27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
大きな問題は、下記の通りです。
■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
■設備点検等の報告書の提出がない。
■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。
[スレ作成日時]2006-09-27 00:05:00
注文住宅のオンライン相談
管理会社の変更を検討してます
| No.2 |
by 匿名さん 2006-09-27 10:09:00
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管理会社をこのたび変えました。
３ダイアモンド系子会社の菱○です。 あわてて前管理会社が値下げするといってきましたが， 何年も値下げ交渉におおじなかったのにいまさら相手にされず， もっと安い金額で菱○でできました。 引継ぎ等でいやがらせあるかと心配していましたが，相手が大手なので スムーズに行きました。大きなところは銀行からの引き落とし依頼手数料なども安いので いいことだらけです。 そんな現状ならすぐに変えた方がいいです。皆さんも大手系の管理会社なら文句はなかったです。 一番安かったし。さすがにバックが大きいので |
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|---|---|---|
| No.3 |
特別決議事項ですから、総戸数の3/4組合員からの賛成が必要だと思います。
ちなみに、楽なのはソーシャルジャジメント・さくら事務所・公人舎などの マンション管理コンサルタント(?)に依頼すると、管理費の値下げ金額の○% といった成功報酬で、手取り足取り支援してくれるかも... ただし、元が30戸にも満たないと、管理コスト自体がさほど大きくない ないので、業者がどれだけ乗り気かはわかりません。 |
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| No.4 |
私は理事ではありませんが、1年を迎えたところで管理会社を変更することになりました。
その際は組合の規約が№3さんとは違って特別決議事項ではなかったので過半数の賛成で 変更となりました。 しかし、決議後マンション住民の意見が割れたため変更に反対している住民からか従来の 管理会社からかわかりませんが、ほぼ毎週新管理会社を誹謗、中傷する雑誌の記事等を 勝手に入れられて迷惑しています。 確かに、新管理会社の親会社は上場企業でこのたび粉飾が発覚し上場廃止かと言われて いる企業なのですが、その決議を決めた組合総会の一週間前に地方の大手新聞の記事に 出ていて私もそのことは知っていましたが、1年間つぶれることはないだろうと思い管理 会社変更に賛成しました。 後になってそんなこと言われても… 総会の時点でみんなに言うべきでしたよね。反対者の方は。 |
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| No.5 |
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| No.6 |
組合の自主管理の範囲にもよりますけど、やっぱ日常のサービスに影響することですので
規約とは関係なく、組合員向けのレビュー（業者の説明会）はしてコンセンサスを得る必要はあると思います。 |
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| No.7 |
業者説明会やっても、口ではいい事ばかりなんだから。
実際は、使ってみないとわからいということかしら。 |
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| No.8 |
わかっているのは管理委託費、これが大幅に下がれば問題ないでしょう
あとは、だいたい契約は2年更新だから、不都合があれば契約更新時に、別の管理会社に変えればいいだけです。 |
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| No.9 |
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| No.10 |
いろいろアドバイス有難うございます。
管理会社の見直しに当って下記の流れで予定しております。 他の理事が土日のお仕事のため中々全員集合するのが 困難のため、事前に電話やメールで個別に話をして臨時 理事会で結論を出したいと考えております。 10月下旬 臨時理事会＆管理会社(候補)説明 11月初旬 臨時総会通知発送 11月下旬 臨時総会 臨時総会で可決であれば即、現管理会社に他の 管理会社へ変更する事を通知する。 12〜2月 現管理会社と新管理会社の引継ぎ 3月〜 新管理会社へ完全移行 |
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| No.11 |
管理会社との契約は、1年契約ですか
うちは3年契約だから、期の途中で変更すると違約金が発生します。 |
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| No.12 |
今年ではなく、１年後の10月でしょう．．．．ですよね？
見直し始めて．．複数社の見積もりとって．．etc．．．１年くらいは必要ですよ。 管理会社変えて良くなるとも限りませんし、じっくり打合せが必要です。 |
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| No.13 |
契約は１年更新です。
違約金が発生しないように、切がいいところで変更を考えてます。 理事長を引き受けて２年になるのですが、もう我慢の限界です。 このままの状態で、来期以降も引き受けるとなると、こちらの身が持ちません。 かと言って、このままの状態で他の方へ引き継ぐのも酷ですし、すべきで無いと思ってます。 現行の管理会社の管理委託費は高い訳ではないのですが、サービスが伴っていないのが大問題。 勿論、他社(3社)より見積書を頂いており臨時理事会で検討する予定です。 ３社のうち１社が現状よりコスト減になる案の提出があり２社はコスト増になります。 ３社とも、サービス内容は現状より良くなると考えております。 そうなると、当然コストが安い方が組合にとって良いと考えこちらの会社を第１候補として 進める予定です。 何とか、早急に正常化して安心して他の方へバトンタッチしたいです。 |
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| No.14 |
管理会社というよりも実はその担当者がしっかりしているかどうかで、住民のストレスが溜まるかたまらないかは大きく左右されます。ウチのマンションも管理会社変更し、しっかりした担当者になったまでは良かったのですが、その後、すぐに転勤とかという理由でかなりいけてない担当者に代わり結構、苦労してます。ま、いずれにしても新しいマンションの場合、実際にはエレベータや機械式駐車場が故障するケースはまれなんで、極論すれば、一旦、自主管理でやって、タイルがはがれたり、エレベータが故障してはじめてコストをかけてメンテしてもらってもいいかもしれませんよ。そしたらホントにかかるコストがわかりますから。
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| No.15 |
国土交通省の標準委託契約書では、H15の改正で、自動更新規定がなくなり、
また、３ヶ月前の申入れで任意解除できることになっていますよね。 旧来の契約で数回自動更新してきたというのも問題に思えますが。 |
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| No.16 |
3ヶ月前なら違約金はかからないんだ、そうすると。
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| No.17 |
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| No.18 |
悪いけど、管理会社の人でまともに働いている人は少ない印象を受ける。
適当に処理していこうという考えの方が多い。 親会社からの出向みたいな感じでやる気ないのかな。 |
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| No.19 |
やはり、理事会がしっかり監視し他の所有者の方にも関心を持って貰わないと組合運営は成り立たないんでしょうね。
何だか、マンション買ったの失敗だったかな・・・ |
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| No.20 |
moaiさん、当方は築３年の約５０世帯のマンションの副理事長をしております。
当方のマンションも管理会社のリアクションの悪さもさることながら、組合員皆さんの管理意識も低く問題は山積しております。よってmoaiさんの置かれている状況はよくわかります。 管理組合は会社組織と違い誰かの権限で運用できるわけでもありません。皆さんの同意を得ながら、自らの意図することをうまく進めていくことは大変にエネルギーを要することと察します。 大変僭越ですが、管理組合変更についてはマンション問題に詳しい第三者（NPO団体など）を絡めて時間をかけて話しを進められるのも一策かと存じます。（既に利用されていたら本当に大きなお世話ですが） |
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| No.21 |
当方も管理会社見直し作業を開始したものです。
マン管理士も１名顧問につけ、他同等ＭＳや管理会社の調査を始めました。 いろいろ調べ情報交換するにつれ、 現行のＭＳ管理会社の多くは、建設会社又はデベの天下り組織であり、現場で働く末端の方々の待遇が非常に低いと感じてます。 端的に言えば、管理員や担当マネージャーへの給料が低く、有能な人が採用できないばかりか、会社組織のバックアップが弱く、結果「個人の才能・気力」に依存している状態です。 竣工時に付いている管理会社を後から変更するには、相当の労力を要しますので、管理会社側も正直「変えられることはないだろう」と考えているようです。 自らの生活環境や管理費のことなのですから、管理会社などは数年置きに変えるくらいの組合でなければいけませんよね？(^^ゝ 独立系の管理会社に期待して、これからいろいろ交渉したいと思っています。 |
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| No.22 |
私はとあるマンションの理事長をしています。
私たちが管理会社との契約を解除した時の経験が、皆様のお役に立てれば幸いと思います。 始まりは、管理会社から委託を受けた掃除会社の怠慢でした。 その契約がどのように結ばれ遂行されているかを辿っていくことから始めました。 経理、管理、貸借対照表など、どの部分においても契約不履行と報告の不備がありました。 そこで委託契約書の内容、特に委託契約期間についてどのように定められているかをチェックしました。警察、法務局、行政関係、弁護士、マンション関係のＮＰＯ組織等あらゆる関係各所にアドバイスを求め、学びました。 その結果、管理会社に全ての証拠を持って説明を求め、結果、契約解除となりました。 以来自主管理十年ほどになりました。 管理を委託しても自主管理であっても、マンションの財産価値を維持していくには、区分所有者の自覚が絶対に必要です。時には危機感を共有する事も必要でしょう。 先ずは広い意味での教育だと思います。理事会のメンバーが結束を強めて、この難題を乗り切られますように応援いたします。 |
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| No.23 |
そこまでするということは当然輪番制ではなく同じ方が続けてやられているのですよね。管理組合から理事に給与も出ているのですか？もちろん管理会社に委託しないで理事会でやるのだから給与が出てもっともとも思うけど。理事会が強すぎて他の組合員と軋轢など生まれることなんてありませんか？
でもなんだかそこまでするなら一戸建てに住んだほうが楽ですね。マンション住むのやめようかな、って思いました。 |
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| No.24 |
理事活動は、基本的に「ボランティア」ですね．．．．
でも、会社内や社会においても、誰かが代償求めずに改善作業をしているもんです。 「やってらんねぇ〜！」っとなげる人もいるでしょうし、人（居住者）への奉仕にヤリがい感じる人も居るでしょうし、より正しくあるべきだっという自己満足でやる人もいるでしょう。 人それぞれ．．．．．でｏｋ。 |
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| No.25 |
初めまして。私も理事をやっているのですが、管理会社との契約で考えあぐねているところに、この版をみつけました。実は私は理事と云っても、何もしていませんでした。他の理事さんも、一部の理事にお任せで、ほとんどの方が、不満は言うけど何もしません。しかし、今年、管理会社のほうから、管理委託料を値上げしないと来年からは契約しないと言われ、途方にくれています。他の理事さんは、来年も契約できると思っているようですが、心配です。どうやれば、管理費削減・管理会社の変更の両方をうまくやれるのか、全く知識がないので、いまさら、なのですが、勉強しています。この版のみなさんの意見をもっと伺いたいです。
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| No.26 |
自主管理は、理事が熱心に円滑に行えれば良いのですが管理組合によって
差が激しいと思いますし、理事の負担は大変です。 属人的で継続性が保てない場合は、管理委託をするのがいいと思います。 中古で売りに出た場合も、「自主管理」と書いてあると、引く人は引いてしまいます。 管理委託費の値上げ要求があったら、値上げ理由の検討と他社の見積かもしれません、 熱心にやっていただいている、管理会社なら理解を示す態度も、結局それが良い管理に 繋がるような気がします、価格だけではない部分です。 デベの系列の管理会社なら、一度は見直してみる価値はあるでしょう。 |
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| No.27 |
同じように皆さんも悩んでおられるようですね。
私のところは、今のところ理事の報酬はありません。 また、輪番制でもありません。 だって、初めての総会で出席した方は27戸中5、6戸で残りは委任状でしたので管理会社が輪番制と提案したのですが、この状態では不安を感じたので出席者の中から決めと私が提案しました。 そこで、私を含めて４名の方が立候補(監事含む)する形となり現在に至ります。 しかし、生活する上で支障がないので関心は薄くこれからが不安仕方がありません。 私は、管理組合の運営が正常に機能していないと将来の大規模修繕等で苦労するだろうし資産価値と考えた場合も通常より下がる可能性があると考えており、まずは自分の資産であるマンションの資産価値を出来る限り落とさないようにしたいと考えた上で理事は奉仕活動と考えて活動しているつもりです。 この事が、他の区分所有者にもプラスになればいいなとも考えております。 このまま、住み続けられる保障はないですし仮に売却するとなれば購入された方が良かったと思えるようにしたいものです。 |
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| No.28 |
＞No21さん、No25さんのおっしゃるとおり、竣工当時の大手デベ系列の管理会社です。３年ほど前、一度値下げをしてくれたのですが、今年、ここでは申し上げにくいことが発生し、管理人が交代しました。管理会社の担当者は、上からの命令で現在の委託料では契約できないとの一点張りです。現場で働く管理人さんや、担当者の待遇はハタから見ても良いようには思えません。管理会社との関係がこじれています。その事情を知らない（これまで無関心だった）人が、管理費削減を強く訴えてきて、管理会社が来年契約しないと言っていることには、誰も触れようとしません。契約解除は「３ヶ月前までに通知」でしたよね。他の管理会社から見積もりを取りたいのですが、元のデベと違う系列の管理会社でも管理はうまくいくのか、心配です。独立系でも同じですが、安かろう、悪かろうでは困ります。見積もりをとる場合に注意することはありますか？
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| No.29 |
うちのマンションも管理会社の変更を検討しています。
話を聞くとあまりにも杜撰なんで変更やむなしと思いますが、 アンケートを取ってみると以外と一組合員の立場では管理会社への不満のパーセンテージは少なかったです。 「変えないで欲しい」という意見はなかったけど、「時期尚早」という意見が多かったですね。 （ちなみに、私は「わからない」にしました。ほんと管理会社との接点がないもので・・） まぁ直接携わっていない人の意見より理事会の意見のほうが重いと思いますが、 変更を議案にのせるにしても「アンケート結果により・・」という言い訳はできなくなってしまったので、 アンケートをとるのも良し悪しなんだぁ。と思いました。 |
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| No.30 |
アンケートは良くも悪くも、作成側の「腕」しだいです(笑
理事会がアンケートをする場合は、その目的や経緯などちゃんと説明を添えなければ、組合員にはわからないでしょうね？ 管理会社の変更は、最終的に総会決議なわけですし、どっかで「管理会社を変更する理由」又は「メリット」を組合員に理解してもらう必要があります。 そこらへんの文章作成能力も必要となるので、いつも管理会社に依存している組合には厳しい作業といえます。 （新しい管理会社候補を利用するのも一手ですけどね！） |
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| No.31 |
※この前のレス、赤字にしてしまってすみません。あまり書き込みをした事がなかったので…。
アンケート、取れたんですか。いいですね。私のところは、別件でアンケートをとりましたが、３分の１程度しか答えてもらえませんでした。催促をしても無視されました。「腕」は、本当に難しいですよね。日頃から組合活動への関心がとても薄いですからね。理事会の活動内容を掲示板に張り出しても、見ない。個別に配布しても、捨てられていました。 |
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| No.32 |
私たちのマンションでは役員報酬を支払っています。
報酬を貰っても、時間単価を考えると割りは合いません。 「自分達のマンションを自分たちで守っていくと考えないとできません。」ボランティアとは根本が違います。（自分の部屋を掃除してもボランティアとはいわないでしょう？） 管理業務は、管理費の入金把握、総会の準備（会計報告書作成含）、日々の管理（修繕等）などが 主なものです。年間業務はほぼ決まっていますのでプログラムに従って行っています。 管理会社に委託しても、内容を管理組合がしっかりチェックしないといけません。自分達の財産であるマンションや管理費等を他人に任せているのですから！ |
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| No.33 |
私がアンケートを見た限りは、そんなに悪い出来ではなかったです。
ただ、No.３１さんのおっしゃる通り回収率は低かったです。（半分くらい） まぁでも未回答＝理事会一任ととらえていいのではないかと個人的に思います。 不満であればちゃんと「じゃぁ、アンケート出せよ！」で話は終わりだと思います。 No、３０さんの新しい管理会社を利用するのも手！というのは同意っす。 かえるかえないの前に、とりあえず新しい管理会社にプレゼンさせちゃうほうが建設かもしれないですね。 皆さん、たいてい新しく管理会社を変えてもまたそれが使えなかったらどうする！？ って意見が多かったので、新しい管理会社候補と話をできる機会を作るのは大切かも。 |
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| No.34 |
なるほど！！ どの道、数社から相見積もりを取らなければならない訳ですから、競合して、プレゼンしてもらえば、色々な疑問にも答えてもらえますね。それに少しは、組合活動に関心を持ってくれる人が増えるかも。 あまい期待かもしれませんが…。やはり、住民の意識改革、必要ですね。
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| No.35 |
>32
そこまでされているのなら報酬もらうのは当然のこととは思いますが、だれでも代われる内容ではないでしょうから、特定の方が長年理事を続けられていることとは思います。 そのことが原因で他の住民（組合員）と行き違いができたりとか問題はないんですか。 ご苦労だとは思いますが、自分だったらそのような管理方式のマンションは正直（非難しているわけではありません、念のため）敬遠するとおもいますが。。。 |
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| No.36 |
30ですが、
実はいろんな思惑があって、別管理会社の見積もりをとります。 もちろん管理会社変更に備えるのが一番の目的ですが。 そのほかに ・実は自分達のＭＳの管理業務仕様が適切なのか？わかっていない。 今回全く同じ規模同じような共有設備を持つ管理会社も１社入っているのは比較材料なのです。 ・今、他社管理会社とコンタクトすること自体で、現管理会社の危機感を煽り改善を促す。 ・現管理会社との今年度更新時に、より具体的な業務改善項目又はコスト削減項目を明らかにする。 などです。 要は、今の管理会社が我々に安心感とコストパフォーマンス的に満足を与えてくれれば良いのですから。 |
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| No.37 |
＞３５
問題は起きていません。 私の勤務の都合上時間があるので理事長をしていますが、他の理事は毎年交代しています。 総会の出席率は１００％（委任状による出席は５０％）で、約半数の区分所有者が出席しています。 高い管理委託料？を払うか、少し大変でも自分達で管理するかの違いだと思います。 |
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| No.38 |
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| No.39 |
＞３８様
当理事会が強いというイメージをお持ちのようですね。自主管理から今まで対立してはいませんよ。 確かに個々の見解の相違はありますが、総会、その他必要な場を設けて、アンケートや集会を実施しながら、自由な意見交換をしています。実際、反対意見の為に流れた提案事項がいくつかありました。理事会は独断で決定を下すことはできません。全て規約に従って運営されていますからね。 管理会社は管理を業務として委託されていますので、あなたのご想像のような理事会と住民の仲立ちまでしてくださる管理会社があれば、全く文句なしの立派なお仕事をされることでしょう。 管理組合から選出された理事長、理事会は構成員と一体です。同じ側に立っているのですよ。 ３８様、対立する事例をご経験されたのでしょうか？感情的な部分でのご経験ですか？ 何れにせよ、マンションの住民が決定した事は、結果がどうであれ、住民に返ってきますからその覚悟で運営されれば良いと思います。 管理自体の形態が『こうでなければいけない』なんてことはないんですね。 当方の経験から申し上げる事ができるのは、客観性、公平性、情報開示、学習、責任の所在の明確化を維持してきたので今まで続けられたってことです。 おまけにひとつ。当マンションは管理がしっかりしていると評されているとのことです。 これを聞いたときは住民は自信を持ちましたよ。勿論、私もですが・・。 |
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| No.40 | ||
| No.41 |
＞３９自主管理理事長様
うちのマンションも自主管理ができないか、検討しているのですが・・・・ 次の点で二の足を踏んでいます。どのように管理組合業務として実行してるかご教授 頂けたら幸いです。 ①管理費等滞納者に対する督促は役員さんご自身がやっておられるのですか？ ②建物修繕履歴はどのように蓄積して、宅建業者から重要事項の説明時に対応され ていますか？ ③長期修繕計画の作成・変更は誰がどのようにされてますか？ ④組合員が変更した時や賃借人が入居した時、退去した時の届出はしっかりされて反映 されてますか？ ⑤官公庁・町内会との渉外業務はどのようにされてますか？ ⑥広報・連絡業務はどのようにされてますか？ また、管理費・修繕積立金・使用料の増減があった時に誰が銀行やファイナンス会社と 折衝されていますか？管理規約の改定が何回かあって何年かした時に刷新しようとした時に 間違いなく作成し直せるのか？上記業務は自主管理で長期継続できるのか？ うちのマンション管理規約の「管理組合業務」をざっと確認しただけでも、相当な業務量 があるようなのでなかなか踏み切れません。 等々、 |
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| No.42 |
問題は新しい管理会社に変更された後なんじゃ？
なんだ、ちっとも良くなっていないじゃないか。 あの時の説明は、あくまでも話だけにすぎなかったの？ そう、ならないようにね！ |
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| No.43 |
＞４１様
ご質問の順に回答致します。 管理に関する全てのルールは、管理規約に従って行います。先ず現行規約の内容の確認をお勧めし ます。特に理事長の責任は重いので、これを踏まえて公私混同が起きないようご注意を。 モラルの高さも求められますよ。 ①役員が行います。（管理組合名、理事長名併記） ** ご参考 当管理組合（以下、当方と表記します）の実行方法をお知らせいたします。 毎月の納入締切日直後に滞納のチェックをする。 未納者にその旨口頭で連絡をする。（残金不足に気付かないこともあるので） 未納が継続して３ヶ月に達した場合は内容証明付郵便で督促を行います。 これは時効の中断が可能です。督促状を継続される案件が発生した場合は時効に対して 有効です。督促状の内容には、回答期限を定めた上で、入金予定日の回答を求める。 回答がない場合には法的手段（少額訴訟を熟知されると、安心です）を取ると明記します。 滞納者からの回答は文書で必ず貰います。後に論争にならないようにです。 ②業者からの報告はありませんでした。 故に過去の会計報告（修繕に関して支出の履歴）からリスト化しました。 その後、順次追加し文書化しています。 ③管理組合が作成します。 作成根拠は専門業者による劣化診断（これに準じたものでも可：管理会社に丸投げは危険で す。客観性の高いところに依頼してください。コストもかかりますが、管理会社の言うなりに ならないように。）を元に大規模修繕の資金計画に繋がっていきます。 これに関しては、定期的な見直しは必要です。建物は計画通りに劣化しませんからね。 ④規約に届出義務を課しています。 賃借人についての入居、退出報告についてもその区分所有者から取り付けを実施しています。 国交省の標準管理規約にモデルがあります。届出書についてフォームもあります。 ⑤当方にはその該当はありません。 マンションに関する全ては、理事会が対応しますので、担当理事を決められるとと良いですね ⑥原則は文書で配布または回覧をしています。 その内容によって、区分所有者と賃借人（全てに共通の場合は＜居住者＞として） 宛名を分けています。 遠隔地の不在区分所有者については、郵送します。（急ぎではＦＡＸ、e-mail） ＞管理費・修繕積立金・使用料の増減があった時。 振り込み金額等の変更手続きは区分所有者各々が対応します。 ＞管理規約の改定 規約の改正は区分所有者の２/３以上の賛成を得られれば可能です。 ただし、複数所有者のついての票数がどう定められているかご確認を。 規約原本は理事長保管が基本です。大事にお取扱下さい。 マンションはいわば共同生活の形態です。自主管理、委託管理にかかわらず管理組合の責任と役割は大きいものなのです。結局全体で責任を負っているのですね。 標準管理規約は国交省のＨＰから入手可能です。運営自体マンションの規約が優先しますので並行して現行規約の精査が必要です。 お問い合わせに添った返事になっているでしょうか？追加があればいつでもどうぞ。 可能でしたら戸数のみお知らせ頂ければと思いますが・・ 当方も素人から始めた事なので、経験した事を元にレスいたしました。 ＊ご専門の方からは稚拙な面があることをを重々承知しています。 ＊ご指摘頂ければ、学んで行きたいと考えておりますので、宜しくお願いいたします。 |
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| No.44 |
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| No.45 |
管理会社の選定は理事会がよく調査して選定のうえ、総会議案とすることが大事です。
管理会社の選定を組合員に委ねることは、理事会としての責任回避にほかなりません。 この点だけは、注意して進められたほうが、よろしいと思います。 |
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| No.46 |
管理会社の選択は理事会主導でしないとダメですよ。
一般の組合委員は、興味も少なく事情をしりません、しかし議決権だけは理事と同等にあります やり方を間違えると、あらぬ方向に話が進みそうです。 |
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| No.47 |
小規模(27戸)のため、見積もり依頼しましたが２社は大手という事もあり今より管理委託費が増加します。これでは、理事会及び総会は通りません。いろいろ検索して、ようやく１社見つけました。
現在の管理委託費も決して高くないようで大幅な削減とまではいきませんが、これなら何とか理事会及び総会は通ると思い早速理事会を開催しました。 個別に電話では説明していたのですが、改めて説明したら「ひどい・・・一言言ってやりたい」という理事もおりました。私は、怒りを通り越してますが・・・ ここは我慢して、管理会社変更手続きが完了するまでは最低限度の対応をして、変更が総会で可決されたら事務的に処理を進め担当者がどうでるか楽しみにしております。 管理会社変更は、私の案通り理事会にて満場一致で可決しました。 お次は、いよいよ臨時総会です。 〜つづく |
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| No.48 |
>>47
お疲れ様です<(_ _)> 私も３社ほど合い見積もりをとる作業中です。 うちは、400戸なうえ設備が複雑なため、１社の簡単な視察でも２時間。（を３回） 現在の業務仕様やモロモロの資料をかき集めるだけでも、かなり時間を要してます(^^ゝ しかも、この行程は第一歩であり、内容の精査＆統合及び設備などは組合直接契約などによる管理費軽減（トータルでは現在と同等で良し）を目指してます。 ．．．最後の砦は、総会ですが、早くて来期、私は理事でないかも(笑 |
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| No.49 |
匿名さん400戸の大規模は大変ですよねぇ。
各理事の協力が不可欠ですが、やはり理事長が中心になって動かないと進まないですよね。 当方で、探し当てた管理会社は元々もコンサルティングからスタートした会社であらゆる費用に関して相見積をして組合に提案してくれるそうです。 ただし、提案及びアドバイスはするけど管理会社側で積極的に進めるような事はないそうです。 また、契約自体も組合と直接契約出来るものについては契約し、その仲介もしてくれるそうです。 直契約になったからと言って、知らないよとは言わずに対応してくれるそうです。 直契約のメリットは、中間マージンが無くなるので出費が軽減でき仮に管理会社変更した場合も継続出来るので安心感があります。 |
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| No.50 |
>>48
もし48さんが理事ではないとしたら管理組合員に対して、開かれた理事会のような好印象ですね。 理事会が案件を今、何をどのように進めているのか、考え方、方向性など、情報はどのように公開されているのでしょうか？私は都心１００戸のマンションの理事長です。管理会社の評判も良さそうで結果的に正解なら、批判はないと思いますが、管理会社の選定は責任重大で頭を悩ませています。 |
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| No.51 |
>>50
今は理事です(^^ゝ．．． 理事会は開かれているとはいえません。おそらく多くの大規模ＭＳを同じです。 情報の開示も基本的に議事録の閲覧(配布無し)と理事会ニュース程度です。 正直言ってあまりにも期待はずれの理事会だったので、外部のマン管理士を採用しました。 （最初は無駄な費用と抵抗してた理事達も採用後は非常に期待できる方にめぐり合ったので） その方と私１名で格闘中です。 今の作業で、管理会社をすぐ変えることはできないと思いますが、今の管理会社を刺激することと、他の管理会社と現実的な比較材料を今後の理事会に提供することが直近の目的です。 管理業務に関しては多くの問題・課題をもっていますが、全てを一気に解決できるわけはなく、また管理会社の意識改革が不可欠です。 管理会社を育てる（鍛える？）努力をして、それでダメなら交代です。 |
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| No.52 |
>>by48さん
私はマン管理士の勉強中です。資格を取ることが目的ではありませんが、必要な知識はあったほうがいろいろな場面で判断を要求される際、役に立つようです。管理会社の変更を期に組合直接契約出来るものは切り替えたい、と考えていますが、施工管理などまで組合では出来ませんので、リスクがあるのではと躊躇しています。業者の選定も含めて管理会社に任せた場合は、問題が生じたら管理会社にも責任を問うことが出来ますよね。 |
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| No.53 |
>>50=52
き・き・奇遇ですね？ 当方もマン管受験します。昨年は受験申込み忘れ・・・ 今年は参考書たくさん買いましたが、ぜんぜん進んでいません(笑 このマンションコミュニティにも、受験者やマン管理士の掲示板があるといいですね？ |
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| No.54 |
by48さん
マン管試験の今年の申込み者は前年１７％減とか。人気が無くなるのも納得出来ますね。私は受験はしません。勉強は必要な時に必要に応じてするようにしていますので詰め込むより、理解度が上がるようです。 |
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| No.55 |
私は資格とって、それらのコネ（士会）の情報源を期待してます。
どちらにしても管理会社と対等にやりあうには正しく広範囲の知識と理解があったほうが便利ですね！ |
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| No.56 |
＞施工管理などまで組合では出来ませんので
この件ですが、うちのＭＳでも、元々の建設会社やその子会社である現設備管理会社とは切り離すことは考えていません。（充分な修繕コストの試算の後、検討します） 今は、その設備管理会社をも管理できる総合管理会社＝管理の「頭」部分の比較検討段階です。 |
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| No.57 |
by48さんのところは、見積もりを出すための作業中でしたね。うちのＭＳは５社の見積もりが出揃ってこれからプレゼンを行います。プレゼンに参加出来ない管理組合員から投書が寄せられていますが数字で比較すれば、一番安い管理会社に人気が集まるのは当然のようです。管理会社の評判も聞いてみたいのですが、掲示板の書き込みも信用出来るのかどうか、難しいですね。悩んでいます。
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| No.58 |
昨日、現管理会社が来ました。
要件は、担当者の体制についてでした。 具体的には、地区担当なる者を決めて+事務担当もつくようだ。 基本的には、現担当者が対応するが月次等の事務は別の方が担当。 この事務担当も同行してきたが、第一印象はイマイチ。 こちらは、管理会社変更で腹は決まっているので事務的な対応。 これまでみたいに、改善要求はしていない。 最低限度、月次と滞納者への対応をお願いしたのみ。 このような、対応に疑問に思わない担当者。 来月の臨時総会後が楽しみだ。 |
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| No.59 |
>>58(moai)さん
５社へ見積もり要請したら、設備の孫受け会社などから、リークしていると思いますよ。 現管理会社には伝わっていると思います。 当ＭＳでは、リークによって現管理会社が業務改善に本腰入れることも期待しています。 注）管理会社の担当者は非常に優秀なのですが、そのフォローをすべき「会社」がぬるいというか官僚的というか上司はみな「天下り」なのが当ＭＳでの問題なのです。 会社の体質的に改善は期待できないので、やっぱ管理会社（＝頭）を変える方向ではありますが。 |
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| No.60 |
管理会社変えました。
専門家の言われてるとおり、当初のデベ系列の管理会社は委託料１０％〜１５％は乗っけてるから高かったです。早く気づいて良かったと思います。 |
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| No.61 |
>>48さん、マン管試験がんばってくださいね。
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| No.62 |
来週、管理会社変更についての臨時総会の通知発送です。
いよいよ、変更に向けの第２歩目といったところです。 さて、現管理会社が知ったらどんな反応を示すか楽しみです。 |
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| No.63 |
私もかなりエネルギーを費やしましたけど、理事会でどのように進めてきたか、臨時総会議案書の内容に事細かな経緯なども記載したところ、返信の議決権行使書に加えてお礼の手紙が寄せられました。普段は無関心な管理組合員ですが、皆さん見ていますし、伝わるものだな、と暖かい気持ちになりました。
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| No.64 |
どの管理会社に変更するのか、理事会がしっかり調査して、理事会の責任で議案化して
くださいね。 管理会社の選択まで住民投票にしてしまうと、大変なことになりますよ。 理事会にとっては、後日、変更した管理会社に問題が起きても、住民が選択した管理会社 だからと言い逃れできるかもしれませんが・・・・。 |
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| No.65 |
>>63さん
お疲れ様でした。 現在の管理会社に変更するにあたって、管理組合員の何％の方の賛成が得られましたか？ というのは、私のＭＳでも変更を考えているのですが、単に総会決議が通ればいいというものでは ないと理事会の皆が考えているためです。 |
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| No.66 |
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| No.67 |
全組合員の賛同が得られたいうのは、ものすごいです。
管理組合を変更するには、普通決議で良いと聞きましたので、 つまり全組合員の25％超の賛同が得られれば変更可能なわけで、 この程度の賛同で、本当に良いものか、心配しています。 |
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| No.68 |
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| No.69 |
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| No.70 |
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| No.71 |
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| No.72 |
誤解を招くような発言をしてしまい、申し訳ありません。
言いたかったことは、100人の組合員のＭＳで、議決権行使書を含めた総会参加者51名。 これで総会成立。 総会参加者51名のうち26名が管理会社変更に賛成、25名が反対の票だと、 議案は可決されるので、そうなると、計算上は全組合員の25％超の賛成だけで 管理組合変更可能です。 これは規約に従った方法なので、問題はないと思うのですが、管理会社変更のような 重要問題を、場合によっては全組合員の過半数にも満たない人数の賛同で変更して しまうことなるが、それで、よいのかというのが、我がＭＳ理事会で議論になって いることです。 理事会で、特別決議事項として議案とすることも考えています。 |
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| No.73 |
私のマンションでも数年前管理組合変更をしたが、
「この会社に変更します」という議案にはしなかったな。 臨時総会：「次年度、管理会社をどこと契約するかの審議・投票を行います」 とした。委任状は発行しない。 住民全員に資料配付、総会に現在の会社も含めて候補社の担当者を呼んで質疑応答、 それが終わってから、住民投票。 オリンピック方式で１社が過半数を取るまで、最下位の会社を落としながら 繰り返し投票。これで決定した。 小生のところは小規模マンションでほとんどの組合員が複数回役員経験ありだから 問題の重要性を皆が認識しており欠席者はいなかった。 |
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| No.74 |
>>73
＞小生のところは小規模マンションでほとんどの組合員が複数回役員経験ありだから 問題の重要性を皆が認識しており欠席者はいなかった。 一人も欠席者がいない総会ってあるんですね、感心しました。 羨ましい限りです。自主管理も出来るのではないですか？ |
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| No.75 |
>>73
全員出席の総会は理想的です。 そのようなＭＳがうらやましいです。 我がＭＳで心配している２５％超程度の賛成で管理会社が変更されてしまうという心配も その点にあります。 組合員の多くは無関心で、管理会社候補の説明会を開いても出席者はごく少数。 そのような状態なので、管理会社候補先を数社選定して、組合員にその中から選定して もらうのもどうかと考えています。 理事会がしっかり調査して変更会社を選定のうえ、議案化するしかないと思っています。 ただ、実際に使ってみないとわからにというのも確かなので、それも心配です。 困っています。 |
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| No.76 |
皆様もいろいろご苦労されてますね。
当方は、11/26が管理会社変更の臨時総会で既に委任状提出により可決出来る見通しです。 当初は委任状の提出も疎らでしたが、電話で連絡して一人一人簡単な説明をして同意をとりつけました。 それでも、大方は欠席で委任。 出席される区分所有者は役員を除くと、５名程度です。 役員以外の方は、関心がある人・無い人など様々ですが、ある意味運命共同体である管理組合を少しでも良い方向に進められる第一歩として頑張って行きたいと思います。 一週間後には、現管理会社へ解約通知を行う予定なので楽しみでなりません。 これまで、我慢してきたので担当者の顔を見てみたいものです。 |
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| No.77 |
最近ＭＳを購入したのですが、物件購入時の説明で大規模修繕の計画有りと知らされていました。入居後、総会が有り、その事についての説明と見積もりを配られたのですが、見積もりで２０００万程で、修繕積み立て１０００万円あててその他を個人負担と知らされました。戸数が１１戸と小さいＭＳなので、私の負担も１００万円程あります。理事長も個人負担をできるだけ少なくしたいと話していましたが、私が思うに、築２４年で２回目の大規模修繕において、やらなければならないとは思うのですが、管理会社１社だけの見積もりだけで工事を任せていいのでしょうか？見積もりは複数社から取るの基本だと思うのですが、、
また、大規模修繕などは、管理会社に任せなければいけないものなのでしょうか、どなたか教えてください。 |
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| No.78 |
yosiさんへ
物件が新築、中古(年数)によって修繕計画がことなってくると思います。 ちなみに新築物件の場合、販売し易くするために修繕積立金の算出は机上の計算で実態に沿っていないケースが多く低めに設定されているようです。事実、私のところがそうでした。 この事を放置すると、実際に修繕する時に持ち出しとなり大変だと思います。 各区分所有者の方が、認識されていればいいと思いますが持ち出しとなると中々理解は得られないでしょう。 当方は、売主がシュミレーションした修繕計画はあてにしていないので管理会社を変更した後に改めて計画を作り直します。(多分、修繕積立金を上げざる終えない・・・) 当然、計画とは言え出来る限り実態に沿ったシュミレーションを行う予定です。 そうしないと、単に修繕積立金を上げることは出来ないでしょうし。 計画時もそうですが、実際に修繕を行う時には相見積は必須です。 そうしないと、必要でない修理や馬鹿高い費用を請求されても分からないと思います。 |
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| No.79 |
>>77さんへ
まずは複数社の見積もりをとることを勧めます。 しかし、見積もりも「概算」と「積算による明細付き見積もり」があります。＜設備による。 後者のほうは、見積もり自体が有料になる場合が多いですので留意が必要です。 もちろん、大型の修繕は大きなお金が動くので、複数の見積もり費用ぐらいは必要経費として理事会で合意されるよう押してくださいね？ |
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| No.80 |
確かに複数社の見積もりを取るのが基本だろうとは思うけど。
安ければいいのかというとそこが難しい。 例えば、屋上防水工事を、 Ａ社はウレタン塗膜防水を提案してきた Ｂ社は最新技術の○○防水を提案してきた Ｂ社の方が高い、さあどっちを取る？ ということになったりする。 住民１１人の中に判断出来る人がいるかどうか。 第３者のコンサルタント会社に間に入ってもらうという手もあるけど １１戸のマンションでそれをやると１人当りのコストが高くなる。 |
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| No.81 |
moaiさん、７９さん、８０さんアドバイスありがとうございます。
マンションの新参者の私が、総会に初めて出席して、ずけずけ物を言うのがおこがましく当日は発言を控えていましたが、やはり会い見積もりは必要だとあらためて実感しました。 また、管理会社からは、見積書と同時に計６１ページの建物現況調査報告書が、添えられていました。それが有料で行われたものなのかはわかりませんが、タイルのひび割れや、鉄部のさびなど事細かに写真付で記載されています（屋上の再防水もありました）。 管理会社はそれをもとに見積もりを作成したのですが、実際に足場を掛けて再調査を行うためプラス１００万円は予備費として必要かとも説明していました。 つぎに挙げることも私の悩みのたねになってます。 １、今ある積立金１１３０万円は私が住み始める前に積み立てたもので私が意見する立場にあるのか どうか？ ２、積立金内での修繕工事ではいけないのか？ ３、区分所有者の3/4以上の賛成で工事が決定で私が反対した場合の立場的なもの。 皆さんの意見お願いいたします。 |
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| No.82 |
yosiさんへ
１、今ある積立金１１３０万円は私が住み始める前に積み立てたもので私が意見する立場にあるのか どうか？ 積立金は収めた段階で管理組合共有の資産となります。 従って、各戸へ返還されることもありません。 また、中古購入の場合は前の所有者が滞納していた場合、ほとんど購入側が負担する条件が付いておりますので、中古購入でも立場は他の区分所有者と同じです。 ２、積立金内での修繕工事ではいけないのか？ 修繕内容にもよりますが理想はその通りです。 そもそも、修繕工事の必要性を再度検討し数社相見積りをして出費を圧縮すれば個人負担は軽減できると思います。 過去の修繕計画が甘く設定されて修繕積立金が低く抑えられた場合は一時金の負担は避けられないと思います。 結局 ・月々の修繕積立金を高くして一時金を無しするか ・月々の修繕積立金を低くして一時金を多く設定するか ・月々の修繕積立金を中位にして一時金を少なく設定するか 各組合によって判断が分かれると思います。 従って、実態に沿った修繕計画をどのうように計画し月々の修繕積立金に反映するかでかなり異なります。又、日頃のメンテナンスも重要です。 ３、区分所有者の3/4以上の賛成で工事が決定で私が反対した場合の立場的なもの。 単に反対と言うのではなく、ちゃんと理由も言われた方がいいと思います。 この事で、立場が無くなったりするような組合は運営のやり方が偏っていると思います。 但し、yosiさんが反対されて他の方も賛同し、その意見が多数となった場合はyosiさん自身が責任者となり進める位の気持ちを持った方がいいですよ。 |
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| No.83 |
moaiさんありがとうございます。
ご意見を参考にして１２月１７日の総会に出席してみたいと思います。 また、相談に乗ってください。 |
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| No.84 |
11/26に臨時総会を開催し管理会社変更のが可決されました。
これで、晴れて使えない管理会社とは縁切りと言いたい所ですが契約の関係で来年の3/1〜の切替です。 解約通知は新管理会社から郵送。 総会後に、今の管理会社の担当者とは話をしてませんがどんな反応をするか楽しみです。 今日、連絡しようかなぁ〜 |
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| No.85 |
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| No.86 |
最近、日経新聞に某管理会社が、管理委託料の減額を求めてきた管理組合に対して委託契約の解除を申し出た、という内容。
管理会社に求めるものがＭＳの管理組合の考え方で異なりますし、管理会社もそれぞれ特徴がありますから、良い悪いとは別に相性があると思います。 なかなか比較検討は難しいことは理解していますが、お見合いと同じで第一印象もありますね。 |
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| No.87 |
＞No.85 by 匿名さん
管理会社がどう思っていようが、縁切りが確定した以上どう思われようが 関係ありませんね。 これまで、放置されていた事務処理を全てして貰うだけです。 |
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| No.88 |
最近、複数の管理組合の収支内容みてるんですが、まーエレベータ保守費、給水設備保守、立体駐車場保守に思いっきり上乗せしてボッタくってるケースが多いすね。確かに日常清掃が時給５０００円になってるとすぐバレルので、一見、なにかすごい点検、保守管理をしてそうに見える上記３つに乗せるのがセオリーなのかも知れませんね。そもそも新築して１０年ぐらまでは、実際、ほとんど不具合は発生しないわけですから、上記３つにかかるほぼ不要とも考えられる費用で毎年数百万ずつとられ、ホントに修繕が必要な時に足らなくなるのも脇の甘い区分所有者マンションの典型なのかなとも感じました。やっぱ、管理会社にナメられないよう最初にきちっとチェックしておくことは重要ですね。
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| No.89 |
私は、管理会社も収益を求める法人だと理解しているのですが、
その収益を正当な項目でお支払いするのは構わないと思うのですが、再委託先に丸投げでそのスタッフの管理を行わずに多額のマージンを乗せるとか、管理組合に隠そうとする行為が多いので信頼しきれないのですよね．．． 独立系の管理会社はまだしも、デベや建設会社の子会社になっている場合は、ほとんどが天下りの役にたたない人が多く、担当者がどんなに頑張っても払っている管理委託費には見合いません。 法律は整備しつつあり、管理業者に追い風となってますが、業界の体質が変るにはまだ時間が掛かりそうです。 うちのＭＳはタワーマンションで共用施設も豊富なのですが、肝心の管理会社がそのような大型のマンションを管理した実績がなく、ほんと期待はずれの状態です。 （デベにも責任あると思うのですが、売った後はフォローしてくれません。） |
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| No.90 |
相談をした大手不動産コンサルティング会社の話では、系列の管理会社は１０％〜１５％位は乗っけてるので、管理委託料が高くなっているそうです。
実際に管理会社の変更を検討して５社から合見積りを取った際には、現管理会社の管理内容に変更は無いにもかかわらず、１３％位減額になりました。 であれば、分譲時の系列の管理会社の見直しの検討は、どこのマンションでもやってみる価値はあると思われます。 妥当な管理委託料かどうかを知ることは管理組合にとって大きなメリットです。 面倒でもやってみれば、今までの無駄がどこにあるのか分かります。 税金は上がるいっぽうなので、節約できるのも管理費や修繕積立金だと思っています。 理事長さん方、頑張りましょう！！ |
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| No.91 |
現管理会社へ12/6付である件を依頼し12/22までに回答を求めました。
また、念押しの電話もし先方も了解しました。 にも拘らず、期限は守られずしかも遅れる旨の連絡が一切ない・・・。 こちらも鬼では有りませんので、前もって遅れる事を伝えてくれればまだしも 何もないでは、やっていないのと同じです。 この事を含め、これまで蓄積したイライラしている気持ちを正直に話をしました。 しかし、先方は何を話をしても具体的な話は一切しない。 もう２ヶ月も相手にしなければならないかと思うと憂鬱になってきます。 管理委託費の減額って出来ないのでしょうか？ |
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| No.92 |
>>91
契約書を細部までよく読む必要がありますが、 契約範囲である内容を実施していなければ、当然減額又は返金交渉はできると思いますよ。 少なくとも、それは言うべきかと思います。 できるだけ文書にして、履歴もまとめておくのが良さそうですね？ |
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| No.93 |
１０階建てのマンションで３基のエレベータで、年間４００万円の保守メンテ費ってひどいと思いませんか。ネットで調べてみると、１基あたりで、独立系で３０万円、メーカー系で５０万円が相場とありました。相場の３倍って、単なるボッタクリで済むんでしょうか。新宿のバーだって冷やしトマト１皿を５０００円で出すと刑法に触れるとの判断になるかと思うのですが。
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| No.94 |
>>93
それは随分お高いエレベータですね？ 保守内容や契約書を見ないとなんともですが、部品交換を広範囲に保証してませんか？ 金額だけだと確かに高いと思うので、管理会社経由の保守契約になっているなら、組合直契約に変更されるのも一案です。 設備の保守だけなら、比較的容易に組合直契約にできますよ。 |
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| No.95 |
94さん ありがとうございます。とりあえずは、管理会社と下請けメンテナンス会社で結ばれている業務委託契約書に記載されている業務内容をしっかり把握した上で、同様の内容を管理組合とメンテ会社で直契約するといった流れでいいんでしょうか？
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| No.96 |
>>95
基本は書かれているとおりの流れだと思います。 あとは保守点検報告書などもファイル保存されているはずなので一緒に確認を。 新しいメンテ会社は、まずはメーカー直系でも構わないと思います。その価格と保守内容を基準としてメーカーの下請け会社を見つけて価格確認ですね？ 焦らず、他の理事や組合員への広報も大切なポイントだと思います。 |
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| No.97 |
仕事をしないのは悪いことですから、直接管理会社に乗り込み担当者を代えるべきでしょう。
ただし、２８戸しかない管理を受けてれる会社は少ないので、そこは次の段階にした方が良いかと思われます。 ４０戸以下では、まともな管理会社は儲けがないので嫌がりますし、まして途中から変更の組合はややこしく手間つまり人件費がかかり確実に嫌がりますから、今の管理会社に見捨てられ高くならないよう気をつけてくださいね。 |
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| No.98 |
管理会社なんていくらでもあるのに、見捨てられないようにと大人しくしてるのもどうかと思います。
きちんと金額に見合った仕事をしてれば文句も出ないわけですから。 意見が出たら即座に対応、真摯に受け止める態度をすれば組合としても面倒な変更をわざわざ言われないでしょう。 サービスの向上をきちんと出来ないのであれば管理会社としての信頼も失墜しますよね。 そういう会社、自然淘汰されてくんじゃないでしょうか。 マンション増えてる時代で管理会社も最近はうちは違うと宣伝し始めて競争となってきてるようですよ。 |
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| No.99 |
>>98
＞そういう会社、自然淘汰されてくんじゃないでしょうか。 そうなってくれれば納得できるんだけど、実際にはなかなかそうならない。 業界自体がまだまだ自浄作用が弱くて、たいていの管理会社はデベとの関係を最優先する。 まっ新築時に管理会社の指名を受けるのが最優先だからしかたないけど。 シロートの集まりである管理組合が管理会社を変更するのは容易でないし、他社と比較することも難しい。 競争の原理が働くためには、もっと管理会社を変更し易いシステムが必要だね。 |
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| No.100 |
シロウトから見て、良い管理会社が分かりにくい。
比較表をどのようにみていいか分からない。 管理組合員の多くは管理の内容はどこも大して差が無いと思ってる、というか安ければ良いと思っている。 そこから管理会社変更が頓挫した。 |
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| No.101 |
58戸、エレベーター一基で
エレベーター点検費年間96万高いほうでしょうか。 まだ相場が書いてある本読んでいないのでなんともいえませんが。。 |
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| No.102 | ||
| No.103 |
当方は27戸と小規模マンションですが、今月より管理会社が変わりました。
前にも書込みさせて頂きましたが、前の管理会社の対応が非常に悪く変更せざる終えませんでした。 管理会社変更が臨時総会で可決された後も状況は変わらず・・・ いくら変更したとはいえ、まだ契約内なのに業務怠慢です。 従って、理事会として管理委託費の一部返還を要求しました。 要求したところ、責任者曰く趣旨は理解出来るが現金による返還は難しいとのこと。 話し合いの結果、物品でという事になりました。 ちょうど、物置がほしかったので!(^^)! 小規模マンションの場合、一般的に大きな管理会社だと費用が割高になってしまいます。 私の経験からすると、無名な管理会社でも一生懸命やっているところはあります。 ただ、経営状態は決して良いとは言えませんので理事会及び管理組合で監視する必要は あるかと思います。 |
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| No.105 |
最近、うちのＭＳでも管理会社変更したけど、あまり効果はないようだよ。
掃除が良くなったことくらいかな。 でも、住民にとっては、こんなことが、好印象に見えるんだろうね。 だったら、清掃会社を変えればいいじゃん。って、ことかな。 |
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| No.110 |
私もつい先月までとあるマンション管理会社で管理担当者をしていました。会社の規模は中規模といってよいと思います。
そこでの経験から私はこう考えています。 確かにどうしようもない管理会社は沢山あります。メディアに登場している悪辣な管理会社などは氷山の一角です。また管理会社の良し悪しは会社の規模などには関係なく、その会社の経営者や１線の担当者の上司の品格によるものであると思います。私がいた会社でも管理担当者自体は、管理組合にとって何が必要であるのかを真剣に考えている者が６割くらいはいました。しかし残念な事にその上司や経営者が利益を優先し、管理組合を物としか考えていないような社風であった事もあり、真剣にお客様の事を考える担当者ほど、会社の方針との板ばさみになっていました。 どこの管理会社も総じてこのようなものではないでしょうか。 だからマンションに暮らす方たちが、マンションという共同住宅の特殊性を理解し、管理組合をきちんと機能させ、管理会社と対等に話が出来るようになってゆくことが必要ではないかと思います。 例えばよく欠陥住宅が問題にされていますが、誰が考えても明らかな詐欺行為としか思えないケースでさえ、当事者が業者の言われるままに契約をしているような事もあったと思います。 マンションのケースとは単純に比較は出来ませんが、要は自らの資産を守るのは、結局自分自身ではないかという事です。 例えば事務管理業務（会計、出納、修繕計画の実施の調整、理事会・総会運営補助）のみを管理会社に委託し、他の部分の管理（各種点検、清掃等）を自主管理するように考えるのも管理組合のひとつのあり方ではないでしょうか。 |
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| No.111 |
101さんへ
多分５８世帯のマンションであれば、メーカー系のフルメンテナンス契約でも、高く見て月額60,000円〜70000円くらいではないでしょうか。独立系であれば月額50,000円くらいだと思います。また管理会社を通しての契約ではなく、保守会社との直接契約にすれば、もっと下がりますよ。別に管理会社を通さなくてもまったく問題はないですよ。一度見直されてはいかがでしょうか。 |
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| No.112 |
うちのマンションは２年前に管理会社変更を成功させました。
価格的にもエコノミーなマンションではありますが、余剰金が発生したので、 色々な資産価値向上のために使っています。 おこがましいですが、経験から管理会社変更を成功させる秘訣を申し上げますと、 ・管理会社の変更する原因と目的をはっきりさたこと。 ・変更後のビジョンをもち、それが可能かどうか管理会社へアンケートをとった。 （この回答によって、５社から１社へ絞りこむことが出来ました。） ・住民向けへ「マンション管理とは」という初歩的な勉強会を 数回に分けて開催をした。（マンション管理士に来ていただいた。） ・徐々に管理会社を変更せねばならないような知識を住民へ埋め込んでいった。 ということです。 やはり、簡単には出来ないことでしたが、余剰金が出ることが 迅速な苦情解決策へ投資することへ繋がり、 居住する満足感となっているように思えます。 今は理事会活動にも理解が得られ、苦情が以前程、ありません。 |
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| No.115 |
管理会社の変更を考えたが、我が管理組合の体制では無理なので諦めた。
理事が１年交代で申し継ぎも満足に出来てない状態で、自主管理や 一部委託管理なんてムリムリの話。 管理会社に対する考え方が、 自分は住民は仕事があるためその代わりに管理会社に管理を委託してる バカ住民は管理会社に全委託しているのだから、全て任せておけばイイダト。 こいつ、規約もマン適正化法もわからないので、管理会社に丸投げ 管理組合、理事会の責任がわかってるのかね 自主管理なんて出来るわけねえな。 |
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| No.116 |
旧官舎跡地にマンションが建ち現在そこにすんでいる者ですが
事業主は国の某機関でデベ（販売のみ）は旧財閥系であります。 そんな関係で現在も国の某機関がマンションの管理をしています。 鍛工当初、セキュリティA社が担当していましたが築3年がたち 今年度からセキュリティ会社B社へ変わりました、 しかし管理人は同一人物でした、後の話を聞くに その管理人は某国の機関のOBであり 立場的に管理会社（国が経営）より立場が上みたいです。 しかしながらかそのOB管理人は礼儀正しく紳士的で人望も厚い方であります。 よい方なので慰留して欲しいと思いましたたのでこれについては安心しました。 その管理人さんが普段着用している仕事着にはセキュリティ会社Aのワッペンが 張ってあったから、てっきりそうだとおもったのですがね、 そのはなしはさておきとしまして 本題は管理機関の独断によりセキュリティ会社を勝手に変更できるのでしょうかという お話なのです。当然住民側にはその話は無く、私個人は変更があると数ヶ月前に 聞いていました、しかしセキュリティ会社変更に当たり住民にアンケートをとったり することはなく、変更決定後お知らせとし称してして1枚の紙が各住居に配られる のみの対応でした、今期から私も役員に廻ってきましたのでこの点を 熟知したいと考えてます。先人の方ご意見をお聞かせ願いませんでしょうか 特殊な事情のマンションでありますがよりしくお願いします。 |
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| No.117 |
>116
メンテナンス業者は、管理組合と契約交わしていなければ独断で変更することは、よくあることです。管理行為として可能だと思われますが、契約を交わしているエレベーターなどメンテナンス会社の保障が付いてるものは、管理組合の承認が必要でしょう。 セキュリティは会社によって内容、費用に変更が無ければ、可能だと思いますけど、個人情報なども扱っていますから、管理組合に納得のいく説明は必要だと思います。 それにしてもワッペンの方に都合が良いことになっていきますので、収支報告にも目を光らせていたほうがよさそうですね。 どこかつじつまが合わなくなってくるでしょう。 |
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| No.118 |
>>116
組合と管理会社の契約書に「孫受け会社は管理会社が変更できる」と１文入ってると思います。 ただ、セキュリティなど影響が大きい変更は、当然事前に理由を添えて組合へ相談すべきですね。 また警備の変更は、大抵共有部に設置してる24時間監視装置（というか接続用機器）の変更を要することが多いです。 私なら・・・・・・おおいに怒ってると思います(^^ゝ （警備員の派遣会社と24時間監視警備とは、異なる会社ですが・・・） |
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| No.120 | ||
| No.122 |
管理会社を取り替えるのは簡単、
管理会社を取り替えれば済む問題ではない、 管理会社を如何に使いこなすかである。 |
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| No.125 |
管理会社変更構想１年．．．実務１ヶ月。先日、新築時からの管理会社変更しちゃいました(^^ゝ
変える決定(臨時総会決議）とこまではスムーズにきましたが、 旧→新への業務引継ぎや管理費の徴収方法の変更など、これから大変そうです。 なにしろ、旧管理会社のスタッフが猛烈に態度悪くなり、こちらも滅入りそうです(-_-メ |
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| No.126 |
東証一部上場の管理会社から東証二部上場の管理会社に変更しました。どちらも最大手です。変更の要因は管理費が高いことでした。管理費は下がりましたが、大規模修繕工事があまりにも高いのと、日常の管理の低下で疲れています。ガラス張りの会計ということでしたが？実費精算ということでしたが、再委託した業者の請求書も領収書もありません。区分所有者に対して、情報の開示もない！竣工図も紛失！鍵の引渡しも本数がたりない！いい事はあまりなかったです。工事業者の入札も公正にとはいかず、白紙になりました。売主の瑕疵についても、間に挟まりたくないと言い、折衝してくださる事もなく、なるべく、まだ知らない区分所有者に対して、伝える機会をもたないように努めています。とても最大手の企業のやり方とは思えません。最大手というだけで決めるのは危険です。小回りがきく、小さな所でよいかと思ったりしますが、最大手の子会社になっている所もあるので、よく調べて、変更しなくてはと思います。自主管理できれば良いのにと思っています。
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| No.127 |
＞No.122 by 近所をよく知る人 2007/05/10(木) 21:31
＞管理会社を取り替えるのは簡単、 ＞管理会社を取り替えれば済む問題ではない、 ＞管理会社を如何に使いこなすかである。 全く同感。 |
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| No.128 |
＞管理会社を如何に使いこなすかである。
鍛えればモノになるようなフロントマンならそうだが、それは極少数。 まずはフロントマンを替える。それでダメなら管理会社を代えるのがいい。 管理会社替えてもダメなら、自分の考えを改めるか、引退して次期理事に期待しよう。 |
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| No.129 |
＞＞まずはフロントマンを替える。それでダメなら管理会社を代えるのがいい。管理会社替えてもダメなら、自分の考えを改めるか、引退して次期理事に期待しよう。
契約とは何でしょう。 何でも取り替える？ 女房も？ |
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| No.130 |
>>129
マンション管理会社は財産価値意地管理のためという明確な目的があります。契約を切るにあたって何ら遠慮する必要もしがらみもありません。 実際、管理会社もマンション管理に熱意のある組合にはそれなりのフロントマンを配置しますし、ドライに割り切っています。 フロントマンが駄目なら配置変更要求を出し、煮え切らない対応なら管理会社を替えるのは当然のことです。 安かろう悪かろうの検討は当然ながらしないといけませんが。 |
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| No.131 |
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| No.132 |
下手な鉄砲打ちでも、数打ちゃ当たるか・・・。
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| No.133 |
みんなが上手い鉄砲撃ちだったら苦労はしない。
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| No.134 |
>>129
女房が旦那を替えたいと言っているんなら、契約契約言ってないで幸せにしてやるのが男の度量ってもんだよ。 |
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| No.135 |
結婚は契約そのものだからね。
破棄すると、ごっつい違約金とられるよ！(-人-)ご愁傷様。 その点、管理会社の変更はあっさりいけます。使えない管理会社は取り替えるのが一番です。 |
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| No.136 |
＞結婚は契約そのものだからね。破棄すると、ごっつい違約金とられるよ！(-人-)ご愁傷様。
＞その点、管理会社の変更はあっさりいけます。使えない管理会社は取り替えるのが一番です。 とんでもない。 組合の契約不履行で損害賠償もある。 無責任な発言は如何かと思う。 |
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| No.137 |
>>136
＞とんでもない。 ＞組合の契約不履行で損害賠償もある。 ＞無責任な発言は如何かと思う。 すごくレアなケースを一般常識のように言わないように。 ごく一般的な事をこなしていればそのようなことは絶対にあり得ません。 |
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| No.138 |
×使えない管理会社は取り替えるのが一番です。
○使えない管理会社は取り替えるのが一般的です。 |
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| No.139 |
良い管理会社は下記のようなマンションは敬遠。
1.戸数がすくないところはダメ・・40戸以上(採算が取れない) 2.未収金が多いところはダメ・・・全体収入の10％以内 3.特定関係者(クレーマー)・理事会が細かいところ・もめているところ 4.築20年以上で大規模修繕がしっかり出来ていない ということで最初の管理会社が良かったとなる場合もある。 まぁ担当者(フロント・管理員)次第で変わると思います。 |
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| No.140 | ||
| No.141 |
ゴメン、
＞組合が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて ＞欲しいんだけど・・・・ じゃなく ＞管理会社が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて ＞欲しいんだけど・・・・ の間違いでした。以後気をつけます。 |
|
| No.142 |
（解約の申入れ）
第十九条 前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。 第十九条関係コメント 本条は、民法第六百五十一条の規定を踏まえ、契約当事者双方の任意解除権を規定したものである。解約の申入れの時期については、契約終了に伴う管理事務の引継等を合理的に行うのに通常必要な期間を考慮して設定している。 わざわざ事前通告３ヶ月前としている理由をお分かりかな。 |
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| No.143 |
>>142
通常の場合の事はじゅうじゅう承知だよ。 だから・・・・・ ＞組合の契約不履行で損害賠償もある。 ＞無責任な発言は如何かと思う。 ってのは通常の解約じゃない場合だよね？ 組合が損害賠償を支払った事例を知ってるからあんたは レスったんだよね？ 勉強のために判例でも何でもいいから教えてよ。 |
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| No.144 |
民法条文まで紹介した。
更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。 |
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| No.145 |
＞民法条文まで紹介した。
＞更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。 判例も示せないのに「組合の契約不履行で損害賠償もある。」 なんて、どうどうと解かったふりする○っ○○ぶりもいるんだなぁ。 |
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| No.146 |
第十節 委任
（委任） 第六百四十三条 委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。 （受任者の注意義務） 第六百四十四条 受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。 （受任者による報告） 第六百四十五条 受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。 （受任者による受取物の引渡し等） 第六百四十六条 受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。その収取した果実についても、同様とする。 ２ 受任者は、委任者のために自己の名で取得した権利を委任者に移転しなければならない。 （受任者の金銭の消費についての責任） 第六百四十七条 受任者は、委任者に引き渡すべき金額又はその利益のために用いるべき金額を自己のために消費したときは、その消費した日以後の利息を支払わなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。 （受任者の報酬） 第六百四十八条 受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。 ２ 受任者は、報酬を受けるべき場合には、委任事務を履行した後でなければ、これを請求することができない。ただし、期間によって報酬を定めたときは、第六百二十四条第二項の規定を準用する。 ３ 委任が受任者の責めに帰することができない事由によって履行の中途で終了したときは、受任者は、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができる。 （受任者による費用の前払請求） 第六百四十九条 委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。 （受任者による費用等の償還請求等） 第六百五十条 受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる費用を支出したときは、委任者に対し、その費用及び支出の日以後におけるその利息の償還を請求することができる。 ２ 受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる債務を負担したときは、委任者に対し、自己に代わってその弁済をすることを請求することができる。この場合において、その債務が弁済期にないときは、委任者に対し、相当の担保を供させることができる。 ３ 受任者は、委任事務を処理するため自己に過失なく損害を受けたときは、委任者に対し、その賠償を請求することができる。 （委任の解除） 第六百五十一条 委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。 ２ 当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。 （委任の解除の効力） 第六百五十二条 第六百二十条の規定は、委任について準用する。 （委任の終了事由） 第六百五十三条 委任は、次に掲げる事由によって終了する。 一 委任者又は受任者の死亡 二 委任者又は受任者が破産手続開始の決定を受けたこと。 三 受任者が後見開始の審判を受けたこと。 （委任の終了後の処分） 第六百五十四条 委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、受任者又はその相続人若しくは法定代理人は、委任者又はその相続人若しくは法定代理人が委任事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければならない。 （委任の終了の対抗要件） 第六百五十五条 委任の終了事由は、これを相手方に通知したとき、又は相手方がこれを知っていたときでなければ、これをもってその相手方に対抗することができない。 （準委任） 第六百五十六条 この節の規定は、法律行為でない事務の委託について準用する。 |
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| No.147 |
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| No.148 |
約一名視点が偏っている方を矯正する手段です。
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| No.149 |
>>148
意味がわからないし、ほかの利用者に迷惑だから・・・ |
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| No.150 |
>>136=142=144=146
>>144 ＞民法条文まで紹介した。 ＞更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。 意味がよく分らんな。泥棒がどうしていけないかは、刑法第36章 窃盗及び強盗の罪を参照してくれ。 俺達は、君の言う民法に基づき損害賠償が起きた例を教えてくれって言ってるの。 はん‐れい【判例】 裁判の先例のこと。裁判所が特定の訴訟事件に対して下した判断で、同種の事件を裁判するさいの規範となるもの。判決例。 http://dic.yahoo.co.jp/dsearch?enc=UTF-8&p=%E5%88%A4%E4%BE%8B&... ところで自分のコピペちゃんと読んでる？ ＞（委任の解除） ＞第六百五十一条 委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。 ＞２ 当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、 ＞その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。 ＞ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。 |
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| No.151 |
判例とは最高裁の裁判例を言い、下級裁判所のは裁判例と言う。
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| No.152 |
>>151
無駄に長いレスより、151さんの1行が、読む価値ありました。 |
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| No.153 |
１４６＝１５１
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| No.154 | ||
| No.155 |
条文再々コピペ有難う。分かりましたでしょう。賠償のケースが。
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| No.156 |
マンション管理適正化法・・・区分所有法・・・標準管理規約・・・ブツブツ
マンションに住んでいる方で、さわりでも理解している人はどれくらい いるのかなぁ・・・管理会社も管理会社だけど、マンションに住む側も問題が あると思うよ。あまりに知らなさすぎるよ。 どこかにスレがあったけど、管理会社を変えれば済む問題ではない マンションの原点はあくまで自主管理だと考える。でしょ？ 仕事柄、いろいろな管理組合に接する機械がありますが、しっかりしてると 思った管理組合（役員・理事会）は数えるくらいでしたら、これが元凶なのでは？ マンション共同住宅をあまりに簡単に考えすぎていると思う。 |
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| No.157 |
管理会社担当者と腹割って対等の立場で話した事ありますか？
私は飯食って、酒飲んで、無礼講で朝まで話した事があります。 立場変われば、色々あるのだと考えが変わったものです。 今でもたまに飲みに行きます。いろいろな裏話が聞けておもしろいやら おそろしいやらです。 そんなこんなで、人間関係が公私混同せずにメリハリをつけお互いを理解 しあった状態で付き合い始めたら、すごくいい管理状態になりました。 担当者も思ってることきちっと言ってくれるようになりましたし。確かに たまにはカチンとくることもありますが、言い合える仲は非常にいいです。 管理を委託するにせよ、自主管理にするにせよ、人と人のつながりが一番 大切なのではないでしょうか。 |
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| No.158 |
ちょっと、お尋ねします。
修繕会計に管理費の余剰を繰り入れることになっているのですが、 管理会社があんまり移したがらないんです。 「管理費会計の余剰を多めにしておきたいのかな？何か訳があるのかな？」って 勘ぐっちゃうんですけど。どのくらいの余剰かっていうと、修繕積立金（年）の2倍位の 額は残るようにしてる感じです。 何か考えられる理由はありますか？ |
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| No.159 |
>>158
それだけの情報では、憶測を呼ぶだけだと思いますが・・・・ 竣工どのくらいのマンションでしょう？ 長期修繕にならない（したくない）保全費使用の予定（又は見込み）とかでは？ マンションの規模や設備にもよりますが、全戸排水管清掃を本気でやるとかなりの額になったりもします。 余剰があるってことは、当初の予算（なにかの実施計画）を終えていないとも考えられます。 勘ぐっていないで、管理会社に理由を聞いてみることをお勧めします。その理由が納得できなければ、また掲示板で相談するもよし、管理組合の資産ですから振替の指示を出すのもよしでしょう。 |
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| No.160 |
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| No.161 |
159さん
「期首に資金がないと困る」って聞いています。「そりゃぁ、そうでしょう」なんですが、 繰入れありの期・繰入なしの期を繰り返し、毎期末には管理費一年分位の額（普通預金）を 残すような感じになっています。「そんなに期首に置いておかなきゃいけないか？」って 聞くと「期首に資金がないと管理ができません」の繰り返しで。 他の組合員さんは、何も質問しないし（理事さんに遠慮かも）私もトーンダウンです。 管理委託費削減があったとき、管理費会計に余剰が出た時は修繕積立会計に組入れることが 決議されているのですが。 情報が少なくスミマセン。今度の総会でまた聞いてみます。ありがとうございました。 |
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| No.162 |
うちは全徴収額の２か月分くらいを毎月の繰越金としていたかな。
管理費はかなり削減したけど、徴収額は据え置きとしたのでコンスタントに剰余金が発生してます。 年に３・４回は修繕積立金へ振替えます。役員の入れ替え前はさらにがっさりと振り替えています。 現実問題として、一般組合員から見ると、定期総会での予算案は承認/否認程度しかありません。 総会での質問としないで、予め要望事項として申し入れしてはいかがでしょうか？ 期末残高が問題であれば、会計期末の２か月前に（理事会審議・実行の時間を考慮して） 予算案が問題であれば総会の３ヶ月くらい前に（予算立案の時間を考慮して） 修繕積立金への資金移動を希望する根拠と共に理事会へ打診しましょう。 ご自分が役員の時に変えてしまうのが一番手っ取り早いかと思います。 |
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| No.163 |
弊社はマンション問題全般についてアドバイスをしております。管理会社を変更したいとのご相談を多数寄せられていますので、何かしら参考にして頂ければ幸いです。
適正化法が施行されて以来大分管理会社の質は向上したのは間違いありませんが、千差万別であり不満な点を第三者に相談しても的はずれのアドバイスしかいただけないのが現状であり、問題解決には到らないのが常です。弊社はその類の対処策として独自に弊社が開発した管理会社評価評定なる診断ソフトをもつて委託している管理会社を評価してます。 すなわち管理会社を１１６項目でもつて診断し、長所・短所を１００満点で何点かを見極めてたうえに議論をなされば組合員の皆様も納得される筈です。そしてその評価数値が皆様の管理組合にとり本当に必要な管理会社を見出す基準にもなります。 一度弊社に相談してはいかがですか？診断は短時間でしかも無料ですので・・・ ついでに快適な住まいに向けて、皆様の管理組合を国土交通省公表のマンション管理標準指針での評価もして差し上げます。 |
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| No.164 |
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| No.165 | ||
| No.166 |
高い！安い！で議論されていますが円滑な運営がなされているなら高額で無いかぎり管理会社に任せるべきです。要は内容なんです。組合員の中に状況の判る方がおられるなら相談も一考です。自宅を直す/管理すると思う事が大事です。集合住宅なのでそれぞれの懐具合が違います。判っていても出来ない/または理解出来ていないので（聞くと恥ずかしい）不満を黙っていると言う方を見受けます。其の方に説明責任を全うするほうが先決問題です。管理会社は業者ですから何時でも切れます。
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| No.167 |
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| No.168 |
フロントマンや管理員の資質が大きく左右するが、規模の大小と上記資質は無関係。
管理会社に過剰な期待をしてはダメ。 理事会や住民の意識が大切。 管理会社を変更する際に、サービスは向上しますが価格は上がりますでは、特別決議は通らない。 だってサービスが向上するかどうかって不確定要素だし、あんまり関係ない人も多いしね。 |
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| No.169 |
>>164
遅くなりましたが、お答えします。 弊社はマンション建替円滑化法に基づいての建替を専門としてますが、建替を支援するには円滑化法と適正化法は両輪の関係にありますので切り離しての業務はしたことがありませんので比率はありません。 又公明正大な立場をもつて組合員の利益を最優先することが弊社のモットーですので如何なる所属団体にも加入するつもりはありませんし、ましてや関連する会社の傘下に入ればヒモつきになりがちで、組合員の利益を害する恐れがありますので関連会社は一切ないのですが、関係しているのは行政と深い関係がありますので、敢えて言うなら行政のヒモつきかもしれません。 |
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| No.170 |
>>165
事例紹介とのことですが、掲示板へ現在委託している管理会社の事務状況の書き込みがあつたとしても第三者が軽々しく管理会社のことを云々すること自体が管理会社の営業妨害になりかねませんし、組合員に不安を抱かせる結果になりかねません。嘗て理事の愛社精神でもつても先走った行為より総会が紛糾し、組合員の分裂に到った組合の収集に奔走した経験があります。 スレとして理事又は一部の組合員による何かしらの診断結果をもつて変更するか、しないかを組合員に計ることが民主的な管理組合であるは間違いありません。 |
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| No.171 |
営業妨害やプライバシーの侵害にならない範囲で話してくれればよろしいでしょう。
あまりうわべだけの事を書かれても、経験不足か怪しい会社と思われかねないですよ。 |
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| No.172 |
うちの組合も、管理会社変更に向けて動いてます。ネットで色々情報を収集してみましたが、首都圏なら「マン策ねっと」、関西圏なら「あいみつ．ねっと」でネット検索をされてみたら如何ですか。うちは大阪の管理組合なので、現在は「あいみつ．ねっと」に相談中です。
「あいみつ．ねっと」のコラムに管理会社の裏事情とか状況が結構詳しく記載されてますので、皆様もご参考にされたらいいと思います。 |
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| No.173 |
理事会は住の立場として行動する必要があります。
任せられたマンションを健全に保持するのが使命でしょう。 信頼できない管理会社についてですが・・ ・理事会の注文対応ができない。 ・処理が遅すぎる。（理事交代までいい加減にすごしている。） ・頻繁にフロントがよく変るが本質が変らない。 ・委託管理費の詳細について確認するとその説明ができない。 等に対しては・・ 他社の見積比較を即刻行うことを推奨します。 この行動でかなり住環境は進化します。 つまり、上記程度の振る舞いが出来ない会社は問題です。 見積行動で委託管理費は安くなるし住民負担は軽くなります。 ちなみに昨年に管理会社変更したあげく各戸負担を2〜3千円減額成功しました。 住民（理事会）対応の悪い会社は委託費以前の問題であり、それだけでも変更議論あってもよいのでは。 |
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| No.175 |
うちの、まさしく>>173さんの言う通りの管理会社です…
任期終わる前に変えようかな |
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| No.176 |
不言実行あるのみ。
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| No.177 |
27戸の小規模マンションの理事長さんのご苦労振りはよく理解できます。
私は２年間理事（大規模ＭＳ）を経験したところで管理会社変更を決断し３年目も理事をしました。 管理会社変更に３期理事長と協力しあい理事会、総会とも問題なく議決でき大手といわれるＮＳ社に内示しました。 しかし内示後１年たつのに未だに契約が締結できません。 ＮＳ社は入札仕様書を無視した契約書案を提示したり追加金額の要求をしているからです。 （あなたが苦労されている）理事会支援業務も明確になりません。 選考のポイントとなった入札時の提案を守る気は全くありません。 選考前に我々は実態調査のため理事会との接触を申し入れましたがこの会社は拒否していました。 今になって思えばこの拒否を安易に見過ごしたことが悔やまれます。 大手管理会社といっても信頼してはいけません。 大手こそ理事会（理事長）を手玉に取るのは簡単です（マン管センターに助言されていた）。 理事会リーダーはよく勉強しておく必要があります。 選考に当たってはよいコンサルタントを選ぶことがポイントと思います（我々は大失敗）。 仕様者の作成能力や交渉力は不可欠です。 管理会社変更後もあなた自身がしっかり見届ける覚悟は必要です。 私はたくさんの苦い経験をしました。 直接交流できれば沢山助言できるのですが（いずれブログで公表したいと思っていますが）。 |
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| No.178 |
管理会社は一年契約が常識、毎年更改の是非を問うのが当然。
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| No.179 |
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| No.180 |
>管理会社は一年契約が常識、毎年更改の是非を問うのが当然。
準委任の契約なので、期間より双方に常時の自由解除権があり、管理委託契約では事務引継等を勘案して3ヶ月前の解約通知で自由解除権に対する損害賠償対策としている。 |
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| No.181 |
１年契約が常識なんてしらなかった。
フロント１５年やってて、３社の管理会社に勤めた経験があるが、 そんな話初めて聞いた。 ほとんどのマンションが２年～５年にしてたな～ ３ヶ月前通知でいつでも解約できるし、印紙代がもったいないもんね。 １年契約にする意味って・・・気持ちだけの問題かと |
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| No.182 |
＞ほとんどのマンションが２年～５年にしてたな～
２年が限度。法人理事の任期２年の考え方と同じで濁ることの予防措置。 |
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| No.183 |
私のマンションは１年毎に管理委託契約を更新してます。
通常は１年更新でしょう。 毎年通常総会で更新の決議を取ります。条件が同じでも。 契約を更新するとき、従前の管理委託契約と同一の条件で更新する場合も、管理者に説明し区分所有者全員に重要事項の書面を配布しなければなりません。 又、条件が変更になるときは、区分所有者全員に書面を配布して説明をしなければなりません。 新築マンションの場合は、建設工事の完了の日から１年を経過する日までの間に契約期間が満了するものについては、説明を行う必要はありません。但し、この期間を超えて、契約を更新しようとする場合には、原則に従い説明を しなければなりません。 |
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| No.184 |
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| No.185 |
>>182
えっ？マジですか？ うちの会社普通に５年とかありますけど。これってまずいの？ なんか、具体的とりきめってあったっけ？ 適正化法にのってたっけな。 ちなみに、うちは、組合から１年更新の希望があれば１年にしますが、なければ従前どおり２年とか５年とかで更新してますよ。 コンプラの部署からも何も言われてないから、法的には問題ないと思っていたが･･･ |
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| No.186 |
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| No.187 |
>ちなみに、うちは、組合から１年更新の希望があれば１年にしますが、なければ従前どおり２年とか５年とかで更新してますよ。
管理会社に飼いならされている家畜同然で、双方に緊張感なく管理会社は安泰を謳歌してます。 |
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| No.188 |
デベロッパーと組んでいる管理会社でしょうか？
もし、そうであれば私は変更した方がいいとでは？と考えます。 うちのマンションも私が理事の時に管理会社を変更致しました。 以下、長文になりますが参考にして頂ければ幸いです。 当初は管理会社を変えるのは相当の労力になること、変更先の管理会社への 不安もあり、なるべくなら変更前の管理会社がきっちり管理してくれること を期待しましたが、予想通り駄目でした。 その当時の理事会のメンバーにも恵まれていました。 全員の意見が一致し、目的が明確にされていました。 管理会社を変えることは重要な事ですので、いきなり総会で決議するのではなく事前にマンションの住民の 方々へ、現在の管理状況を包み隠さず情報を公開しました。 管理会社から見積書をとるのに理事会で仕様書を作成し、３社以上の管理会社から見積を取りました。 たまたま、理事の両親が近くのマンションに住んでおり、そのマンションも数年前に管理会社を変えていました ので、その変更後の管理会社の加えて検討しました。 その管理会社は大手ではなく地場の小さな管理会社で、何故、この管理会社へ決まったのか疑問に感じました。 最終的には理事会で３社に絞り、定期総会に３社の代表者に来て頂き、最後の説明、質疑応答を行いて決議致 しました。（現管理会社、ブランド力がある管理会社、上記の小さな管理会社） 現管理会社は社長、役員、部長クラスを揃え社長自ら説明をしましたが、話している内容を聞いているうちに 自ら墓穴を掘っていると感じました。考え方が自分中心でマンションの住民の事を考えている発言は一切ありま せんでした。（経営者がこれではこの会社は駄目だと思いました。） ブランド力のある管理会社の説明は普通に終わりました。私が一番興味があった小さな管理会社の社長は、言葉は 少なかったのですが、質疑応答に対して謙虚に正直に答えていると感じました。 選ぶのは区分所有者の方々ですので、理事会は公平にしなければなりません。 現管理会社に問題があることは事前に区分所有者の方々には説明は十分にしていましたので、ブランド力がある 会社に決まるだろうと誰もが考えいました。 ところがが開票してみれば、大差で地場の小さな管理会社に決定しました。 それから６年間、その管理会社に管理して頂いています。数百万あった滞納金もほぼ０です。 管理費、設備点検費全てを見直して、毎期、余剰金が５００万あります。その分は毎年の総会にて修繕積立金に 変更しています。今年で１１年目になりますが、修繕積立金も目標額を超えています。 管理会社の契約は一年としていますので、毎年、総会で更新決議を行っています。 今の管理会社にして本当に良かった。また、感謝しています。 疑問、不安を感じているのであれば、行動された方がいいのではないでしょうか？ 恐縮ですが、注意しなければならないのは、決めるのは区分所有者の方々で理事長、理事会ではありません。 自分はそのように考えていなくても、周りから誤解をされる恐れがあります。 私自身も多々失敗を致しました。 区分所有者の方々に理解して頂くには大変な労力が必要であると考えますが、頑張って下さい。 よいマンション管理会社に巡りあえることをお祈り致します。 |
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| No.189 |
長いので読むの止めました。端的な表現で書くのも能力ですよ。
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| No.190 |
読まずに批判するだけとは．．．．能力以前の問題かな。
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| No.191 |
＞読まずに批判するだけとは．．．．能力以前の問題かな。
批判はしてませんよ。 読解力を養って下さい。 |
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| No.192 |
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| No.193 |
明和は最低です、
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| No.194 |
この業界に長くいる人間として一言。
管理組合が他社に見積もりを依頼した場合、相手が大手であった場合は必ず相手の管理会社に連絡します。 「御社管理の物件から見積もり依頼がありましたので、お願いします。」と。 |
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| No.195 |
>194さん
現管理会社に何をお願いするのですか？ |
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| No.196 |
今の委託業務費の明細を教えてください。
私どもはそれをみて、今より安い見積りで提出しますからということでしょう。 そして、変更になったらバックリベートを差し上げますということかな？ |
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| No.197 |
＞管理組合が他社に見積もりを依頼した場合、相手が大手であった場合は必ず相手の管理会社に連絡します。 「御社管理の物件から見積もり依頼がありましたので、お願いします。」と。
何これ業者間の仁義？しかも小手が大手に、お客を取るかも知れないから、その時はご免ねと言うこと？ 数社か公募の見積もり取るのが普通だが、その時はどうなるの？ 意味不明の書き込みは控えるべきね。 |
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| No.198 |
単に管理費が安くなるからと管理会社を変えようとした理事長がいたのですが、余りにも強引で、その管理会社とべったりだったのです。
おかしいと思い何故かと問い詰めた人は新しい管理会社と理事長に呼び出されたりもしたので、その事が切っ掛けで数名がその管理会社について調べてみたら、とんでもない管理会社だとわかったのです。 管理会社を変えると、年間管理費の１割に当る金額の謝礼金がもらえるのです。 大規模修繕工事や他の工事でもそれ相当の謝礼金が出るのです。 有名な話で、あちらこちらでトラブルになっている広島本社の独立系管理会社です。 このような掲示板に事実を書こうとしたら、常に監視しているので、書き込まれた内容に対して否定したり書き込んだ人の信用を失わせるよう巧みな書き込みをし、事実を書かれたら、どのようにするのかわかりませんが、書き込みを削除させ、それ以後、その書き込みが出来ないようにするのです。 ですから、この書き込みも削除されたり、私が二度と書き込めないようにされるかも知れませんが、そうなったら、この書き込みが事実であったと言う証拠になるのです。 |
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| No.199 |
198
その手の話はその管理会社のスレがあるのですから、そこで書いてください。いい加減うんざりです。 |
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| No.200 |
うちも最近リプレイスしました。大手から大手ですが。
こればかりは、あらゆること（見積もり取り付け、理事会、説明会、臨時総会など）を、管理会社の手を一切借りず理事メンバーだけで進めなければならないので疲れましたが、無事リプレイスできました。臨時総会では総議決権数の３／４以上の賛同を得ました。 換えた理由は、あまりにも高い管理委託費をぼったくられていたから。値下げ交渉してもわずか５％ダウンくらいしか提示されず、嫌なら他社に換えれば？と言わんばかりの高飛車な姿勢だったので、なら換えてやろうじゃないかとなった次第です。 |
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