マンション管理会社の評価について

[ぽん太]

私は今、マンション購入を計画しているものです。よくマンションは管理を
買え！と言われますがマンション管理会社に対する評価は実際に住んで
みないとわかりませんよね。評価（感じ方）も何かあったときの会社の対応
や派遣されている管理人の質等により、受け取り方はさまざまだと思いま
すが、実際に既にマンション暮らしされている方々にお聞きしたいと思い
ます。自分の管理会社の良否をできれば会社名とともに教えて頂ければ
参考にしたいと思います。悪いと思われている方は
どんなところが特に悪いと思うのでしょうか？なお、私が今検討している
２つの物件は野村リビングサポートと日鉄コミュニティという会社が管理
するようですが、こちらの情報もあればうれしいです。
よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

私なりの解釈ですが、管理を買えというのは、管理会社の優劣ではなく、
（もちろんそれもあるとは思いますが）
管理に関する住民間の意識の統一だと思うんです。
つまり、賃貸が混在（投資用？）していたりとか、ワンルームのような仕様があったり、
下が店舗になっていたりなど、住んでいる人の思惑が違ってくると、
まとまるものもまとまりません。
そういうことじゃないかなぁ〜。なんて思っております。
もっといいレスがつくといいのですが・・・。

[3: 総合ハウジングサービスはダメダメ]

総合ハウジングサービスはとんでもない会社ですよー
友人が総合地所+長谷工物件を買ったのですが、いい話は聞きません。
特に総合ハウジングサービスは対応がなってなく、自分たちの思った通りに事が進まないと
居住者と言えども無視するようです。
実際、我々居住者に評判が良かった管理人が解雇された実例もあります。
ネット上の評価はあくまでも目安として考えた方がいいかもしれません。
いくら物件が気に入っていても管理会社はつきあっていかないといけないので
よーく考えられた方がいいですよ！

[4: 匿名さん]

関連スレッドです。

マンション管理会社変えたいな〜
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41702/
管理会社を変えようとしています
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41294/
マンション管理人の仕事って？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41642/
いい管理会社とは？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41551/
東京管理センターに管理を委託しているマンションの方
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39716/
最悪の管理会社情報
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/shintikutyuuko/
管理会社の日鉄コミュニティってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41124/
管理会社代えないとダメ？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40553/

[5: 理事長です]

今年度初理事体験中！
今までは管理会社が大喜びの組合（何も言わない）だったのが竣工6年目にして口うるさい理事登場って感じで毎日忙しく理事してます。
私の実体験から、いい管理会社ではなく、いい担当者だと思います。あとはいかに居住者がまとまるか？だと思います。我がマンションはたかだか15世帯ですが考え方は様々。少ない世帯数だけにやっかいなのかも？とも思い始めてます。
私の目標は居住者の意識改革と支出削減です。なーんて偉そうなこといってますが、やっとネットを立ち上げ初掲示した初心者マークです。

[6: よしき]

この理事さんと関係あるひとでしょうか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/22822/

[7: 理事長です]

いや！まったく関係ないです。でもよしきさんありがとうございます。内容読んでどこも同じ様なことがあるんだと痛感！我がマンションにも家(一階の住人）にムカデが発生したから害虫駆除してほしいと発言したらみんなから、いい回答が出なかったため、私はエレベーター使わないのに管理費払ってるんだからとお馬鹿発言を総会の場でした所有者もいたのよね。それとか自分のプラスになることはいち早く連絡してくるのに金銭に関することになると居留守つかう独身女もいるのよね。失礼しましたこの掲示板は管理会社の評価についてでした。愚痴の掲示板ではなかったです。ごめんなさい。今予算250万くらいの工事見積もりを管理会社以外にも2社依頼してるんだ。以前までの我が組合は管理会社に依頼して予算承認したらそのまま管理会社まかせだったんだ。所有者の管理レベルの低さにより5年間好きなように管理させてたのに私は気づき、担当者のお尻をたたきこの工事以外では現在3項目の費用を見直し値下げさせたよ。5年間の管理会社としてのいいかげんな業務を洗い出し、所有者から管理会社に対してのアンケートをとったりとか・・・。管理会社が金銭面でちょろまかしたりとかしたら最低な社員を雇ってる会社なので最悪評価になるけど基本的には所有者全員の資産管理する意識レベルが高い(自分達で管理会社を動かす）といい管理会社となるんじゃないかとまだ新米理事長ですがこんな考えにたどりつきました。どのなたか、新米理事に意見下さい。

[8: 匿名さん]

せっかくですからもう少しわかりやすい日本語を書くように努力されたらいかがでしょうか。
改行とまではいいませんから，せめて句読点はつけたらいかかでしょう。
理事長でしたらご自分の意見をわかってもらう努力も必要だと思いますよ。

[9: 匿名さん]

理事長ですさん、こちらへもどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6409/

[10: 理事長です]

匿名さん、的確なご指摘ありがとうございます。
ラフな掲示板だと思ったから、思いついたまま入力してました。
参考になりました。

[11: 匿名さん]

まぁ気にせず、お気軽に〜♪

[12: 匿名さん]

>07
「害虫駆除は１階住民の効用が大きいかもしれないけど、住民皆の
負担で実施して欲しい。なぜなら、例えば１階の住民は効用の少ない
エレベータの維持費を応分負担しているのだから」という主張は
至極もっともな面があると思いますが、お馬鹿発言と感じたのは
なぜでしょうか。
理事長であれば相手の気持ちを察する努力をされないと、理解を
得るのは難しいと思いますよ。

[13: 匿名さん]

>12
そうそう。専用使用権があるにせよ共用スペースの管理は管理組合で行うべき
事項。使用者は庭やバルコニーの使用料を管理組合に払っています。虫が
発生したのは使用者の過失ではないのだから、その駆除代金を居住者が等しく
負担するべきという意味ではエレベータの整備費といっしょ。どこかの家で飼って
いたムカデが逃げたのなら話は別かもしれませんけどね。

[14: 理事長でーす]

マンションの管理会社とは５社目です。最初はデベ系（Ｄ管理）。
その次は独立系（ＮＨ）。その後、何回か管理会社を変えましたが、
今は横浜にある管理会社に委託しています。
委託費はちょっと高めでしたが、今は満足しています。
理事会へのアドバイスも適時してもらえて大変助かります。
ちなみに、その管理会社は………
ヨコハマアイランドガーデンというマンションを管理しています。

[15: 匿名]

現在、おそらくマンション管理至上、類をみないであろう管理手法に対する訴訟が起きています。
監督官庁、業界関係者が注目している訴訟の判決が10月に大阪地方裁判所で言い渡されます。
全国の管理組合、理事会は必見ではないでしょうか。
またマンション購入予定の方にとっても今後の情報として役に立つとおもいます。

[16: 匿名]

コンプライアンスが著しく欠けている業界ですな。

■マンション管理業者31社中24業者で法令違反　総務省
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200705110003.html

総務省関東管区行政評価局はこのほど、マンション管理業者31社を対象に
「分譲マンション管理業務などに関する行政評価・監視」を実施したところ、
8割に当たる24業者で「マンション管理適正化法」を遵守していない
事例などが見つかったと発表した。
更に、国土交通省関東地方整備局がマンション管理業者登録簿と
閲覧システムの内容を長期に渡り更新せず、最新の届出内容が閲覧できない
状態だったことも分かった。評価局では、4月25日に関東地方整備局に対して
所要の改善を求める旨を通知した。
この評価は、管理業者における法令遵守と管理組合に対する情報提供が
適確に行われているかについて、局管内で登録されている1,410業者から
31業者を抽出して調査した。適正化法施行後初めての調査で、06年12月〜
07年3月にかけて実施した。
法令を遵守していなかった内容は、登録・登録事項の不備、重要事項説明などの
不適格、財産の分別管理の不適切など。具体的には、専任の管理業務主任者の
変更など登録変更未届が18業者に上ったほか、12業者で従業者証明書の未発行や
記載事項の誤り、10業者で閲覧書類の未作成などが分かった。

[17: 匿名さん]

上のスレと同様に、今度は国交省の調査結果です。
62社に調査に入って、56％の業者に是正指導。CSRの意識の低い業界です。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/01/010614_2/01.pdf

[20: 匿名さん]

国交省の役人が住むマンションなら安心かな？

[22: 匿名さん]

うちのマンションも合人社です。
契約更新は今まで一度も総会に諮られること無く、まるで随意契約同然！　ふざけていますね
国交省に、通報することがベストでしょうね。　　やってみます

[23: 匿名さん]

住友不動産建物サービスが管理しているマンションで清掃の仕事をしていたのですが、この会社にはほとほと泣かされました。この会社は、己の優越的地位を利用して清掃会社の従業員や修理業者などを見下し、怒鳴りつけたり、脅かしたりし、あまりにも非常識で横暴なことを要求します。そのことに少しでも異議を唱えるものなら、首にされてしまいます。こんな管理会社が、マンション住民のことを真剣に考えてマンションの住民のための管理するとはとても思えません。こんなマンション管理会社にはマンション管理を依頼しないことをお勧めします。

[26: 匿名さん]

管理委託契約はよっぽどのことがない限り更新される。
黙っていてもお金が転がり込んでくるシステムだから。
クレームがあっても即座に売り上げが下がることはない。
手間ひまかけてトラブル対処方法をマニュアル化しても
売り上げが上がらない。フロントにまかせておけばよい。
二流三流の管理会社はこういうことを無駄と考えている。
一流の管理会社というのが存在するとしたならこういう
ことを全社で取り組んでいる会社のことを言うのだろう。
但し会社が儲ける方法だけを日夜研究し悪のマニュアル
を完成させた一流の悪徳管理会社には注意することだ。

[27: サラリーマンさん]

当初スレ主の立てた趣旨とはちょっと違うと思いますが、
管理組合側からの、管理会社に対するサービスに対する評価や査定って
どのように行っていますか？

例があまり良くないかも知れませんが、サラリーマンの場合、
雇用主から業績や勤務状況などの評価や査定を受けて、それによって給料も
上がったり下がったりするわけで、管理会社も契約主である管理組合の
評価によって、委託契約料も上げたり下げたりするような契約の形態に
できないかなぁと思いました。

※当初のスレッドの内容と、あまりに違う話題なので、別スレッド立てた
　方が良ければご指摘ください。

[28: 匿名さん]

つい先日重要事項説明を受けました。今まで気にしたことがなかったのですが理事長になったのでよく見なくてはと思いフロントさんから一緒に渡された委託契約書コピーと比較してみました。そうしたらこのスレで指摘されているとおりで委託契約書に書いてないことだらけでした。定額委託料以外の支払いに関することや管理組合を代理して契約を行うことなんか委託契約書には全く書いてなくて重要事項説明書にだけ書いてあるのでおかしいと思いフロントさんに説明求めましたがちんぷんかんぷんでした。重要事項説明書って契約内容の重要な部分の説明書のことなんですよね。契約書に書いてない部分＝契約してない部分のはずなのに重要事項説明書には書いてあってしかも実際に行われているってやっぱりおかしいですよね。理事のみんなで協議した結果G社との契約を更新するかどうか考え直すことにしました。

[29: 匿名はん]

住友不動産建物サービスという会社は冷酷な会社ですので要注意です。管理人は横柄で下請けの人間を見下し、指示は絶対で意見を一切受け付けず、意見を言おうものなら即首切りです。このような酷い管理人を住友不動産建物サービスは擁護し、管理人とぐるになって下請けの人間の首を平気で切ってくるのです。このような非常識な管理会社に管理を依頼するのはやめた方が良いと思われます。

[30: 某社元フロント]

国土交通省総合政策局不動産業課から下記の回答文書を得ましたので紹介します。

「『管理組合が行うべき共用部分に係る損害保険契約を保険会社と締結する際に、管理組合が行う当該契約に係る事務の補助業務』につきましては、例えば、損害保険契約を締結しようとする際に、保険会社の資料の取り寄せ、保険会社への説明の依頼、見積りの取得といった下準備をすることや、保険会社に対して当該マンションの規模、構造、設備等の状況を伝えること等が考えられます。」

管理会社が保険代理店を兼業していてフロントが保険募集人であれば問題ありませんが、某社の場合は保険代理店ではありませんのでフロントができる範囲は上記に限られます。保険代理店がやるべき業務をなぜ代理店でもない管理会社のフロントが行うのか某社から文書で回答を得てください。そして高層住宅管理業協会・国土交通省・金融庁にその文書を添付して申告してください。管理組合を騙し金儲けをする詐欺会社を管理業界から永久追放しようではありませんか！皆様の勇気ある行動を期待しています。

[31: 匿名さん]

住友不動産サービスの悪口が投稿されていますが、抽象的でよく分かりません。
生意気なフロントですか、掃除婦ですか？　具体的な事例を上げてください。
それとも管理規約に違反をしているのですか？

[32: 匿名さん]

某社の悪口は具体的だね。社員から反論あると面白いんだけど。
住建の悪口はある組合だけなのか？あるフロントが担当する組合だけなのか？ある支店が管轄する組合だけなのか？それとも全社的なのか？そういうこと踏まえてからでないと「冷酷な会社」という決めつけはいけないと思うよ。

[33: 匿名さん]

住建サービスのフロントが下請けに冷たいとか生意気だとかは、よくわかりませんが単なる中傷にも受け取れるね。
下請けの教育かもしれないし、レスの言い分がわからない。
管理組合は、すみけんサービスが不正をしなければ何も問題は無い。

[36: 匿名さん]

３０～３５に同意
よろしくない管理会社は、排除しなければ・・・！

[39: Ａ]

近鉄管理は部屋は部屋番号と名前を告げないと一切、クレ－ムなども受けつけません。どこの管理会社でも同じように匿名では相手にされないものでしょうか？

[40: 匿名さん]

部屋番号と名前を告げないで、どうやって居住者だと判断できますか？
教えてください。

[41: 匿名]

匿名でも対応できる内容もありますよ。パ－テーション横に大きな物置置き建築基準違反になっとる。危ないから対処とかな。教えてあげた。

[42: 匿名さん]

匿名でも対応できる内容もありますよ。パ－テーション横に大きな物置置き建築基準違反になっとる。危ないから対処とかな。教えてあげた。

[43: 匿名さん]

それは、クレームではなく要望。
住民のクレームのほとんどは、理事会がサボっていることから生じる。
マンションの管理は管理組合がしていますね。
その執行機関が理事会。
管理組合は理事会の下請けにあたります。

本来、住民の要望・クレームは理事会が受け持つべきですが、
通常、管理会社が対応業務として管理組合からの委託として実施しています。

そのクレームに対して、管理会社が独自に解決に向けて活動するわけではなく、
管理会社の報告を元に理事会が、管理会社に解決方法を指示しなければいけません。

匿名でのクレームは、明らかに分かるものでは解決方法が分かりますが、
住民対住民のクレームでは、匿名では解決の方法がありません。

常識的な判断が求められます。
理事長していると、○○の電話がありましたと対電話応業務の報告があります。
解決に動くか、しないかは理事長しだいですよ。

このクレームの解決は面倒なので、私の任期はあと2ヶ月で終わるので先送りしようとか普通ですよ。
文句があるなら、あなたが理事長に立候補したほうがよいですよ。

[44: 匿名]

重大な建築基準違反であっても理事長にさえ伝えない匿名だからと全て無視する姿勢は最悪

匿名でも伝えますというとけろもあるよ

[45: 匿名さん]

重大な建築基準違反であっても理事長にさえ伝えない匿名だからと全て無視する姿勢は最悪

匿名でも伝えますというとけろもあるよ

[46: 匿名さん]

理事長様、著名で管理会社に要望を言って
きちんと自分のところに帰ってくるかテストした方がいいかも？

[47: 親と同居中さん]

管理人さんが立ちたばこしながら道を歩いているので、管理責任者に伝えたところ、たちたばこは本人の自由、
会社の規定にたちたばこしてはいけないと書かれていないと反論受けました。
常識としてたばこを吸いながら出社してほしくないですよ。
最悪の管理会社と責任者と思いましたよ。

[48: 新人フロント]

うちは小さな管理会社ですが、匿名でもクレームの受付することありますよ。

重要なのはクレームの内容です。

それがマンションの質の向上や居住者全体の為になることであれば、
すぐに対応します。

[49: 匿名さん]

>>43
パーテンションボードの横に物置を置く行為は火災発生時避難の妨げになるので消防法で禁じられていますし、規約違反にもなるので住民対住民のクレームではなく、共同の利益に反する行為だと思います。
よって理事長がその問題を無視することも罰せられることもありますので注意しなければなりません。

[50: 匿名]

当マンションでは管理会社にパーテーション横の物置について、重大な建築違反の可能性があり確認依頼しても匿名の通告は対処しないと断り受けます。

[51: 管理侍]

まず管理組合へのクレームなのか、管理会社へのクレームなのかによりますね。
管理組合へのクレームなら受けるかどうかは理事長、理事会の判断次第。
匿名のクレームを受けないのか、内容によって受けるのか予めルールを決めておくべきです。
管理会社へのクレームなら管理会社が判断すればよいこと。
ありがちな管理員、清掃員へのクレームなら匿名でも事実確認と注意くらいはするのが普通の会社だと思います。