管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[82: moai]

yosiさんへ
１、今ある積立金１１３０万円は私が住み始める前に積み立てたもので私が意見する立場にあるのか　　どうか？
　　積立金は収めた段階で管理組合共有の資産となります。
　従って、各戸へ返還されることもありません。
　また、中古購入の場合は前の所有者が滞納していた場合、ほとんど購入側が負担する条件が付いておりますので、中古購入でも立場は他の区分所有者と同じです。

２、積立金内での修繕工事ではいけないのか？
　修繕内容にもよりますが理想はその通りです。
そもそも、修繕工事の必要性を再度検討し数社相見積りをして出費を圧縮すれば個人負担は軽減できると思います。
　過去の修繕計画が甘く設定されて修繕積立金が低く抑えられた場合は一時金の負担は避けられないと思います。
　結局
　　・月々の修繕積立金を高くして一時金を無しするか
　　・月々の修繕積立金を低くして一時金を多く設定するか
　　・月々の修繕積立金を中位にして一時金を少なく設定するか
各組合によって判断が分かれると思います。
　従って、実態に沿った修繕計画をどのうように計画し月々の修繕積立金に反映するかでかなり異なります。又、日頃のメンテナンスも重要です。

３、区分所有者の3/4以上の賛成で工事が決定で私が反対した場合の立場的なもの。
　単に反対と言うのではなく、ちゃんと理由も言われた方がいいと思います。
この事で、立場が無くなったりするような組合は運営のやり方が偏っていると思います。
　但し、yosiさんが反対されて他の方も賛同し、その意見が多数となった場合はyosiさん自身が責任者となり進める位の気持ちを持った方がいいですよ。

[83: yosi]

moaiさんありがとうございます。
ご意見を参考にして１２月１７日の総会に出席してみたいと思います。
また、相談に乗ってください。

[84: moai]

11/26に臨時総会を開催し管理会社変更のが可決されました。
これで、晴れて使えない管理会社とは縁切りと言いたい所ですが契約の関係で来年の3/1〜の切替です。
解約通知は新管理会社から郵送。
総会後に、今の管理会社の担当者とは話をしてませんがどんな反応をするか楽しみです。
　今日、連絡しようかなぁ〜

[85: 匿名さん]

＞84

案外管理会社の方が「あそことの契約切りたいんだよねー」って
思っていたりして

管理会社もほっとするかもよ

[86: 匿名さん]

最近、日経新聞に某管理会社が、管理委託料の減額を求めてきた管理組合に対して委託契約の解除を申し出た、という内容。
管理会社に求めるものがＭＳの管理組合の考え方で異なりますし、管理会社もそれぞれ特徴がありますから、良い悪いとは別に相性があると思います。
なかなか比較検討は難しいことは理解していますが、お見合いと同じで第一印象もありますね。

[87: moai]

＞No.85 by 匿名さん
管理会社がどう思っていようが、縁切りが確定した以上どう思われようが
関係ありませんね。
　これまで、放置されていた事務処理を全てして貰うだけです。

[88: 匿名さん]

最近、複数の管理組合の収支内容みてるんですが、まーエレベータ保守費、給水設備保守、立体駐車場保守に思いっきり上乗せしてボッタくってるケースが多いすね。確かに日常清掃が時給５０００円になってるとすぐバレルので、一見、なにかすごい点検、保守管理をしてそうに見える上記３つに乗せるのがセオリーなのかも知れませんね。そもそも新築して１０年ぐらまでは、実際、ほとんど不具合は発生しないわけですから、上記３つにかかるほぼ不要とも考えられる費用で毎年数百万ずつとられ、ホントに修繕が必要な時に足らなくなるのも脇の甘い区分所有者マンションの典型なのかなとも感じました。やっぱ、管理会社にナメられないよう最初にきちっとチェックしておくことは重要ですね。

[89: 匿名さん]

私は、管理会社も収益を求める法人だと理解しているのですが、
その収益を正当な項目でお支払いするのは構わないと思うのですが、再委託先に丸投げでそのスタッフの管理を行わずに多額のマージンを乗せるとか、管理組合に隠そうとする行為が多いので信頼しきれないのですよね．．．
独立系の管理会社はまだしも、デベや建設会社の子会社になっている場合は、ほとんどが天下りの役にたたない人が多く、担当者がどんなに頑張っても払っている管理委託費には見合いません。
法律は整備しつつあり、管理業者に追い風となってますが、業界の体質が変るにはまだ時間が掛かりそうです。

うちのＭＳはタワーマンションで共用施設も豊富なのですが、肝心の管理会社がそのような大型のマンションを管理した実績がなく、ほんと期待はずれの状態です。
（デベにも責任あると思うのですが、売った後はフォローしてくれません。）

[90: 匿名さん]

相談をした大手不動産コンサルティング会社の話では、系列の管理会社は１０％〜１５％位は乗っけてるので、管理委託料が高くなっているそうです。
実際に管理会社の変更を検討して５社から合見積りを取った際には、現管理会社の管理内容に変更は無いにもかかわらず、１３％位減額になりました。
であれば、分譲時の系列の管理会社の見直しの検討は、どこのマンションでもやってみる価値はあると思われます。
妥当な管理委託料かどうかを知ることは管理組合にとって大きなメリットです。
面倒でもやってみれば、今までの無駄がどこにあるのか分かります。
税金は上がるいっぽうなので、節約できるのも管理費や修繕積立金だと思っています。
理事長さん方、頑張りましょう！！

[91: moai]

現管理会社へ12/6付である件を依頼し12/22までに回答を求めました。
また、念押しの電話もし先方も了解しました。
にも拘らず、期限は守られずしかも遅れる旨の連絡が一切ない・・・。
こちらも鬼では有りませんので、前もって遅れる事を伝えてくれればまだしも
何もないでは、やっていないのと同じです。
　この事を含め、これまで蓄積したイライラしている気持ちを正直に話をしました。
しかし、先方は何を話をしても具体的な話は一切しない。
　もう２ヶ月も相手にしなければならないかと思うと憂鬱になってきます。
管理委託費の減額って出来ないのでしょうか？

[92: 匿名さん]

>>91
契約書を細部までよく読む必要がありますが、
契約範囲である内容を実施していなければ、当然減額又は返金交渉はできると思いますよ。
少なくとも、それは言うべきかと思います。
できるだけ文書にして、履歴もまとめておくのが良さそうですね？

[93: 匿名さん]

１０階建てのマンションで３基のエレベータで、年間４００万円の保守メンテ費ってひどいと思いませんか。ネットで調べてみると、１基あたりで、独立系で３０万円、メーカー系で５０万円が相場とありました。相場の３倍って、単なるボッタクリで済むんでしょうか。新宿のバーだって冷やしトマト１皿を５０００円で出すと刑法に触れるとの判断になるかと思うのですが。

[94: 匿名さん]

>>93
それは随分お高いエレベータですね？
保守内容や契約書を見ないとなんともですが、部品交換を広範囲に保証してませんか？
金額だけだと確かに高いと思うので、管理会社経由の保守契約になっているなら、組合直契約に変更されるのも一案です。
設備の保守だけなら、比較的容易に組合直契約にできますよ。

[95: 匿名さん]

94さん　ありがとうございます。とりあえずは、管理会社と下請けメンテナンス会社で結ばれている業務委託契約書に記載されている業務内容をしっかり把握した上で、同様の内容を管理組合とメンテ会社で直契約するといった流れでいいんでしょうか？

[96: 94]

>>95
基本は書かれているとおりの流れだと思います。
あとは保守点検報告書などもファイル保存されているはずなので一緒に確認を。
新しいメンテ会社は、まずはメーカー直系でも構わないと思います。その価格と保守内容を基準としてメーカーの下請け会社を見つけて価格確認ですね？
焦らず、他の理事や組合員への広報も大切なポイントだと思います。

[97: マンションオヤジ]

仕事をしないのは悪いことですから、直接管理会社に乗り込み担当者を代えるべきでしょう。
ただし、２８戸しかない管理を受けてれる会社は少ないので、そこは次の段階にした方が良いかと思われます。
４０戸以下では、まともな管理会社は儲けがないので嫌がりますし、まして途中から変更の組合はややこしく手間つまり人件費がかかり確実に嫌がりますから、今の管理会社に見捨てられ高くならないよう気をつけてくださいね。

[98: 匿名さん]

管理会社なんていくらでもあるのに、見捨てられないようにと大人しくしてるのもどうかと思います。
きちんと金額に見合った仕事をしてれば文句も出ないわけですから。
意見が出たら即座に対応、真摯に受け止める態度をすれば組合としても面倒な変更をわざわざ言われないでしょう。
サービスの向上をきちんと出来ないのであれば管理会社としての信頼も失墜しますよね。
そういう会社、自然淘汰されてくんじゃないでしょうか。
マンション増えてる時代で管理会社も最近はうちは違うと宣伝し始めて競争となってきてるようですよ。

[99: 周辺住民さん]

>>98
＞そういう会社、自然淘汰されてくんじゃないでしょうか。
そうなってくれれば納得できるんだけど、実際にはなかなかそうならない。
業界自体がまだまだ自浄作用が弱くて、たいていの管理会社はデベとの関係を最優先する。
まっ新築時に管理会社の指名を受けるのが最優先だからしかたないけど。
シロートの集まりである管理組合が管理会社を変更するのは容易でないし、他社と比較することも難しい。
競争の原理が働くためには、もっと管理会社を変更し易いシステムが必要だね。

[100: 匿名さん]

シロウトから見て、良い管理会社が分かりにくい。
比較表をどのようにみていいか分からない。
管理組合員の多くは管理の内容はどこも大して差が無いと思ってる、というか安ければ良いと思っている。
そこから管理会社変更が頓挫した。

[101: 匿名さん]

58戸、エレベーター一基で
エレベーター点検費年間96万高いほうでしょうか。
まだ相場が書いてある本読んでいないのでなんともいえませんが。。