる可能性や場合によっては理事と業者の癒着が起こる可能性はかなり高いと
言えます。
という状態だったのでしょうか。
自主管理、一部自主管理は「強いリーダーシップをとる理事長（または理事）がいる管理組合」だから運営できるばかりではありません。理事を多くの区分所有者が経験し、学習しながら運営能力を身につけていく、というケースももちろんありますので、あまり一方的な感想を断言してほしくありません。（感想が誤りという意味ではありません。おっしゃるような組合もあるでしょう。）

[291: 匿名]

デベにマンションの売買で儲けさせ…

デベの子会社の管理会社で儲けさせ…

大規模修繕で、また管理会社に大儲けさせるのは、いい加減に卒業しましょう！

エレベーターの保守管理費も然りです。

大手の日立、東芝、三菱が幅を利かしていますが、
保守管理をやっているのは下請けの下請けの孫請けですから高くなっている訳です。

大手を抜きにして下請けか孫請けと直接に契約すれば、保守管理費用は間違いなく半額以下になります。
全く安全性も問題ありませんよ！

そうすれば必ず管理費＆修繕費を下げれます！

大規模修繕工事などは絶対に管理会社経由は駄目なんですよ！
価格が倍から３倍に跳ね上がります。

横着・怠慢な役員や、世間知らずの組合員は、全て管理会社に任せっ放しですから埒が明きませんし進歩無しです！！！

一生付いて回る管理費＆修繕費を下げられる訳ですから、特に役員は積極的に下げる努力をして欲しい限りです！

[292: 匿名さん]

適正利潤であれば管理会社にまかせた方がいいですよ。
管理会社と管理組合は共存・共栄でいかねばなりません。
保守点検費を自主管理で直接交渉すれば、経費の削減にはつながるでしょう。
しかし、管理会社もそれでは採算があわないので、事務管理費の値上げをいってくるでしょう。
管理員とか清掃費、設備点検とかを自分達でやるということは、自主管理と同じじゃないですか。
自主管理は大変ですよ。最初から自主管理のところはいいですが、そうでなければ難しいですよ。
私は昨年会社をリタイアして、マン管士の資格を自己啓発として取得しました。
時間的にも余裕があり、それに専念することはできますが、私自身はやる意思は全然ありません。
もし、やりたいといっても長年組合管理を牛耳ることにもなるのでいろいろな弊害が出てきます。
管理会社としてのプロのマンション管理の業者があるのですから、そこを活用するのがいいと思います。
しかし、設備点検費や大規模修繕工事等に関してはチェックできる勉強はしておくことが必要ですが。

[293: 匿名さん]

>適正利潤であれば管理会社にまかせた方がいいですよ。 管理会社と管理組合は共存・共栄でいかねばなりません。

現在の経済環境に余りにも無知なユートピアに過ぎない。
現在管理会社の大方は火の車状態で生き残りに大わらわ状態、無知な組合と弱者の業者の狭間での両方から如何に多くの生き残りの利ざやを得ようとしている現実をご存知ないとはノー天気です。

[294: 匿名さん]

>>293
現在の経済環境といってますが、委託契約を結んだのはいつだったんですか。
それから値上げや手抜き等をやられたら困りますがね。
管理会社が契約時の条件をやれないんであれば対処しなければなりませんが、そうでなければ
無理にシステムを変える必要はないんでは。
あなたのところは、自主管理をしたいんですか？
自主管理やるとしたら誰がやるんですか？いろんな弊害が出てきますよ。
組合を長年継続して自主管理していくにはそれなりの人材と知識が必要ですよ。
但し、同じ者が継続してやると弊害が必ず出てきます。

管理会社に委託はするが、組合で委託費・設備点検費・大規模修繕工事等の相場を掴んでおくことは必要です。
そういう情報提供だったら一部の者でやれるでしょう。
勿論、１戸当り月の必要修繕積立金の額や法改正とかは関心をもって調べることは大切ですが。

[295: 匿名さん]

＞現在の経済環境といってますが、委託契約を結んだのはいつだったんですか。 それから値上げや手抜き等をやられたら困りますがね。

あれ？　契約の期限は１年、長くて２年が常識ですよ。

[296: 匿名]

大規模修繕工事などは全てを管理会社任せでは絶対に駄目です！

世間知らずの阿保な役員や住民は、管理会社に任せるから、通常の工事価格より２倍～１０倍は、ざらにボラレまくりですよ。

世間を知ると言う意味で、必ず同じ工事内容で、管理会社を含めて、他業者から最低でも５社以上の見積もりを取りましょう！

下請け下請け孫請けの実態が鮮明に分かり、見積もりを見たら、何故こんなに違うのか超ビックリ歴然としますよ！

マンション住民は、横着怠慢して、管理会社に任せっぱなしにせず
もういい加減に賢明にならなくては駄目です！！！

こんな不景気の、ご時世なんですからね。

[297: 匿名]

親スレさんの２７世帯でしたら、余裕綽々で自主管理が出来ます。
早めに臨時総会を開いて、早急に自主管理にするよう話し合いましょう。今のままでは管理会社を儲けさせているだけですから、非常に、もったいないです。
自主管理になればマンションを良くしようと言う、住民の責任感や意識も高まり、また自主管理になる事で管理費を５０００円位、値下げできます。
自主管理は賃貸者にも同じ責任を持たせますから何ら問題ないですね。

[298: 匿名さん]

297さん
自主管理はやってみれば意外にできるもので、基本同意ですが、一点だけ、
＞自主管理は賃貸者にも同じ責任を持たせますから何ら問題ないですね。
はないですね。
自主管理であっても当然、区分所有法に則って管理を行います。区分所有者と同じ責任ではありません。

[299: 住まいに詳しい人]

このスレを見ている皆様へ
スレタイは
「管理会社の変更を検討してます」

自主管理がマンション管理の行き着く最終到着駅であることは否定しませんが、
スレタイに即した投稿をお願いします。
自主管理の議論は他でして下さい。

管理会社と契約することを前提にお願いします。

[300: 匿名]

２７世帯なら、管理会社の変更は止めて自主管理にするのが一番のベスト対策です！

[301: 匿名さん]

>>295
管理会社との委託業務の内容は毎年変るんですか？
普通は毎年同じ内容で更新するんじゃないですか。

[302: 匿名さん]

>>301

毎年契約内容が同じなのは、あなたの住むマンションの理事会が無能である何よりの証拠です。

[303: 匿名さん]

>>302
毎年値下げ交渉や新たな業務改善の要求をするんですか？
別に問題がなければ現状どおりでいいでしょう。
管理員の人数を増やすとか、清掃の人員・時間を増やすとかがあれば別ですが、そうしたら委託費の値上げ
をしなければならないでしょう。
通常は契約内容の変更がないでしょう。

[304: 匿名さん]

＞通常は契約内容の変更がないでしょう。

いいえ、総会では管理会社の信任投票の意味合いもあります。

[305: 匿名さん]

>>304
管理会社への委託は当然総会の決議が必要ですよ。
しかし、契約内容の変更まではしないでしょう。