管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[101: 匿名さん]

58戸、エレベーター一基で
エレベーター点検費年間96万高いほうでしょうか。
まだ相場が書いてある本読んでいないのでなんともいえませんが。。

[102: スレタイトルは読みましょう]

>>101さん
以下のスレご参照。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46134/

[103: moai]

当方は27戸と小規模マンションですが、今月より管理会社が変わりました。
前にも書込みさせて頂きましたが、前の管理会社の対応が非常に悪く変更せざる終えませんでした。
管理会社変更が臨時総会で可決された後も状況は変わらず・・・
　いくら変更したとはいえ、まだ契約内なのに業務怠慢です。
従って、理事会として管理委託費の一部返還を要求しました。
要求したところ、責任者曰く趣旨は理解出来るが現金による返還は難しいとのこと。
話し合いの結果、物品でという事になりました。
ちょうど、物置がほしかったので!(^^)!
小規模マンションの場合、一般的に大きな管理会社だと費用が割高になってしまいます。
私の経験からすると、無名な管理会社でも一生懸命やっているところはあります。
ただ、経営状態は決して良いとは言えませんので理事会及び管理組合で監視する必要は
あるかと思います。

[105: 文殊菩薩]

最近、うちのＭＳでも管理会社変更したけど、あまり効果はないようだよ。
掃除が良くなったことくらいかな。
でも、住民にとっては、こんなことが、好印象に見えるんだろうね。
だったら、清掃会社を変えればいいじゃん。って、ことかな。

[110: 匿名さん]

私もつい先月までとあるマンション管理会社で管理担当者をしていました。会社の規模は中規模といってよいと思います。
そこでの経験から私はこう考えています。
確かにどうしようもない管理会社は沢山あります。メディアに登場している悪辣な管理会社などは氷山の一角です。また管理会社の良し悪しは会社の規模などには関係なく、その会社の経営者や１線の担当者の上司の品格によるものであると思います。私がいた会社でも管理担当者自体は、管理組合にとって何が必要であるのかを真剣に考えている者が６割くらいはいました。しかし残念な事にその上司や経営者が利益を優先し、管理組合を物としか考えていないような社風であった事もあり、真剣にお客様の事を考える担当者ほど、会社の方針との板ばさみになっていました。
どこの管理会社も総じてこのようなものではないでしょうか。
だからマンションに暮らす方たちが、マンションという共同住宅の特殊性を理解し、管理組合をきちんと機能させ、管理会社と対等に話が出来るようになってゆくことが必要ではないかと思います。
例えばよく欠陥住宅が問題にされていますが、誰が考えても明らかな詐欺行為としか思えないケースでさえ、当事者が業者の言われるままに契約をしているような事もあったと思います。
マンションのケースとは単純に比較は出来ませんが、要は自らの資産を守るのは、結局自分自身ではないかという事です。
例えば事務管理業務（会計、出納、修繕計画の実施の調整、理事会・総会運営補助）のみを管理会社に委託し、他の部分の管理（各種点検、清掃等）を自主管理するように考えるのも管理組合のひとつのあり方ではないでしょうか。

[111: 匿名さん]

101さんへ
多分５８世帯のマンションであれば、メーカー系のフルメンテナンス契約でも、高く見て月額60,000円〜70000円くらいではないでしょうか。独立系であれば月額50,000円くらいだと思います。また管理会社を通しての契約ではなく、保守会社との直接契約にすれば、もっと下がりますよ。別に管理会社を通さなくてもまったく問題はないですよ。一度見直されてはいかがでしょうか。

[112: 変更成功した人です。]

うちのマンションは２年前に管理会社変更を成功させました。
価格的にもエコノミーなマンションではありますが、余剰金が発生したので、
色々な資産価値向上のために使っています。

おこがましいですが、経験から管理会社変更を成功させる秘訣を申し上げますと、
・管理会社の変更する原因と目的をはっきりさたこと。
・変更後のビジョンをもち、それが可能かどうか管理会社へアンケートをとった。
（この回答によって、５社から１社へ絞りこむことが出来ました。）
・住民向けへ「マンション管理とは」という初歩的な勉強会を
数回に分けて開催をした。（マンション管理士に来ていただいた。）
・徐々に管理会社を変更せねばならないような知識を住民へ埋め込んでいった。

ということです。
やはり、簡単には出来ないことでしたが、余剰金が出ることが
迅速な苦情解決策へ投資することへ繋がり、
居住する満足感となっているように思えます。
今は理事会活動にも理解が得られ、苦情が以前程、ありません。

[115: ダメ管理組合]

管理会社の変更を考えたが、我が管理組合の体制では無理なので諦めた。
理事が１年交代で申し継ぎも満足に出来てない状態で、自主管理や
一部委託管理なんてムリムリの話。

管理会社に対する考え方が、
自分は住民は仕事があるためその代わりに管理会社に管理を委託してる
バカ住民は管理会社に全委託しているのだから、全て任せておけばイイダト。
こいつ、規約もマン適正化法もわからないので、管理会社に丸投げ
管理組合、理事会の責任がわかってるのかね
自主管理なんて出来るわけねえな。

[116: 匿名さん]

旧官舎跡地にマンションが建ち現在そこにすんでいる者ですが
事業主は国の某機関でデベ（販売のみ）は旧財閥系であります。
そんな関係で現在も国の某機関がマンションの管理をしています。
鍛工当初、セキュリティA社が担当していましたが築3年がたち
今年度からセキュリティ会社B社へ変わりました、
しかし管理人は同一人物でした、後の話を聞くに
その管理人は某国の機関のOBであり
立場的に管理会社（国が経営）より立場が上みたいです。
しかしながらかそのOB管理人は礼儀正しく紳士的で人望も厚い方であります。
よい方なので慰留して欲しいと思いましたたのでこれについては安心しました。
その管理人さんが普段着用している仕事着にはセキュリティ会社Aのワッペンが
張ってあったから、てっきりそうだとおもったのですがね、
そのはなしはさておきとしまして
本題は管理機関の独断によりセキュリティ会社を勝手に変更できるのでしょうかという
お話なのです。当然住民側にはその話は無く、私個人は変更があると数ヶ月前に
聞いていました、しかしセキュリティ会社変更に当たり住民にアンケートをとったり
することはなく、変更決定後お知らせとし称してして1枚の紙が各住居に配られる
のみの対応でした、今期から私も役員に廻ってきましたのでこの点を
熟知したいと考えてます。先人の方ご意見をお聞かせ願いませんでしょうか
特殊な事情のマンションでありますがよりしくお願いします。

[117: 匿名さん]

>116
メンテナンス業者は、管理組合と契約交わしていなければ独断で変更することは、よくあることです。管理行為として可能だと思われますが、契約を交わしているエレベーターなどメンテナンス会社の保障が付いてるものは、管理組合の承認が必要でしょう。
セキュリティは会社によって内容、費用に変更が無ければ、可能だと思いますけど、個人情報なども扱っていますから、管理組合に納得のいく説明は必要だと思います。

それにしてもワッペンの方に都合が良いことになっていきますので、収支報告にも目を光らせていたほうがよさそうですね。
どこかつじつまが合わなくなってくるでしょう。

[118: ３年目理事]

>>116
組合と管理会社の契約書に「孫受け会社は管理会社が変更できる」と１文入ってると思います。
ただ、セキュリティなど影響が大きい変更は、当然事前に理由を添えて組合へ相談すべきですね。
また警備の変更は、大抵共有部に設置してる24時間監視装置（というか接続用機器）の変更を要することが多いです。
私なら・・・・・・おおいに怒ってると思います(^^ゝ
（警備員の派遣会社と24時間監視警備とは、異なる会社ですが・・・）

[120: 116]

>>117
>>11

質問しておきながら放置状態で申し訳ございませんでした。
先人さまのご意見賜りました、今月で理事になりますので
どうして管理会社を独断（あるいは旧理事連）で決めたかを
追求していこうと思います。
当マンション小規模ですがどちら様もおとなしいかたばかりで
毒気のある住民がいないのです、それはそれで平和で
もめごとなく穏やかな毎日ですが、仕切ろうとする方も居ないので
その辺はさびしい限りです。
また理事就任の折状況を報告させていただきます。

[122: 近所をよく知る人]

管理会社を取り替えるのは簡単、
管理会社を取り替えれば済む問題ではない、
管理会社を如何に使いこなすかである。

[125: ３年目理事]

管理会社変更構想１年．．．実務１ヶ月。先日、新築時からの管理会社変更しちゃいました(^^ゝ
変える決定(臨時総会決議）とこまではスムーズにきましたが、
旧→新への業務引継ぎや管理費の徴収方法の変更など、これから大変そうです。
なにしろ、旧管理会社のスタッフが猛烈に態度悪くなり、こちらも滅入りそうです(-_-メ

[126: 匿名はん]

東証一部上場の管理会社から東証二部上場の管理会社に変更しました。どちらも最大手です。変更の要因は管理費が高いことでした。管理費は下がりましたが、大規模修繕工事があまりにも高いのと、日常の管理の低下で疲れています。ガラス張りの会計ということでしたが？実費精算ということでしたが、再委託した業者の請求書も領収書もありません。区分所有者に対して、情報の開示もない！竣工図も紛失！鍵の引渡しも本数がたりない！いい事はあまりなかったです。工事業者の入札も公正にとはいかず、白紙になりました。売主の瑕疵についても、間に挟まりたくないと言い、折衝してくださる事もなく、なるべく、まだ知らない区分所有者に対して、伝える機会をもたないように努めています。とても最大手の企業のやり方とは思えません。最大手というだけで決めるのは危険です。小回りがきく、小さな所でよいかと思ったりしますが、最大手の子会社になっている所もあるので、よく調べて、変更しなくてはと思います。自主管理できれば良いのにと思っています。

[127: 購入経験者さん]

＞No.122 by 近所をよく知る人　2007/05/10(木) 21:31
＞管理会社を取り替えるのは簡単、
＞管理会社を取り替えれば済む問題ではない、
＞管理会社を如何に使いこなすかである。

全く同感。

[128: 匿名はん]

＞管理会社を如何に使いこなすかである。
鍛えればモノになるようなフロントマンならそうだが、それは極少数。
まずはフロントマンを替える。それでダメなら管理会社を代えるのがいい。
管理会社替えてもダメなら、自分の考えを改めるか、引退して次期理事に期待しよう。

[129: 購入経験者さん]

＞＞まずはフロントマンを替える。それでダメなら管理会社を代えるのがいい。管理会社替えてもダメなら、自分の考えを改めるか、引退して次期理事に期待しよう。

契約とは何でしょう。
何でも取り替える？　女房も？

[130: 匿名さん]

>>129
マンション管理会社は財産価値意地管理のためという明確な目的があります。契約を切るにあたって何ら遠慮する必要もしがらみもありません。
実際、管理会社もマンション管理に熱意のある組合にはそれなりのフロントマンを配置しますし、ドライに割り切っています。
フロントマンが駄目なら配置変更要求を出し、煮え切らない対応なら管理会社を替えるのは当然のことです。
安かろう悪かろうの検討は当然ながらしないといけませんが。

[131: 128]

>>129
結婚は契約か。
かわいそうだな。

[132: 購入経験者さん]

下手な鉄砲打ちでも、数打ちゃ当たるか・・・。

[133: 匿名はん]

みんなが上手い鉄砲撃ちだったら苦労はしない。

[134: 購入経験者さん]

>>129
女房が旦那を替えたいと言っているんなら、契約契約言ってないで幸せにしてやるのが男の度量ってもんだよ。

[135: 土地勘無しさん]

結婚は契約そのものだからね。
破棄すると、ごっつい違約金とられるよ！(-人-)ご愁傷様。

その点、管理会社の変更はあっさりいけます。使えない管理会社は取り替えるのが一番です。

[136: 購入経験者さん]

＞結婚は契約そのものだからね。破棄すると、ごっつい違約金とられるよ！(-人-)ご愁傷様。
＞その点、管理会社の変更はあっさりいけます。使えない管理会社は取り替えるのが一番です。

とんでもない。
組合の契約不履行で損害賠償もある。
無責任な発言は如何かと思う。

[137: 近所をよく知る人]

>>136
＞とんでもない。
＞組合の契約不履行で損害賠償もある。
＞無責任な発言は如何かと思う。
すごくレアなケースを一般常識のように言わないように。
ごく一般的な事をこなしていればそのようなことは絶対にあり得ません。

[138: 近所をよく知る人]

×使えない管理会社は取り替えるのが一番です。
○使えない管理会社は取り替えるのが一般的です。

[139: 役員経験者]

良い管理会社は下記のようなマンションは敬遠。

1.戸数がすくないところはダメ・・40戸以上(採算が取れない)
2.未収金が多いところはダメ・・・全体収入の10％以内
3.特定関係者(クレーマー)・理事会が細かいところ・もめているところ
4.築20年以上で大規模修繕がしっかり出来ていない


ということで最初の管理会社が良かったとなる場合もある。
まぁ担当者(フロント・管理員)次第で変わると思います。

[140: マンコミュファンさん]

>>136
管理委託契約は準委任契約と解されているので、当事者の一方に
継続する意思がなければ契約を終了させることができる・・・・

とも言われているし、現に平成１１年大阪高裁で契約期間満了
以前に解約できるという判例も出たようだよ。

まぁ、ケースバイケースかもしれないが・・・・・・

>>136へ
組合が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて
欲しいんだけど・・・・

[141: マンコミュファンさん]

ゴメン、

＞組合が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて
＞欲しいんだけど・・・・

じゃなく

＞管理会社が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて
＞欲しいんだけど・・・・

の間違いでした。以後気をつけます。

[142: 入居済み住民さん]

（解約の申入れ）
第十九条 前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。
第十九条関係コメント
本条は、民法第六百五十一条の規定を踏まえ、契約当事者双方の任意解除権を規定したものである。解約の申入れの時期については、契約終了に伴う管理事務の引継等を合理的に行うのに通常必要な期間を考慮して設定している。

わざわざ事前通告３ヶ月前としている理由をお分かりかな。

[143: マンコミュファンさん]

>>142

通常の場合の事はじゅうじゅう承知だよ。

だから・・・・・
＞組合の契約不履行で損害賠償もある。
＞無責任な発言は如何かと思う。

ってのは通常の解約じゃない場合だよね？

組合が損害賠償を支払った事例を知ってるからあんたは
レスったんだよね？

勉強のために判例でも何でもいいから教えてよ。

[144: 購入経験者さん]

民法条文まで紹介した。
更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。

[145: マンコミュファンさん]

＞民法条文まで紹介した。
＞更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。

判例も示せないのに「組合の契約不履行で損害賠償もある。」
なんて、どうどうと解かったふりする○っ○○ぶりもいるんだなぁ。

[146: 入居済み住民さん]

第十節　委任
（委任）
第六百四十三条 　委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。
（受任者の注意義務）
第六百四十四条 　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。
（受任者による報告）
第六百四十五条 　受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。
（受任者による受取物の引渡し等）
第六百四十六条 　受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。その収取した果実についても、同様とする。
２ 　受任者は、委任者のために自己の名で取得した権利を委任者に移転しなければならない。
（受任者の金銭の消費についての責任）
第六百四十七条 　受任者は、委任者に引き渡すべき金額又はその利益のために用いるべき金額を自己のために消費したときは、その消費した日以後の利息を支払わなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。
（受任者の報酬）
第六百四十八条 　受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。
２ 　受任者は、報酬を受けるべき場合には、委任事務を履行した後でなければ、これを請求することができない。ただし、期間によって報酬を定めたときは、第六百二十四条第二項の規定を準用する。
３ 　委任が受任者の責めに帰することができない事由によって履行の中途で終了したときは、受任者は、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができる。
（受任者による費用の前払請求）
第六百四十九条 　委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
（受任者による費用等の償還請求等）
第六百五十条 　受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる費用を支出したときは、委任者に対し、その費用及び支出の日以後におけるその利息の償還を請求することができる。
２ 　受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる債務を負担したときは、委任者に対し、自己に代わってその弁済をすることを請求することができる。この場合において、その債務が弁済期にないときは、委任者に対し、相当の担保を供させることができる。
３ 　受任者は、委任事務を処理するため自己に過失なく損害を受けたときは、委任者に対し、その賠償を請求することができる。
（委任の解除）
第六百五十一条 　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
２ 　当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。
（委任の解除の効力）
第六百五十二条 　第六百二十条の規定は、委任について準用する。
（委任の終了事由）
第六百五十三条 　委任は、次に掲げる事由によって終了する。
一 　委任者又は受任者の死亡
二 　委任者又は受任者が破産手続開始の決定を受けたこと。
三 　受任者が後見開始の審判を受けたこと。
（委任の終了後の処分）
第六百五十四条 　委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、受任者又はその相続人若しくは法定代理人は、委任者又はその相続人若しくは法定代理人が委任事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければならない。
（委任の終了の対抗要件）
第六百五十五条 　委任の終了事由は、これを相手方に通知したとき、又は相手方がこれを知っていたときでなければ、これをもってその相手方に対抗することができない。
（準委任）
第六百五十六条 　この節の規定は、法律行為でない事務の委託について準用する。

[147: 近所をよく知る人]

>>146
いつも途中解約されているクチですか？
要点をまとめてレス願います。

[148: 入居済み住民さん]

約一名視点が偏っている方を矯正する手段です。

[149: 理事]

>>148
意味がわからないし、ほかの利用者に迷惑だから・・・

[150: 近所をよく知る人]

>>136=142=144=146
>>144
＞民法条文まで紹介した。
＞更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。

意味がよく分らんな。泥棒がどうしていけないかは、刑法第36章 窃盗及び強盗の罪を参照してくれ。
俺達は、君の言う民法に基づき損害賠償が起きた例を教えてくれって言ってるの。

はん‐れい【判例】
裁判の先例のこと。裁判所が特定の訴訟事件に対して下した判断で、同種の事件を裁判するさいの規範となるもの。判決例。
http://dic.yahoo.co.jp/dsearch?enc=UTF-8&p=%E5%88%A4%E4%BE%8B&...

ところで自分のコピペちゃんと読んでる？
＞（委任の解除）
＞第六百五十一条 　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
＞２ 　当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、
＞その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。
＞ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。