管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[22: 自主管理理事長]

私はとあるマンションの理事長をしています。
私たちが管理会社との契約を解除した時の経験が、皆様のお役に立てれば幸いと思います。
始まりは、管理会社から委託を受けた掃除会社の怠慢でした。
その契約がどのように結ばれ遂行されているかを辿っていくことから始めました。
経理、管理、貸借対照表など、どの部分においても契約不履行と報告の不備がありました。
そこで委託契約書の内容、特に委託契約期間についてどのように定められているかをチェックしました。警察、法務局、行政関係、弁護士、マンション関係のＮＰＯ組織等あらゆる関係各所にアドバイスを求め、学びました。
その結果、管理会社に全ての証拠を持って説明を求め、結果、契約解除となりました。
以来自主管理十年ほどになりました。
管理を委託しても自主管理であっても、マンションの財産価値を維持していくには、区分所有者の自覚が絶対に必要です。時には危機感を共有する事も必要でしょう。
先ずは広い意味での教育だと思います。理事会のメンバーが結束を強めて、この難題を乗り切られますように応援いたします。

[23: 匿名さん]

そこまでするということは当然輪番制ではなく同じ方が続けてやられているのですよね。管理組合から理事に給与も出ているのですか？もちろん管理会社に委託しないで理事会でやるのだから給与が出てもっともとも思うけど。理事会が強すぎて他の組合員と軋轢など生まれることなんてありませんか？
でもなんだかそこまでするなら一戸建てに住んだほうが楽ですね。マンション住むのやめようかな、って思いました。

[24: 匿名さん]

理事活動は、基本的に「ボランティア」ですね．．．．
でも、会社内や社会においても、誰かが代償求めずに改善作業をしているもんです。
「やってらんねぇ〜！」っとなげる人もいるでしょうし、人（居住者）への奉仕にヤリがい感じる人も居るでしょうし、より正しくあるべきだっという自己満足でやる人もいるでしょう。
人それぞれ．．．．．でｏｋ。

[25: でぶねた]

初めまして。私も理事をやっているのですが、管理会社との契約で考えあぐねているところに、この版をみつけました。実は私は理事と云っても、何もしていませんでした。他の理事さんも、一部の理事にお任せで、ほとんどの方が、不満は言うけど何もしません。しかし、今年、管理会社のほうから、管理委託料を値上げしないと来年からは契約しないと言われ、途方にくれています。他の理事さんは、来年も契約できると思っているようですが、心配です。どうやれば、管理費削減・管理会社の変更の両方をうまくやれるのか、全く知識がないので、いまさら、なのですが、勉強しています。この版のみなさんの意見をもっと伺いたいです。

[26: 匿名さん]

自主管理は、理事が熱心に円滑に行えれば良いのですが管理組合によって
差が激しいと思いますし、理事の負担は大変です。
属人的で継続性が保てない場合は、管理委託をするのがいいと思います。
中古で売りに出た場合も、「自主管理」と書いてあると、引く人は引いてしまいます。

管理委託費の値上げ要求があったら、値上げ理由の検討と他社の見積かもしれません、
熱心にやっていただいている、管理会社なら理解を示す態度も、結局それが良い管理に
繋がるような気がします、価格だけではない部分です。
デベの系列の管理会社なら、一度は見直してみる価値はあるでしょう。

[27: moai]

同じように皆さんも悩んでおられるようですね。
私のところは、今のところ理事の報酬はありません。
また、輪番制でもありません。
だって、初めての総会で出席した方は27戸中5、6戸で残りは委任状でしたので管理会社が輪番制と提案したのですが、この状態では不安を感じたので出席者の中から決めと私が提案しました。
そこで、私を含めて４名の方が立候補(監事含む)する形となり現在に至ります。
　しかし、生活する上で支障がないので関心は薄くこれからが不安仕方がありません。
私は、管理組合の運営が正常に機能していないと将来の大規模修繕等で苦労するだろうし資産価値と考えた場合も通常より下がる可能性があると考えており、まずは自分の資産であるマンションの資産価値を出来る限り落とさないようにしたいと考えた上で理事は奉仕活動と考えて活動しているつもりです。
この事が、他の区分所有者にもプラスになればいいなとも考えております。
　このまま、住み続けられる保障はないですし仮に売却するとなれば購入された方が良かったと思えるようにしたいものです。

[28: でぶねた]

＞No21さん、No25さんのおっしゃるとおり、竣工当時の大手デベ系列の管理会社です。３年ほど前、一度値下げをしてくれたのですが、今年、ここでは申し上げにくいことが発生し、管理人が交代しました。管理会社の担当者は、上からの命令で現在の委託料では契約できないとの一点張りです。現場で働く管理人さんや、担当者の待遇はハタから見ても良いようには思えません。管理会社との関係がこじれています。その事情を知らない（これまで無関心だった）人が、管理費削減を強く訴えてきて、管理会社が来年契約しないと言っていることには、誰も触れようとしません。契約解除は「３ヶ月前までに通知」でしたよね。他の管理会社から見積もりを取りたいのですが、元のデベと違う系列の管理会社でも管理はうまくいくのか、心配です。独立系でも同じですが、安かろう、悪かろうでは困ります。見積もりをとる場合に注意することはありますか？

[29: 一組合員]

うちのマンションも管理会社の変更を検討しています。
話を聞くとあまりにも杜撰なんで変更やむなしと思いますが、
アンケートを取ってみると以外と一組合員の立場では管理会社への不満のパーセンテージは少なかったです。
「変えないで欲しい」という意見はなかったけど、「時期尚早」という意見が多かったですね。
（ちなみに、私は「わからない」にしました。ほんと管理会社との接点がないもので・・）
まぁ直接携わっていない人の意見より理事会の意見のほうが重いと思いますが、
変更を議案にのせるにしても「アンケート結果により・・」という言い訳はできなくなってしまったので、
アンケートをとるのも良し悪しなんだぁ。と思いました。

[30: 匿名さん]

アンケートは良くも悪くも、作成側の「腕」しだいです(笑
理事会がアンケートをする場合は、その目的や経緯などちゃんと説明を添えなければ、組合員にはわからないでしょうね？

管理会社の変更は、最終的に総会決議なわけですし、どっかで「管理会社を変更する理由」又は「メリット」を組合員に理解してもらう必要があります。
そこらへんの文章作成能力も必要となるので、いつも管理会社に依存している組合には厳しい作業といえます。
（新しい管理会社候補を利用するのも一手ですけどね！）

[31: でぶねた]

※この前のレス、赤字にしてしまってすみません。あまり書き込みをした事がなかったので…。

アンケート、取れたんですか。いいですね。私のところは、別件でアンケートをとりましたが、３分の１程度しか答えてもらえませんでした。催促をしても無視されました。「腕」は、本当に難しいですよね。日頃から組合活動への関心がとても薄いですからね。理事会の活動内容を掲示板に張り出しても、見ない。個別に配布しても、捨てられていました。

[32: 自主管理理事長]

私たちのマンションでは役員報酬を支払っています。
報酬を貰っても、時間単価を考えると割りは合いません。
「自分達のマンションを自分たちで守っていくと考えないとできません。」ボランティアとは根本が違います。（自分の部屋を掃除してもボランティアとはいわないでしょう？）

管理業務は、管理費の入金把握、総会の準備（会計報告書作成含）、日々の管理（修繕等）などが
主なものです。年間業務はほぼ決まっていますのでプログラムに従って行っています。
管理会社に委託しても、内容を管理組合がしっかりチェックしないといけません。自分達の財産であるマンションや管理費等を他人に任せているのですから！

[33: 一組合員]

私がアンケートを見た限りは、そんなに悪い出来ではなかったです。
ただ、No.３１さんのおっしゃる通り回収率は低かったです。（半分くらい）
まぁでも未回答＝理事会一任ととらえていいのではないかと個人的に思います。
不満であればちゃんと「じゃぁ、アンケート出せよ！」で話は終わりだと思います。

No、３０さんの新しい管理会社を利用するのも手！というのは同意っす。
かえるかえないの前に、とりあえず新しい管理会社にプレゼンさせちゃうほうが建設かもしれないですね。
皆さん、たいてい新しく管理会社を変えてもまたそれが使えなかったらどうする！？
って意見が多かったので、新しい管理会社候補と話をできる機会を作るのは大切かも。

[34: でぶねた]

なるほど！！　どの道、数社から相見積もりを取らなければならない訳ですから、競合して、プレゼンしてもらえば、色々な疑問にも答えてもらえますね。それに少しは、組合活動に関心を持ってくれる人が増えるかも。　あまい期待かもしれませんが…。やはり、住民の意識改革、必要ですね。

[35: 匿名さん]

>32
そこまでされているのなら報酬もらうのは当然のこととは思いますが、だれでも代われる内容ではないでしょうから、特定の方が長年理事を続けられていることとは思います。
そのことが原因で他の住民（組合員）と行き違いができたりとか問題はないんですか。
ご苦労だとは思いますが、自分だったらそのような管理方式のマンションは正直（非難しているわけではありません、念のため）敬遠するとおもいますが。。。

[36: 30]

30ですが、
実はいろんな思惑があって、別管理会社の見積もりをとります。
もちろん管理会社変更に備えるのが一番の目的ですが。
そのほかに
　・実は自分達のＭＳの管理業務仕様が適切なのか？わかっていない。
　　今回全く同じ規模同じような共有設備を持つ管理会社も１社入っているのは比較材料なのです。

　・今、他社管理会社とコンタクトすること自体で、現管理会社の危機感を煽り改善を促す。

　・現管理会社との今年度更新時に、より具体的な業務改善項目又はコスト削減項目を明らかにする。
などです。
要は、今の管理会社が我々に安心感とコストパフォーマンス的に満足を与えてくれれば良いのですから。

[37: 自主管理理事長]

＞３５
問題は起きていません。
私の勤務の都合上時間があるので理事長をしていますが、他の理事は毎年交代しています。
総会の出席率は１００％（委任状による出席は５０％）で、約半数の区分所有者が出席しています。
高い管理委託料？を払うか、少し大変でも自分達で管理するかの違いだと思います。

[38: 匿名さん]

>37
それだけ理事会が強いと反対の意見なんて口が裂けても言えないんじゃないですか。
委託の管理会社が仲立ちすればまだ緩衝材になりそうだけど。

[39: 自主管理理事長]

＞３８様
当理事会が強いというイメージをお持ちのようですね。自主管理から今まで対立してはいませんよ。
確かに個々の見解の相違はありますが、総会、その他必要な場を設けて、アンケートや集会を実施しながら、自由な意見交換をしています。実際、反対意見の為に流れた提案事項がいくつかありました。理事会は独断で決定を下すことはできません。全て規約に従って運営されていますからね。

管理会社は管理を業務として委託されていますので、あなたのご想像のような理事会と住民の仲立ちまでしてくださる管理会社があれば、全く文句なしの立派なお仕事をされることでしょう。
管理組合から選出された理事長、理事会は構成員と一体です。同じ側に立っているのですよ。

３８様、対立する事例をご経験されたのでしょうか？感情的な部分でのご経験ですか？

何れにせよ、マンションの住民が決定した事は、結果がどうであれ、住民に返ってきますからその覚悟で運営されれば良いと思います。
管理自体の形態が『こうでなければいけない』なんてことはないんですね。

当方の経験から申し上げる事ができるのは、客観性、公平性、情報開示、学習、責任の所在の明確化を維持してきたので今まで続けられたってことです。

おまけにひとつ。当マンションは管理がしっかりしていると評されているとのことです。
これを聞いたときは住民は自信を持ちましたよ。勿論、私もですが・・。

[40: 38]

>39
>３８様、対立する事例をご経験されたのでしょうか？感情的な部分でのご経験ですか？
気分害されたのならスミマセン。ウチの理事会はワンマンで強引に物事を運ぶと結構不満に思っている組合員も多いんです。管理会社が間に立っているから何とかもっているのですが。
貴マンションの例がどこのマンションにもは当てはまらない（理事になる人の人間性にもよる）かと思いご質問しました。

[41: 匿名さん]

＞３９自主管理理事長様

うちのマンションも自主管理ができないか、検討しているのですが・・・・
次の点で二の足を踏んでいます。どのように管理組合業務として実行してるかご教授
頂けたら幸いです。

　①管理費等滞納者に対する督促は役員さんご自身がやっておられるのですか？
　②建物修繕履歴はどのように蓄積して、宅建業者から重要事項の説明時に対応され
　　ていますか？
　③長期修繕計画の作成・変更は誰がどのようにされてますか？
　④組合員が変更した時や賃借人が入居した時、退去した時の届出はしっかりされて反映
　　されてますか？
　⑤官公庁・町内会との渉外業務はどのようにされてますか？
　⑥広報・連絡業務はどのようにされてますか？

　　また、管理費・修繕積立金・使用料の増減があった時に誰が銀行やファイナンス会社と
　折衝されていますか？管理規約の改定が何回かあって何年かした時に刷新しようとした時に
　間違いなく作成し直せるのか？上記業務は自主管理で長期継続できるのか？

　うちのマンション管理規約の「管理組合業務」をざっと確認しただけでも、相当な業務量
　があるようなのでなかなか踏み切れません。　等々、

[42: 匿名さん]

問題は新しい管理会社に変更された後なんじゃ？
なんだ、ちっとも良くなっていないじゃないか。
あの時の説明は、あくまでも話だけにすぎなかったの？

そう、ならないようにね！

[43: 自主管理理事長]

＞４１様

ご質問の順に回答致します。

　管理に関する全てのルールは、管理規約に従って行います。先ず現行規約の内容の確認をお勧めし　ます。特に理事長の責任は重いので、これを踏まえて公私混同が起きないようご注意を。
　モラルの高さも求められますよ。

　①役員が行います。（管理組合名、理事長名併記）
　　** ご参考
　　当管理組合（以下、当方と表記します）の実行方法をお知らせいたします。
　　　毎月の納入締切日直後に滞納のチェックをする。
　　　未納者にその旨口頭で連絡をする。（残金不足に気付かないこともあるので）
　　　未納が継続して３ヶ月に達した場合は内容証明付郵便で督促を行います。
　　　　これは時効の中断が可能です。督促状を継続される案件が発生した場合は時効に対して
　　　　有効です。督促状の内容には、回答期限を定めた上で、入金予定日の回答を求める。
　　　　回答がない場合には法的手段（少額訴訟を熟知されると、安心です）を取ると明記します。
　　　　滞納者からの回答は文書で必ず貰います。後に論争にならないようにです。

　②業者からの報告はありませんでした。
　　　故に過去の会計報告（修繕に関して支出の履歴）からリスト化しました。
　　　その後、順次追加し文書化しています。

　③管理組合が作成します。
　　　作成根拠は専門業者による劣化診断（これに準じたものでも可：管理会社に丸投げは危険で　　　　す。客観性の高いところに依頼してください。コストもかかりますが、管理会社の言うなりに　　　ならないように。）を元に大規模修繕の資金計画に繋がっていきます。
　　　これに関しては、定期的な見直しは必要です。建物は計画通りに劣化しませんからね。

　④規約に届出義務を課しています。
　　　賃借人についての入居、退出報告についてもその区分所有者から取り付けを実施しています。　　　国交省の標準管理規約にモデルがあります。届出書についてフォームもあります。
　　
　⑤当方にはその該当はありません。
　　　マンションに関する全ては、理事会が対応しますので、担当理事を決められるとと良いですね

　⑥原則は文書で配布または回覧をしています。
　　　その内容によって、区分所有者と賃借人（全てに共通の場合は＜居住者＞として）
　　　宛名を分けています。
　　　遠隔地の不在区分所有者については、郵送します。（急ぎではＦＡＸ、e-mail）

　　＞管理費・修繕積立金・使用料の増減があった時。
　　　振り込み金額等の変更手続きは区分所有者各々が対応します。
　　
　　＞管理規約の改定
　　　規約の改正は区分所有者の２/３以上の賛成を得られれば可能です。
　　　ただし、複数所有者のついての票数がどう定められているかご確認を。
　　　規約原本は理事長保管が基本です。大事にお取扱下さい。

マンションはいわば共同生活の形態です。自主管理、委託管理にかかわらず管理組合の責任と役割は大きいものなのです。結局全体で責任を負っているのですね。
標準管理規約は国交省のＨＰから入手可能です。運営自体マンションの規約が優先しますので並行して現行規約の精査が必要です。

お問い合わせに添った返事になっているでしょうか？追加があればいつでもどうぞ。
可能でしたら戸数のみお知らせ頂ければと思いますが・・
当方も素人から始めた事なので、経験した事を元にレスいたしました。

　　＊ご専門の方からは稚拙な面があることをを重々承知しています。
　　＊ご指摘頂ければ、学んで行きたいと考えておりますので、宜しくお願いいたします。

　　

[44: ４１]

＞４３　自主管理理事長様

ご回答有難うございました。

今後我々も勉強して自主管理が可能な組合を構築できればと思います。

[45: 匿名さん]

管理会社の選定は理事会がよく調査して選定のうえ、総会議案とすることが大事です。
管理会社の選定を組合員に委ねることは、理事会としての責任回避にほかなりません。
この点だけは、注意して進められたほうが、よろしいと思います。

[46: 匿名さん]

管理会社の選択は理事会主導でしないとダメですよ。
一般の組合委員は、興味も少なく事情をしりません、しかし議決権だけは理事と同等にあります
やり方を間違えると、あらぬ方向に話が進みそうです。

[47: moai]

小規模(27戸)のため、見積もり依頼しましたが２社は大手という事もあり今より管理委託費が増加します。これでは、理事会及び総会は通りません。いろいろ検索して、ようやく１社見つけました。
　現在の管理委託費も決して高くないようで大幅な削減とまではいきませんが、これなら何とか理事会及び総会は通ると思い早速理事会を開催しました。
　個別に電話では説明していたのですが、改めて説明したら「ひどい・・・一言言ってやりたい」という理事もおりました。私は、怒りを通り越してますが・・・
ここは我慢して、管理会社変更手続きが完了するまでは最低限度の対応をして、変更が総会で可決されたら事務的に処理を進め担当者がどうでるか楽しみにしております。
　管理会社変更は、私の案通り理事会にて満場一致で可決しました。
お次は、いよいよ臨時総会です。
　　〜つづく

[48: 匿名さん]

>>47
お疲れ様です<(_ _)>
私も３社ほど合い見積もりをとる作業中です。
うちは、400戸なうえ設備が複雑なため、１社の簡単な視察でも２時間。（を３回）
現在の業務仕様やモロモロの資料をかき集めるだけでも、かなり時間を要してます(^^ゝ
しかも、この行程は第一歩であり、内容の精査＆統合及び設備などは組合直接契約などによる管理費軽減（トータルでは現在と同等で良し）を目指してます。

．．．最後の砦は、総会ですが、早くて来期、私は理事でないかも(笑

[49: moai]

匿名さん400戸の大規模は大変ですよねぇ。
各理事の協力が不可欠ですが、やはり理事長が中心になって動かないと進まないですよね。
当方で、探し当てた管理会社は元々もコンサルティングからスタートした会社であらゆる費用に関して相見積をして組合に提案してくれるそうです。
ただし、提案及びアドバイスはするけど管理会社側で積極的に進めるような事はないそうです。
また、契約自体も組合と直接契約出来るものについては契約し、その仲介もしてくれるそうです。
直契約になったからと言って、知らないよとは言わずに対応してくれるそうです。
直契約のメリットは、中間マージンが無くなるので出費が軽減でき仮に管理会社変更した場合も継続出来るので安心感があります。

[50: 匿名]

>>48
もし48さんが理事ではないとしたら管理組合員に対して、開かれた理事会のような好印象ですね。
理事会が案件を今、何をどのように進めているのか、考え方、方向性など、情報はどのように公開されているのでしょうか？私は都心１００戸のマンションの理事長です。管理会社の評判も良さそうで結果的に正解なら、批判はないと思いますが、管理会社の選定は責任重大で頭を悩ませています。

[51: 48]

>>50
今は理事です(^^ゝ．．．
理事会は開かれているとはいえません。おそらく多くの大規模ＭＳを同じです。
情報の開示も基本的に議事録の閲覧(配布無し)と理事会ニュース程度です。
正直言ってあまりにも期待はずれの理事会だったので、外部のマン管理士を採用しました。
（最初は無駄な費用と抵抗してた理事達も採用後は非常に期待できる方にめぐり合ったので）
その方と私１名で格闘中です。
今の作業で、管理会社をすぐ変えることはできないと思いますが、今の管理会社を刺激することと、他の管理会社と現実的な比較材料を今後の理事会に提供することが直近の目的です。
管理業務に関しては多くの問題・課題をもっていますが、全てを一気に解決できるわけはなく、また管理会社の意識改革が不可欠です。
管理会社を育てる（鍛える？）努力をして、それでダメなら交代です。

[52: 50]

>>by48さん
私はマン管理士の勉強中です。資格を取ることが目的ではありませんが、必要な知識はあったほうがいろいろな場面で判断を要求される際、役に立つようです。管理会社の変更を期に組合直接契約出来るものは切り替えたい、と考えていますが、施工管理などまで組合では出来ませんので、リスクがあるのではと躊躇しています。業者の選定も含めて管理会社に任せた場合は、問題が生じたら管理会社にも責任を問うことが出来ますよね。

[53: 48]

>>50=52
き・き・奇遇ですね？
当方もマン管受験します。昨年は受験申込み忘れ・・・
今年は参考書たくさん買いましたが、ぜんぜん進んでいません(笑
このマンションコミュニティにも、受験者やマン管理士の掲示板があるといいですね？

[54: 50]

by48さん
マン管試験の今年の申込み者は前年１７％減とか。人気が無くなるのも納得出来ますね。私は受験はしません。勉強は必要な時に必要に応じてするようにしていますので詰め込むより、理解度が上がるようです。

[55: 48]

私は資格とって、それらのコネ（士会）の情報源を期待してます。
どちらにしても管理会社と対等にやりあうには正しく広範囲の知識と理解があったほうが便利ですね！

[56: 48]

＞施工管理などまで組合では出来ませんので
この件ですが、うちのＭＳでも、元々の建設会社やその子会社である現設備管理会社とは切り離すことは考えていません。（充分な修繕コストの試算の後、検討します）
今は、その設備管理会社をも管理できる総合管理会社＝管理の「頭」部分の比較検討段階です。

[57: 50]

by48さんのところは、見積もりを出すための作業中でしたね。うちのＭＳは５社の見積もりが出揃ってこれからプレゼンを行います。プレゼンに参加出来ない管理組合員から投書が寄せられていますが数字で比較すれば、一番安い管理会社に人気が集まるのは当然のようです。管理会社の評判も聞いてみたいのですが、掲示板の書き込みも信用出来るのかどうか、難しいですね。悩んでいます。

[58: moai]

昨日、現管理会社が来ました。
要件は、担当者の体制についてでした。
具体的には、地区担当なる者を決めて+事務担当もつくようだ。
基本的には、現担当者が対応するが月次等の事務は別の方が担当。
この事務担当も同行してきたが、第一印象はイマイチ。
　こちらは、管理会社変更で腹は決まっているので事務的な対応。
これまでみたいに、改善要求はしていない。
最低限度、月次と滞納者への対応をお願いしたのみ。
　このような、対応に疑問に思わない担当者。
来月の臨時総会後が楽しみだ。

[59: 56]

>>58(moai)さん
５社へ見積もり要請したら、設備の孫受け会社などから、リークしていると思いますよ。
現管理会社には伝わっていると思います。
当ＭＳでは、リークによって現管理会社が業務改善に本腰入れることも期待しています。
注）管理会社の担当者は非常に優秀なのですが、そのフォローをすべき「会社」がぬるいというか官僚的というか上司はみな「天下り」なのが当ＭＳでの問題なのです。
会社の体質的に改善は期待できないので、やっぱ管理会社（＝頭）を変える方向ではありますが。

[60: 匿名さん]

管理会社変えました。
専門家の言われてるとおり、当初のデベ系列の管理会社は委託料１０％〜１５％は乗っけてるから高かったです。早く気づいて良かったと思います。

[61: 50]

>>48さん、マン管試験がんばってくださいね。

[62: moai]

来週、管理会社変更についての臨時総会の通知発送です。
いよいよ、変更に向けの第２歩目といったところです。
　さて、現管理会社が知ったらどんな反応を示すか楽しみです。

[63: 60]

私もかなりエネルギーを費やしましたけど、理事会でどのように進めてきたか、臨時総会議案書の内容に事細かな経緯なども記載したところ、返信の議決権行使書に加えてお礼の手紙が寄せられました。普段は無関心な管理組合員ですが、皆さん見ていますし、伝わるものだな、と暖かい気持ちになりました。

[64: 匿名さん]

どの管理会社に変更するのか、理事会がしっかり調査して、理事会の責任で議案化して
くださいね。
管理会社の選択まで住民投票にしてしまうと、大変なことになりますよ。
理事会にとっては、後日、変更した管理会社に問題が起きても、住民が選択した管理会社
だからと言い逃れできるかもしれませんが・・・・。

[65: 匿名さん]

>>63さん
お疲れ様でした。
現在の管理会社に変更するにあたって、管理組合員の何％の方の賛成が得られましたか？
というのは、私のＭＳでも変更を考えているのですが、単に総会決議が通ればいいというものでは
ないと理事会の皆が考えているためです。

[66: 63]

>65
総会の決議は、満場一致でした。
ただ管理組合員より不満が出てからの5年位、具体的に管理会社からの謝罪があってから1年、長い道のりでした。

[67: 匿名さん]

全組合員の賛同が得られたいうのは、ものすごいです。
管理組合を変更するには、普通決議で良いと聞きましたので、
つまり全組合員の25％超の賛同が得られれば変更可能なわけで、
この程度の賛同で、本当に良いものか、心配しています。

[68: 匿名さん]

>67

普通決議は25%超じゃないですよ。区分所有者及び議決権の各過半数です。

[69: 匿名さん]

>>68
全組合員の過半数で総会が成立→議決権行使書と委任状を含めた総会出席者の過半数で議案成立
だから実質　全組合員の25％超で変更可ということでしょ

[70: 匿名さん]

>>69

それは議決権行使書で反対の方が25%超だと成立しませんよね。

[71: 匿名さん]

>>67は
たかだか25％少しの賛同者がいれば可決できてしまう可能性があることが
心配だと言ってるんじゃないのかな。