管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[173: 入居済み住民さん]

理事会は住の立場として行動する必要があります。
任せられたマンションを健全に保持するのが使命でしょう。

信頼できない管理会社についてですが・・
・理事会の注文対応ができない。
・処理が遅すぎる。（理事交代までいい加減にすごしている。）
・頻繁にフロントがよく変るが本質が変らない。
・委託管理費の詳細について確認するとその説明ができない。
等に対しては・・
他社の見積比較を即刻行うことを推奨します。
この行動でかなり住環境は進化します。
つまり、上記程度の振る舞いが出来ない会社は問題です。
見積行動で委託管理費は安くなるし住民負担は軽くなります。
ちなみに昨年に管理会社変更したあげく各戸負担を2〜3千円減額成功しました。

住民（理事会）対応の悪い会社は委託費以前の問題であり、それだけでも変更議論あってもよいのでは。

[175: 匿名さん]

うちの、まさしく>>173さんの言う通りの管理会社です…
任期終わる前に変えようかな

[176: 匿名さん]

不言実行あるのみ。

[177: 管理会社変更失敗理事]

27戸の小規模マンションの理事長さんのご苦労振りはよく理解できます。

私は２年間理事（大規模ＭＳ）を経験したところで管理会社変更を決断し３年目も理事をしました。
管理会社変更に３期理事長と協力しあい理事会、総会とも問題なく議決でき大手といわれるＮＳ社に内示しました。

しかし内示後１年たつのに未だに契約が締結できません。
ＮＳ社は入札仕様書を無視した契約書案を提示したり追加金額の要求をしているからです。
（あなたが苦労されている）理事会支援業務も明確になりません。
選考のポイントとなった入札時の提案を守る気は全くありません。

選考前に我々は実態調査のため理事会との接触を申し入れましたがこの会社は拒否していました。
今になって思えばこの拒否を安易に見過ごしたことが悔やまれます。
大手管理会社といっても信頼してはいけません。
大手こそ理事会（理事長）を手玉に取るのは簡単です（マン管センターに助言されていた）。
理事会リーダーはよく勉強しておく必要があります。

選考に当たってはよいコンサルタントを選ぶことがポイントと思います（我々は大失敗）。
仕様者の作成能力や交渉力は不可欠です。
管理会社変更後もあなた自身がしっかり見届ける覚悟は必要です。
私はたくさんの苦い経験をしました。
直接交流できれば沢山助言できるのですが（いずれブログで公表したいと思っていますが）。

[178: 匿名さん]

管理会社は一年契約が常識、毎年更改の是非を問うのが当然。

[179: 匿名さん]

こんなコラムがあるので、参考になるかも。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100120A/

[180: 匿名さん]

>管理会社は一年契約が常識、毎年更改の是非を問うのが当然。

準委任の契約なので、期間より双方に常時の自由解除権があり、管理委託契約では事務引継等を勘案して3ヶ月前の解約通知で自由解除権に対する損害賠償対策としている。

[181: 匿名さん]

１年契約が常識なんてしらなかった。
フロント１５年やってて、３社の管理会社に勤めた経験があるが、
そんな話初めて聞いた。
ほとんどのマンションが２年～５年にしてたな～
３ヶ月前通知でいつでも解約できるし、印紙代がもったいないもんね。
１年契約にする意味って・・・気持ちだけの問題かと

[182: 匿名さん]

＞ほとんどのマンションが２年～５年にしてたな～

２年が限度。法人理事の任期２年の考え方と同じで濁ることの予防措置。

[183: 匿名さん]

私のマンションは１年毎に管理委託契約を更新してます。
通常は１年更新でしょう。
毎年通常総会で更新の決議を取ります。条件が同じでも。

契約を更新するとき、従前の管理委託契約と同一の条件で更新する場合も、管理者に説明し区分所有者全員に重要事項の書面を配布しなければなりません。
又、条件が変更になるときは、区分所有者全員に書面を配布して説明をしなければなりません。

新築マンションの場合は、建設工事の完了の日から１年を経過する日までの間に契約期間が満了するものについては、説明を行う必要はありません。但し、この期間を超えて、契約を更新しようとする場合には、原則に従い説明を
しなければなりません。

[184: 匿名さん]

＞３ヶ月前通知でいつでも解約できるし、印紙代がもったいないもんね。

印紙代は昔の管理請負契約時代、今は委任契約である限り不要です。

[185: 181]

>>182
えっ？マジですか？
うちの会社普通に５年とかありますけど。これってまずいの？
なんか、具体的とりきめってあったっけ？
適正化法にのってたっけな。

ちなみに、うちは、組合から１年更新の希望があれば１年にしますが、なければ従前どおり２年とか５年とかで更新してますよ。
コンプラの部署からも何も言われてないから、法的には問題ないと思っていたが･･･

[186: 181]

>>184
えっ？印紙いらないの？
そんなことないでしょ～。本当ですか？
いまうちで管理している1000以上の物件、全て印紙貼ってるぞ！
それって根拠あるの？
高住協もいるって言ってたぞ。

[187: 匿名さん]

>ちなみに、うちは、組合から１年更新の希望があれば１年にしますが、なければ従前どおり２年とか５年とかで更新してますよ。

管理会社に飼いならされている家畜同然で、双方に緊張感なく管理会社は安泰を謳歌してます。

[188: mizyoka]

デベロッパーと組んでいる管理会社でしょうか？
もし、そうであれば私は変更した方がいいとでは？と考えます。
うちのマンションも私が理事の時に管理会社を変更致しました。
以下、長文になりますが参考にして頂ければ幸いです。

当初は管理会社を変えるのは相当の労力になること、変更先の管理会社への
不安もあり、なるべくなら変更前の管理会社がきっちり管理してくれること
を期待しましたが、予想通り駄目でした。
その当時の理事会のメンバーにも恵まれていました。
全員の意見が一致し、目的が明確にされていました。
管理会社を変えることは重要な事ですので、いきなり総会で決議するのではなく事前にマンションの住民の
方々へ、現在の管理状況を包み隠さず情報を公開しました。
管理会社から見積書をとるのに理事会で仕様書を作成し、３社以上の管理会社から見積を取りました。
たまたま、理事の両親が近くのマンションに住んでおり、そのマンションも数年前に管理会社を変えていました
ので、その変更後の管理会社の加えて検討しました。
その管理会社は大手ではなく地場の小さな管理会社で、何故、この管理会社へ決まったのか疑問に感じました。
最終的には理事会で３社に絞り、定期総会に３社の代表者に来て頂き、最後の説明、質疑応答を行いて決議致
しました。（現管理会社、ブランド力がある管理会社、上記の小さな管理会社）
現管理会社は社長、役員、部長クラスを揃え社長自ら説明をしましたが、話している内容を聞いているうちに
自ら墓穴を掘っていると感じました。考え方が自分中心でマンションの住民の事を考えている発言は一切ありま
せんでした。（経営者がこれではこの会社は駄目だと思いました。）
ブランド力のある管理会社の説明は普通に終わりました。私が一番興味があった小さな管理会社の社長は、言葉は
少なかったのですが、質疑応答に対して謙虚に正直に答えていると感じました。
選ぶのは区分所有者の方々ですので、理事会は公平にしなければなりません。
現管理会社に問題があることは事前に区分所有者の方々には説明は十分にしていましたので、ブランド力がある
会社に決まるだろうと誰もが考えいました。
ところがが開票してみれば、大差で地場の小さな管理会社に決定しました。
それから６年間、その管理会社に管理して頂いています。数百万あった滞納金もほぼ０です。
管理費、設備点検費全てを見直して、毎期、余剰金が５００万あります。その分は毎年の総会にて修繕積立金に
変更しています。今年で１１年目になりますが、修繕積立金も目標額を超えています。
管理会社の契約は一年としていますので、毎年、総会で更新決議を行っています。
今の管理会社にして本当に良かった。また、感謝しています。

疑問、不安を感じているのであれば、行動された方がいいのではないでしょうか？
恐縮ですが、注意しなければならないのは、決めるのは区分所有者の方々で理事長、理事会ではありません。
自分はそのように考えていなくても、周りから誤解をされる恐れがあります。
私自身も多々失敗を致しました。
区分所有者の方々に理解して頂くには大変な労力が必要であると考えますが、頑張って下さい。
よいマンション管理会社に巡りあえることをお祈り致します。

[189: 匿名さん]

長いので読むの止めました。端的な表現で書くのも能力ですよ。

[190: 匿名さん]

読まずに批判するだけとは．．．．能力以前の問題かな。

[191: 匿名さん]

＞読まずに批判するだけとは．．．．能力以前の問題かな。

批判はしてませんよ。
読解力を養って下さい。

[192: 匿名さん]

>>191=189
＞読解力を養って下さい。
189さんに言ってください。

[193: 匿名さん]

明和は最低です、

[194: 匿名さん]

この業界に長くいる人間として一言。
管理組合が他社に見積もりを依頼した場合、相手が大手であった場合は必ず相手の管理会社に連絡します。
「御社管理の物件から見積もり依頼がありましたので、お願いします。」と。

[195: 匿名さん]

>194さん
現管理会社に何をお願いするのですか？

[196: 匿名さん]

今の委託業務費の明細を教えてください。
私どもはそれをみて、今より安い見積りで提出しますからということでしょう。
そして、変更になったらバックリベートを差し上げますということかな？

[197: 匿名さん]

＞管理組合が他社に見積もりを依頼した場合、相手が大手であった場合は必ず相手の管理会社に連絡します。 「御社管理の物件から見積もり依頼がありましたので、お願いします。」と。

何これ業者間の仁義？しかも小手が大手に、お客を取るかも知れないから、その時はご免ねと言うこと？
数社か公募の見積もり取るのが普通だが、その時はどうなるの？　意味不明の書き込みは控えるべきね。

[198: 匿名さん]

単に管理費が安くなるからと管理会社を変えようとした理事長がいたのですが、余りにも強引で、その管理会社とべったりだったのです。
おかしいと思い何故かと問い詰めた人は新しい管理会社と理事長に呼び出されたりもしたので、その事が切っ掛けで数名がその管理会社について調べてみたら、とんでもない管理会社だとわかったのです。
管理会社を変えると、年間管理費の１割に当る金額の謝礼金がもらえるのです。
大規模修繕工事や他の工事でもそれ相当の謝礼金が出るのです。
有名な話で、あちらこちらでトラブルになっている広島本社の独立系管理会社です。
このような掲示板に事実を書こうとしたら、常に監視しているので、書き込まれた内容に対して否定したり書き込んだ人の信用を失わせるよう巧みな書き込みをし、事実を書かれたら、どのようにするのかわかりませんが、書き込みを削除させ、それ以後、その書き込みが出来ないようにするのです。
ですから、この書き込みも削除されたり、私が二度と書き込めないようにされるかも知れませんが、そうなったら、この書き込みが事実であったと言う証拠になるのです。

[199: 匿名さん]

198
その手の話はその管理会社のスレがあるのですから、そこで書いてください。いい加減うんざりです。

[200: 匿名さん]

うちも最近リプレイスしました。大手から大手ですが。
こればかりは、あらゆること（見積もり取り付け、理事会、説明会、臨時総会など）を、管理会社の手を一切借りず理事メンバーだけで進めなければならないので疲れましたが、無事リプレイスできました。臨時総会では総議決権数の３／４以上の賛同を得ました。
換えた理由は、あまりにも高い管理委託費をぼったくられていたから。値下げ交渉してもわずか５％ダウンくらいしか提示されず、嫌なら他社に換えれば？と言わんばかりの高飛車な姿勢だったので、なら換えてやろうじゃないかとなった次第です。

[201: 匿名さん]

＞単に管理費が安くなるからと管理会社を変えようとした理事長がいたのですが、余りにも強引で、その管理会社とべったりだったのです。

管理会社との管理委託契約は1,2年間の期限付きで、その都度、総会で変更するか継続するかの議案を提案するのは普通のことです。それも普通議決で出来ます。

[202: 匿名さん]

一般的に管理会社を変えようと言い出すような人がどれだけいるのでしょうか？
誰か言ってくれるだろうから自分は黙っているのが普通でしょう。

管理会社を変えようと、各部屋を手土産を配り訪ねますか？

変わったが最後、安い管理費と引き換えに、安くした分の数十倍の利益を得るノウハウがあるのでしょう。
それを達成するまでは、ありとあらゆる手を使い、居座るのでしょう。

これも事実なので、消されてしまうのでしょうが、それまでの間、一人でも多くの人に知ってもらいたいです。

[203: 匿名さん]

＞変わったが最後、安い管理費と引き換えに、安くした分の数十倍の利益を得るノウハウがあるのでしょう。

頭の良い人で良かったですね。安くして実害なしで暴利を貪るなら罪はありますまい。

[204: 匿名さん]

安い管理費で管理を取り、マンションにすれば管理費は安くなるのですが、その差額内での損害では収まらず、差額の数倍の出費を強いられてしまうので、実害は有るのです。

それを悟られない様にして、手土産を配り管理会社の変更を持ち掛けるので、ほんとうに頭の良い人なのですね。

この話を読んで、実害なしだと勘違いしてしまう人が出てしまうのですから、土産をもらい上辺の言葉を信じてしまい管理会社を変えたが最後、後の祭り、打つ手なしですから。

ここまで事実を書いてしまったら、これまでの内容も一連の事実だと言う事で、消されてしまうのでしょうか。

[205: 匿名さん]

＞安い管理費で管理を取り、マンションにすれば管理費は安くなるのですが、その差額内での損害では収まらず、差額の数倍の出費を強いられてしまうので、実害は有るのです。

出費とは管理費の増額の場合を言います。 貴方の言っていることは感情的で支離滅裂ですね。

[206: 匿名さん]

わかり易く説明しましょう。

現在の毎月の管理費が５０万円で修繕積立金が３０万円だとしますと、年間の管理費は１２ヶ月分ですので６００万円で、修繕積立金は３６０万円です。
新しい管理会社にすると管理費が従来の７割の３５万円になり、これまで管理費として支払っていた１５万円を修繕積立金に出来るので年間１８０万円を余分に積立できるので、合計５４０万円となるのです。

これだけなら、とても良いことですが、これからです。

良くあるのは、大規模修繕工事と給水ポンプや受水槽などの工事についてです。
途中から管理会社を変わったのは、短期間でこれらの工事を自分たちがしたいからです。

大規模修繕工事の場合、相見積もりを取るが、全て仲間の会社からなので、金額は打ち合わせ済み。
それに、１０年で防水の保証が切れるのでやらないと理事皆さんの責任になるのでやりましょうと、１０年で交換する必要のない防水工事のやり直しを含め、素人ではわからないような内容で更に金額を水増しした見積もりを作るのです。
ちなみに、防水をやり直す工事は、水漏れが酷くて部分的に何度修理しても収まらないので仕方なく行う工事です。
普通、水漏れが発生した場合の部分的な補修とトップコートなどの定期的な手入れで持つものです。

このようにする事で、一般的に３０００万円で出来る工事なのに５０００～６０００万円になってしまうのですが、それをチェックして妥当かどうか確認できる人間は理事会にはまずいないのです。

給水ポンプや受水槽も、同じ手口を用いるので、疑いを持って専門的な知識がないと、疑うことすらせずに信じてしまい工事を認めてしまうのです。

このようにして、修繕積立金の全額に匹敵する金額を工事代金として認めさせて支払わせるのです。
本来、修繕積立金とは大規模修繕工事を行っても、その後に控えている設備などその他の工事の分として蓄えているので、特別な理由があってどうしても計画していた以外の工事もしないといけない事にならない限り、大規模修繕工事で全額を支払うなんてことにはならないのが一般的なのです。

このように、５０００万円ー３０００万円＝２０００万円が、本来の適正な利益とは別に管理会社が得る利益なのです。
このような方法で、小さな金額、毎月１万円なのに９万円だとして年間１２万円なのに１０８万円も支払っていたので９６万円も余分に支払っていたりする為、見つけるのも大変ですし、見つけたとしても理事会が認めてしまっているので、違法性を示すのは大変困難なのです。

つまり、招き入れてしまい、後でわかっても、事実上どうしようもないのです。

当然このような悪質な管理会社は、このような事のノウハウはとても良く知ってますので、なかなか尻尾も出さないので、知らない内に盗られているマンションも多いのではないでしょうか。

さて、これも消されてしまうかも知れませんので、皆さん、しっかりと記憶して下さいね。

[207: 194]

大手は中小管理会社を下請けとして使っています。
あまり多くを語れないですが、想像してください。

[208: 匿名さん]

＞良くあるのは、大規模修繕工事と給水ポンプや受水槽などの工事についてです。 途中から管理会社を変わったのは、短期間でこれらの工事を自分たちがしたいからです。 大規模修繕工事の場合、相見積もりを取るが、全て仲間の会社からなので、金額は打ち合わせ済み。

修繕積立金の取崩しは、総会決議事項です。それだけ分かっていたなら総会で主張すべきです、事実なら、知ってて黙っていた貴方自身も同罪です。他人のあら探しより、改善や予防の為の参画意識を出したら如何ですか。

[209: 匿名さん]

誤解しているようなので書きます。

うちのマンションはこの危機に陥っていません。
私だけでなく、数名の同意者と共に総会の場で意見しました。
理事長といっても単なるボランティアで順番でなっただけの人に全責任をもってもらう事がおかしいのです。
理事会単独での決定は出来ないように規約で決めましたので一安心です。

このような管理会社に入り込まれたマンションの場合、管理費と修繕積立金との支払い総額は変わらず、不思議なことに徴収明細さえ変えないのです。
おっしゃるとおり、修繕積立金として振り替えなければ一般管理費のままなので簡単に使う事が出来るのです。

この事を知らずに管理会社と管理会社と利害関係にある一部の人、例えば、問題の無い管理会社なのに強引に変えようとしている人たちは、このようなノウハウに長けているので言葉巧みに知らない居住者を洗脳してしまうのです。

このような事が実際に起こっているので、出来る限り多くの人にこの事を知ってもらい、誤った選択をしてもらいたくないので書いているのです。

[210: 匿名さん]

>あらゆること（見積もり取り付け、理事会、説明会、臨時総会な
>ど）を、管理会社の手を一切借りず理事メンバーだけで進めなけ
>ればならないので疲れましたが

見積りは理事メンバーでやるしかないが、うちでは他の事は新管理会社候補に手伝ってもらった。

ただ働き？と最初は気になったけど、手伝ってくれた管理会社も早い段階から組合や理事会に食い込めるから有利なんだろう。

金額も一番安かったから難なくそこに決まったけど、契約する前から「一緒にがんばりましょう」なんて手伝ってくれたから、金額抜きでもそこに決まってたと思う。

[211: 匿名さん]

＞理事長といっても単なるボランティアで順番でなっただけの人に全責任をもってもらう事がおかしいのです。
全責任はありません。善管注意義務があるだけです。順番で決める事自体が間違いで、総会で選出されることが必要です。
＞理事会単独での決定は出来ないように規約で決めましたので一安心です。
よっぽど民度の低い組合ですね。理事会では議案作成と総会決議事項の実施に限られ、保存行為のみが理事長の職務です。
＞このような管理会社に入り込まれたマンションの場合、管理費と修繕積立金との支払い総額は変わらず、不思議なことに徴収明細さえ変えないのです。
全ては、総会決議事項ですので、貴方の意見が少数派に過ぎないのでしょう。
＞おっしゃるとおり、修繕積立金として振り替えなければ一般管理費のままなので簡単に使う事が出来るのです。
修繕積立金は、総会で承認された長期修繕計画書に基づいてその金額が決まり、総会決議事項です。
管理規約から見直す必要があります。

[213: 匿名さん]

＞私の住むマンションの実例では有りませんと言う事をかいたつもりなのですが理解してもらえないようなので、仕方が無いのでもう一度書きます。

あっそう、架空の話？どうりで現象の表現がプアーだった。

[215: 匿名さん]

工事の見積りが妥当かどうか知る為に、数社から見積りを取るのは良いことですが、見積もりを依頼する業者を知らないので管理会社に任せてはいけません。
普通の管理会社ならしないのですが、悪質なＧ社のような管理会社の場合、知っている業者に声を掛け、この内容でこの金額で見積りを作ってもらい理事会に提出するのです。
工事内容や金額の説明も各々の業者が個別に行うが、口裏を合わせているので、普通の業者の２倍の見積り金額でも理事会や居住者に工事の内容を詳しく知っていて金額の事を知っている人がいなければ、誰もが信じてしまうのです。
このような事は独立系で急成長している管理会社に多いので注意して下さい。
裁判などを起していてネットでも調べれば記録が分かるＧ社のような管理会社に引っ掛からないようにして下さい。

[216: 匿名さん]

＞工事の見積りが妥当かどうか知る為に、数社から見積りを取るのは良いことですが、見積もりを依頼する業者を知らないので管理会社に任せてはいけません。

任せても四社以上にすれば問題ありません。参加企業が多い方がより良くなりますが１０社が選定の限度です。
任せるのは1回とは限りませんので、次回からの選択除外で管理会社の思惑会社は排除出来ますので、問題は利用の仕方の問題です。
逆に、公募は管理組合側に処理能力が求められ、安かろう悪かろうに陥り易いです。

[217: 匿名さん]

大規模修繕の場合は額が大きくなるので慎重な対応が必要です。
管理会社にバックリベートがはいらないようにすべきですが、管理会社を通さずに施工業者の募集をして組合で決めたとしても必ずバックリベートは管理会社に入っていきます。
それが管理会社にいかないようにするには最初から最後まで管理会社抜きで行動することです。
専門委員会は勿論アンケートや修繕周期、工事中の建設業者や設計・監理会社との会議とかについても一切管理会社（フロントは勿論管理員も）は介入させないことです。自分達で全てやるのは大変ですが、例えば２億の工事で10%
のバックリベートは大きいですからね。それを防ぐためには自分達で汗をかかねばなりません。
回覧板の準備も全て専門委員会で作成するとかも必要です。
それぐらいやらなければ建設業界の裏のシステムは破ることはできません。
もしそれでもバックリベートがいったとしても、通常よりは殆ど管理会社はタッチしてないのでバックリベートは少なくてすむと思います。
兎に角最初の建設会社の紹介を管理会社に頼まないことからスタートすべきです。

[218: 匿名さん]

＞管理会社にバックリベートがはいらないようにすべきですが、管理会社を通さずに施工業者の募集をして組合で決めたとしても必ずバックリベートは管理会社に入っていきます。 それが管理会社にいかないようにするには最初から最後まで管理会社抜きで行動することです。

ご自分は管理会社を抜きにしていると自己満足しているだけです。
業者は貴方を相手にするより遥かに多数の顧客を相手にする事情を理解出来ないようですね。
業者は貴方に応募する前に必ず連絡を取ります。それが業界のしきたりでその中で貴方の情報（建築状況、現状、財政状況、将来の市場性、役員の性質など）を得るなかで紹介料が決まるのが常道です。貴方が独自でやればやる程陰の部分は大きくなるだけです。世の中貴方の思惑の様にはなりません。それより情報開示に力点をおく方が実利が上がりますよ。

[219: 匿名さん]

Ｇ人社が管理するマンションでの実例です。

Ｇ社は築９年目にはいり、強引に大規模修繕工事を行うよう提案してきたのですが、郊外に建っているマンションなので傷みも少なく綺麗な状態で水漏れなども全く無かったのに、防水をやり直さないと大変な事になると言い出して、建築関係者に見せると無駄な工事が多く、それを除いても全体的に高過ぎると言われた事からＧ人社を調べると、こちらの掲示板にもあるように悪評が高かったので管理会社を抜いて理事会が独自に大規模修繕工事を進めていたのです。
現状が綺麗だったので急ぐ必要はないと総会でも決議されたので、居住者の建築関係者を中心に、じっくり取り組むことにしました。
理事や住人からの推薦業者の中から選定していったのですが、管理会社がＧ人社だと告げると何故か突然業者の顔色が悪くなり、いろんあ理由を付けて辞退して行ったのです。
残った２業者では公平性がなくなりそうだと思っていた所、今思えば、管理組合のポストへ立て続けに３業者から大規模修繕工事の営業案内があったのです。
不思議な事に３業者とも、このマンションの築年数を調べていて、そろそろ大規模修繕工事だと想ったので営業をしたと言う、待ったく同じ説明でした。
今回のように大規模修繕工事に取り掛かる前、マンションの築年数から言うと８年目くらいから営業していても良いはずなのに、１２年過ぎてからしか営業しないとはおかしいですし、このような業者からの営業案内はこの３業者以外、一度も来ていません。
この３業者はＧ人社と良く仕事をしている業者だとわかったのは、総会で居住者が推薦した業者に決まったあとでした。
日曜日にあった総会決議のあと、営業に来ていた３業者からの連絡が突然なくなったのです。
全ての業者には一人の理事が窓口となり全ての連絡をしていたので、他から工事などに関わる情報を知る事は無いはずなのですが知っていたのです。
理事と居住者から推薦された２業者は、翌日の月曜日、担当理事に電話をして日曜日の結果がどうなったのか聞いて来たのですが、これまで事細かに連絡して来ていた営業案内の３業者は水曜日になっても連絡して来なくなったのでした。
実は、金額にしても、推薦の２業者は結構違う金額だったのですが、営業案内の３業者は、推薦業者の安い金額に不思議と近かったのです。
しかし、建築関係者の理事がいろいろと質問した時に、推薦の２業者はちゃんと回答していたのですが、営業案内の３業者は営業担当者の適当な返答が多かったと言う、管理会社を除いた理事会独自の議事録が居住者全員に配られていたので、金額だけでなく、業者のことについても時間を掛けて知らされていた上での総会決議だったので、Ｇ人社のような業者を選ばずに済んだのでした。
しかし、総会の場で営業案内の３業者が良いと、わざわざ発言する人もいたからこそ、他の居住者は余計おかしいと思ったのでしょう。

金額だけでなく、業者の上辺だけでなく、ちゃんと時間を掛けて見分ければ良いので、面倒くさがらずに自分達のマンション、自分達のお金なので、空いた時間で良いので、素人でも真剣に取り組めば間違わないようです。

[220: mizyoka]

うちのマンションは築１０年が過ぎました。そろそろ大規模修繕について準備しなければなりません。
参考になる情報ありがとうございます。
問題がある管理会社のままで修繕工事を行うことのご苦労が伝わってきます。修繕工事が一段落したら
管理会社を変更するべきだと考えます。うちは管理会社を変更しておいて良かったとつくづく思います。
区分所有者の皆様が長年積み立ててきた大切なお金は無駄に使いたくはないですね。

向いている方向が違う管理会社は速やかに変更しましょう。後で大変な苦労、損害を受けるのは
区分所有者の皆様です。
その点、うちのマンションは４年目で変更したので良かったと考えています。
変更後の管理会社と協力して財政の立直しを行い、今では毎期約５００万の剰余金を修繕積立金に
移し十分な資金が出来ています。
そのお金を無駄にしないで区分所有者の皆様のために使用したいと考えています。

[221: 匿名さん]

>変更後の管理会社と協力して財政の立直しを行い、今では毎期約５００万の剰余金を修繕積立金に 移し十分な資金が出来ています。

管理会社に悪質な会社がることは現実で、契約満期ごとに継続か変更かの選択判断をするのは区分所有者、組合役員が関心を持たねばならない事ですが、毎期約500万の余剰金を出す事が出来たのが管理会社の変更の結果とは、それまで組合は何をしてたのでしょう。そこを検証しなければ怠惰な役員を助長させることになります。

[222: mizyoka]

管理会社と管理組合は良好な関係を保つためにもお互いを理解し合う考えがなければなりません。
協議してお互いの接点を見出すことが必要と考えています。

４年目で管理会社を変更しましたが、それまでの３年間は変更前の管理会社と協議していました。
その結果、管理会社から歩み寄りの姿勢が見られなかったので管理会社変更に至りました。

変更後の管理会社は管理組合の意向を良く聞き、問題解決に向けて良く考えた提案をして頂けます。
勿論、管理組合の意向が間違っているの場合ははっきりと管理組合が納得する助言をして頂いて
おります。（問題解決に向けて前向きな発言、提案が必要です。）

基本は「見える管理」、「公明正大」（管理会社、理事会）だと考えています。