管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[133: 匿名はん]

みんなが上手い鉄砲撃ちだったら苦労はしない。

[134: 購入経験者さん]

>>129
女房が旦那を替えたいと言っているんなら、契約契約言ってないで幸せにしてやるのが男の度量ってもんだよ。

[135: 土地勘無しさん]

結婚は契約そのものだからね。
破棄すると、ごっつい違約金とられるよ！(-人-)ご愁傷様。

その点、管理会社の変更はあっさりいけます。使えない管理会社は取り替えるのが一番です。

[136: 購入経験者さん]

＞結婚は契約そのものだからね。破棄すると、ごっつい違約金とられるよ！(-人-)ご愁傷様。
＞その点、管理会社の変更はあっさりいけます。使えない管理会社は取り替えるのが一番です。

とんでもない。
組合の契約不履行で損害賠償もある。
無責任な発言は如何かと思う。

[137: 近所をよく知る人]

>>136
＞とんでもない。
＞組合の契約不履行で損害賠償もある。
＞無責任な発言は如何かと思う。
すごくレアなケースを一般常識のように言わないように。
ごく一般的な事をこなしていればそのようなことは絶対にあり得ません。

[138: 近所をよく知る人]

×使えない管理会社は取り替えるのが一番です。
○使えない管理会社は取り替えるのが一般的です。

[139: 役員経験者]

良い管理会社は下記のようなマンションは敬遠。

1.戸数がすくないところはダメ・・40戸以上(採算が取れない)
2.未収金が多いところはダメ・・・全体収入の10％以内
3.特定関係者(クレーマー)・理事会が細かいところ・もめているところ
4.築20年以上で大規模修繕がしっかり出来ていない


ということで最初の管理会社が良かったとなる場合もある。
まぁ担当者(フロント・管理員)次第で変わると思います。

[140: マンコミュファンさん]

>>136
管理委託契約は準委任契約と解されているので、当事者の一方に
継続する意思がなければ契約を終了させることができる・・・・

とも言われているし、現に平成１１年大阪高裁で契約期間満了
以前に解約できるという判例も出たようだよ。

まぁ、ケースバイケースかもしれないが・・・・・・

>>136へ
組合が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて
欲しいんだけど・・・・

[141: マンコミュファンさん]

ゴメン、

＞組合が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて
＞欲しいんだけど・・・・

じゃなく

＞管理会社が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて
＞欲しいんだけど・・・・

の間違いでした。以後気をつけます。

[142: 入居済み住民さん]

（解約の申入れ）
第十九条 前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。
第十九条関係コメント
本条は、民法第六百五十一条の規定を踏まえ、契約当事者双方の任意解除権を規定したものである。解約の申入れの時期については、契約終了に伴う管理事務の引継等を合理的に行うのに通常必要な期間を考慮して設定している。

わざわざ事前通告３ヶ月前としている理由をお分かりかな。

[143: マンコミュファンさん]

>>142

通常の場合の事はじゅうじゅう承知だよ。

だから・・・・・
＞組合の契約不履行で損害賠償もある。
＞無責任な発言は如何かと思う。

ってのは通常の解約じゃない場合だよね？

組合が損害賠償を支払った事例を知ってるからあんたは
レスったんだよね？

勉強のために判例でも何でもいいから教えてよ。

[144: 購入経験者さん]

民法条文まで紹介した。
更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。

[145: マンコミュファンさん]

＞民法条文まで紹介した。
＞更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。

判例も示せないのに「組合の契約不履行で損害賠償もある。」
なんて、どうどうと解かったふりする○っ○○ぶりもいるんだなぁ。

[146: 入居済み住民さん]

第十節　委任
（委任）
第六百四十三条 　委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。
（受任者の注意義務）
第六百四十四条 　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。
（受任者による報告）
第六百四十五条 　受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。
（受任者による受取物の引渡し等）
第六百四十六条 　受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。その収取した果実についても、同様とする。
２ 　受任者は、委任者のために自己の名で取得した権利を委任者に移転しなければならない。
（受任者の金銭の消費についての責任）
第六百四十七条 　受任者は、委任者に引き渡すべき金額又はその利益のために用いるべき金額を自己のために消費したときは、その消費した日以後の利息を支払わなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。
（受任者の報酬）
第六百四十八条 　受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。
２ 　受任者は、報酬を受けるべき場合には、委任事務を履行した後でなければ、これを請求することができない。ただし、期間によって報酬を定めたときは、第六百二十四条第二項の規定を準用する。
３ 　委任が受任者の責めに帰することができない事由によって履行の中途で終了したときは、受任者は、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができる。
（受任者による費用の前払請求）
第六百四十九条 　委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
（受任者による費用等の償還請求等）
第六百五十条 　受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる費用を支出したときは、委任者に対し、その費用及び支出の日以後におけるその利息の償還を請求することができる。
２ 　受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる債務を負担したときは、委任者に対し、自己に代わってその弁済をすることを請求することができる。この場合において、その債務が弁済期にないときは、委任者に対し、相当の担保を供させることができる。
３ 　受任者は、委任事務を処理するため自己に過失なく損害を受けたときは、委任者に対し、その賠償を請求することができる。
（委任の解除）
第六百五十一条 　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
２ 　当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。
（委任の解除の効力）
第六百五十二条 　第六百二十条の規定は、委任について準用する。
（委任の終了事由）
第六百五十三条 　委任は、次に掲げる事由によって終了する。
一 　委任者又は受任者の死亡
二 　委任者又は受任者が破産手続開始の決定を受けたこと。
三 　受任者が後見開始の審判を受けたこと。
（委任の終了後の処分）
第六百五十四条 　委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、受任者又はその相続人若しくは法定代理人は、委任者又はその相続人若しくは法定代理人が委任事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければならない。
（委任の終了の対抗要件）
第六百五十五条 　委任の終了事由は、これを相手方に通知したとき、又は相手方がこれを知っていたときでなければ、これをもってその相手方に対抗することができない。
（準委任）
第六百五十六条 　この節の規定は、法律行為でない事務の委託について準用する。

[147: 近所をよく知る人]

>>146
いつも途中解約されているクチですか？
要点をまとめてレス願います。

[148: 入居済み住民さん]

約一名視点が偏っている方を矯正する手段です。

[149: 理事]

>>148
意味がわからないし、ほかの利用者に迷惑だから・・・

[150: 近所をよく知る人]

>>136=142=144=146
>>144
＞民法条文まで紹介した。
＞更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。

意味がよく分らんな。泥棒がどうしていけないかは、刑法第36章 窃盗及び強盗の罪を参照してくれ。
俺達は、君の言う民法に基づき損害賠償が起きた例を教えてくれって言ってるの。

はん‐れい【判例】
裁判の先例のこと。裁判所が特定の訴訟事件に対して下した判断で、同種の事件を裁判するさいの規範となるもの。判決例。
http://dic.yahoo.co.jp/dsearch?enc=UTF-8&p=%E5%88%A4%E4%BE%8B&...

ところで自分のコピペちゃんと読んでる？
＞（委任の解除）
＞第六百五十一条 　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
＞２ 　当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、
＞その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。
＞ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

[151: 契約済みさん]

判例とは最高裁の裁判例を言い、下級裁判所のは裁判例と言う。

[152: 理事]

>>151
無駄に長いレスより、151さんの1行が、読む価値ありました。

[153: ビギナーさん]

１４６＝１５１

[154: 近所をよく知る人]

>>151
>>152
それ間違ってるから、真にうけるなよ。

[155: XYZ]

条文再々コピペ有難う。分かりましたでしょう。賠償のケースが。

[156: 匿名さん]

マンション管理適正化法・・・区分所有法・・・標準管理規約・・・ブツブツ

マンションに住んでいる方で、さわりでも理解している人はどれくらい
いるのかなぁ・・・管理会社も管理会社だけど、マンションに住む側も問題が
あると思うよ。あまりに知らなさすぎるよ。

どこかにスレがあったけど、管理会社を変えれば済む問題ではない

マンションの原点はあくまで自主管理だと考える。でしょ？
仕事柄、いろいろな管理組合に接する機械がありますが、しっかりしてると
思った管理組合（役員・理事会）は数えるくらいでしたら、これが元凶なのでは？

マンション共同住宅をあまりに簡単に考えすぎていると思う。

[157: 匿名さん]

管理会社担当者と腹割って対等の立場で話した事ありますか？

私は飯食って、酒飲んで、無礼講で朝まで話した事があります。
立場変われば、色々あるのだと考えが変わったものです。

今でもたまに飲みに行きます。いろいろな裏話が聞けておもしろいやら
おそろしいやらです。

そんなこんなで、人間関係が公私混同せずにメリハリをつけお互いを理解
しあった状態で付き合い始めたら、すごくいい管理状態になりました。
担当者も思ってることきちっと言ってくれるようになりましたし。確かに
たまにはカチンとくることもありますが、言い合える仲は非常にいいです。
管理を委託するにせよ、自主管理にするにせよ、人と人のつながりが一番
大切なのではないでしょうか。

[158: 匿名さん]

ちょっと、お尋ねします。

修繕会計に管理費の余剰を繰り入れることになっているのですが、
管理会社があんまり移したがらないんです。
「管理費会計の余剰を多めにしておきたいのかな？何か訳があるのかな？」って
勘ぐっちゃうんですけど。どのくらいの余剰かっていうと、修繕積立金（年）の2倍位の
額は残るようにしてる感じです。
何か考えられる理由はありますか？

[159: 元理事]

>>158
それだけの情報では、憶測を呼ぶだけだと思いますが・・・・

竣工どのくらいのマンションでしょう？
長期修繕にならない（したくない）保全費使用の予定（又は見込み）とかでは？
マンションの規模や設備にもよりますが、全戸排水管清掃を本気でやるとかなりの額になったりもします。
余剰があるってことは、当初の予算（なにかの実施計画）を終えていないとも考えられます。

勘ぐっていないで、管理会社に理由を聞いてみることをお勧めします。その理由が納得できなければ、また掲示板で相談するもよし、管理組合の資産ですから振替の指示を出すのもよしでしょう。

[160: 近所をよく知る人]

>>156
同意。
重要説明事項に区分所有のイロハくらい入れて欲しい。

[161: 匿名さん]

159さん
「期首に資金がないと困る」って聞いています。「そりゃぁ、そうでしょう」なんですが、
繰入れありの期・繰入なしの期を繰り返し、毎期末には管理費一年分位の額（普通預金）を
残すような感じになっています。「そんなに期首に置いておかなきゃいけないか？」って
聞くと「期首に資金がないと管理ができません」の繰り返しで。
他の組合員さんは、何も質問しないし（理事さんに遠慮かも）私もトーンダウンです。
管理委託費削減があったとき、管理費会計に余剰が出た時は修繕積立会計に組入れることが
決議されているのですが。

情報が少なくスミマセン。今度の総会でまた聞いてみます。ありがとうございました。

[162: 近所をよく知る人]

うちは全徴収額の２か月分くらいを毎月の繰越金としていたかな。
管理費はかなり削減したけど、徴収額は据え置きとしたのでコンスタントに剰余金が発生してます。
年に３・４回は修繕積立金へ振替えます。役員の入れ替え前はさらにがっさりと振り替えています。

現実問題として、一般組合員から見ると、定期総会での予算案は承認/否認程度しかありません。
総会での質問としないで、予め要望事項として申し入れしてはいかがでしょうか？

期末残高が問題であれば、会計期末の２か月前に（理事会審議・実行の時間を考慮して）
予算案が問題であれば総会の３ヶ月くらい前に（予算立案の時間を考慮して）

修繕積立金への資金移動を希望する根拠と共に理事会へ打診しましょう。

ご自分が役員の時に変えてしまうのが一番手っ取り早いかと思います。

[163: （株）集住体研究所]

弊社はマンション問題全般についてアドバイスをしております。管理会社を変更したいとのご相談を多数寄せられていますので、何かしら参考にして頂ければ幸いです。
　適正化法が施行されて以来大分管理会社の質は向上したのは間違いありませんが、千差万別であり不満な点を第三者に相談しても的はずれのアドバイスしかいただけないのが現状であり、問題解決には到らないのが常です。弊社はその類の対処策として独自に弊社が開発した管理会社評価評定なる診断ソフトをもつて委託している管理会社を評価してます。
すなわち管理会社を１１６項目でもつて診断し、長所・短所を１００満点で何点かを見極めてたうえに議論をなされば組合員の皆様も納得される筈です。そしてその評価数値が皆様の管理組合にとり本当に必要な管理会社を見出す基準にもなります。
一度弊社に相談してはいかがですか？診断は短時間でしかも無料ですので・・・
ついでに快適な住まいに向けて、皆様の管理組合を国土交通省公表のマンション管理標準指針での評価もして差し上げます。

[164: 近所をよく知る人]

>>163
主だった業務とその比率
関連会社（金銭的、人的など全て含む）
所属団体
を教えて下さい。

[165: 匿名さん]

>>164
ハンドル名からネット検索すればヒットしますよ。

>>163
営業(広告)にならぬ範囲で、事例紹介やスレへの発言を期待しています。

[166: 結論だけ言いたい]

高い！安い！で議論されていますが円滑な運営がなされているなら高額で無いかぎり管理会社に任せるべきです。要は内容なんです。組合員の中に状況の判る方がおられるなら相談も一考です。自宅を直す/管理すると思う事が大事です。集合住宅なのでそれぞれの懐具合が違います。判っていても出来ない/または理解出来ていないので（聞くと恥ずかしい）不満を黙っていると言う方を見受けます。其の方に説明責任を全うするほうが先決問題です。管理会社は業者ですから何時でも切れます。

[167: サラリーマンさん]

>>166
その「結論だけ言いたい」とする結論とは、どの部分？
このスレは、その任せるべき管理会社を変更又は選びましょう！っていうスレです。

[168: 近所をよく知る人]

フロントマンや管理員の資質が大きく左右するが、規模の大小と上記資質は無関係。

管理会社に過剰な期待をしてはダメ。
理事会や住民の意識が大切。

管理会社を変更する際に、サービスは向上しますが価格は上がりますでは、特別決議は通らない。
だってサービスが向上するかどうかって不確定要素だし、あんまり関係ない人も多いしね。

[169: （株）集住体研究所]

>>164
遅くなりましたが、お答えします。
　弊社はマンション建替円滑化法に基づいての建替を専門としてますが、建替を支援するには円滑化法と適正化法は両輪の関係にありますので切り離しての業務はしたことがありませんので比率はありません。
　又公明正大な立場をもつて組合員の利益を最優先することが弊社のモットーですので如何なる所属団体にも加入するつもりはありませんし、ましてや関連する会社の傘下に入ればヒモつきになりがちで、組合員の利益を害する恐れがありますので関連会社は一切ないのですが、関係しているのは行政と深い関係がありますので、敢えて言うなら行政のヒモつきかもしれません。

[170: （株）集住体研究所]

>>165
事例紹介とのことですが、掲示板へ現在委託している管理会社の事務状況の書き込みがあつたとしても第三者が軽々しく管理会社のことを云々すること自体が管理会社の営業妨害になりかねませんし、組合員に不安を抱かせる結果になりかねません。嘗て理事の愛社精神でもつても先走った行為より総会が紛糾し、組合員の分裂に到った組合の収集に奔走した経験があります。
スレとして理事又は一部の組合員による何かしらの診断結果をもつて変更するか、しないかを組合員に計ることが民主的な管理組合であるは間違いありません。

[171: 近所をよく知る人]

営業妨害やプライバシーの侵害にならない範囲で話してくれればよろしいでしょう。
あまりうわべだけの事を書かれても、経験不足か怪しい会社と思われかねないですよ。

[172: 文句言いの理事会役員]

うちの組合も、管理会社変更に向けて動いてます。ネットで色々情報を収集してみましたが、首都圏なら「マン策ねっと」、関西圏なら「あいみつ．ねっと」でネット検索をされてみたら如何ですか。うちは大阪の管理組合なので、現在は「あいみつ．ねっと」に相談中です。
「あいみつ．ねっと」のコラムに管理会社の裏事情とか状況が結構詳しく記載されてますので、皆様もご参考にされたらいいと思います。

[173: 入居済み住民さん]

理事会は住の立場として行動する必要があります。
任せられたマンションを健全に保持するのが使命でしょう。

信頼できない管理会社についてですが・・
・理事会の注文対応ができない。
・処理が遅すぎる。（理事交代までいい加減にすごしている。）
・頻繁にフロントがよく変るが本質が変らない。
・委託管理費の詳細について確認するとその説明ができない。
等に対しては・・
他社の見積比較を即刻行うことを推奨します。
この行動でかなり住環境は進化します。
つまり、上記程度の振る舞いが出来ない会社は問題です。
見積行動で委託管理費は安くなるし住民負担は軽くなります。
ちなみに昨年に管理会社変更したあげく各戸負担を2〜3千円減額成功しました。

住民（理事会）対応の悪い会社は委託費以前の問題であり、それだけでも変更議論あってもよいのでは。

[175: 匿名さん]

うちの、まさしく>>173さんの言う通りの管理会社です…
任期終わる前に変えようかな

[176: 匿名さん]

不言実行あるのみ。

[177: 管理会社変更失敗理事]

27戸の小規模マンションの理事長さんのご苦労振りはよく理解できます。

私は２年間理事（大規模ＭＳ）を経験したところで管理会社変更を決断し３年目も理事をしました。
管理会社変更に３期理事長と協力しあい理事会、総会とも問題なく議決でき大手といわれるＮＳ社に内示しました。

しかし内示後１年たつのに未だに契約が締結できません。
ＮＳ社は入札仕様書を無視した契約書案を提示したり追加金額の要求をしているからです。
（あなたが苦労されている）理事会支援業務も明確になりません。
選考のポイントとなった入札時の提案を守る気は全くありません。

選考前に我々は実態調査のため理事会との接触を申し入れましたがこの会社は拒否していました。
今になって思えばこの拒否を安易に見過ごしたことが悔やまれます。
大手管理会社といっても信頼してはいけません。
大手こそ理事会（理事長）を手玉に取るのは簡単です（マン管センターに助言されていた）。
理事会リーダーはよく勉強しておく必要があります。

選考に当たってはよいコンサルタントを選ぶことがポイントと思います（我々は大失敗）。
仕様者の作成能力や交渉力は不可欠です。
管理会社変更後もあなた自身がしっかり見届ける覚悟は必要です。
私はたくさんの苦い経験をしました。
直接交流できれば沢山助言できるのですが（いずれブログで公表したいと思っていますが）。

[178: 匿名さん]

管理会社は一年契約が常識、毎年更改の是非を問うのが当然。

[179: 匿名さん]

こんなコラムがあるので、参考になるかも。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100120A/

[180: 匿名さん]

>管理会社は一年契約が常識、毎年更改の是非を問うのが当然。

準委任の契約なので、期間より双方に常時の自由解除権があり、管理委託契約では事務引継等を勘案して3ヶ月前の解約通知で自由解除権に対する損害賠償対策としている。

[181: 匿名さん]

１年契約が常識なんてしらなかった。
フロント１５年やってて、３社の管理会社に勤めた経験があるが、
そんな話初めて聞いた。
ほとんどのマンションが２年～５年にしてたな～
３ヶ月前通知でいつでも解約できるし、印紙代がもったいないもんね。
１年契約にする意味って・・・気持ちだけの問題かと

[182: 匿名さん]

＞ほとんどのマンションが２年～５年にしてたな～

２年が限度。法人理事の任期２年の考え方と同じで濁ることの予防措置。