管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[201: 匿名さん]

＞単に管理費が安くなるからと管理会社を変えようとした理事長がいたのですが、余りにも強引で、その管理会社とべったりだったのです。

管理会社との管理委託契約は1,2年間の期限付きで、その都度、総会で変更するか継続するかの議案を提案するのは普通のことです。それも普通議決で出来ます。

[202: 匿名さん]

一般的に管理会社を変えようと言い出すような人がどれだけいるのでしょうか？
誰か言ってくれるだろうから自分は黙っているのが普通でしょう。

管理会社を変えようと、各部屋を手土産を配り訪ねますか？

変わったが最後、安い管理費と引き換えに、安くした分の数十倍の利益を得るノウハウがあるのでしょう。
それを達成するまでは、ありとあらゆる手を使い、居座るのでしょう。

これも事実なので、消されてしまうのでしょうが、それまでの間、一人でも多くの人に知ってもらいたいです。

[203: 匿名さん]

＞変わったが最後、安い管理費と引き換えに、安くした分の数十倍の利益を得るノウハウがあるのでしょう。

頭の良い人で良かったですね。安くして実害なしで暴利を貪るなら罪はありますまい。

[204: 匿名さん]

安い管理費で管理を取り、マンションにすれば管理費は安くなるのですが、その差額内での損害では収まらず、差額の数倍の出費を強いられてしまうので、実害は有るのです。

それを悟られない様にして、手土産を配り管理会社の変更を持ち掛けるので、ほんとうに頭の良い人なのですね。

この話を読んで、実害なしだと勘違いしてしまう人が出てしまうのですから、土産をもらい上辺の言葉を信じてしまい管理会社を変えたが最後、後の祭り、打つ手なしですから。

ここまで事実を書いてしまったら、これまでの内容も一連の事実だと言う事で、消されてしまうのでしょうか。

[205: 匿名さん]

＞安い管理費で管理を取り、マンションにすれば管理費は安くなるのですが、その差額内での損害では収まらず、差額の数倍の出費を強いられてしまうので、実害は有るのです。

出費とは管理費の増額の場合を言います。 貴方の言っていることは感情的で支離滅裂ですね。

[206: 匿名さん]

わかり易く説明しましょう。

現在の毎月の管理費が５０万円で修繕積立金が３０万円だとしますと、年間の管理費は１２ヶ月分ですので６００万円で、修繕積立金は３６０万円です。
新しい管理会社にすると管理費が従来の７割の３５万円になり、これまで管理費として支払っていた１５万円を修繕積立金に出来るので年間１８０万円を余分に積立できるので、合計５４０万円となるのです。

これだけなら、とても良いことですが、これからです。

良くあるのは、大規模修繕工事と給水ポンプや受水槽などの工事についてです。
途中から管理会社を変わったのは、短期間でこれらの工事を自分たちがしたいからです。

大規模修繕工事の場合、相見積もりを取るが、全て仲間の会社からなので、金額は打ち合わせ済み。
それに、１０年で防水の保証が切れるのでやらないと理事皆さんの責任になるのでやりましょうと、１０年で交換する必要のない防水工事のやり直しを含め、素人ではわからないような内容で更に金額を水増しした見積もりを作るのです。
ちなみに、防水をやり直す工事は、水漏れが酷くて部分的に何度修理しても収まらないので仕方なく行う工事です。
普通、水漏れが発生した場合の部分的な補修とトップコートなどの定期的な手入れで持つものです。

このようにする事で、一般的に３０００万円で出来る工事なのに５０００～６０００万円になってしまうのですが、それをチェックして妥当かどうか確認できる人間は理事会にはまずいないのです。

給水ポンプや受水槽も、同じ手口を用いるので、疑いを持って専門的な知識がないと、疑うことすらせずに信じてしまい工事を認めてしまうのです。

このようにして、修繕積立金の全額に匹敵する金額を工事代金として認めさせて支払わせるのです。
本来、修繕積立金とは大規模修繕工事を行っても、その後に控えている設備などその他の工事の分として蓄えているので、特別な理由があってどうしても計画していた以外の工事もしないといけない事にならない限り、大規模修繕工事で全額を支払うなんてことにはならないのが一般的なのです。

このように、５０００万円ー３０００万円＝２０００万円が、本来の適正な利益とは別に管理会社が得る利益なのです。
このような方法で、小さな金額、毎月１万円なのに９万円だとして年間１２万円なのに１０８万円も支払っていたので９６万円も余分に支払っていたりする為、見つけるのも大変ですし、見つけたとしても理事会が認めてしまっているので、違法性を示すのは大変困難なのです。

つまり、招き入れてしまい、後でわかっても、事実上どうしようもないのです。

当然このような悪質な管理会社は、このような事のノウハウはとても良く知ってますので、なかなか尻尾も出さないので、知らない内に盗られているマンションも多いのではないでしょうか。

さて、これも消されてしまうかも知れませんので、皆さん、しっかりと記憶して下さいね。

[207: 194]

大手は中小管理会社を下請けとして使っています。
あまり多くを語れないですが、想像してください。

[208: 匿名さん]

＞良くあるのは、大規模修繕工事と給水ポンプや受水槽などの工事についてです。 途中から管理会社を変わったのは、短期間でこれらの工事を自分たちがしたいからです。 大規模修繕工事の場合、相見積もりを取るが、全て仲間の会社からなので、金額は打ち合わせ済み。

修繕積立金の取崩しは、総会決議事項です。それだけ分かっていたなら総会で主張すべきです、事実なら、知ってて黙っていた貴方自身も同罪です。他人のあら探しより、改善や予防の為の参画意識を出したら如何ですか。

[209: 匿名さん]

誤解しているようなので書きます。

うちのマンションはこの危機に陥っていません。
私だけでなく、数名の同意者と共に総会の場で意見しました。
理事長といっても単なるボランティアで順番でなっただけの人に全責任をもってもらう事がおかしいのです。
理事会単独での決定は出来ないように規約で決めましたので一安心です。

このような管理会社に入り込まれたマンションの場合、管理費と修繕積立金との支払い総額は変わらず、不思議なことに徴収明細さえ変えないのです。
おっしゃるとおり、修繕積立金として振り替えなければ一般管理費のままなので簡単に使う事が出来るのです。

この事を知らずに管理会社と管理会社と利害関係にある一部の人、例えば、問題の無い管理会社なのに強引に変えようとしている人たちは、このようなノウハウに長けているので言葉巧みに知らない居住者を洗脳してしまうのです。

このような事が実際に起こっているので、出来る限り多くの人にこの事を知ってもらい、誤った選択をしてもらいたくないので書いているのです。

[210: 匿名さん]

>あらゆること（見積もり取り付け、理事会、説明会、臨時総会な
>ど）を、管理会社の手を一切借りず理事メンバーだけで進めなけ
>ればならないので疲れましたが

見積りは理事メンバーでやるしかないが、うちでは他の事は新管理会社候補に手伝ってもらった。

ただ働き？と最初は気になったけど、手伝ってくれた管理会社も早い段階から組合や理事会に食い込めるから有利なんだろう。

金額も一番安かったから難なくそこに決まったけど、契約する前から「一緒にがんばりましょう」なんて手伝ってくれたから、金額抜きでもそこに決まってたと思う。

[211: 匿名さん]

＞理事長といっても単なるボランティアで順番でなっただけの人に全責任をもってもらう事がおかしいのです。
全責任はありません。善管注意義務があるだけです。順番で決める事自体が間違いで、総会で選出されることが必要です。
＞理事会単独での決定は出来ないように規約で決めましたので一安心です。
よっぽど民度の低い組合ですね。理事会では議案作成と総会決議事項の実施に限られ、保存行為のみが理事長の職務です。
＞このような管理会社に入り込まれたマンションの場合、管理費と修繕積立金との支払い総額は変わらず、不思議なことに徴収明細さえ変えないのです。
全ては、総会決議事項ですので、貴方の意見が少数派に過ぎないのでしょう。
＞おっしゃるとおり、修繕積立金として振り替えなければ一般管理費のままなので簡単に使う事が出来るのです。
修繕積立金は、総会で承認された長期修繕計画書に基づいてその金額が決まり、総会決議事項です。
管理規約から見直す必要があります。

[213: 匿名さん]

＞私の住むマンションの実例では有りませんと言う事をかいたつもりなのですが理解してもらえないようなので、仕方が無いのでもう一度書きます。

あっそう、架空の話？どうりで現象の表現がプアーだった。

[215: 匿名さん]

工事の見積りが妥当かどうか知る為に、数社から見積りを取るのは良いことですが、見積もりを依頼する業者を知らないので管理会社に任せてはいけません。
普通の管理会社ならしないのですが、悪質なＧ社のような管理会社の場合、知っている業者に声を掛け、この内容でこの金額で見積りを作ってもらい理事会に提出するのです。
工事内容や金額の説明も各々の業者が個別に行うが、口裏を合わせているので、普通の業者の２倍の見積り金額でも理事会や居住者に工事の内容を詳しく知っていて金額の事を知っている人がいなければ、誰もが信じてしまうのです。
このような事は独立系で急成長している管理会社に多いので注意して下さい。
裁判などを起していてネットでも調べれば記録が分かるＧ社のような管理会社に引っ掛からないようにして下さい。

[216: 匿名さん]

＞工事の見積りが妥当かどうか知る為に、数社から見積りを取るのは良いことですが、見積もりを依頼する業者を知らないので管理会社に任せてはいけません。

任せても四社以上にすれば問題ありません。参加企業が多い方がより良くなりますが１０社が選定の限度です。
任せるのは1回とは限りませんので、次回からの選択除外で管理会社の思惑会社は排除出来ますので、問題は利用の仕方の問題です。
逆に、公募は管理組合側に処理能力が求められ、安かろう悪かろうに陥り易いです。

[217: 匿名さん]

大規模修繕の場合は額が大きくなるので慎重な対応が必要です。
管理会社にバックリベートがはいらないようにすべきですが、管理会社を通さずに施工業者の募集をして組合で決めたとしても必ずバックリベートは管理会社に入っていきます。
それが管理会社にいかないようにするには最初から最後まで管理会社抜きで行動することです。
専門委員会は勿論アンケートや修繕周期、工事中の建設業者や設計・監理会社との会議とかについても一切管理会社（フロントは勿論管理員も）は介入させないことです。自分達で全てやるのは大変ですが、例えば２億の工事で10%
のバックリベートは大きいですからね。それを防ぐためには自分達で汗をかかねばなりません。
回覧板の準備も全て専門委員会で作成するとかも必要です。
それぐらいやらなければ建設業界の裏のシステムは破ることはできません。
もしそれでもバックリベートがいったとしても、通常よりは殆ど管理会社はタッチしてないのでバックリベートは少なくてすむと思います。
兎に角最初の建設会社の紹介を管理会社に頼まないことからスタートすべきです。

[218: 匿名さん]

＞管理会社にバックリベートがはいらないようにすべきですが、管理会社を通さずに施工業者の募集をして組合で決めたとしても必ずバックリベートは管理会社に入っていきます。 それが管理会社にいかないようにするには最初から最後まで管理会社抜きで行動することです。

ご自分は管理会社を抜きにしていると自己満足しているだけです。
業者は貴方を相手にするより遥かに多数の顧客を相手にする事情を理解出来ないようですね。
業者は貴方に応募する前に必ず連絡を取ります。それが業界のしきたりでその中で貴方の情報（建築状況、現状、財政状況、将来の市場性、役員の性質など）を得るなかで紹介料が決まるのが常道です。貴方が独自でやればやる程陰の部分は大きくなるだけです。世の中貴方の思惑の様にはなりません。それより情報開示に力点をおく方が実利が上がりますよ。

[219: 匿名さん]

Ｇ人社が管理するマンションでの実例です。

Ｇ社は築９年目にはいり、強引に大規模修繕工事を行うよう提案してきたのですが、郊外に建っているマンションなので傷みも少なく綺麗な状態で水漏れなども全く無かったのに、防水をやり直さないと大変な事になると言い出して、建築関係者に見せると無駄な工事が多く、それを除いても全体的に高過ぎると言われた事からＧ人社を調べると、こちらの掲示板にもあるように悪評が高かったので管理会社を抜いて理事会が独自に大規模修繕工事を進めていたのです。
現状が綺麗だったので急ぐ必要はないと総会でも決議されたので、居住者の建築関係者を中心に、じっくり取り組むことにしました。
理事や住人からの推薦業者の中から選定していったのですが、管理会社がＧ人社だと告げると何故か突然業者の顔色が悪くなり、いろんあ理由を付けて辞退して行ったのです。
残った２業者では公平性がなくなりそうだと思っていた所、今思えば、管理組合のポストへ立て続けに３業者から大規模修繕工事の営業案内があったのです。
不思議な事に３業者とも、このマンションの築年数を調べていて、そろそろ大規模修繕工事だと想ったので営業をしたと言う、待ったく同じ説明でした。
今回のように大規模修繕工事に取り掛かる前、マンションの築年数から言うと８年目くらいから営業していても良いはずなのに、１２年過ぎてからしか営業しないとはおかしいですし、このような業者からの営業案内はこの３業者以外、一度も来ていません。
この３業者はＧ人社と良く仕事をしている業者だとわかったのは、総会で居住者が推薦した業者に決まったあとでした。
日曜日にあった総会決議のあと、営業に来ていた３業者からの連絡が突然なくなったのです。
全ての業者には一人の理事が窓口となり全ての連絡をしていたので、他から工事などに関わる情報を知る事は無いはずなのですが知っていたのです。
理事と居住者から推薦された２業者は、翌日の月曜日、担当理事に電話をして日曜日の結果がどうなったのか聞いて来たのですが、これまで事細かに連絡して来ていた営業案内の３業者は水曜日になっても連絡して来なくなったのでした。
実は、金額にしても、推薦の２業者は結構違う金額だったのですが、営業案内の３業者は、推薦業者の安い金額に不思議と近かったのです。
しかし、建築関係者の理事がいろいろと質問した時に、推薦の２業者はちゃんと回答していたのですが、営業案内の３業者は営業担当者の適当な返答が多かったと言う、管理会社を除いた理事会独自の議事録が居住者全員に配られていたので、金額だけでなく、業者のことについても時間を掛けて知らされていた上での総会決議だったので、Ｇ人社のような業者を選ばずに済んだのでした。
しかし、総会の場で営業案内の３業者が良いと、わざわざ発言する人もいたからこそ、他の居住者は余計おかしいと思ったのでしょう。

金額だけでなく、業者の上辺だけでなく、ちゃんと時間を掛けて見分ければ良いので、面倒くさがらずに自分達のマンション、自分達のお金なので、空いた時間で良いので、素人でも真剣に取り組めば間違わないようです。

[220: mizyoka]

うちのマンションは築１０年が過ぎました。そろそろ大規模修繕について準備しなければなりません。
参考になる情報ありがとうございます。
問題がある管理会社のままで修繕工事を行うことのご苦労が伝わってきます。修繕工事が一段落したら
管理会社を変更するべきだと考えます。うちは管理会社を変更しておいて良かったとつくづく思います。
区分所有者の皆様が長年積み立ててきた大切なお金は無駄に使いたくはないですね。

向いている方向が違う管理会社は速やかに変更しましょう。後で大変な苦労、損害を受けるのは
区分所有者の皆様です。
その点、うちのマンションは４年目で変更したので良かったと考えています。
変更後の管理会社と協力して財政の立直しを行い、今では毎期約５００万の剰余金を修繕積立金に
移し十分な資金が出来ています。
そのお金を無駄にしないで区分所有者の皆様のために使用したいと考えています。

[221: 匿名さん]

>変更後の管理会社と協力して財政の立直しを行い、今では毎期約５００万の剰余金を修繕積立金に 移し十分な資金が出来ています。

管理会社に悪質な会社がることは現実で、契約満期ごとに継続か変更かの選択判断をするのは区分所有者、組合役員が関心を持たねばならない事ですが、毎期約500万の余剰金を出す事が出来たのが管理会社の変更の結果とは、それまで組合は何をしてたのでしょう。そこを検証しなければ怠惰な役員を助長させることになります。

[222: mizyoka]

管理会社と管理組合は良好な関係を保つためにもお互いを理解し合う考えがなければなりません。
協議してお互いの接点を見出すことが必要と考えています。

４年目で管理会社を変更しましたが、それまでの３年間は変更前の管理会社と協議していました。
その結果、管理会社から歩み寄りの姿勢が見られなかったので管理会社変更に至りました。

変更後の管理会社は管理組合の意向を良く聞き、問題解決に向けて良く考えた提案をして頂けます。
勿論、管理組合の意向が間違っているの場合ははっきりと管理組合が納得する助言をして頂いて
おります。（問題解決に向けて前向きな発言、提案が必要です。）

基本は「見える管理」、「公明正大」（管理会社、理事会）だと考えています。

[223: 匿名さん]

総論で変更だけを主張しても、各論がなければ説得力なく、事実関係も確認出来ず、架空の話に等しくなる。

[224: mizyoka]

これからの問題解決に向けてどう対策を講じるかの前向きな発言、行動が必要だと考えています。

[225: 匿名さん]

想像論は誰でも出来る説教に過ぎない。説教は誰も聞いてないよ。

[226: 匿名さん]

　
このように、常にＧ人社などの悪徳管理会社は、このような掲示板を監視しており、事ある毎に、脱線・錯乱させるような効果的な書き込みを行うのです。
この挑発にのり相手と議論しようとしてしまうと、掲示板の管理者さんが「喧嘩両成敗」とせざるを得なくなり、事実を多くの人に知ってもらいたくて書き込まれた人たちが、その気を失ってしまうのです。
　
逆に言いますと、このように書き込んでくる事は、書き込まれている内容が、Ｇ人社のような悪徳管理会社にとって大変困る内容だからなのです。
　
こちらでは、実在する名称などが書けない為、このような「空想」だと言い、慣れていない人を惑わせるのです。
　

[227: 匿名さん]

＞このように、常にＧ人社などの悪徳管理会社は、このような掲示板を監視しており、事ある毎に、脱線・錯乱させるような効果的な書き込みを行うのです。

被害妄想きょうです。悪徳にダマされないように、管理委託期間を１年にして毎年総会で人気投票の機会は作れるのですよ。

[228: mizyoka]

No.226 by 匿名さん へ

ご忠告ありがとうございます。
ご心配をお掛けして申し訳ありません。私自身は結構、楽しんで書き込みをしています。（笑）
これからも私が経験したことでお役に立つことがあれば書き込みを致します。

うちのマンションの変更前の管理会社と対応が同じだと感じています。その前の管理会社は結構、
地場では名が知れていましたが、２～３年後に消滅しました。

[229: 匿名さん]

226
しつこいですよ。このような匿名掲示板で詳細な証拠資料もなく一方的に語ったところでどちらの立場であれ眉唾ものです。適当に聞き流す（見流す？）しかないのです。
もう趣旨はわかりましたから、実在の会社名を匂わせる投稿はそのくらいにしてください。

[230: 匿名さん]

　
この掲示板は、貴方ひとりと言うか、常に監視している人だけとのやり取りではないのですが、理解していますか？
貴方は、同じような書き込みを何度も見ているようですが、それは、貴方が常にこのような掲示板を監視しているからであって、普通の人は、この掲示板を知り、初めて訪れるとか、時々訪れるので、貴方のように、例えば半年前、１ヶ月前に書いてあったとかと言い事を知らない人もいるのです。
しかし、毎日監視しているが為、そのような事さえ忘れてしまうのでしょう。
このような事は、何度も繰り返し伝えていかないといけないのです。
否定されればされるほど、初めて読む人に誤解を与えないよう、書き加えないといけないのです。

貴方が分かったからと言って、他の多くの人が、貴方と同じように分かったと思う事がおかしいのです。

貴方は何度も読み知っているのですが、初めて読む人の事を無視したり、初めて読む人がいると言う事を忘れてはいけないのです。
だってその人は、このような話を初めて知る事になるかも知れないからです。

貴方ひとりに対して書いているのではないのですよ。
それをお忘れなく。
　

[231: 匿名さん]

No.229 by 匿名さん へ

おもわず本音がでちゃいましたね。あなた方は自分の意思で書き込みをしているのでしょうか？
誰かの指示でこのサイトを監視しているのでしょか？
どちらにしてのむなしくなりませんか？

この書き込みの全て信用している人はいないでしょう。このような書き込みをすればするほど
これを見ている皆様は事実なんだろうと考えてしまうのは私だけではないと思います。

最終的には自分の目で見て、聞いて確認するでしょう。

[232: 匿名さん]

231
229です。
「本音」とは何でしょうか。ネットマナーを注意してるだけですが。私があなたが想像するような関係者なら、もっと巧妙な書き込みをするでしょう。「どちらの立場にせよ」と言ってるのも理解できないのですか。
監視とか訳の判らないことをおっしゃってますが、常識的なネットユーザーの感覚から離れてられるので、何を言っても馬耳東風でしょう。
＞このような書き込みをすればするほど これを見ている皆様は事実なんだろうと考えてしまうのは私だけではないと思います。
そこまで他の方々は幼児的ではありますまい。
＞最終的には自分の目で見て、聞いて確認するでしょう。
そのとおり、それしかないのです。あなたがいくら煽ろうが、まともな方々は「ふ～ん」程度、度を過ぎるとしつこい、という反応なのを知っておくことです。

[233: 匿名さん]

夫婦喧嘩は犬も食わない。

[234: mizyoka]

管理会社変更手順書ーその１

現在の管理管理会社に問題ありと事実が判明したら皆様はどうしますか？
当然、現在の管理会社へ改善要求をしますよね。それでの管理会社が改善しない時は
やむなしで変更するしかありません。

・理事会で管理会社変更の議論をする場合は、当然、現管理会社はシャットアウトです。
・理事会で十分に議論し、ほぼ全員の意見が一致するまで議論する。
・理事長、理事は言動に十分注意する。特に理事長はこの件に関して個別で管理会社と
　会わないようにし、話しを聞く時には理事会の場で聞く姿勢を示すこと。
・理事会で仕様書を作成し、５社以上から見積書、提案書を取る。
・理事会に来て頂き、各管理会社からの説明、質疑応答を行う。ここから候補の管理会社は
　理事長に取り入ろうとするので理事長は十分注意する。また、このような行為をする管理
　会社は要注意である。

今日はここまでとします。そのー２は次回で（不定期です。）

[235: 匿名さん]

確かに、ごもっともな内容です。

大規模修繕工事を行う時、管理会社を疑ってでなくとも、より適正な価格と内容で行えるよう、修繕委員会などの別組織を立ち上げ、理事会とは別の独立してやるのと同様、管理会社変更委員を選出して行わせてもいいでしょうね。
もちろん現在の管理会社の肩を持つような人は外すべきでしょう。
そうしても、管理会社に繋がっている人がいますので情報はある程度もれるのは仕方無いのですが、不正などは許さないと言う毅然とした態度なら、妨害工作が行われても乗り切れると思います。

[236: 新任理事]

管理会社変更手順書ー実例１

１．最初、管理会社との交渉は理事長はしない。担当理事がする。
２．怪文書が流れる可能性があるので注意する。
３．理事会で変更する目的をはっきりさせる。
４。なにが問題かを議論する。金銭？管理？管理人？
５．候補の管理会社が決まったら、テクニックとしてわざと理事長に候補の管理会社を取り入らせる
６．他社の価格をリークしながら値引き交渉して決着をつける
公共事業じゃあるまいし公正な審査などする必要性などなし。
あくまでもMSに最大にメリットがある管理会社と価格をとるべし。

また、値引きが目的なら現管理会社の肩を持つような人に見積価格をリークさせて大幅な値引きを勝ち取る。
入札なんてデキレースでいいんだよ。公共事業ではないんですから。

[237: 失敗理事]

約６００戸の１棟マンションです。管理会社変更の担当理事をしていました。
管理会社変更で１０社に入札仕様書（以下仕様書）を与え現場・図面の開示、質疑を経てN社を選考しました。
最終選考５社の金額は概ね同じであり提案書も考慮し選考しました。
臨時総会で管理会社変更を議決した後内示をし請書を交わしました。
その後引継ぎ、契約内容確認を行う段階でN社は増額を要請してきました。
入札仕様書に示される管理員２４時間常時２名、日勤コンシェルジュ１名では管理できないというのです。
N社は仕様書に記載の勤務時間を更に削減できると減額提案をしていたのでおそらく見積間違いだったのでしょう。
更にN社から提示された契約書原案は仕様書と大分異なるN社標準（レベルダウン）のものでした。

旧管理会社は所長１名、管理員（警備員+管理員）２４時間常時２名、日勤コンシェ１名だったのですが依頼したコンサルが仕様書配布段階で所長を消してしまっていたのです（理事会承認時には所長の記載があった。このミスに私が気がついたのは契約書協議段階でした）。

常時２名、コンシェ１名では厳しいと私も思いますが他社は入札時にこの点を考慮し自らの責任で増員提案をしてきました。
例えば、L社は所長１名を置く、M社は日勤の監督を週２－３日派遣する、T社は管理員にフロントマンを組み込む、等仕様書の不備を補う提案をしてきました。その費用は入札金額に含まれて居ます。もう一社は若し増員が必要なら自己責任で行うとしています（後日確認）。
従って仕様書を変更しての再入札は必要ないと思います。

私はN社が増員するのは自由だが追加費用は認める必要はないと考えますが皆さんのご意見は如何でしょうか。
N社の希望増額は入札時の１０％（基幹事務、管理員業務部分では２０％）に相当します。
私はN社がどうしても増額にこだわるなら選考しなおしが妥当と思います。
選考してしまった以上話し合いで解決すべきでしょうか。

[238: 匿名さん]

10社から選出した結果の相手が値上げですって、それに怒らない貴方は不思議です。当然、２位の管理会社にするのが常識ですが、相見積もりの意味が分かっていない。これでもその管理会社を選んだら内部に内通者がおり、一般組合員の信認を得られる筈がない。

[239: 匿名さん]

増額は、その管理会社として仕方ない判断なのかも知れませんね。
元々安く出来ないままの体制で、いろんな費用を安くする努力をしていなかったのかも知れません。
もしくは、この会社が安くする気はなく、この金額で少数でもいいから認めて使ってもらえる少数しか相手にしないような方針なのかも知れませんね。
こうなると、方向性が違いますので、そのことを良く居住者全員に知ってもらったうえで安い管理会社にかえるように進むのか、高くなってもこの管理会社でも良いのかの判断をするのが妥当なのかな？

とにかく難しい問題だと思います。
ここに書けないニュアンスもあるでしょうから、理事だけでなく、居住者全員で取り組む姿勢さえ崩さなければ、他のマンションと違う結果になっても、それはこのマンションの居住者の皆さんに適した結果だと受け取るしかないでしょうね。

一部の独立系ぼったくり管理会社さえ入れなければいいと思います。

[240: mizyoka]

失敗理事様へ

全ての状況が把握できていない私ですので勝手なことを言うようですが、
総会で区分所有者の皆様の議論があった思いますが、その声がコストダウンを優先するのか、
サービス向上を優先するのかどちらでしょうか？
判断できないのであれば６００戸もあるマンションですから大変だとは思いますが、
区分所有者の皆様へ再度、説明し決めて頂くしかないと考えます。
そうしなければ後々しこりが残るのではないかと考えるのは私だけでしょうか？

[241: 匿名さん]

＞総会で区分所有者の皆様の議論があった思いますが、その声がコストダウンを優先するのか、 サービス向上を優先するのかどちらでしょうか？

聞くだけ野暮なことです。適正なコストで、適切な業務を求めるのが当然です。

[242: 新任理事]

失敗理事様へ

>私はN社がどうしても増額にこだわるなら選考しなおしが妥当と思います。

状況はよくわかりませんが、Ｎ社もだめもとで値上げを要求している可能性があります。
選考しなおしは手間がかかるので、臨時総会を開いて
Ｎ社との交渉が決裂した場合は第２位の管理会社と交渉する決議をすればいいと思います。
おそらく、この議案を総会にかけるとＮ社は考え直すでしょう。
値上げがなくなるか、値上げ幅が小さくなるかもしれませんよ。

選ぶのは管理組合です。
６００戸となるとかなり購買力が強い管理組合ですよ。
管理会社にとって大規模修繕や日頃のメンテナンス費などかなりの収益をあげることができるＭＳですよ。
委託管理費は管理組合が設定して交渉することができるレベルです。

管理組合は公的な組織ではないので管理会社に対して公平性をたもつ必要はありませんよ。
公平性は住民に対してだけで十分です。ドライにいきましょいう。

[243: 匿名さん]

＞委託管理費は管理組合が設定して交渉することができるレベルです。

コンピューターの時代ですので規模は関係ありません。

[244: 新任理事]

>243

>コンピューターの時代ですので規模は関係ありません。

コンピューターに儲けたい利益は入力はしないの？
暴利を取れるＭＳにはとことん利益を積み増ししていると予想できませんか？
コンピューターですから、どこまで値下げできるかの計算もできるね。

[245: 匿名さん]

>>243
もっとインパクトのある野次をお願いします

[246: 匿名さん]

ところで１棟で６００戸のマンションて何階建てなの？そんなとこあるの？

[247: 匿名さん]

うそに決まってるじゃない。

[248: 匿名さん]

６００戸のマンションとなると、年間の管理費は１億円前後になるのでしょうね。
修繕積立金も相当な額ですので工事を請けなくても工事管理と言うペーパーマージンだけでも十分な収入になりますので、どこかの悪徳ぼったくり管理会社のように、理事たちに金をつかませたり詐欺ギリギリの行為をしなくても、大儲けさえ望まなければ正しい管理をして行けるでしょうね。

[249: 匿名さん]

タワーマンションだと１棟で１０００戸以上もありますし、４棟くらいで１つのマンションだとしたら、タワーじゃなくても６００戸以上になるでしょうね。

[250: 匿名さん]

　
新浦安　有明　豊洲　市川　二子玉川　などは多分、６００戸くらい以上のマンションがあるようですね。

新浦安には、１２００戸があるようですよ。
　

[251: 匿名さん]

でかいマンションの修繕積立金は誰にも評価できないし区分所有者のふところ勘定では限度があるのでそろそろお国の出番らしい。

[252: 匿名さん]

１棟で６００戸のマンションを知らない人や、それを嘘だと平気で言う、助けようの無い無知な人の発言は、社会混乱を招く大きな要因なのですが、未だにそれがわかっていないとは、学校での教育レベルが下がってしまっているのでしょう。
それもこれも、正しいことでさえ正しいと言えない社会の有り方が原因ですね。

管理会社も、そのような考えの人間が作り、そのような考えを押し付けたり、そのような考えを持つ人間ばかりあつめて成り立たせようとしているので、ろくな会社どころか、社会悪にしかならない会社が存在し大きくなっていくのでしょう。

[253: 匿名さん]

＞それもこれも、正しいことでさえ正しいと言えない社会の有り方が原因
＞社会悪にしかならない会社が存在し大きくなっていくのでしょう。


で、
どうすればよろしいのか貴殿のご意見を拝聴したい。

[254: 匿名さん]

　
「どうすればよいのか」

と、人に教えてもらうしか考えが及ばないような人ではなく、自分ならこうすると考えを述べる事が出来るような人にならなければいけないのです。

つまり、このような事でさえ、一から十まで言わせて尚、屁理屈をつけてくるような人が、それで何が悪いと、大きな顔をして、誤った事なのもわからずに平気で書き込んだりする人が、気が付き、改めれば良いのですよ。

[255: 匿名さん]

＞どうすればよろしいのか貴殿のご意見を拝聴したい。

と言っているのだから、問題を提起したら答えるべきだね。

[256: 匿名さん]

　
ちゃんとした答えになっていますよ？

それさえ分からないのは困ったものですね。
　

[257: 匿名さん]

＞人に教えてもらうしか考えが及ばないような人ではなく、自分ならこうすると考えを述べる事が出来るような人にならなければいけないのです。

というところの「自分」がどうするのか言わないとわからないよ。
文句だけ言って結局どうするばいいかわかってないくせに、
という批判を甘んじて受けなさい。
他人が問題ではなく自分の問題でしょ。

[258: 匿名さん]

自分で考えたことがないと、一から十まで懇切丁寧に教えてあげないと分からないのですか。

どうすればよいのかと問われたので、何も考えずに答えを聞こうとする事が当たり前だと思っている習慣を改め、自分自身で考えて何らかの答えを出すべきだと言っているのです。
その考えからやりとりをして行く事こそ必要な事だと言っているのです。

きっと、これでも分からないのでしょうね。

批判して、何か書いたらそれの揚げ足を取ろうとし、揚げ足を取れないと黙って消えてしまうのでしょうね。
最悪の悪循環ですよ。
こんな事が、やりとりだと信じているようですね。
　

[259: 匿名さん]

松戸にあるフージャースのマンションの１つ「ひだまり・・・」で、Ｇ人社が理事を通じて、今の管理は良くないし高いとｈ理屈を付け、強引に管理会社を変更させようとしています。
ほんとうに、乗っ取り・ぼったくり管理会社ですね。
いつか、突然、会社更生法を申しでそうな会社ですよ。

このような会社だけにはしないで下さいね。
　

[260: 匿名さん]

管理会社とは平等の委任契約ですよ。管理会社を使う事が出来ていないから、取替えればなんとかなるだろうでは、又同じ事を繰り返すことになるよ。

[261: 匿名さん]

他人が、
＞何も考えずに答えを聞こうとする事が当たり前だと思っている

と貴殿が考える根拠は何ですか？
具体的に指摘してください。

同様に、
他人が、
＞自分自身で考えて何らかの答えを
出していないという貴殿の根拠は何ですか？
具体的に指摘してください。

自分では何も考えずに他人の批判をもって問題の解決に至ると考える貴殿の認識それ自体を反省しましょうね！

[262: 匿名さん]

＞批判して

何か批判したんですか？

＞正しいことでさえ正しいと言えない社会の有り方が原因
これかな？
社会の在り方がすべての問題なら、何の批判にもなっていないような・・・。

[263: 匿名さん]

２６１さんは、単に書かれた文章に対して掘り下げようとしているだけですね。

書かれている文章には、自分たちで考えて欲しいと言う意味があるのに、それを読み取らず、単に屁理屈と言われても仕方の無いような喧嘩を売っているようなかんじですね。


２６２さんのように、ちゃんと理解している人もいるのですからね。


２６２さんのように、２６１さんは直ぐに人に答えを聞くのではなく、自分自身であれこれ考えてみるべきでしょうね。
　
　

[264: 匿名さん]

＞２６１さんは、単に書かれた文章に対して掘り下げようとしているだけ
＞２６２さんのように、ちゃんと理解している人もいる

あのー。
261と262は私です。
つまり、２６１＝２６２です。
よく読んでよ。

＞それを読み取らず、単に屁理屈と言われても仕方の無いような喧嘩を売っているようなかんじ

よく読まずに、他人のことをケンカ売るなどと無礼なこと言うなよ！
＞直ぐに人に答えを聞くのではなく、自分自身であれこれ考えてみるべき
これはあなたのことね。自分自身のことをよく考えて他人を認識しましょう！

[265: 匿名さん]

やはり同じ人でしたか。

それを確かめたかっただけですよ。

[266: 匿名さん]

他の掲示板で見たのですが、Ｇ社は警察の捜査対象になっているとか。
管理会社を変更する場合、安いだけでは決められませんね。
管理に熱心で工事代金でぼったくりのない事が重要ですね。
捜査対象になるような管理会社だけは避けないといけませんね。

[267: 匿名さん]

管理組合にとっては管理会社なんて何時でも返られるのだから大した問題ではない。
それとりもある特定管理会社をやり玉に上げるのは、それ以外の管理会社の逆宣伝にしか見えないので、返ってやり玉に揚げられた管理会社に強い関心を持つという逆現象に気づかないのだろうか。

[268: 匿名さん]

管理会社はいつでも変えられるというのは、やったことのない人でしょう？

管理会社を変えるのは、とても大変な作業ですよ。
私のマンションでも変えましたが、１年掛かりましたよ。
よく簡単に変えられるなんて言えますね。

それに、管理を任せるのですから、大した問題ですよ。

よくもそんな無責任な発言ができますね？
それこそ怪しげなぼったくり管理会社の味方をする人なのでしょうか？

[269: 匿名さん]

＞管理会社を変えるのは、とても大変な作業ですよ。 私のマンションでも変えましたが、１年掛かりましたよ。

規約の改正でもあるまいし、普通決議で良いのですから簡単ですよ。
問題は次の管理会社を何処にするかが問題なだけです。

[270: 積極理事]

＞管理会社を変えるのは、とても大変な作業ですよ。 私のマンションでも変えましたが、１年掛かりましたよ。

変更を検討すればするほど、自主管理の方が良いとおもってしまう。
変更の方法が個々に違うので、難しい。要領良くすれば、簡単に変わる。

難しいと思うなら、まずは変更などせずに部分委託からせめると良い。
消防点検など点検業務から見積をとることからはじめるとよい。
管理人が悪いなら、これも部分委託できる。
シルバーセンターに委託。ビル管理会社に委託。など・・・。

[271: 匿名さん]

私も管理会社の変更はいろいろ難しい面もありますので簡単ではないと思います。
変えるかどうかを決めるのに考えもいろいろだろうし、変えると決まってからどの管理会社にするのかを探すのか、変えるかどうかを決める時、同時に管理会社を探しながら行うのかなど、やりかたも様々でしょうね。

仰る棟にこれからは、部分委託などが主流になるかも知れませんね。
いわば、半自主管理と言うかんじでしょうか。

[272: 匿名さん]

＞仰る棟にこれからは、部分委託などが主流になるかも知れませんね。

新旧標準管理委託契約書はその様になっていますよ。
それを採用しないで、管理会社任せの組合が悪いですよ。

[273: 積極理事]

>いわば、半自主管理と言うかんじでしょうか。

内のMSは管理会社変更は時間がかかって大変
部分管理で各業者と契約するのは時間がかかって交渉するのが面倒で交渉する理事もいないので
ビル管理会社数社に見積を依頼しました。
そして現管理会社に値下げしないとすべて部分委託すると宣言しましたら
マンション管理会社の担当はあわてていましたよ。

内のMSは３つと契約
管理組合も窓口がマンション管理会社、ビル管理会社A（設備系）、ビル管理会社B（排水設備系）の３つで
業務量の増大が防げるし、信頼できる修繕費の相見積先が常時３つあるので小規模の修繕は簡単にできます。

仕事の手を抜くと翌年の委託契約を変更すると宣言していますのでしっかりやってくれています。
例）清掃、マンション管理会社→ビル管理会社A
　　管理人、マンション管理会社→ビル管理会社B
聞いていませんが、独立系のマンション管理会社が部分委託の受け皿になるかもしれません？
例）
マンション管理会社Ａ（フロント業務、管理人、出納会計、清掃、消防、警備）
マンション管理会社Ｂ（ＥＶ点検、排水点検など）

[274: 匿名さん]

余りにもコストロスを増加させる愚作ですね。計画実行者を疑うべきですね。

[275: 匿名さん]

ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。

前面的な委託契約に胡坐をかいて向上心を失っている会社が多いなか、このように危機感を与えることで、ぼったくりは淘汰され、ぼったくりに気付き方向転換した会社や、向上心を持った会社のみが残るように思えます。

マンションの規模や居住者の総意は違うので、ひとつの方法にはできませんが、このような考え方で行くことには賛成です。

特に、ビル管理会社も考えに入れるのは、私も提案したことがあるのですが、おかしな理由で常識と決められている殻を壊すことにもなりますので良い事だと思います。

[276: 匿名さん]

＞ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。

とんでもない。これでは基幹業務をしている管理会社は関係会社から紹介料名目で上乗せ分を頂いているのが現状です。
基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

[277: 積極理事]

>基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

デメリットは
管理組合が業者の選定と価格交渉が頻雑になること。
すぐれた、理事長や理事がいれば問題ないが現実は難しい。輪番制など。
また、責任の所在が分散化される。（契約業者が多い。業務の管理）

居住者のすべてが中間マージンをゼロにするような最安値の追求を必ずしも望んでいない。
適正な価格（少し安い程度）の委託であれば、多くの区分所有者は満足する。
中間マージンをゼロにしても個別の業者に暴利を取られたのでは意味はない。
中間マージンをゼロにしても輪番制の理事の負担がおおくなるのは望まれない。

＞ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。
>基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

最終的に、最安値を追求すると、管理組合が業者と直接契約に到達するのは否定しませんが、
管理組合が業者と直接契約する準備段階として、ビル管理会社と契約する方法は良策と考えます。
理由、
個々の業者と価格交渉する時間がない。輪番制の理事の任期。
個々の業者を選定する基準が難しい。
理事会が個々の業者の作業内容を管理できない。
修繕費の相見積先の確保。
また、現管理会社に委託している項目の値下げ交渉がしやすくなる。

[278: 匿名さん]

↑　結局、怠惰な組合と悪質業者を弁護するコメントでした。

[279: 匿名さん]

組合が部分委託にして業者と直接交渉しても、管理会社のバックリベートはなくならないよ。
直接交渉でバックリベートをやめても、大きな管理会社にそれをやらないと他のマンションの点検業務を
他の業者にまわされてしまう。
たかが１軒のマンションのことで点検業者は管理会社からは解放されないね。

[280: 匿名さん]

適正マージンだったら管理会社に任せたほうがベター。

[281: 匿名さん]

積極理事さん
自主管理・一部自主管理組合は全体の1/4、単棟型に限っても1/5もあり、決して少数派ではありません。（国交省マンション総合調査H20版）
＞管理組合が業者の選定と価格交渉が頻雑になること。
＞すぐれた、理事長や理事がいれば問題ないが現実は難しい。輪番制など。
＞また、責任の所在が分散化される。（契約業者が多い。業務の管理）
等々と決め付けるのはご遠慮ください。

[282: 積極理事]

>>管理組合が業者の選定と価格交渉が頻雑になること。
>>すぐれた、理事長や理事がいれば問題ないが現実は難しい。輪番制など。
>>また、責任の所在が分散化される。（契約業者が多い。業務の管理）
>等々と決め付けるのはご遠慮ください。

実際に内のMSでの問題。

[283: 匿名さん]

>実際に内のMSでの問題。
であれば、ひとこと「内のＭＳの場合」と断るべき。

[284: 匿名さん]

＞であれば、ひとこと「内のＭＳの場合」と断るべき。

他のMSでも問題となってないか？

[285: 匿名さん]

>他のMSでも問題となってないか？
当然同じようなＭＳは多くあるだろうが、それを一般的な話として語るのはいき過ぎ。
主語なしで断定するから拙いというだけの話。

[286: 匿名さん]

一般的に、強いリーダーシップをとる理事長（または理事）がいる管理組合であれば、
自主管理も可能だと思います。
最初にある程度の運営レベルに引き上げることができれば、その自主管理も継続していくでしょう。
ただ、ワンマン運営になる可能性や場合によっては理事と業者の癒着が起こる可能性はかなり高いと
言えます。
また、運営に当たっては多岐にわたる関係法令などの改定などに十分注意する必要もありますので、
常に情報収集と学習が求められ、そういうことに興味のある人が複数いないとかなり大変です。

（管理会社・元契約社員の実体験から、言わせていただきました。）

[287: 匿名さん]

http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/

このランキングってどこまで信用できますか？

[288: 匿名さん]

目的は周りの宣伝であって、信じるのはイワシの頭も一緒です。

[289: 287です]

＞288
迅速な返事ありがとうございます。
私のマンションも管理会社の変更を検討しておりまして、
タイトルだけ見てこのスレに便乗記載しましたが、
内容を見るとちょっと違っているようなきがしました。
出直してきます。スレ汚し失礼しました。

[290: 匿名さん]

286さん
実体験からとのことですが、何例ほど自主管理組合を見られたのですか。
その大概が
＞ただ、ワンマン運営になる可能性や場合によっては理事と業者の癒着が起こる可能性はかなり高いと
言えます。
という状態だったのでしょうか。
自主管理、一部自主管理は「強いリーダーシップをとる理事長（または理事）がいる管理組合」だから運営できるばかりではありません。理事を多くの区分所有者が経験し、学習しながら運営能力を身につけていく、というケースももちろんありますので、あまり一方的な感想を断言してほしくありません。（感想が誤りという意味ではありません。おっしゃるような組合もあるでしょう。）

[291: 匿名]

デベにマンションの売買で儲けさせ…

デベの子会社の管理会社で儲けさせ…

大規模修繕で、また管理会社に大儲けさせるのは、いい加減に卒業しましょう！

エレベーターの保守管理費も然りです。

大手の日立、東芝、三菱が幅を利かしていますが、
保守管理をやっているのは下請けの下請けの孫請けですから高くなっている訳です。

大手を抜きにして下請けか孫請けと直接に契約すれば、保守管理費用は間違いなく半額以下になります。
全く安全性も問題ありませんよ！

そうすれば必ず管理費＆修繕費を下げれます！

大規模修繕工事などは絶対に管理会社経由は駄目なんですよ！
価格が倍から３倍に跳ね上がります。

横着・怠慢な役員や、世間知らずの組合員は、全て管理会社に任せっ放しですから埒が明きませんし進歩無しです！！！

一生付いて回る管理費＆修繕費を下げられる訳ですから、特に役員は積極的に下げる努力をして欲しい限りです！

[292: 匿名さん]

適正利潤であれば管理会社にまかせた方がいいですよ。
管理会社と管理組合は共存・共栄でいかねばなりません。
保守点検費を自主管理で直接交渉すれば、経費の削減にはつながるでしょう。
しかし、管理会社もそれでは採算があわないので、事務管理費の値上げをいってくるでしょう。
管理員とか清掃費、設備点検とかを自分達でやるということは、自主管理と同じじゃないですか。
自主管理は大変ですよ。最初から自主管理のところはいいですが、そうでなければ難しいですよ。
私は昨年会社をリタイアして、マン管士の資格を自己啓発として取得しました。
時間的にも余裕があり、それに専念することはできますが、私自身はやる意思は全然ありません。
もし、やりたいといっても長年組合管理を牛耳ることにもなるのでいろいろな弊害が出てきます。
管理会社としてのプロのマンション管理の業者があるのですから、そこを活用するのがいいと思います。
しかし、設備点検費や大規模修繕工事等に関してはチェックできる勉強はしておくことが必要ですが。

[293: 匿名さん]

>適正利潤であれば管理会社にまかせた方がいいですよ。 管理会社と管理組合は共存・共栄でいかねばなりません。

現在の経済環境に余りにも無知なユートピアに過ぎない。
現在管理会社の大方は火の車状態で生き残りに大わらわ状態、無知な組合と弱者の業者の狭間での両方から如何に多くの生き残りの利ざやを得ようとしている現実をご存知ないとはノー天気です。

[294: 匿名さん]

>>293
現在の経済環境といってますが、委託契約を結んだのはいつだったんですか。
それから値上げや手抜き等をやられたら困りますがね。
管理会社が契約時の条件をやれないんであれば対処しなければなりませんが、そうでなければ
無理にシステムを変える必要はないんでは。
あなたのところは、自主管理をしたいんですか？
自主管理やるとしたら誰がやるんですか？いろんな弊害が出てきますよ。
組合を長年継続して自主管理していくにはそれなりの人材と知識が必要ですよ。
但し、同じ者が継続してやると弊害が必ず出てきます。

管理会社に委託はするが、組合で委託費・設備点検費・大規模修繕工事等の相場を掴んでおくことは必要です。
そういう情報提供だったら一部の者でやれるでしょう。
勿論、１戸当り月の必要修繕積立金の額や法改正とかは関心をもって調べることは大切ですが。

[295: 匿名さん]

＞現在の経済環境といってますが、委託契約を結んだのはいつだったんですか。 それから値上げや手抜き等をやられたら困りますがね。

あれ？　契約の期限は１年、長くて２年が常識ですよ。

[296: 匿名]

大規模修繕工事などは全てを管理会社任せでは絶対に駄目です！

世間知らずの阿保な役員や住民は、管理会社に任せるから、通常の工事価格より２倍～１０倍は、ざらにボラレまくりですよ。

世間を知ると言う意味で、必ず同じ工事内容で、管理会社を含めて、他業者から最低でも５社以上の見積もりを取りましょう！

下請け下請け孫請けの実態が鮮明に分かり、見積もりを見たら、何故こんなに違うのか超ビックリ歴然としますよ！

マンション住民は、横着怠慢して、管理会社に任せっぱなしにせず
もういい加減に賢明にならなくては駄目です！！！

こんな不景気の、ご時世なんですからね。

[297: 匿名]

親スレさんの２７世帯でしたら、余裕綽々で自主管理が出来ます。
早めに臨時総会を開いて、早急に自主管理にするよう話し合いましょう。今のままでは管理会社を儲けさせているだけですから、非常に、もったいないです。
自主管理になればマンションを良くしようと言う、住民の責任感や意識も高まり、また自主管理になる事で管理費を５０００円位、値下げできます。
自主管理は賃貸者にも同じ責任を持たせますから何ら問題ないですね。

[298: 匿名さん]

297さん
自主管理はやってみれば意外にできるもので、基本同意ですが、一点だけ、
＞自主管理は賃貸者にも同じ責任を持たせますから何ら問題ないですね。
はないですね。
自主管理であっても当然、区分所有法に則って管理を行います。区分所有者と同じ責任ではありません。

[299: 住まいに詳しい人]

このスレを見ている皆様へ
スレタイは
「管理会社の変更を検討してます」

自主管理がマンション管理の行き着く最終到着駅であることは否定しませんが、
スレタイに即した投稿をお願いします。
自主管理の議論は他でして下さい。

管理会社と契約することを前提にお願いします。

[300: 匿名]

２７世帯なら、管理会社の変更は止めて自主管理にするのが一番のベスト対策です！

[301: 匿名さん]

>>295
管理会社との委託業務の内容は毎年変るんですか？
普通は毎年同じ内容で更新するんじゃないですか。

[302: 匿名さん]

>>301

毎年契約内容が同じなのは、あなたの住むマンションの理事会が無能である何よりの証拠です。

[303: 匿名さん]

>>302
毎年値下げ交渉や新たな業務改善の要求をするんですか？
別に問題がなければ現状どおりでいいでしょう。
管理員の人数を増やすとか、清掃の人員・時間を増やすとかがあれば別ですが、そうしたら委託費の値上げ
をしなければならないでしょう。
通常は契約内容の変更がないでしょう。

[304: 匿名さん]

＞通常は契約内容の変更がないでしょう。

いいえ、総会では管理会社の信任投票の意味合いもあります。

[305: 匿名さん]

>>304
管理会社への委託は当然総会の決議が必要ですよ。
しかし、契約内容の変更まではしないでしょう。

[306: 匿名さん]

減額を渋る管理会社の方が必死に抵抗しているようですが、
管理組合からの減額攻勢にさらされて相当ストレスが溜まっているのでしょうか？
こんな所で反撃したつもりになってないで、
少しは金額に見合った仕事をすることを考えられては如何ですか？

[307: 匿名さん]

303　305です。
私は管理会社の者ではありませんよ。
マンションの住民です。自己啓発でマン管の資格は取得してますが。

[308: 匿名さん]

また暇人マン管士のお出ましかい…。
そんなレベルでマン管取得者だとは、マン管士のレベルは言わずと知れてますわな。

[309: 匿名]

ですから、この世帯数で管理会社に頼む事自体が大いに無駄な経費を使っているんだと、賢明な組合員なら早く気が付くべきです。

住民の財産の無駄使いそのものです！

[310: 匿名]

あと、エレベーター保守管理や管理会社も、大したこともないくせに大手は高過ぎです。
私のマンションも変更しましたが、前は両方とも三菱ビルテクノサービスでした。

今ではエレベーターの保守管理は、前より条件が良くなったにも関わらず、年間経費は半額未満になりました。

それで管理費の値下げが可能となり、住民の皆さんは大喜びでした。

☆やはり何も変えない変わらない進歩しない、横着怠慢で保守的な役員は即座に止めさせ…
組合員（住民）が変える努力をして、世間を知って賢明になる事が一番大事です。

[311: 匿名さん]

>>310

変えた先は独立系ですか？
独立系であれば事故が起こったときの対応には気をつけておいたほうがいいですよ。
定期的に行う点検なんかはどこでもやることは同じでしょうが、事故が起こったときの対応は
メーカー系のほうがしっかりしてますよ。
事故が起こったときにぬか喜びにならなきゃ良いが・・・。

[312: 匿名]

今はどこの会社でも保険に入ってますから何ら不都合はありませんね。

[313: 匿名さん]

保険に入っていても、出るのはお金だけですよ。
それも、満足するような金額なんて出ないでしょう。

問題は、独立系の管理会社の大手は、ずさんです。

事故が起きたから保険で済ませるなんて考えの人ばかりですので、めいわくが掛からないよう、怪我などをしないよう、ちゃんと点検などをして事故が起きないように最善を尽くすなんて考えないのです。
そして、それこそ現代の常識だと思い込んでいるのです。

保険に入っていても不都合は解消されないのです。

[315: 匿名さん]

＞今ではエレベーターの保守管理は、前より条件が良くなったにも関わらず、年間経費は半額未満になりました。

その内に閉じ込められる事故が多発しますよ。

[316: 匿名]

シンドラーエレベーターであるまいし、、、
そんな事が起きないように、毎月に保守管理で住民の命を守っている訳です！
無意味な過剰考察は、ほどほどにして、無意味に過剰に使われている住民の財産をお守り下さい。

[317: 匿名さん]

マンションを購入する時に管理費や修繕積立金の額には納得して購入したんでしょう。
べらぼうに高い管理費だったら改善しなければなりませんが、常識の範囲内であれば住民は値下げしたり
メーカーや管理会社を変えて欲しいとは思っていませんよ。
現在の管理会社や設備点検業者を変えることによる不安の方がありますよ。
管理費等についての出費は想定内のことですから、別にちょっと値下げしたとしてもそれの方が心配です。

[318: 匿名]

固定観念の固い頭は認めますが、その前に進歩する為の勉強や努力をしているか？
現状のマンションが正常なのか？正常ではないのか？
は文献や情報を見れば分かりますから、世間を知って見つめ直して行く努力が大切ですね。

[319: 積極理事]

内のＭＳ300戸
管理費チョット高いが12000円/月
配水管清掃の業者調べてみると
管理会社→委託会社→配水管清掃会社
となっていた。
高いはずだ。
追求したら50万/年安くなった。

ほかに、
内の理事会は、管理会社に対して業界最安値を追求するつもりはなく
業界平均価格での委託費を要求しました。
管理費8000円～9000円/月でまかなえる範囲。
それでも、値下げの抵抗は相当きつかった。
やはり、いきなりの1000万/年の値下げ（3000円Ｘ300戸Ｘ12月）は管理会社にとって相当きついようでした。
部分委託も取り入れたので、管理会社の売り上げ減は1500万以上でした。
管理会社の担当者さん、内のＭＳの担当が不運だったとあきらめて下さいね。

[321: 匿名さん]

管理会社の委託業務費が適切かどうかはその相場を知らなければ交渉のしようがないでしょう。
例えば
管理事務費月１戸当り金額１２００円～１５００円、消防設備点検費　月５００円×戸数、清掃費人数×時間×日数
ＥＶ保守点検費　デベ系月１回１基４～５万　独立系月１回１基３～４万　　遠隔監視の３ヶ月毎の点検フルメンテで月４～５万程度
清掃費　時給×時間×日数×人数　プラスアルファー
管理員人件費　人数×時間×日数　プラスアルファー
こういったことを把握した中で高すぎる場合は交渉すればいいのだけど、やみくもに値下げ値下げではね。

[322: 匿名さん]

同感です。
むやみやたらに値下げは愚の骨頂です。

最悪の管理会社と悪名高い独立系管理会社のように、安い管理費で行うと他の管理会社では不可能な安い値段で管理を奪い取り、ノルマの工事で毎年大きな利益を乗せに乗せ、管理費の赤字を埋めるだけでなく、通常の工事費の数倍の金額を管理組合に認めさせ、通常の１０倍以上の利益を手にするのが本当の目的で成り立っている独立系管理会社がいますからね。

ただ、安い管理費で真面目に管理をしてくれて適切な工事費で頑張っている小さな独立系管理会社もいますので、一緒にしてはいけませんが。

大手の独立系管理会社には、ぼったくりが多いですね。

[323: 匿名さん]

321ですが、相場をしっかり把握し自分のマンションの委託業務費が適切かどうかを計算した中で
管理会社を判断するのがベターでしょうね。
ただ一ついえることはデベ系の管理会社の場合、大規模修繕工事の場合はどうしても人情的にも
そこに依頼するケースが多くなると思います。
しかし、総合評価方式で行い、入札評価の計算方法で割り切って元請会社を決めるとかをしないといけないでしょうね。

[324: 匿名]

出来る限り良心的な業者の直工事を心掛けましょう。工事内容は何も変わらず、大手とて中小零細企業の下請けにやらせているだけです。今の時代は安かろう良かろうです。

[325: 匿名さん]

>>324
しかし出来ることなら大手ゼネコンに依頼すれば間違いはないでしょう。
私どものマンションも大手ゼネコンに依頼しましたが、満足いく仕事をしてもらいました。
地元の業者に比べかなり格安でした。（同じ仕様で見積りをとりました）

[326: 匿名さん]

３２４さん
地元の小さな建設会社も殆どは下請け・孫請け・曾孫受けに仕事はまわしていますよ。
建設会社自体がいろんな業種の作業員を自社で社員として抱え込むことはできないのです。
それは分かっておられるでしょう？
だったら大きな会社の方が安心できるのではないですか。
大きな会社は信用と継続性を大事にしますので、いいかげんな工事はしないと思いますよ。

[327: 匿名]

私のマンションは塗装＆防水屋に直工事でしたから何もかもがお安く、仕事も何も問題なく丁寧極まりなく仕上がりました。

また直接の１０年保証ですから安心でした。
当然に次回もお願いします。
前回より１０００万円は浮きました～♪

隣りのマンションは１１階建ての１１世帯でしたが、仕事振りの良さが認められて、我がマンションと同じ会社で５００万円で大規模修繕工事を完了しました。
めでたし！めでたし！

[328: 匿名]

ある悪徳管理会社は大規模修繕工事の際に、管理会社委託の工事に仕向けるよう役員を丸め込み、管理会社と役員の関係を悪の＊＊の伏魔殿にしようとしています！

管理会社には親会社から報奨金が支払われ、役員にはバックマージンを支払っているそうです！

クズ管理会社がクズ役員を増殖させて、関係がナアナアにならないよう、益々と組合員(住民)は管理会社と役員を厳しく管理監督する目が必要です！

[329: 匿名さん]

>>327
大規模修繕工事を行い５００万とか１０００万とかいってますが、一体何の工事をしたんですか。

[330: 匿名さん]

>>327
１１階建ての１１世帯？おもしろいマンションですね。
５００万の大規模？修繕工事は足場を組んで外壁洗浄ぐらいしかできないでしょう。

[331: 匿名]

だから無知と世間知らずは死ななきゃ直らないって言われるのです。

賢明であれば大規模修繕工事は世帯数×５０万円前後でできる訳です。

いつまでも管理会社と業者のカモリストのままでは、死んでも浮かばれないなあ(哀れ)。

[332: 匿名さん]

架空の話は無限に続くね。

[334: 匿名さん]

>>331
工事は１戸当り30万でも50万でも100万でも200万でもできますよ。
工事内容とグレードに大きく関係してくるでしょう。
50万超はぼったくりにあったとかいう単純な発想しかできないんですか。
全てそのマンションの積立金の差で決まるのです。
建物は古くなってきたなくても我慢して生活することはできます。
そうではなく、早めの工事を行い資産価値を高め、快適な生活を希望するマンショんもあります。

管理費も同じことがいえるでしょう。
管理員の数を増やし、コンシェルジュやガードマンを常駐させたり、常時清掃員をいれてれば高くなるのは当たり前でしょう。管理費を抑えるためにはそこを抑える必要があります。
それと同じことですよ。

[335: 匿名さん]

デベの管理会社です
変更時、デベブランドの付属品を撤去しない場合は、メンテ費が倍増する仕組みらしいのです。
新規に設置するのも大きな負担が生じます
デベブランドの付属品は管理契約を解消させないための人質らしいです
どうしたらいいでしょうか？

[336: 匿名]

バカな話しだ、デベの管理会社は８９３商売か！
そんな話しは無視無視無視で宜しいかと。
情報が欲しがっているテレビ局に連絡しなはれ、悪徳管理会社として放映してくれるぞ。

[337: 匿名]

マンション住民は賢明になって勉強して努力して、早く世間を知ってもらいたい限りです、、、

[338: 匿名さん]

憂さ晴らしのコメンテーターに同情します。お気の毒に。可哀想。

[339: 匿名さん]

デベ系のマンションはデベ系の建設会社しか工事が出来ないというのなら、倒産したデベ系の
マンションがかなりあるけどそこは工事出来ない？のかな。
絶対そういうことはないので安心して業者は選んでください。

[340: 匿名さん]

デベの機械式駐車場は撤去出来ないですよね
デベリースのインターホンも撤去になるとか…
ぼったくりマンションより、戸建てがいいですよ

[341: 匿名さん]

>>340
デベの機械式駐車場はそのまま使えばいいでしょう、修理は他の業者にたのめばいいのだし。
デベリースのインターホーンはそのまま使っていいし、高ければ他のメーカーに変えればいいだけのこと。
デベ系のマンションでも工事や設備はどこの会社でも喜んでやりますよ。

[342: 匿名さん]

＞デベの機械式駐車場は撤去出来ないですよね デベリースのインターホンも撤去になるとか…

アパートでないの？

[343: 匿名]

買うのにボラれ～
管理費でボラれ～
修繕工事でボラれ～
一戸建ての方が大手ハウスメーカーでも坪単価は安いで～
ボラれまくりのお前らはパーボーか～

[344: 匿名]

上物はたしかに安いけど土地持ちか金持ちしかいい戸建には住めないよ。土地なしで住宅展示場に行っても面倒くさがられるだけだし・・・
金持ってるか高所得なら別だけど。

[345: 匿名]

マンションは一戸建てより坪単価は高いのは事実だからボラれてんのか！

[346: 匿名さん]

良いホームページ見つけました☆
下記法律事務所ではマンション管理組合向けに特化したサービスを提供してくれるみたいで、管理会社変更のサポートも行ってくれるみたいなんです。
もしよかったら参考にしてみては↓

http://www.tokyo-houmu.com

[347: 匿名さん]

>>346
宣伝行為を成りすましで貼るのはよくないなか。
倫理観欠如の事務所は．．．．危ない！の一言に限る。

[349: 匿名さん]

３４８さん　　具体的に教えていただき、ありがとうございます。　　さすが！詳しいですね。

スレ主さん、今も頑張っておられますか？

[350: 名無し]

>>328 匿名さん
買ったら買ったで、こういう問題も出てくるかと思うと
本当にやり切れない…。
なんとかならないものだろうか？

[351: 匿名さん]

国土交通省　報道・広報　平成23年6月1日
「マンション管理業者の違反行為に対する
　監督処分の基準」の一部改正について
https://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000055.html

[354: 匿名さん]

>月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。
これは適正化法違反ですよ。

[355: 匿名さん]

>>354 匿名さん
>>月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。
>これは適正化法違反ですよ。

[スレ作成日時] をよく見ろ！

[356: 匿名さん]

スレ作成日時が何か関係があるの。
月次報告書の提出をしないのは違反じゃないの。

[357: 匿名さん]

>>356 宮爺さん

【スレ作成年月日】・・・【 2006-09-27 】

【マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令（平成２１年国土交通省令第３５号）】・・・【 2009-05-01 公布 】

＜施行：２０１０年５月１日（一部については公布の日）＞
　今回の改正内容
　　・財産の分別管理の方法
　　・会計の収支状況に関する書面の交付等
　　・業者標識の表記事項　

[358: 匿名さん]

管理会社を代えるのは大変だよ。
一体だれがやるの。

[359: 匿名さん]

管理会社の変更を検討するときは、次の管理会社を
決めてから動いた方が良い。

[360: 匿名さん]

次の管理会社に相談をしてから、リプレイスは動いた方が
いいね。
知識もそうだけど、マンションの管理の引継ぎもあるからね。

[361: 匿名さん]

リプレイスされる方の管理会社としては、変えられるんだから
あとの引継ぎはいい加減になる可能性はあるからね。

[362: 匿名さん]

管理会社を変更するには、総会の普通決議が必要です。
管理会社と委託契約を交わす前には、住民説明会の開催が
義務づけられ、重要事項の説明書の配布が必要です。

[363: 匿名さん]

管理会社の変更をするときは、事前準備が必要です。

[364: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするときには、事前に次の管理会社を
決めておく必要があります。
総会の決議も必要なのですが、その前に管理会社と交渉をして
おかないとなかなかうまくいかないようです。
管理会社がいないところで、理事会を開催しなければならないでしょう。

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん
理事たちが内密にリプレイスを進めようとして、
ろくに調べもせず悪徳管理会社を選んだおかげで
大迷惑をかけられています。
やはり選定プロセスはオープンにすべきではないでしょうか？

[366: 口コミ知りたいさん]

>>365 匿名さん

大迷惑とは具体的に何ですか？

[367: 匿名さん]

>>366 口コミ知りたいさん
悪徳管理会社がやりたい放題で、
理事長の言うことを全然聞きません。

[368: 検討板ユーザーさん]

>>367 匿名さん

やりたい放題とは？

[369: 検討板ユーザーさん]

>>367 匿名さん

聞かれて答えられないところを見ると
365はまた嘘の捏造体験談だったってことのようだね。

[370: 匿名さん]

>>369 検討板ユーザーさん
リプレイス中だから、あまり詳しく書けないんだよ。
あなたと違って、捏造書いたりするほどヒマじゃない。

[371: 検討板ユーザーさん]

やっぱりあんたの捏造だったんだねw
5分でレスするっていつもの荒らし以外いないよそんな暇人はw

[372: 口コミ知りたいさん]

管理会社の変更は冒険である。
なぜか、どこも同じレベルであるし、
超ブラック企業だから優秀な人材は
皆無だから。
組合の理事長次第でどうにでもなりますよ。
役員の選任方法を考えたほうが無駄がなく
ていいと思う。

[373: eマンションさん]

>>372 口コミ知りたいさん

変更したいほど満足度の低い管理会社でも、変更せず、悪い会社とずっと付き合い続けろってこと？頭おかしいなw

[374: マンコミュファンさん]

>>372 口コミ知りたいさん
野村や三井などのデベロッパー系は普通の社会人ですよ。組合からそれなりの金を払っているうちは。

[375: 匿名さん]

管理会社の変更は難しい。
それよりも、理事にマンション管理士の資格を取らせ
管理会社に対抗できる人材の育成を図った方が早道。

[376: 匿名さん]

>>375 匿名さん
＞それよりも、理事にマンション管理士の資格を取らせ
資格を取らせるなんて、エラそうな言い方するな。
まず、言い出しっぺのお前が資格取れよ。
それでもって、お前がタダ働きすればよい。
こういうクズな意見はよく見かけるが、
全国で職のないマンション管理がたくさんいるわけだから、
どうしてそういう人たちを雇おうとしないんだ？
相場月額3万円～で、メチャクチャ安いのに
ひとり雇いいれると、悪徳管理会社の対応が全然違うぞ。

この業界は人手不足が大問題。
本当に優秀なマンション管理士は一握り。
優秀で人格的に優れているマンション管理士は利益相反の意味をよ～く
理解してるから管理会社でなんかで働かない。
信頼できるマンション管理士をその人柄をよく見ながら探すべき。

[377: 名無しさん]

皆様の管理会社の事務管理費用は一人当たりいくらですか？

私のマンションでは3000円です
大手デベロッパー系管理会社です。
少し高いですよね。

今は、物価高になった現在で、
大手いくら位、独立系いくら位かと思いまして。。

[378: 匿名さん]

そもそも、新築時の割高な随意契約の言い値で決まっているから、最低、一度は見直したほうがいい。

[379: 匿名さん]

２７戸の小規模マンションでは、管理会社の
スタッフも優秀な人材は充てないしね。

[380: 匿名さん]

小規模マンションの悲哀だね。
以前は、小規模マンションは隣近所の付き合いが
すくないのでいいといわれていたが、小規模マンションは
何かにつけて不利だね。

[381: 匿名さん]

小規模マンションで、管理会社を変更することは
むずかしいでしょう。

[382: 匿名さん]

現在は、逆選別の時代でもありますよ。
管理会社がマンションを逆選別する時代で、儲からない
マンションは敬遠される傾向にある。

[383: 匿名さん]

しかし、良心的な管理会社もあります。
損得抜きで、顧客として大事に取り扱ってくれる管理会社が。
日ごろの付き合いが大切です。

[384: 評判気になるさん]

管理会社のいない場で理事だけで話合い、今までの仕事ぶりを振り返ってみることですね

[385: 匿名さん]

>>383 匿名さん
そんなところあるわけない。

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん
管理会社のフロントにも、
いい人やそうでない人はいますよ。

[387: 名無しさん]

377ですが、
初期デベロッパーでの話ではありません。
途中から管理会社リプレイスした、
中規模地場業者が、不祥事により、
大手に吸収されて、この事務管理費用です。

35戸です。

[388: 匿名さん]

３５戸のマンションで管理会社を変えるのは
難しいですね。
逆選別の時代ですから。

[389: 匿名さん]

そんなことありません♪

[390: 匿名さん]

小規模マンションは人の手間がかかる割には利益が
少ないからね。

[391: 匿名さん]

フロントにしてみれば、１００戸のマンションも２０戸の
マンションも訪問回数や工事や点検とかの手数は同じですから。
できることなら大きいマンションのほうが効率はいいでしょう。

[392: 匿名さん]

>>391 匿名さん

現役フロントですが全く逆ですよ。
複数の管理会社勤務歴もありますが、フロントは平均して12～18物件を担当していました。現在は13物件。
当然ながら100戸の物件を15物件担当するより40戸の物件を15物件担当する方が楽です。
100戸だろうが20戸だろうが1物件は1物件。給与も固定の為収益性なんて知ったこっちゃないです。戸数が小さいほどクレームも少ないですしトラブルも少ない。これは当然。相対的なものですからね。
100人のフロントに聞いたら100人が同じ答えをしますよ。

[393: 匿名さん]

貴女の常識、世間の非常識

[394: 匿名さん]

>>392 匿名さん
フロント個人にとっては、小規模マンションであれば対応が
楽でしょうね。
しかし、会社にとっては費用対効果の面で採算がとれないのです。

[395: 匿名さん]

２７戸のマンションでは、管理人もいないでしょうし、
管理人室もないでしょう。
フロントが訪ねていっても話す者もいませんから。

[396: 匿名さん]

>>392 匿名さん

１棟あたりのフロントの疲労度ではなく、１物件あたりの管理会社の収益を言ってるんだと思うよ。それに、総会や理事会の主席や、下請け業者の種類も、住民の数には比例しないからね。エレベーター保守業者も大規模でも小規模でも１社だしw

５００世帯の１棟を管理するか、５０世帯の１０棟を管理するか、管理会社から見てどちらが効率的かって話くらい理解しろよ。だから管理会社くらいでしか働けないんだよw

[397: 匿名さん]

>>391 は「フロントにしてみれば、」と書いてあるから、>>392 氏は反論したのであろう。

[398: 口コミ知りたいさん]

フロントも管理会社も、管理会社なんだよ。別にフロントの労働環境をこの掲示板で論じる意味ないし

[399: 匿名さん]

であるならば、宮爺の >>391 が不適切な投稿である。