管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[194: 匿名さん]

この業界に長くいる人間として一言。
管理組合が他社に見積もりを依頼した場合、相手が大手であった場合は必ず相手の管理会社に連絡します。
「御社管理の物件から見積もり依頼がありましたので、お願いします。」と。

[195: 匿名さん]

>194さん
現管理会社に何をお願いするのですか？

[196: 匿名さん]

今の委託業務費の明細を教えてください。
私どもはそれをみて、今より安い見積りで提出しますからということでしょう。
そして、変更になったらバックリベートを差し上げますということかな？

[197: 匿名さん]

＞管理組合が他社に見積もりを依頼した場合、相手が大手であった場合は必ず相手の管理会社に連絡します。 「御社管理の物件から見積もり依頼がありましたので、お願いします。」と。

何これ業者間の仁義？しかも小手が大手に、お客を取るかも知れないから、その時はご免ねと言うこと？
数社か公募の見積もり取るのが普通だが、その時はどうなるの？　意味不明の書き込みは控えるべきね。

[198: 匿名さん]

単に管理費が安くなるからと管理会社を変えようとした理事長がいたのですが、余りにも強引で、その管理会社とべったりだったのです。
おかしいと思い何故かと問い詰めた人は新しい管理会社と理事長に呼び出されたりもしたので、その事が切っ掛けで数名がその管理会社について調べてみたら、とんでもない管理会社だとわかったのです。
管理会社を変えると、年間管理費の１割に当る金額の謝礼金がもらえるのです。
大規模修繕工事や他の工事でもそれ相当の謝礼金が出るのです。
有名な話で、あちらこちらでトラブルになっている広島本社の独立系管理会社です。
このような掲示板に事実を書こうとしたら、常に監視しているので、書き込まれた内容に対して否定したり書き込んだ人の信用を失わせるよう巧みな書き込みをし、事実を書かれたら、どのようにするのかわかりませんが、書き込みを削除させ、それ以後、その書き込みが出来ないようにするのです。
ですから、この書き込みも削除されたり、私が二度と書き込めないようにされるかも知れませんが、そうなったら、この書き込みが事実であったと言う証拠になるのです。

[199: 匿名さん]

198
その手の話はその管理会社のスレがあるのですから、そこで書いてください。いい加減うんざりです。

[200: 匿名さん]

うちも最近リプレイスしました。大手から大手ですが。
こればかりは、あらゆること（見積もり取り付け、理事会、説明会、臨時総会など）を、管理会社の手を一切借りず理事メンバーだけで進めなければならないので疲れましたが、無事リプレイスできました。臨時総会では総議決権数の３／４以上の賛同を得ました。
換えた理由は、あまりにも高い管理委託費をぼったくられていたから。値下げ交渉してもわずか５％ダウンくらいしか提示されず、嫌なら他社に換えれば？と言わんばかりの高飛車な姿勢だったので、なら換えてやろうじゃないかとなった次第です。

[201: 匿名さん]

＞単に管理費が安くなるからと管理会社を変えようとした理事長がいたのですが、余りにも強引で、その管理会社とべったりだったのです。

管理会社との管理委託契約は1,2年間の期限付きで、その都度、総会で変更するか継続するかの議案を提案するのは普通のことです。それも普通議決で出来ます。

[202: 匿名さん]

一般的に管理会社を変えようと言い出すような人がどれだけいるのでしょうか？
誰か言ってくれるだろうから自分は黙っているのが普通でしょう。

管理会社を変えようと、各部屋を手土産を配り訪ねますか？

変わったが最後、安い管理費と引き換えに、安くした分の数十倍の利益を得るノウハウがあるのでしょう。
それを達成するまでは、ありとあらゆる手を使い、居座るのでしょう。

これも事実なので、消されてしまうのでしょうが、それまでの間、一人でも多くの人に知ってもらいたいです。

[203: 匿名さん]

＞変わったが最後、安い管理費と引き換えに、安くした分の数十倍の利益を得るノウハウがあるのでしょう。

頭の良い人で良かったですね。安くして実害なしで暴利を貪るなら罪はありますまい。

[204: 匿名さん]

安い管理費で管理を取り、マンションにすれば管理費は安くなるのですが、その差額内での損害では収まらず、差額の数倍の出費を強いられてしまうので、実害は有るのです。

それを悟られない様にして、手土産を配り管理会社の変更を持ち掛けるので、ほんとうに頭の良い人なのですね。

この話を読んで、実害なしだと勘違いしてしまう人が出てしまうのですから、土産をもらい上辺の言葉を信じてしまい管理会社を変えたが最後、後の祭り、打つ手なしですから。

ここまで事実を書いてしまったら、これまでの内容も一連の事実だと言う事で、消されてしまうのでしょうか。

[205: 匿名さん]

＞安い管理費で管理を取り、マンションにすれば管理費は安くなるのですが、その差額内での損害では収まらず、差額の数倍の出費を強いられてしまうので、実害は有るのです。

出費とは管理費の増額の場合を言います。 貴方の言っていることは感情的で支離滅裂ですね。

[206: 匿名さん]

わかり易く説明しましょう。

現在の毎月の管理費が５０万円で修繕積立金が３０万円だとしますと、年間の管理費は１２ヶ月分ですので６００万円で、修繕積立金は３６０万円です。
新しい管理会社にすると管理費が従来の７割の３５万円になり、これまで管理費として支払っていた１５万円を修繕積立金に出来るので年間１８０万円を余分に積立できるので、合計５４０万円となるのです。

これだけなら、とても良いことですが、これからです。

良くあるのは、大規模修繕工事と給水ポンプや受水槽などの工事についてです。
途中から管理会社を変わったのは、短期間でこれらの工事を自分たちがしたいからです。

大規模修繕工事の場合、相見積もりを取るが、全て仲間の会社からなので、金額は打ち合わせ済み。
それに、１０年で防水の保証が切れるのでやらないと理事皆さんの責任になるのでやりましょうと、１０年で交換する必要のない防水工事のやり直しを含め、素人ではわからないような内容で更に金額を水増しした見積もりを作るのです。
ちなみに、防水をやり直す工事は、水漏れが酷くて部分的に何度修理しても収まらないので仕方なく行う工事です。
普通、水漏れが発生した場合の部分的な補修とトップコートなどの定期的な手入れで持つものです。

このようにする事で、一般的に３０００万円で出来る工事なのに５０００～６０００万円になってしまうのですが、それをチェックして妥当かどうか確認できる人間は理事会にはまずいないのです。

給水ポンプや受水槽も、同じ手口を用いるので、疑いを持って専門的な知識がないと、疑うことすらせずに信じてしまい工事を認めてしまうのです。

このようにして、修繕積立金の全額に匹敵する金額を工事代金として認めさせて支払わせるのです。
本来、修繕積立金とは大規模修繕工事を行っても、その後に控えている設備などその他の工事の分として蓄えているので、特別な理由があってどうしても計画していた以外の工事もしないといけない事にならない限り、大規模修繕工事で全額を支払うなんてことにはならないのが一般的なのです。

このように、５０００万円ー３０００万円＝２０００万円が、本来の適正な利益とは別に管理会社が得る利益なのです。
このような方法で、小さな金額、毎月１万円なのに９万円だとして年間１２万円なのに１０８万円も支払っていたので９６万円も余分に支払っていたりする為、見つけるのも大変ですし、見つけたとしても理事会が認めてしまっているので、違法性を示すのは大変困難なのです。

つまり、招き入れてしまい、後でわかっても、事実上どうしようもないのです。

当然このような悪質な管理会社は、このような事のノウハウはとても良く知ってますので、なかなか尻尾も出さないので、知らない内に盗られているマンションも多いのではないでしょうか。

さて、これも消されてしまうかも知れませんので、皆さん、しっかりと記憶して下さいね。

[207: 194]

大手は中小管理会社を下請けとして使っています。
あまり多くを語れないですが、想像してください。

[208: 匿名さん]

＞良くあるのは、大規模修繕工事と給水ポンプや受水槽などの工事についてです。 途中から管理会社を変わったのは、短期間でこれらの工事を自分たちがしたいからです。 大規模修繕工事の場合、相見積もりを取るが、全て仲間の会社からなので、金額は打ち合わせ済み。

修繕積立金の取崩しは、総会決議事項です。それだけ分かっていたなら総会で主張すべきです、事実なら、知ってて黙っていた貴方自身も同罪です。他人のあら探しより、改善や予防の為の参画意識を出したら如何ですか。

[209: 匿名さん]

誤解しているようなので書きます。

うちのマンションはこの危機に陥っていません。
私だけでなく、数名の同意者と共に総会の場で意見しました。
理事長といっても単なるボランティアで順番でなっただけの人に全責任をもってもらう事がおかしいのです。
理事会単独での決定は出来ないように規約で決めましたので一安心です。

このような管理会社に入り込まれたマンションの場合、管理費と修繕積立金との支払い総額は変わらず、不思議なことに徴収明細さえ変えないのです。
おっしゃるとおり、修繕積立金として振り替えなければ一般管理費のままなので簡単に使う事が出来るのです。

この事を知らずに管理会社と管理会社と利害関係にある一部の人、例えば、問題の無い管理会社なのに強引に変えようとしている人たちは、このようなノウハウに長けているので言葉巧みに知らない居住者を洗脳してしまうのです。

このような事が実際に起こっているので、出来る限り多くの人にこの事を知ってもらい、誤った選択をしてもらいたくないので書いているのです。

[210: 匿名さん]

>あらゆること（見積もり取り付け、理事会、説明会、臨時総会な
>ど）を、管理会社の手を一切借りず理事メンバーだけで進めなけ
>ればならないので疲れましたが

見積りは理事メンバーでやるしかないが、うちでは他の事は新管理会社候補に手伝ってもらった。

ただ働き？と最初は気になったけど、手伝ってくれた管理会社も早い段階から組合や理事会に食い込めるから有利なんだろう。

金額も一番安かったから難なくそこに決まったけど、契約する前から「一緒にがんばりましょう」なんて手伝ってくれたから、金額抜きでもそこに決まってたと思う。

[211: 匿名さん]

＞理事長といっても単なるボランティアで順番でなっただけの人に全責任をもってもらう事がおかしいのです。
全責任はありません。善管注意義務があるだけです。順番で決める事自体が間違いで、総会で選出されることが必要です。
＞理事会単独での決定は出来ないように規約で決めましたので一安心です。
よっぽど民度の低い組合ですね。理事会では議案作成と総会決議事項の実施に限られ、保存行為のみが理事長の職務です。
＞このような管理会社に入り込まれたマンションの場合、管理費と修繕積立金との支払い総額は変わらず、不思議なことに徴収明細さえ変えないのです。
全ては、総会決議事項ですので、貴方の意見が少数派に過ぎないのでしょう。
＞おっしゃるとおり、修繕積立金として振り替えなければ一般管理費のままなので簡単に使う事が出来るのです。
修繕積立金は、総会で承認された長期修繕計画書に基づいてその金額が決まり、総会決議事項です。
管理規約から見直す必要があります。

[213: 匿名さん]

＞私の住むマンションの実例では有りませんと言う事をかいたつもりなのですが理解してもらえないようなので、仕方が無いのでもう一度書きます。

あっそう、架空の話？どうりで現象の表現がプアーだった。

[215: 匿名さん]

工事の見積りが妥当かどうか知る為に、数社から見積りを取るのは良いことですが、見積もりを依頼する業者を知らないので管理会社に任せてはいけません。
普通の管理会社ならしないのですが、悪質なＧ社のような管理会社の場合、知っている業者に声を掛け、この内容でこの金額で見積りを作ってもらい理事会に提出するのです。
工事内容や金額の説明も各々の業者が個別に行うが、口裏を合わせているので、普通の業者の２倍の見積り金額でも理事会や居住者に工事の内容を詳しく知っていて金額の事を知っている人がいなければ、誰もが信じてしまうのです。
このような事は独立系で急成長している管理会社に多いので注意して下さい。
裁判などを起していてネットでも調べれば記録が分かるＧ社のような管理会社に引っ掛からないようにして下さい。