管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[22: 自主管理理事長]

私はとあるマンションの理事長をしています。
私たちが管理会社との契約を解除した時の経験が、皆様のお役に立てれば幸いと思います。
始まりは、管理会社から委託を受けた掃除会社の怠慢でした。
その契約がどのように結ばれ遂行されているかを辿っていくことから始めました。
経理、管理、貸借対照表など、どの部分においても契約不履行と報告の不備がありました。
そこで委託契約書の内容、特に委託契約期間についてどのように定められているかをチェックしました。警察、法務局、行政関係、弁護士、マンション関係のＮＰＯ組織等あらゆる関係各所にアドバイスを求め、学びました。
その結果、管理会社に全ての証拠を持って説明を求め、結果、契約解除となりました。
以来自主管理十年ほどになりました。
管理を委託しても自主管理であっても、マンションの財産価値を維持していくには、区分所有者の自覚が絶対に必要です。時には危機感を共有する事も必要でしょう。
先ずは広い意味での教育だと思います。理事会のメンバーが結束を強めて、この難題を乗り切られますように応援いたします。

[23: 匿名さん]

そこまでするということは当然輪番制ではなく同じ方が続けてやられているのですよね。管理組合から理事に給与も出ているのですか？もちろん管理会社に委託しないで理事会でやるのだから給与が出てもっともとも思うけど。理事会が強すぎて他の組合員と軋轢など生まれることなんてありませんか？
でもなんだかそこまでするなら一戸建てに住んだほうが楽ですね。マンション住むのやめようかな、って思いました。

[24: 匿名さん]

理事活動は、基本的に「ボランティア」ですね．．．．
でも、会社内や社会においても、誰かが代償求めずに改善作業をしているもんです。
「やってらんねぇ〜！」っとなげる人もいるでしょうし、人（居住者）への奉仕にヤリがい感じる人も居るでしょうし、より正しくあるべきだっという自己満足でやる人もいるでしょう。
人それぞれ．．．．．でｏｋ。

[25: でぶねた]

初めまして。私も理事をやっているのですが、管理会社との契約で考えあぐねているところに、この版をみつけました。実は私は理事と云っても、何もしていませんでした。他の理事さんも、一部の理事にお任せで、ほとんどの方が、不満は言うけど何もしません。しかし、今年、管理会社のほうから、管理委託料を値上げしないと来年からは契約しないと言われ、途方にくれています。他の理事さんは、来年も契約できると思っているようですが、心配です。どうやれば、管理費削減・管理会社の変更の両方をうまくやれるのか、全く知識がないので、いまさら、なのですが、勉強しています。この版のみなさんの意見をもっと伺いたいです。

[26: 匿名さん]

自主管理は、理事が熱心に円滑に行えれば良いのですが管理組合によって
差が激しいと思いますし、理事の負担は大変です。
属人的で継続性が保てない場合は、管理委託をするのがいいと思います。
中古で売りに出た場合も、「自主管理」と書いてあると、引く人は引いてしまいます。

管理委託費の値上げ要求があったら、値上げ理由の検討と他社の見積かもしれません、
熱心にやっていただいている、管理会社なら理解を示す態度も、結局それが良い管理に
繋がるような気がします、価格だけではない部分です。
デベの系列の管理会社なら、一度は見直してみる価値はあるでしょう。

[27: moai]

同じように皆さんも悩んでおられるようですね。
私のところは、今のところ理事の報酬はありません。
また、輪番制でもありません。
だって、初めての総会で出席した方は27戸中5、6戸で残りは委任状でしたので管理会社が輪番制と提案したのですが、この状態では不安を感じたので出席者の中から決めと私が提案しました。
そこで、私を含めて４名の方が立候補(監事含む)する形となり現在に至ります。
　しかし、生活する上で支障がないので関心は薄くこれからが不安仕方がありません。
私は、管理組合の運営が正常に機能していないと将来の大規模修繕等で苦労するだろうし資産価値と考えた場合も通常より下がる可能性があると考えており、まずは自分の資産であるマンションの資産価値を出来る限り落とさないようにしたいと考えた上で理事は奉仕活動と考えて活動しているつもりです。
この事が、他の区分所有者にもプラスになればいいなとも考えております。
　このまま、住み続けられる保障はないですし仮に売却するとなれば購入された方が良かったと思えるようにしたいものです。

[28: でぶねた]

＞No21さん、No25さんのおっしゃるとおり、竣工当時の大手デベ系列の管理会社です。３年ほど前、一度値下げをしてくれたのですが、今年、ここでは申し上げにくいことが発生し、管理人が交代しました。管理会社の担当者は、上からの命令で現在の委託料では契約できないとの一点張りです。現場で働く管理人さんや、担当者の待遇はハタから見ても良いようには思えません。管理会社との関係がこじれています。その事情を知らない（これまで無関心だった）人が、管理費削減を強く訴えてきて、管理会社が来年契約しないと言っていることには、誰も触れようとしません。契約解除は「３ヶ月前までに通知」でしたよね。他の管理会社から見積もりを取りたいのですが、元のデベと違う系列の管理会社でも管理はうまくいくのか、心配です。独立系でも同じですが、安かろう、悪かろうでは困ります。見積もりをとる場合に注意することはありますか？

[29: 一組合員]

うちのマンションも管理会社の変更を検討しています。
話を聞くとあまりにも杜撰なんで変更やむなしと思いますが、
アンケートを取ってみると以外と一組合員の立場では管理会社への不満のパーセンテージは少なかったです。
「変えないで欲しい」という意見はなかったけど、「時期尚早」という意見が多かったですね。
（ちなみに、私は「わからない」にしました。ほんと管理会社との接点がないもので・・）
まぁ直接携わっていない人の意見より理事会の意見のほうが重いと思いますが、
変更を議案にのせるにしても「アンケート結果により・・」という言い訳はできなくなってしまったので、
アンケートをとるのも良し悪しなんだぁ。と思いました。

[30: 匿名さん]

アンケートは良くも悪くも、作成側の「腕」しだいです(笑
理事会がアンケートをする場合は、その目的や経緯などちゃんと説明を添えなければ、組合員にはわからないでしょうね？

管理会社の変更は、最終的に総会決議なわけですし、どっかで「管理会社を変更する理由」又は「メリット」を組合員に理解してもらう必要があります。
そこらへんの文章作成能力も必要となるので、いつも管理会社に依存している組合には厳しい作業といえます。
（新しい管理会社候補を利用するのも一手ですけどね！）

[31: でぶねた]

※この前のレス、赤字にしてしまってすみません。あまり書き込みをした事がなかったので…。

アンケート、取れたんですか。いいですね。私のところは、別件でアンケートをとりましたが、３分の１程度しか答えてもらえませんでした。催促をしても無視されました。「腕」は、本当に難しいですよね。日頃から組合活動への関心がとても薄いですからね。理事会の活動内容を掲示板に張り出しても、見ない。個別に配布しても、捨てられていました。

[32: 自主管理理事長]

私たちのマンションでは役員報酬を支払っています。
報酬を貰っても、時間単価を考えると割りは合いません。
「自分達のマンションを自分たちで守っていくと考えないとできません。」ボランティアとは根本が違います。（自分の部屋を掃除してもボランティアとはいわないでしょう？）

管理業務は、管理費の入金把握、総会の準備（会計報告書作成含）、日々の管理（修繕等）などが
主なものです。年間業務はほぼ決まっていますのでプログラムに従って行っています。
管理会社に委託しても、内容を管理組合がしっかりチェックしないといけません。自分達の財産であるマンションや管理費等を他人に任せているのですから！

[33: 一組合員]

私がアンケートを見た限りは、そんなに悪い出来ではなかったです。
ただ、No.３１さんのおっしゃる通り回収率は低かったです。（半分くらい）
まぁでも未回答＝理事会一任ととらえていいのではないかと個人的に思います。
不満であればちゃんと「じゃぁ、アンケート出せよ！」で話は終わりだと思います。

No、３０さんの新しい管理会社を利用するのも手！というのは同意っす。
かえるかえないの前に、とりあえず新しい管理会社にプレゼンさせちゃうほうが建設かもしれないですね。
皆さん、たいてい新しく管理会社を変えてもまたそれが使えなかったらどうする！？
って意見が多かったので、新しい管理会社候補と話をできる機会を作るのは大切かも。

[34: でぶねた]

なるほど！！　どの道、数社から相見積もりを取らなければならない訳ですから、競合して、プレゼンしてもらえば、色々な疑問にも答えてもらえますね。それに少しは、組合活動に関心を持ってくれる人が増えるかも。　あまい期待かもしれませんが…。やはり、住民の意識改革、必要ですね。

[35: 匿名さん]

>32
そこまでされているのなら報酬もらうのは当然のこととは思いますが、だれでも代われる内容ではないでしょうから、特定の方が長年理事を続けられていることとは思います。
そのことが原因で他の住民（組合員）と行き違いができたりとか問題はないんですか。
ご苦労だとは思いますが、自分だったらそのような管理方式のマンションは正直（非難しているわけではありません、念のため）敬遠するとおもいますが。。。

[36: 30]

30ですが、
実はいろんな思惑があって、別管理会社の見積もりをとります。
もちろん管理会社変更に備えるのが一番の目的ですが。
そのほかに
　・実は自分達のＭＳの管理業務仕様が適切なのか？わかっていない。
　　今回全く同じ規模同じような共有設備を持つ管理会社も１社入っているのは比較材料なのです。

　・今、他社管理会社とコンタクトすること自体で、現管理会社の危機感を煽り改善を促す。

　・現管理会社との今年度更新時に、より具体的な業務改善項目又はコスト削減項目を明らかにする。
などです。
要は、今の管理会社が我々に安心感とコストパフォーマンス的に満足を与えてくれれば良いのですから。

[37: 自主管理理事長]

＞３５
問題は起きていません。
私の勤務の都合上時間があるので理事長をしていますが、他の理事は毎年交代しています。
総会の出席率は１００％（委任状による出席は５０％）で、約半数の区分所有者が出席しています。
高い管理委託料？を払うか、少し大変でも自分達で管理するかの違いだと思います。

[38: 匿名さん]

>37
それだけ理事会が強いと反対の意見なんて口が裂けても言えないんじゃないですか。
委託の管理会社が仲立ちすればまだ緩衝材になりそうだけど。

[39: 自主管理理事長]

＞３８様
当理事会が強いというイメージをお持ちのようですね。自主管理から今まで対立してはいませんよ。
確かに個々の見解の相違はありますが、総会、その他必要な場を設けて、アンケートや集会を実施しながら、自由な意見交換をしています。実際、反対意見の為に流れた提案事項がいくつかありました。理事会は独断で決定を下すことはできません。全て規約に従って運営されていますからね。

管理会社は管理を業務として委託されていますので、あなたのご想像のような理事会と住民の仲立ちまでしてくださる管理会社があれば、全く文句なしの立派なお仕事をされることでしょう。
管理組合から選出された理事長、理事会は構成員と一体です。同じ側に立っているのですよ。

３８様、対立する事例をご経験されたのでしょうか？感情的な部分でのご経験ですか？

何れにせよ、マンションの住民が決定した事は、結果がどうであれ、住民に返ってきますからその覚悟で運営されれば良いと思います。
管理自体の形態が『こうでなければいけない』なんてことはないんですね。

当方の経験から申し上げる事ができるのは、客観性、公平性、情報開示、学習、責任の所在の明確化を維持してきたので今まで続けられたってことです。

おまけにひとつ。当マンションは管理がしっかりしていると評されているとのことです。
これを聞いたときは住民は自信を持ちましたよ。勿論、私もですが・・。

[40: 38]

>39
>３８様、対立する事例をご経験されたのでしょうか？感情的な部分でのご経験ですか？
気分害されたのならスミマセン。ウチの理事会はワンマンで強引に物事を運ぶと結構不満に思っている組合員も多いんです。管理会社が間に立っているから何とかもっているのですが。
貴マンションの例がどこのマンションにもは当てはまらない（理事になる人の人間性にもよる）かと思いご質問しました。

[41: 匿名さん]

＞３９自主管理理事長様

うちのマンションも自主管理ができないか、検討しているのですが・・・・
次の点で二の足を踏んでいます。どのように管理組合業務として実行してるかご教授
頂けたら幸いです。

　①管理費等滞納者に対する督促は役員さんご自身がやっておられるのですか？
　②建物修繕履歴はどのように蓄積して、宅建業者から重要事項の説明時に対応され
　　ていますか？
　③長期修繕計画の作成・変更は誰がどのようにされてますか？
　④組合員が変更した時や賃借人が入居した時、退去した時の届出はしっかりされて反映
　　されてますか？
　⑤官公庁・町内会との渉外業務はどのようにされてますか？
　⑥広報・連絡業務はどのようにされてますか？

　　また、管理費・修繕積立金・使用料の増減があった時に誰が銀行やファイナンス会社と
　折衝されていますか？管理規約の改定が何回かあって何年かした時に刷新しようとした時に
　間違いなく作成し直せるのか？上記業務は自主管理で長期継続できるのか？

　うちのマンション管理規約の「管理組合業務」をざっと確認しただけでも、相当な業務量
　があるようなのでなかなか踏み切れません。　等々、