管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[2: 匿名さん]

管理会社をこのたび変えました。
３ダイアモンド系子会社の菱○です。
あわてて前管理会社が値下げするといってきましたが，
何年も値下げ交渉におおじなかったのにいまさら相手にされず，
もっと安い金額で菱○でできました。
引継ぎ等でいやがらせあるかと心配していましたが，相手が大手なので
スムーズに行きました。大きなところは銀行からの引き落とし依頼手数料なども安いので
いいことだらけです。

そんな現状ならすぐに変えた方がいいです。皆さんも大手系の管理会社なら文句はなかったです。
一番安かったし。さすがにバックが大きいので

[3: 匿名さん]

特別決議事項ですから、総戸数の3/4組合員からの賛成が必要だと思います。
ちなみに、楽なのはソーシャルジャジメント・さくら事務所・公人舎などの
マンション管理コンサルタント(?)に依頼すると、管理費の値下げ金額の○%
といった成功報酬で、手取り足取り支援してくれるかも...

ただし、元が30戸にも満たないと、管理コスト自体がさほど大きくない
ないので、業者がどれだけ乗り気かはわかりません。

[4: 匿名さん]

私は理事ではありませんが、1年を迎えたところで管理会社を変更することになりました。
その際は組合の規約が№3さんとは違って特別決議事項ではなかったので過半数の賛成で
変更となりました。
しかし、決議後マンション住民の意見が割れたため変更に反対している住民からか従来の
管理会社からかわかりませんが、ほぼ毎週新管理会社を誹謗、中傷する雑誌の記事等を
勝手に入れられて迷惑しています。
確かに、新管理会社の親会社は上場企業でこのたび粉飾が発覚し上場廃止かと言われて
いる企業なのですが、その決議を決めた組合総会の一週間前に地方の大手新聞の記事に
出ていて私もそのことは知っていましたが、1年間つぶれることはないだろうと思い管理
会社変更に賛成しました。
後になってそんなこと言われても…
総会の時点でみんなに言うべきでしたよね。反対者の方は。

[5: 匿名さん]

＞０３さん
　管理規約に抵触しない限り、管理会社変更は特別決議事項ではありません。
　０４さんの例もありますので念のため、それくらいの賛成は必要かと思いますが・・・。

[6: 匿名さん]

組合の自主管理の範囲にもよりますけど、やっぱ日常のサービスに影響することですので
規約とは関係なく、組合員向けのレビュー（業者の説明会）はしてコンセンサスを得る必要はあると思います。

[7: 匿名さん]

業者説明会やっても、口ではいい事ばかりなんだから。
実際は、使ってみないとわからいということかしら。

[8: 匿名さん]

わかっているのは管理委託費、これが大幅に下がれば問題ないでしょう
あとは、だいたい契約は2年更新だから、不都合があれば契約更新時に、別の管理会社に変えればいいだけです。

[9: 匿名さん]

>04
ふつうやばそうな会社の管理会社にわざわざ変更するものでしょうか？ウチならしないけど。
管理会社の倒産が相次いで問題になったから区分法とか改定になったんじゃないの？

[10: moai]

いろいろアドバイス有難うございます。
管理会社の見直しに当って下記の流れで予定しております。
　他の理事が土日のお仕事のため中々全員集合するのが
困難のため、事前に電話やメールで個別に話をして臨時
理事会で結論を出したいと考えております。


　10月下旬　臨時理事会＆管理会社(候補)説明
　11月初旬　臨時総会通知発送
　11月下旬　臨時総会
　　　　　　臨時総会で可決であれば即、現管理会社に他の
　　　　　　管理会社へ変更する事を通知する。
12〜2月　　現管理会社と新管理会社の引継ぎ
　　3月〜　新管理会社へ完全移行
　

[11: 匿名さん]

管理会社との契約は、1年契約ですか
うちは3年契約だから、期の途中で変更すると違約金が発生します。

[12: 匿名さん]

今年ではなく、１年後の10月でしょう．．．．ですよね？
見直し始めて．．複数社の見積もりとって．．etc．．．１年くらいは必要ですよ。
管理会社変えて良くなるとも限りませんし、じっくり打合せが必要です。

[13: moai]

契約は１年更新です。
違約金が発生しないように、切がいいところで変更を考えてます。
理事長を引き受けて２年になるのですが、もう我慢の限界です。
このままの状態で、来期以降も引き受けるとなると、こちらの身が持ちません。
かと言って、このままの状態で他の方へ引き継ぐのも酷ですし、すべきで無いと思ってます。
現行の管理会社の管理委託費は高い訳ではないのですが、サービスが伴っていないのが大問題。
勿論、他社(3社)より見積書を頂いており臨時理事会で検討する予定です。
　３社のうち１社が現状よりコスト減になる案の提出があり２社はコスト増になります。
３社とも、サービス内容は現状より良くなると考えております。
そうなると、当然コストが安い方が組合にとって良いと考えこちらの会社を第１候補として
進める予定です。
　何とか、早急に正常化して安心して他の方へバトンタッチしたいです。

[14: 匿名さん]

管理会社というよりも実はその担当者がしっかりしているかどうかで、住民のストレスが溜まるかたまらないかは大きく左右されます。ウチのマンションも管理会社変更し、しっかりした担当者になったまでは良かったのですが、その後、すぐに転勤とかという理由でかなりいけてない担当者に代わり結構、苦労してます。ま、いずれにしても新しいマンションの場合、実際にはエレベータや機械式駐車場が故障するケースはまれなんで、極論すれば、一旦、自主管理でやって、タイルがはがれたり、エレベータが故障してはじめてコストをかけてメンテしてもらってもいいかもしれませんよ。そしたらホントにかかるコストがわかりますから。

[15: 匿名さん]

国土交通省の標準委託契約書では、H15の改正で、自動更新規定がなくなり、
また、３ヶ月前の申入れで任意解除できることになっていますよね。
旧来の契約で数回自動更新してきたというのも問題に思えますが。

[16: 匿名さん]

3ヶ月前なら違約金はかからないんだ、そうすると。

[17: 匿名さん]

委託契約書に書かれている解約条項は良く読んだほうが良いと思います。
手馴れた管理会社だと、自分に都合が良いように書かれてます。
解約申し出期間だけの問題じゃありませんよ。>>16さん

[18: 匿名さん]

悪いけど、管理会社の人でまともに働いている人は少ない印象を受ける。
適当に処理していこうという考えの方が多い。
親会社からの出向みたいな感じでやる気ないのかな。

[19: moai]

やはり、理事会がしっかり監視し他の所有者の方にも関心を持って貰わないと組合運営は成り立たないんでしょうね。
何だか、マンション買ったの失敗だったかな・・・

[20: P]

moaiさん、当方は築３年の約５０世帯のマンションの副理事長をしております。
当方のマンションも管理会社のリアクションの悪さもさることながら、組合員皆さんの管理意識も低く問題は山積しております。よってmoaiさんの置かれている状況はよくわかります。
管理組合は会社組織と違い誰かの権限で運用できるわけでもありません。皆さんの同意を得ながら、自らの意図することをうまく進めていくことは大変にエネルギーを要することと察します。
大変僭越ですが、管理組合変更についてはマンション問題に詳しい第三者（NPO団体など）を絡めて時間をかけて話しを進められるのも一策かと存じます。（既に利用されていたら本当に大きなお世話ですが）

[21: 匿名さん]

当方も管理会社見直し作業を開始したものです。
マン管理士も１名顧問につけ、他同等ＭＳや管理会社の調査を始めました。
いろいろ調べ情報交換するにつれ、
現行のＭＳ管理会社の多くは、建設会社又はデベの天下り組織であり、現場で働く末端の方々の待遇が非常に低いと感じてます。
端的に言えば、管理員や担当マネージャーへの給料が低く、有能な人が採用できないばかりか、会社組織のバックアップが弱く、結果「個人の才能・気力」に依存している状態です。

竣工時に付いている管理会社を後から変更するには、相当の労力を要しますので、管理会社側も正直「変えられることはないだろう」と考えているようです。
自らの生活環境や管理費のことなのですから、管理会社などは数年置きに変えるくらいの組合でなければいけませんよね？(^^ゝ

独立系の管理会社に期待して、これからいろいろ交渉したいと思っています。