管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[153: ビギナーさん]

１４６＝１５１

[154: 近所をよく知る人]

>>151
>>152
それ間違ってるから、真にうけるなよ。

[155: XYZ]

条文再々コピペ有難う。分かりましたでしょう。賠償のケースが。

[156: 匿名さん]

マンション管理適正化法・・・区分所有法・・・標準管理規約・・・ブツブツ

マンションに住んでいる方で、さわりでも理解している人はどれくらい
いるのかなぁ・・・管理会社も管理会社だけど、マンションに住む側も問題が
あると思うよ。あまりに知らなさすぎるよ。

どこかにスレがあったけど、管理会社を変えれば済む問題ではない

マンションの原点はあくまで自主管理だと考える。でしょ？
仕事柄、いろいろな管理組合に接する機械がありますが、しっかりしてると
思った管理組合（役員・理事会）は数えるくらいでしたら、これが元凶なのでは？

マンション共同住宅をあまりに簡単に考えすぎていると思う。

[157: 匿名さん]

管理会社担当者と腹割って対等の立場で話した事ありますか？

私は飯食って、酒飲んで、無礼講で朝まで話した事があります。
立場変われば、色々あるのだと考えが変わったものです。

今でもたまに飲みに行きます。いろいろな裏話が聞けておもしろいやら
おそろしいやらです。

そんなこんなで、人間関係が公私混同せずにメリハリをつけお互いを理解
しあった状態で付き合い始めたら、すごくいい管理状態になりました。
担当者も思ってることきちっと言ってくれるようになりましたし。確かに
たまにはカチンとくることもありますが、言い合える仲は非常にいいです。
管理を委託するにせよ、自主管理にするにせよ、人と人のつながりが一番
大切なのではないでしょうか。

[158: 匿名さん]

ちょっと、お尋ねします。

修繕会計に管理費の余剰を繰り入れることになっているのですが、
管理会社があんまり移したがらないんです。
「管理費会計の余剰を多めにしておきたいのかな？何か訳があるのかな？」って
勘ぐっちゃうんですけど。どのくらいの余剰かっていうと、修繕積立金（年）の2倍位の
額は残るようにしてる感じです。
何か考えられる理由はありますか？

[159: 元理事]

>>158
それだけの情報では、憶測を呼ぶだけだと思いますが・・・・

竣工どのくらいのマンションでしょう？
長期修繕にならない（したくない）保全費使用の予定（又は見込み）とかでは？
マンションの規模や設備にもよりますが、全戸排水管清掃を本気でやるとかなりの額になったりもします。
余剰があるってことは、当初の予算（なにかの実施計画）を終えていないとも考えられます。

勘ぐっていないで、管理会社に理由を聞いてみることをお勧めします。その理由が納得できなければ、また掲示板で相談するもよし、管理組合の資産ですから振替の指示を出すのもよしでしょう。

[160: 近所をよく知る人]

>>156
同意。
重要説明事項に区分所有のイロハくらい入れて欲しい。

[161: 匿名さん]

159さん
「期首に資金がないと困る」って聞いています。「そりゃぁ、そうでしょう」なんですが、
繰入れありの期・繰入なしの期を繰り返し、毎期末には管理費一年分位の額（普通預金）を
残すような感じになっています。「そんなに期首に置いておかなきゃいけないか？」って
聞くと「期首に資金がないと管理ができません」の繰り返しで。
他の組合員さんは、何も質問しないし（理事さんに遠慮かも）私もトーンダウンです。
管理委託費削減があったとき、管理費会計に余剰が出た時は修繕積立会計に組入れることが
決議されているのですが。

情報が少なくスミマセン。今度の総会でまた聞いてみます。ありがとうございました。

[162: 近所をよく知る人]

うちは全徴収額の２か月分くらいを毎月の繰越金としていたかな。
管理費はかなり削減したけど、徴収額は据え置きとしたのでコンスタントに剰余金が発生してます。
年に３・４回は修繕積立金へ振替えます。役員の入れ替え前はさらにがっさりと振り替えています。

現実問題として、一般組合員から見ると、定期総会での予算案は承認/否認程度しかありません。
総会での質問としないで、予め要望事項として申し入れしてはいかがでしょうか？

期末残高が問題であれば、会計期末の２か月前に（理事会審議・実行の時間を考慮して）
予算案が問題であれば総会の３ヶ月くらい前に（予算立案の時間を考慮して）

修繕積立金への資金移動を希望する根拠と共に理事会へ打診しましょう。

ご自分が役員の時に変えてしまうのが一番手っ取り早いかと思います。

[163: （株）集住体研究所]

弊社はマンション問題全般についてアドバイスをしております。管理会社を変更したいとのご相談を多数寄せられていますので、何かしら参考にして頂ければ幸いです。
　適正化法が施行されて以来大分管理会社の質は向上したのは間違いありませんが、千差万別であり不満な点を第三者に相談しても的はずれのアドバイスしかいただけないのが現状であり、問題解決には到らないのが常です。弊社はその類の対処策として独自に弊社が開発した管理会社評価評定なる診断ソフトをもつて委託している管理会社を評価してます。
すなわち管理会社を１１６項目でもつて診断し、長所・短所を１００満点で何点かを見極めてたうえに議論をなされば組合員の皆様も納得される筈です。そしてその評価数値が皆様の管理組合にとり本当に必要な管理会社を見出す基準にもなります。
一度弊社に相談してはいかがですか？診断は短時間でしかも無料ですので・・・
ついでに快適な住まいに向けて、皆様の管理組合を国土交通省公表のマンション管理標準指針での評価もして差し上げます。

[164: 近所をよく知る人]

>>163
主だった業務とその比率
関連会社（金銭的、人的など全て含む）
所属団体
を教えて下さい。

[165: 匿名さん]

>>164
ハンドル名からネット検索すればヒットしますよ。

>>163
営業(広告)にならぬ範囲で、事例紹介やスレへの発言を期待しています。

[166: 結論だけ言いたい]

高い！安い！で議論されていますが円滑な運営がなされているなら高額で無いかぎり管理会社に任せるべきです。要は内容なんです。組合員の中に状況の判る方がおられるなら相談も一考です。自宅を直す/管理すると思う事が大事です。集合住宅なのでそれぞれの懐具合が違います。判っていても出来ない/または理解出来ていないので（聞くと恥ずかしい）不満を黙っていると言う方を見受けます。其の方に説明責任を全うするほうが先決問題です。管理会社は業者ですから何時でも切れます。

[167: サラリーマンさん]

>>166
その「結論だけ言いたい」とする結論とは、どの部分？
このスレは、その任せるべき管理会社を変更又は選びましょう！っていうスレです。

[168: 近所をよく知る人]

フロントマンや管理員の資質が大きく左右するが、規模の大小と上記資質は無関係。

管理会社に過剰な期待をしてはダメ。
理事会や住民の意識が大切。

管理会社を変更する際に、サービスは向上しますが価格は上がりますでは、特別決議は通らない。
だってサービスが向上するかどうかって不確定要素だし、あんまり関係ない人も多いしね。

[169: （株）集住体研究所]

>>164
遅くなりましたが、お答えします。
　弊社はマンション建替円滑化法に基づいての建替を専門としてますが、建替を支援するには円滑化法と適正化法は両輪の関係にありますので切り離しての業務はしたことがありませんので比率はありません。
　又公明正大な立場をもつて組合員の利益を最優先することが弊社のモットーですので如何なる所属団体にも加入するつもりはありませんし、ましてや関連する会社の傘下に入ればヒモつきになりがちで、組合員の利益を害する恐れがありますので関連会社は一切ないのですが、関係しているのは行政と深い関係がありますので、敢えて言うなら行政のヒモつきかもしれません。

[170: （株）集住体研究所]

>>165
事例紹介とのことですが、掲示板へ現在委託している管理会社の事務状況の書き込みがあつたとしても第三者が軽々しく管理会社のことを云々すること自体が管理会社の営業妨害になりかねませんし、組合員に不安を抱かせる結果になりかねません。嘗て理事の愛社精神でもつても先走った行為より総会が紛糾し、組合員の分裂に到った組合の収集に奔走した経験があります。
スレとして理事又は一部の組合員による何かしらの診断結果をもつて変更するか、しないかを組合員に計ることが民主的な管理組合であるは間違いありません。

[171: 近所をよく知る人]

営業妨害やプライバシーの侵害にならない範囲で話してくれればよろしいでしょう。
あまりうわべだけの事を書かれても、経験不足か怪しい会社と思われかねないですよ。

[172: 文句言いの理事会役員]

うちの組合も、管理会社変更に向けて動いてます。ネットで色々情報を収集してみましたが、首都圏なら「マン策ねっと」、関西圏なら「あいみつ．ねっと」でネット検索をされてみたら如何ですか。うちは大阪の管理組合なので、現在は「あいみつ．ねっと」に相談中です。
「あいみつ．ねっと」のコラムに管理会社の裏事情とか状況が結構詳しく記載されてますので、皆様もご参考にされたらいいと思います。