管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[62: moai]

来週、管理会社変更についての臨時総会の通知発送です。
いよいよ、変更に向けの第２歩目といったところです。
　さて、現管理会社が知ったらどんな反応を示すか楽しみです。

[63: 60]

私もかなりエネルギーを費やしましたけど、理事会でどのように進めてきたか、臨時総会議案書の内容に事細かな経緯なども記載したところ、返信の議決権行使書に加えてお礼の手紙が寄せられました。普段は無関心な管理組合員ですが、皆さん見ていますし、伝わるものだな、と暖かい気持ちになりました。

[64: 匿名さん]

どの管理会社に変更するのか、理事会がしっかり調査して、理事会の責任で議案化して
くださいね。
管理会社の選択まで住民投票にしてしまうと、大変なことになりますよ。
理事会にとっては、後日、変更した管理会社に問題が起きても、住民が選択した管理会社
だからと言い逃れできるかもしれませんが・・・・。

[65: 匿名さん]

>>63さん
お疲れ様でした。
現在の管理会社に変更するにあたって、管理組合員の何％の方の賛成が得られましたか？
というのは、私のＭＳでも変更を考えているのですが、単に総会決議が通ればいいというものでは
ないと理事会の皆が考えているためです。

[66: 63]

>65
総会の決議は、満場一致でした。
ただ管理組合員より不満が出てからの5年位、具体的に管理会社からの謝罪があってから1年、長い道のりでした。

[67: 匿名さん]

全組合員の賛同が得られたいうのは、ものすごいです。
管理組合を変更するには、普通決議で良いと聞きましたので、
つまり全組合員の25％超の賛同が得られれば変更可能なわけで、
この程度の賛同で、本当に良いものか、心配しています。

[68: 匿名さん]

>67

普通決議は25%超じゃないですよ。区分所有者及び議決権の各過半数です。

[69: 匿名さん]

>>68
全組合員の過半数で総会が成立→議決権行使書と委任状を含めた総会出席者の過半数で議案成立
だから実質　全組合員の25％超で変更可ということでしょ

[70: 匿名さん]

>>69

それは議決権行使書で反対の方が25%超だと成立しませんよね。

[71: 匿名さん]

>>67は
たかだか25％少しの賛同者がいれば可決できてしまう可能性があることが
心配だと言ってるんじゃないのかな。

[72: 67]

誤解を招くような発言をしてしまい、申し訳ありません。
言いたかったことは、100人の組合員のＭＳで、議決権行使書を含めた総会参加者51名。
これで総会成立。
総会参加者51名のうち26名が管理会社変更に賛成、25名が反対の票だと、
議案は可決されるので、そうなると、計算上は全組合員の25％超の賛成だけで
管理組合変更可能です。
これは規約に従った方法なので、問題はないと思うのですが、管理会社変更のような
重要問題を、場合によっては全組合員の過半数にも満たない人数の賛同で変更して
しまうことなるが、それで、よいのかというのが、我がＭＳ理事会で議論になって
いることです。
理事会で、特別決議事項として議案とすることも考えています。

[73: 匿名さん]

私のマンションでも数年前管理組合変更をしたが、
「この会社に変更します」という議案にはしなかったな。
臨時総会：「次年度、管理会社をどこと契約するかの審議・投票を行います」
とした。委任状は発行しない。
住民全員に資料配付、総会に現在の会社も含めて候補社の担当者を呼んで質疑応答、
それが終わってから、住民投票。
オリンピック方式で１社が過半数を取るまで、最下位の会社を落としながら
繰り返し投票。これで決定した。
小生のところは小規模マンションでほとんどの組合員が複数回役員経験ありだから
問題の重要性を皆が認識しており欠席者はいなかった。

[74: 匿名さん]

>>73
＞小生のところは小規模マンションでほとんどの組合員が複数回役員経験ありだから
問題の重要性を皆が認識しており欠席者はいなかった。

一人も欠席者がいない総会ってあるんですね、感心しました。
羨ましい限りです。自主管理も出来るのではないですか？

[75: ６７]

>>73
全員出席の総会は理想的です。
そのようなＭＳがうらやましいです。
我がＭＳで心配している２５％超程度の賛成で管理会社が変更されてしまうという心配も
その点にあります。
組合員の多くは無関心で、管理会社候補の説明会を開いても出席者はごく少数。
そのような状態なので、管理会社候補先を数社選定して、組合員にその中から選定して
もらうのもどうかと考えています。
理事会がしっかり調査して変更会社を選定のうえ、議案化するしかないと思っています。
ただ、実際に使ってみないとわからにというのも確かなので、それも心配です。
困っています。

[76: moai]

皆様もいろいろご苦労されてますね。
当方は、11/26が管理会社変更の臨時総会で既に委任状提出により可決出来る見通しです。
当初は委任状の提出も疎らでしたが、電話で連絡して一人一人簡単な説明をして同意をとりつけました。
それでも、大方は欠席で委任。
出席される区分所有者は役員を除くと、５名程度です。
　役員以外の方は、関心がある人・無い人など様々ですが、ある意味運命共同体である管理組合を少しでも良い方向に進められる第一歩として頑張って行きたいと思います。

　一週間後には、現管理会社へ解約通知を行う予定なので楽しみでなりません。
これまで、我慢してきたので担当者の顔を見てみたいものです。

[77: yosi]

最近ＭＳを購入したのですが、物件購入時の説明で大規模修繕の計画有りと知らされていました。入居後、総会が有り、その事についての説明と見積もりを配られたのですが、見積もりで２０００万程で、修繕積み立て１０００万円あててその他を個人負担と知らされました。戸数が１１戸と小さいＭＳなので、私の負担も１００万円程あります。理事長も個人負担をできるだけ少なくしたいと話していましたが、私が思うに、築２４年で２回目の大規模修繕において、やらなければならないとは思うのですが、管理会社１社だけの見積もりだけで工事を任せていいのでしょうか？見積もりは複数社から取るの基本だと思うのですが、、
また、大規模修繕などは、管理会社に任せなければいけないものなのでしょうか、どなたか教えてください。

[78: moai]

yosiさんへ
　物件が新築、中古(年数)によって修繕計画がことなってくると思います。
ちなみに新築物件の場合、販売し易くするために修繕積立金の算出は机上の計算で実態に沿っていないケースが多く低めに設定されているようです。事実、私のところがそうでした。
　この事を放置すると、実際に修繕する時に持ち出しとなり大変だと思います。
各区分所有者の方が、認識されていればいいと思いますが持ち出しとなると中々理解は得られないでしょう。
　当方は、売主がシュミレーションした修繕計画はあてにしていないので管理会社を変更した後に改めて計画を作り直します。(多分、修繕積立金を上げざる終えない・・・)
　当然、計画とは言え出来る限り実態に沿ったシュミレーションを行う予定です。
そうしないと、単に修繕積立金を上げることは出来ないでしょうし。
　計画時もそうですが、実際に修繕を行う時には相見積は必須です。
そうしないと、必要でない修理や馬鹿高い費用を請求されても分からないと思います。

[79: 匿名さん]

>>77さんへ
まずは複数社の見積もりをとることを勧めます。
しかし、見積もりも「概算」と「積算による明細付き見積もり」があります。＜設備による。
後者のほうは、見積もり自体が有料になる場合が多いですので留意が必要です。
もちろん、大型の修繕は大きなお金が動くので、複数の見積もり費用ぐらいは必要経費として理事会で合意されるよう押してくださいね？

[80: 匿名さん]

確かに複数社の見積もりを取るのが基本だろうとは思うけど。
安ければいいのかというとそこが難しい。
例えば、屋上防水工事を、
Ａ社はウレタン塗膜防水を提案してきた
Ｂ社は最新技術の○○防水を提案してきた
Ｂ社の方が高い、さあどっちを取る？
ということになったりする。
住民１１人の中に判断出来る人がいるかどうか。
第３者のコンサルタント会社に間に入ってもらうという手もあるけど
１１戸のマンションでそれをやると１人当りのコストが高くなる。

[81: yosi]

moaiさん、７９さん、８０さんアドバイスありがとうございます。
マンションの新参者の私が、総会に初めて出席して、ずけずけ物を言うのがおこがましく当日は発言を控えていましたが、やはり会い見積もりは必要だとあらためて実感しました。
また、管理会社からは、見積書と同時に計６１ページの建物現況調査報告書が、添えられていました。それが有料で行われたものなのかはわかりませんが、タイルのひび割れや、鉄部のさびなど事細かに写真付で記載されています（屋上の再防水もありました）。
管理会社はそれをもとに見積もりを作成したのですが、実際に足場を掛けて再調査を行うためプラス１００万円は予備費として必要かとも説明していました。
つぎに挙げることも私の悩みのたねになってます。
１、今ある積立金１１３０万円は私が住み始める前に積み立てたもので私が意見する立場にあるのか　　どうか？
２、積立金内での修繕工事ではいけないのか？
３、区分所有者の3/4以上の賛成で工事が決定で私が反対した場合の立場的なもの。
皆さんの意見お願いいたします。