管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[133: 匿名はん]

みんなが上手い鉄砲撃ちだったら苦労はしない。

[134: 購入経験者さん]

>>129
女房が旦那を替えたいと言っているんなら、契約契約言ってないで幸せにしてやるのが男の度量ってもんだよ。

[135: 土地勘無しさん]

結婚は契約そのものだからね。
破棄すると、ごっつい違約金とられるよ！(-人-)ご愁傷様。

その点、管理会社の変更はあっさりいけます。使えない管理会社は取り替えるのが一番です。

[136: 購入経験者さん]

＞結婚は契約そのものだからね。破棄すると、ごっつい違約金とられるよ！(-人-)ご愁傷様。
＞その点、管理会社の変更はあっさりいけます。使えない管理会社は取り替えるのが一番です。

とんでもない。
組合の契約不履行で損害賠償もある。
無責任な発言は如何かと思う。

[137: 近所をよく知る人]

>>136
＞とんでもない。
＞組合の契約不履行で損害賠償もある。
＞無責任な発言は如何かと思う。
すごくレアなケースを一般常識のように言わないように。
ごく一般的な事をこなしていればそのようなことは絶対にあり得ません。

[138: 近所をよく知る人]

×使えない管理会社は取り替えるのが一番です。
○使えない管理会社は取り替えるのが一般的です。

[139: 役員経験者]

良い管理会社は下記のようなマンションは敬遠。

1.戸数がすくないところはダメ・・40戸以上(採算が取れない)
2.未収金が多いところはダメ・・・全体収入の10％以内
3.特定関係者(クレーマー)・理事会が細かいところ・もめているところ
4.築20年以上で大規模修繕がしっかり出来ていない


ということで最初の管理会社が良かったとなる場合もある。
まぁ担当者(フロント・管理員)次第で変わると思います。

[140: マンコミュファンさん]

>>136
管理委託契約は準委任契約と解されているので、当事者の一方に
継続する意思がなければ契約を終了させることができる・・・・

とも言われているし、現に平成１１年大阪高裁で契約期間満了
以前に解約できるという判例も出たようだよ。

まぁ、ケースバイケースかもしれないが・・・・・・

>>136へ
組合が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて
欲しいんだけど・・・・

[141: マンコミュファンさん]

ゴメン、

＞組合が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて
＞欲しいんだけど・・・・

じゃなく

＞管理会社が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて
＞欲しいんだけど・・・・

の間違いでした。以後気をつけます。

[142: 入居済み住民さん]

（解約の申入れ）
第十九条 前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。
第十九条関係コメント
本条は、民法第六百五十一条の規定を踏まえ、契約当事者双方の任意解除権を規定したものである。解約の申入れの時期については、契約終了に伴う管理事務の引継等を合理的に行うのに通常必要な期間を考慮して設定している。

わざわざ事前通告３ヶ月前としている理由をお分かりかな。

[143: マンコミュファンさん]

>>142

通常の場合の事はじゅうじゅう承知だよ。

だから・・・・・
＞組合の契約不履行で損害賠償もある。
＞無責任な発言は如何かと思う。

ってのは通常の解約じゃない場合だよね？

組合が損害賠償を支払った事例を知ってるからあんたは
レスったんだよね？

勉強のために判例でも何でもいいから教えてよ。

[144: 購入経験者さん]

民法条文まで紹介した。
更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。

[145: マンコミュファンさん]

＞民法条文まで紹介した。
＞更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。

判例も示せないのに「組合の契約不履行で損害賠償もある。」
なんて、どうどうと解かったふりする○っ○○ぶりもいるんだなぁ。

[146: 入居済み住民さん]

第十節　委任
（委任）
第六百四十三条 　委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。
（受任者の注意義務）
第六百四十四条 　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。
（受任者による報告）
第六百四十五条 　受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。
（受任者による受取物の引渡し等）
第六百四十六条 　受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。その収取した果実についても、同様とする。
２ 　受任者は、委任者のために自己の名で取得した権利を委任者に移転しなければならない。
（受任者の金銭の消費についての責任）
第六百四十七条 　受任者は、委任者に引き渡すべき金額又はその利益のために用いるべき金額を自己のために消費したときは、その消費した日以後の利息を支払わなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。
（受任者の報酬）
第六百四十八条 　受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。
２ 　受任者は、報酬を受けるべき場合には、委任事務を履行した後でなければ、これを請求することができない。ただし、期間によって報酬を定めたときは、第六百二十四条第二項の規定を準用する。
３ 　委任が受任者の責めに帰することができない事由によって履行の中途で終了したときは、受任者は、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができる。
（受任者による費用の前払請求）
第六百四十九条 　委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
（受任者による費用等の償還請求等）
第六百五十条 　受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる費用を支出したときは、委任者に対し、その費用及び支出の日以後におけるその利息の償還を請求することができる。
２ 　受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる債務を負担したときは、委任者に対し、自己に代わってその弁済をすることを請求することができる。この場合において、その債務が弁済期にないときは、委任者に対し、相当の担保を供させることができる。
３ 　受任者は、委任事務を処理するため自己に過失なく損害を受けたときは、委任者に対し、その賠償を請求することができる。
（委任の解除）
第六百五十一条 　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
２ 　当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。
（委任の解除の効力）
第六百五十二条 　第六百二十条の規定は、委任について準用する。
（委任の終了事由）
第六百五十三条 　委任は、次に掲げる事由によって終了する。
一 　委任者又は受任者の死亡
二 　委任者又は受任者が破産手続開始の決定を受けたこと。
三 　受任者が後見開始の審判を受けたこと。
（委任の終了後の処分）
第六百五十四条 　委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、受任者又はその相続人若しくは法定代理人は、委任者又はその相続人若しくは法定代理人が委任事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければならない。
（委任の終了の対抗要件）
第六百五十五条 　委任の終了事由は、これを相手方に通知したとき、又は相手方がこれを知っていたときでなければ、これをもってその相手方に対抗することができない。
（準委任）
第六百五十六条 　この節の規定は、法律行為でない事務の委託について準用する。

[147: 近所をよく知る人]

>>146
いつも途中解約されているクチですか？
要点をまとめてレス願います。

[148: 入居済み住民さん]

約一名視点が偏っている方を矯正する手段です。

[149: 理事]

>>148
意味がわからないし、ほかの利用者に迷惑だから・・・

[150: 近所をよく知る人]

>>136=142=144=146
>>144
＞民法条文まで紹介した。
＞更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。

意味がよく分らんな。泥棒がどうしていけないかは、刑法第36章 窃盗及び強盗の罪を参照してくれ。
俺達は、君の言う民法に基づき損害賠償が起きた例を教えてくれって言ってるの。

はん‐れい【判例】
裁判の先例のこと。裁判所が特定の訴訟事件に対して下した判断で、同種の事件を裁判するさいの規範となるもの。判決例。
http://dic.yahoo.co.jp/dsearch?enc=UTF-8&p=%E5%88%A4%E4%BE%8B&...

ところで自分のコピペちゃんと読んでる？
＞（委任の解除）
＞第六百五十一条 　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
＞２ 　当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、
＞その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。
＞ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

[151: 契約済みさん]

判例とは最高裁の裁判例を言い、下級裁判所のは裁判例と言う。

[152: 理事]

>>151
無駄に長いレスより、151さんの1行が、読む価値ありました。