管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[153: ビギナーさん]

１４６＝１５１

[154: 近所をよく知る人]

>>151
>>152
それ間違ってるから、真にうけるなよ。

[155: XYZ]

条文再々コピペ有難う。分かりましたでしょう。賠償のケースが。

[156: 匿名さん]

マンション管理適正化法・・・区分所有法・・・標準管理規約・・・ブツブツ

マンションに住んでいる方で、さわりでも理解している人はどれくらい
いるのかなぁ・・・管理会社も管理会社だけど、マンションに住む側も問題が
あると思うよ。あまりに知らなさすぎるよ。

どこかにスレがあったけど、管理会社を変えれば済む問題ではない

マンションの原点はあくまで自主管理だと考える。でしょ？
仕事柄、いろいろな管理組合に接する機械がありますが、しっかりしてると
思った管理組合（役員・理事会）は数えるくらいでしたら、これが元凶なのでは？

マンション共同住宅をあまりに簡単に考えすぎていると思う。

[157: 匿名さん]

管理会社担当者と腹割って対等の立場で話した事ありますか？

私は飯食って、酒飲んで、無礼講で朝まで話した事があります。
立場変われば、色々あるのだと考えが変わったものです。

今でもたまに飲みに行きます。いろいろな裏話が聞けておもしろいやら
おそろしいやらです。

そんなこんなで、人間関係が公私混同せずにメリハリをつけお互いを理解
しあった状態で付き合い始めたら、すごくいい管理状態になりました。
担当者も思ってることきちっと言ってくれるようになりましたし。確かに
たまにはカチンとくることもありますが、言い合える仲は非常にいいです。
管理を委託するにせよ、自主管理にするにせよ、人と人のつながりが一番
大切なのではないでしょうか。

[158: 匿名さん]

ちょっと、お尋ねします。

修繕会計に管理費の余剰を繰り入れることになっているのですが、
管理会社があんまり移したがらないんです。
「管理費会計の余剰を多めにしておきたいのかな？何か訳があるのかな？」って
勘ぐっちゃうんですけど。どのくらいの余剰かっていうと、修繕積立金（年）の2倍位の
額は残るようにしてる感じです。
何か考えられる理由はありますか？

[159: 元理事]

>>158
それだけの情報では、憶測を呼ぶだけだと思いますが・・・・

竣工どのくらいのマンションでしょう？
長期修繕にならない（したくない）保全費使用の予定（又は見込み）とかでは？
マンションの規模や設備にもよりますが、全戸排水管清掃を本気でやるとかなりの額になったりもします。
余剰があるってことは、当初の予算（なにかの実施計画）を終えていないとも考えられます。

勘ぐっていないで、管理会社に理由を聞いてみることをお勧めします。その理由が納得できなければ、また掲示板で相談するもよし、管理組合の資産ですから振替の指示を出すのもよしでしょう。

[160: 近所をよく知る人]

>>156
同意。
重要説明事項に区分所有のイロハくらい入れて欲しい。

[161: 匿名さん]

159さん
「期首に資金がないと困る」って聞いています。「そりゃぁ、そうでしょう」なんですが、
繰入れありの期・繰入なしの期を繰り返し、毎期末には管理費一年分位の額（普通預金）を
残すような感じになっています。「そんなに期首に置いておかなきゃいけないか？」って
聞くと「期首に資金がないと管理ができません」の繰り返しで。
他の組合員さんは、何も質問しないし（理事さんに遠慮かも）私もトーンダウンです。
管理委託費削減があったとき、管理費会計に余剰が出た時は修繕積立会計に組入れることが
決議されているのですが。

情報が少なくスミマセン。今度の総会でまた聞いてみます。ありがとうございました。

[162: 近所をよく知る人]

うちは全徴収額の２か月分くらいを毎月の繰越金としていたかな。
管理費はかなり削減したけど、徴収額は据え置きとしたのでコンスタントに剰余金が発生してます。
年に３・４回は修繕積立金へ振替えます。役員の入れ替え前はさらにがっさりと振り替えています。

現実問題として、一般組合員から見ると、定期総会での予算案は承認/否認程度しかありません。
総会での質問としないで、予め要望事項として申し入れしてはいかがでしょうか？

期末残高が問題であれば、会計期末の２か月前に（理事会審議・実行の時間を考慮して）
予算案が問題であれば総会の３ヶ月くらい前に（予算立案の時間を考慮して）

修繕積立金への資金移動を希望する根拠と共に理事会へ打診しましょう。

ご自分が役員の時に変えてしまうのが一番手っ取り早いかと思います。

[163: （株）集住体研究所]

弊社はマンション問題全般についてアドバイスをしております。管理会社を変更したいとのご相談を多数寄せられていますので、何かしら参考にして頂ければ幸いです。
　適正化法が施行されて以来大分管理会社の質は向上したのは間違いありませんが、千差万別であり不満な点を第三者に相談しても的はずれのアドバイスしかいただけないのが現状であり、問題解決には到らないのが常です。弊社はその類の対処策として独自に弊社が開発した管理会社評価評定なる診断ソフトをもつて委託している管理会社を評価してます。
すなわち管理会社を１１６項目でもつて診断し、長所・短所を１００満点で何点かを見極めてたうえに議論をなされば組合員の皆様も納得される筈です。そしてその評価数値が皆様の管理組合にとり本当に必要な管理会社を見出す基準にもなります。
一度弊社に相談してはいかがですか？診断は短時間でしかも無料ですので・・・
ついでに快適な住まいに向けて、皆様の管理組合を国土交通省公表のマンション管理標準指針での評価もして差し上げます。

[164: 近所をよく知る人]

>>163
主だった業務とその比率
関連会社（金銭的、人的など全て含む）
所属団体
を教えて下さい。

[165: 匿名さん]

>>164
ハンドル名からネット検索すればヒットしますよ。

>>163
営業(広告)にならぬ範囲で、事例紹介やスレへの発言を期待しています。

[166: 結論だけ言いたい]

高い！安い！で議論されていますが円滑な運営がなされているなら高額で無いかぎり管理会社に任せるべきです。要は内容なんです。組合員の中に状況の判る方がおられるなら相談も一考です。自宅を直す/管理すると思う事が大事です。集合住宅なのでそれぞれの懐具合が違います。判っていても出来ない/または理解出来ていないので（聞くと恥ずかしい）不満を黙っていると言う方を見受けます。其の方に説明責任を全うするほうが先決問題です。管理会社は業者ですから何時でも切れます。

[167: サラリーマンさん]

>>166
その「結論だけ言いたい」とする結論とは、どの部分？
このスレは、その任せるべき管理会社を変更又は選びましょう！っていうスレです。

[168: 近所をよく知る人]

フロントマンや管理員の資質が大きく左右するが、規模の大小と上記資質は無関係。

管理会社に過剰な期待をしてはダメ。
理事会や住民の意識が大切。

管理会社を変更する際に、サービスは向上しますが価格は上がりますでは、特別決議は通らない。
だってサービスが向上するかどうかって不確定要素だし、あんまり関係ない人も多いしね。

[169: （株）集住体研究所]

>>164
遅くなりましたが、お答えします。
　弊社はマンション建替円滑化法に基づいての建替を専門としてますが、建替を支援するには円滑化法と適正化法は両輪の関係にありますので切り離しての業務はしたことがありませんので比率はありません。
　又公明正大な立場をもつて組合員の利益を最優先することが弊社のモットーですので如何なる所属団体にも加入するつもりはありませんし、ましてや関連する会社の傘下に入ればヒモつきになりがちで、組合員の利益を害する恐れがありますので関連会社は一切ないのですが、関係しているのは行政と深い関係がありますので、敢えて言うなら行政のヒモつきかもしれません。

[170: （株）集住体研究所]

>>165
事例紹介とのことですが、掲示板へ現在委託している管理会社の事務状況の書き込みがあつたとしても第三者が軽々しく管理会社のことを云々すること自体が管理会社の営業妨害になりかねませんし、組合員に不安を抱かせる結果になりかねません。嘗て理事の愛社精神でもつても先走った行為より総会が紛糾し、組合員の分裂に到った組合の収集に奔走した経験があります。
スレとして理事又は一部の組合員による何かしらの診断結果をもつて変更するか、しないかを組合員に計ることが民主的な管理組合であるは間違いありません。

[171: 近所をよく知る人]

営業妨害やプライバシーの侵害にならない範囲で話してくれればよろしいでしょう。
あまりうわべだけの事を書かれても、経験不足か怪しい会社と思われかねないですよ。

[172: 文句言いの理事会役員]

うちの組合も、管理会社変更に向けて動いてます。ネットで色々情報を収集してみましたが、首都圏なら「マン策ねっと」、関西圏なら「あいみつ．ねっと」でネット検索をされてみたら如何ですか。うちは大阪の管理組合なので、現在は「あいみつ．ねっと」に相談中です。
「あいみつ．ねっと」のコラムに管理会社の裏事情とか状況が結構詳しく記載されてますので、皆様もご参考にされたらいいと思います。

[173: 入居済み住民さん]

理事会は住の立場として行動する必要があります。
任せられたマンションを健全に保持するのが使命でしょう。

信頼できない管理会社についてですが・・
・理事会の注文対応ができない。
・処理が遅すぎる。（理事交代までいい加減にすごしている。）
・頻繁にフロントがよく変るが本質が変らない。
・委託管理費の詳細について確認するとその説明ができない。
等に対しては・・
他社の見積比較を即刻行うことを推奨します。
この行動でかなり住環境は進化します。
つまり、上記程度の振る舞いが出来ない会社は問題です。
見積行動で委託管理費は安くなるし住民負担は軽くなります。
ちなみに昨年に管理会社変更したあげく各戸負担を2〜3千円減額成功しました。

住民（理事会）対応の悪い会社は委託費以前の問題であり、それだけでも変更議論あってもよいのでは。

[175: 匿名さん]

うちの、まさしく>>173さんの言う通りの管理会社です…
任期終わる前に変えようかな

[176: 匿名さん]

不言実行あるのみ。

[177: 管理会社変更失敗理事]

27戸の小規模マンションの理事長さんのご苦労振りはよく理解できます。

私は２年間理事（大規模ＭＳ）を経験したところで管理会社変更を決断し３年目も理事をしました。
管理会社変更に３期理事長と協力しあい理事会、総会とも問題なく議決でき大手といわれるＮＳ社に内示しました。

しかし内示後１年たつのに未だに契約が締結できません。
ＮＳ社は入札仕様書を無視した契約書案を提示したり追加金額の要求をしているからです。
（あなたが苦労されている）理事会支援業務も明確になりません。
選考のポイントとなった入札時の提案を守る気は全くありません。

選考前に我々は実態調査のため理事会との接触を申し入れましたがこの会社は拒否していました。
今になって思えばこの拒否を安易に見過ごしたことが悔やまれます。
大手管理会社といっても信頼してはいけません。
大手こそ理事会（理事長）を手玉に取るのは簡単です（マン管センターに助言されていた）。
理事会リーダーはよく勉強しておく必要があります。

選考に当たってはよいコンサルタントを選ぶことがポイントと思います（我々は大失敗）。
仕様者の作成能力や交渉力は不可欠です。
管理会社変更後もあなた自身がしっかり見届ける覚悟は必要です。
私はたくさんの苦い経験をしました。
直接交流できれば沢山助言できるのですが（いずれブログで公表したいと思っていますが）。

[178: 匿名さん]

管理会社は一年契約が常識、毎年更改の是非を問うのが当然。

[179: 匿名さん]

こんなコラムがあるので、参考になるかも。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100120A/

[180: 匿名さん]

>管理会社は一年契約が常識、毎年更改の是非を問うのが当然。

準委任の契約なので、期間より双方に常時の自由解除権があり、管理委託契約では事務引継等を勘案して3ヶ月前の解約通知で自由解除権に対する損害賠償対策としている。

[181: 匿名さん]

１年契約が常識なんてしらなかった。
フロント１５年やってて、３社の管理会社に勤めた経験があるが、
そんな話初めて聞いた。
ほとんどのマンションが２年～５年にしてたな～
３ヶ月前通知でいつでも解約できるし、印紙代がもったいないもんね。
１年契約にする意味って・・・気持ちだけの問題かと

[182: 匿名さん]

＞ほとんどのマンションが２年～５年にしてたな～

２年が限度。法人理事の任期２年の考え方と同じで濁ることの予防措置。

[183: 匿名さん]

私のマンションは１年毎に管理委託契約を更新してます。
通常は１年更新でしょう。
毎年通常総会で更新の決議を取ります。条件が同じでも。

契約を更新するとき、従前の管理委託契約と同一の条件で更新する場合も、管理者に説明し区分所有者全員に重要事項の書面を配布しなければなりません。
又、条件が変更になるときは、区分所有者全員に書面を配布して説明をしなければなりません。

新築マンションの場合は、建設工事の完了の日から１年を経過する日までの間に契約期間が満了するものについては、説明を行う必要はありません。但し、この期間を超えて、契約を更新しようとする場合には、原則に従い説明を
しなければなりません。

[184: 匿名さん]

＞３ヶ月前通知でいつでも解約できるし、印紙代がもったいないもんね。

印紙代は昔の管理請負契約時代、今は委任契約である限り不要です。

[185: 181]

>>182
えっ？マジですか？
うちの会社普通に５年とかありますけど。これってまずいの？
なんか、具体的とりきめってあったっけ？
適正化法にのってたっけな。

ちなみに、うちは、組合から１年更新の希望があれば１年にしますが、なければ従前どおり２年とか５年とかで更新してますよ。
コンプラの部署からも何も言われてないから、法的には問題ないと思っていたが･･･

[186: 181]

>>184
えっ？印紙いらないの？
そんなことないでしょ～。本当ですか？
いまうちで管理している1000以上の物件、全て印紙貼ってるぞ！
それって根拠あるの？
高住協もいるって言ってたぞ。

[187: 匿名さん]

>ちなみに、うちは、組合から１年更新の希望があれば１年にしますが、なければ従前どおり２年とか５年とかで更新してますよ。

管理会社に飼いならされている家畜同然で、双方に緊張感なく管理会社は安泰を謳歌してます。

[188: mizyoka]

デベロッパーと組んでいる管理会社でしょうか？
もし、そうであれば私は変更した方がいいとでは？と考えます。
うちのマンションも私が理事の時に管理会社を変更致しました。
以下、長文になりますが参考にして頂ければ幸いです。

当初は管理会社を変えるのは相当の労力になること、変更先の管理会社への
不安もあり、なるべくなら変更前の管理会社がきっちり管理してくれること
を期待しましたが、予想通り駄目でした。
その当時の理事会のメンバーにも恵まれていました。
全員の意見が一致し、目的が明確にされていました。
管理会社を変えることは重要な事ですので、いきなり総会で決議するのではなく事前にマンションの住民の
方々へ、現在の管理状況を包み隠さず情報を公開しました。
管理会社から見積書をとるのに理事会で仕様書を作成し、３社以上の管理会社から見積を取りました。
たまたま、理事の両親が近くのマンションに住んでおり、そのマンションも数年前に管理会社を変えていました
ので、その変更後の管理会社の加えて検討しました。
その管理会社は大手ではなく地場の小さな管理会社で、何故、この管理会社へ決まったのか疑問に感じました。
最終的には理事会で３社に絞り、定期総会に３社の代表者に来て頂き、最後の説明、質疑応答を行いて決議致
しました。（現管理会社、ブランド力がある管理会社、上記の小さな管理会社）
現管理会社は社長、役員、部長クラスを揃え社長自ら説明をしましたが、話している内容を聞いているうちに
自ら墓穴を掘っていると感じました。考え方が自分中心でマンションの住民の事を考えている発言は一切ありま
せんでした。（経営者がこれではこの会社は駄目だと思いました。）
ブランド力のある管理会社の説明は普通に終わりました。私が一番興味があった小さな管理会社の社長は、言葉は
少なかったのですが、質疑応答に対して謙虚に正直に答えていると感じました。
選ぶのは区分所有者の方々ですので、理事会は公平にしなければなりません。
現管理会社に問題があることは事前に区分所有者の方々には説明は十分にしていましたので、ブランド力がある
会社に決まるだろうと誰もが考えいました。
ところがが開票してみれば、大差で地場の小さな管理会社に決定しました。
それから６年間、その管理会社に管理して頂いています。数百万あった滞納金もほぼ０です。
管理費、設備点検費全てを見直して、毎期、余剰金が５００万あります。その分は毎年の総会にて修繕積立金に
変更しています。今年で１１年目になりますが、修繕積立金も目標額を超えています。
管理会社の契約は一年としていますので、毎年、総会で更新決議を行っています。
今の管理会社にして本当に良かった。また、感謝しています。

疑問、不安を感じているのであれば、行動された方がいいのではないでしょうか？
恐縮ですが、注意しなければならないのは、決めるのは区分所有者の方々で理事長、理事会ではありません。
自分はそのように考えていなくても、周りから誤解をされる恐れがあります。
私自身も多々失敗を致しました。
区分所有者の方々に理解して頂くには大変な労力が必要であると考えますが、頑張って下さい。
よいマンション管理会社に巡りあえることをお祈り致します。

[189: 匿名さん]

長いので読むの止めました。端的な表現で書くのも能力ですよ。

[190: 匿名さん]

読まずに批判するだけとは．．．．能力以前の問題かな。

[191: 匿名さん]

＞読まずに批判するだけとは．．．．能力以前の問題かな。

批判はしてませんよ。
読解力を養って下さい。

[192: 匿名さん]

>>191=189
＞読解力を養って下さい。
189さんに言ってください。

[193: 匿名さん]

明和は最低です、

[194: 匿名さん]

この業界に長くいる人間として一言。
管理組合が他社に見積もりを依頼した場合、相手が大手であった場合は必ず相手の管理会社に連絡します。
「御社管理の物件から見積もり依頼がありましたので、お願いします。」と。

[195: 匿名さん]

>194さん
現管理会社に何をお願いするのですか？

[196: 匿名さん]

今の委託業務費の明細を教えてください。
私どもはそれをみて、今より安い見積りで提出しますからということでしょう。
そして、変更になったらバックリベートを差し上げますということかな？

[197: 匿名さん]

＞管理組合が他社に見積もりを依頼した場合、相手が大手であった場合は必ず相手の管理会社に連絡します。 「御社管理の物件から見積もり依頼がありましたので、お願いします。」と。

何これ業者間の仁義？しかも小手が大手に、お客を取るかも知れないから、その時はご免ねと言うこと？
数社か公募の見積もり取るのが普通だが、その時はどうなるの？　意味不明の書き込みは控えるべきね。

[198: 匿名さん]

単に管理費が安くなるからと管理会社を変えようとした理事長がいたのですが、余りにも強引で、その管理会社とべったりだったのです。
おかしいと思い何故かと問い詰めた人は新しい管理会社と理事長に呼び出されたりもしたので、その事が切っ掛けで数名がその管理会社について調べてみたら、とんでもない管理会社だとわかったのです。
管理会社を変えると、年間管理費の１割に当る金額の謝礼金がもらえるのです。
大規模修繕工事や他の工事でもそれ相当の謝礼金が出るのです。
有名な話で、あちらこちらでトラブルになっている広島本社の独立系管理会社です。
このような掲示板に事実を書こうとしたら、常に監視しているので、書き込まれた内容に対して否定したり書き込んだ人の信用を失わせるよう巧みな書き込みをし、事実を書かれたら、どのようにするのかわかりませんが、書き込みを削除させ、それ以後、その書き込みが出来ないようにするのです。
ですから、この書き込みも削除されたり、私が二度と書き込めないようにされるかも知れませんが、そうなったら、この書き込みが事実であったと言う証拠になるのです。

[199: 匿名さん]

198
その手の話はその管理会社のスレがあるのですから、そこで書いてください。いい加減うんざりです。

[200: 匿名さん]

うちも最近リプレイスしました。大手から大手ですが。
こればかりは、あらゆること（見積もり取り付け、理事会、説明会、臨時総会など）を、管理会社の手を一切借りず理事メンバーだけで進めなければならないので疲れましたが、無事リプレイスできました。臨時総会では総議決権数の３／４以上の賛同を得ました。
換えた理由は、あまりにも高い管理委託費をぼったくられていたから。値下げ交渉してもわずか５％ダウンくらいしか提示されず、嫌なら他社に換えれば？と言わんばかりの高飛車な姿勢だったので、なら換えてやろうじゃないかとなった次第です。

[201: 匿名さん]

＞単に管理費が安くなるからと管理会社を変えようとした理事長がいたのですが、余りにも強引で、その管理会社とべったりだったのです。

管理会社との管理委託契約は1,2年間の期限付きで、その都度、総会で変更するか継続するかの議案を提案するのは普通のことです。それも普通議決で出来ます。

[202: 匿名さん]

一般的に管理会社を変えようと言い出すような人がどれだけいるのでしょうか？
誰か言ってくれるだろうから自分は黙っているのが普通でしょう。

管理会社を変えようと、各部屋を手土産を配り訪ねますか？

変わったが最後、安い管理費と引き換えに、安くした分の数十倍の利益を得るノウハウがあるのでしょう。
それを達成するまでは、ありとあらゆる手を使い、居座るのでしょう。

これも事実なので、消されてしまうのでしょうが、それまでの間、一人でも多くの人に知ってもらいたいです。