住居数１８棟の小さな分譲マンションです。
３月末に定期総会があり、なんの問題もなく無事役員を終了しました。
（自主管理で役員は輪番制、私は副理事でした）
その役員をしている間、管理費の滞納が２件ほどあり、２月末に
会計から連絡を受けて、定期総会までに滞納全額入金していただきました。
総会時の収支明細には現役員と次期役員のこれでよいですと言うような
署名と判を押し、総会時に全員にくばりました。
ところが今になってきてある住民から
「会計が合っていない。
管理費を延滞していたなら月１万円の違反金をもらわなければいけない」と
言いだした方がいらっしゃいました。
そしてその遅れた理由を回覧版で全住民に知らせなさいと・・・
滞納した一人の方では、１年分が落ちるようにボーナスで入れておいたのに
旦那さんが仕事を辞め自分の小遣い欲しさに奥さまに内緒で引き出して
しまったらしく、連絡が来て初めて落ちていないことに気がつかれたとのこと。
違反金を全額払うとしたら１６万ほどになってしまいます。
（８月から４回分滞納でした。）
理事の方も問題があり、偶数月で徴収する管理費を会計が毎回チェックを
怠っていたようで、このような問題になってしまいました。
現理事、次期理事とも１年間の収支はあっており、問題はないと判を押しました。
この場合引き落としができてないとの報告を怠った理事会の責任はありますか？
そしてプライバシーの問題ともなりかねない内容を回覧版で回しても
良いものなんでしょうか？
あと、理事会の権限で違反金を一括ではなく分割支払いにしてもよいのでしょうか？
分かりづらい話で申し訳ありませんが、板挟みで困っています。
どなたかよいアドバイスをお願い致します。
[スレ作成日時]2008-04-26 20:13:00
注文住宅のオンライン相談
管理費滞納者への違反金
| No.2 |
by 万年理事 2008-04-26 22:28:00
投稿する
削除依頼
管理規約にはどのように規定されていますか？
該当条文をそのまま書いてください。答えはそこにあるのですから。 |
|
|---|---|---|
| No.3 |
督促は順を踏んでやるべきもの
１．電話督促 ２．訪問督促 ３．内容証明郵便 通常どの管理組合もそうしているし、どの管理組合運営マニュアルにもそう書いてある。 そういう手順を踏まずに放置していきなり違反金請求ですか。 人に違反金を請求する前に自分達の仕事をきちんとやりなさいってことですね。 それをやれないんだったら自主管理なんかやめることですね。 最初に落ちなかった時点で電話督促、これをしなかったのが明らかな怠慢。 |
|
| No.4 |
きちんと定足数に達した総会で成立した議題を後になって蒸し返して
覆すこと自体無効なんだが。 そもそも、その「ある住人」は総会時には何をしていたんですか？ 出席はしていたんですか？ |
|
| No.5 | ||
| No.6 |
＞管理費を延滞していたなら月１万円の違反金
単純に読むと、法定金利をはるかに超えるので、規約に書かれていても無効だと思います。 また、一般の遅延損害金だと「とることができる」との表現になっており、必ずとらねばならないものではありません。 |
|
| No.7 |
たくさんのご回答ありがとうございました。
該当するであろう規約です。 ・組合員は期日までに納付すべき金額を納付しない場合において、 管理組合は、その未払い金について延滞反則金を加算して、 その組合員に対して請求する。 ・延滞反則金は１ケ月単位とし、１万円とする。 とあります。 徴収方法など細かな規約はありませんでした。 ある住人は総会に出席しているはずです。 （あいまいなのは、現役員と通して匿名でこちらに話が来ているので 人物の特定ができないため。 欠席者はすべて委任状が出ています。） もちろん総会での異議申し立ては出ておらず、承認された後で言いだされた話です。 前役員は（３人）すべて居住年数２年未満のもので、 全く今回の違反金については気がつかず、未払い金のみの額で請求しております。 今回の役員の方の中には２０年近く住んでいらっしゃる方もみえますが、 気がつかれなかったようで承認の判を押していただいていました。 |
|
| No.8 |
総会の決議を覆すには、再度臨時の総会の開催が必要と、言ってきた方に
言えばよいのではありませんか？ その中で意見を言わせればよいと思うね。 まず、出てこないでしょう。 マンションのことです、皆さんで決めればよいのではありませんか？ |
|
| No.9 |
No.08さんのいうとおりです。
まず誰の発言なのかはっきりさせましょう。 匿名では本当に区分所有者なのかどうかわかりません。 また区分所有者以外に発言の権利はないので、匿名であるこの意見はとりあげられません。 はっきりしない限りそれ以上議論する必要はありません。 |
|
| No.10 |
＞延滞反則金は１ケ月単位とし、１万円とする。
の方は、>>06さんの指摘のとおり、年１４．６％を超える分については法的に無効ですので（消費者契約法第９条第２号）、それを超えて請求することはできません。 遅延損害金は、一般には「請求することができる」との規定ぶりであり、組合が請求しない限り債権は発生しませんが、 ＞その未払い金について延滞反則金を加算して、その組合員に対して請求する。 という規定ぶりだと、請求しないとの組合の意思決定がない限り、請求債権が存在していると考えるべきでしょう。 先の総会の決算決議で、遅延損害金は請求しないということが明示的に言及されているのかどうかがポイントになるかと思いますが、貸借対照表に記載がないというだけでは疑問です。 いずれにせよ、故意、悪意ではなく、組合も請求を怠っていた延滞事案に対して遅延損害金を請求するのは問題が多いですね。早い時期に規約を「請求することができる」に改正するとともに、既存の請求債権も行使すべき事案でないならさっさと放棄してしまいましょう。 それから、延滞者が特定できる情報は開示すべきではありません。私は、訴訟提起に至って区分所有法第２６条第５項の規定により組合員に通知するまでは開示しません。 |
|
| No.11 |
築年数が不明ですが、スレ主の現行規約は古いまま見直されておらず、現法に遵守していないように思われます。
一度、管理会社か詳しい人を交えて、規約の見直しを行い、その際に未請求分の延滞反則金の扱い（放棄）も組合決議されてはどうでしょう？ １８戸の規模なら、困った問題は臨時総会を開催して、相談＆決議するのが最善だと思います。 |
|
| No.12 |
＞年１４．６％を超える分については法的に無効ですので（消費者契約法第９条第２号）、それを超えて請求することはできません。
消費貸借と損害金を勘違いしてませんか？ |
|
| No.13 |
>>12
で、（延滞）損害金だと無制限に可能だと？？？？ |
|
| No.14 |
遅延損害金というのは悪質な不払いを防ぐための一種の脅し規定ですよ．
管理規約の条文にあること自体はまあ構わないが，通帳に入れ忘れただけの人に 適用するのは賛成しないな． 競売の場合ですら，遅延損害金なんか競落業者も払わないし，管理組合もそれで手を打つべきもの． ましてや今回の場合，善良な隣人じゃないですか． しかも指摘されてすぐ払っているわけで悪質な意図は何もなし． よく適用する気になるなとすら思う． |
|
| No.15 |
>>12
＞消費貸借と損害金を勘違いしてませんか？ ご指摘のとおり、消費者契約法の適用は疑問があるところです。しかし、法外な損害金を請求してみたところで裁判所はまず認めないようで、結局どのくらいならＯＫかというと、消費者契約法の１４．６％までなら認められる判例が多いようです。 私が原告代表として管理費等請求訴訟を行った際も、管理規約に基づき年１５％で計算して請求したところ、裁判所から口頭で年１４．６％に減縮申立するよう指導されました。１４．６％までしか認めないとする判決を下すのではなく、原告に１４．６％に減縮申立をさせた上で請求を認める判決をするあたりがずるいなと思いましたが。 あと細かいことですが、１４．６％÷３６５×延滞日数で計算していながら２月２９日が延滞期間に含まれていることに裁判官が気づいて、１日分減額されました。 なお、この訴訟は、被告が滞納常習者で、再三に渡る請求も内容証明による督促も無視するなど態様が悪質であったために、遅延損害金も請求したものです。 |
|
| No.16 |
>>14
＞原告に１４．６％に減縮申立をさせた上で請求を認める判決をするあたりがずるいなと思いましたが。 遅延損害金は、賠償額を予め予定していることになるため、民法４２０条１項で裁判所が変更することができないため、原告側から申立させたのだと思います。 確かに、利息制限法や消費者契約法の上限利率に訂正されるケースもあるらしく、マンション管理センター通信２００７年２月号にも解説記事が書かれています。 利息制限法等の利率を目安としつつ、それを超えていたとしても実際に督促にかかった費用などが多額で合理的な説明ができるようであれば、認められる余地はある様に思えます。 |
|
| No.17 |
>法外な損害金を請求してみたところで...
いくつも意見が出ているとおり「法外」ではないですね。 実務上は、消費者契約法の上限金利を「参考」に引きなおしが求められる事が「多い」ようです。 しかし、管理規約で規定され、かつ違法性もないので、予め14.6％にする必要はありません。 想定されるケースとして、対処を決めておくだけで十分だと思います。 個人的には、元本(?)くらい払ってもらってからじゃないと損害金率の話なんてしたくありませんし、逆に即金で全額払うなら（将来の手間も省けるので）もっと下げてもいいです。 |
|
| No.18 |
＞延滞反則金は１ケ月単位とし、１万円とする。
というのを普通に読めば、年で１２万円の反則金となりますので、 仮に管理費＋修繕積立金が、２万円／月額だとすると、月利で５０％、年利で６００％となりますので、17さんがおっしゃるように「法外ではない」と言う人も稀には出てくると思います。 |
|
| No.19 |
>>16
なるほど。確かに民法第４２０条第１項にありますね。勉強になりました。 マンション管理センター通信にも「１４．６％を超える利息部分は無効であるとの主張がなされたり、裁判所の窓口においても訂正を求められるなどの動きがあるようです。」とありますね。 結論としては、マンション管理費等の遅延損害金は消費者契約法の適用を受けるとは解せないが、裁判所は管理費等の遅延損害金についても年１４．６％を上限の目安として指導しているということでしょうか。有益な情報ありがとうございました。 >>17 ＞いくつも意見が出ているとおり「法外」ではないですね。 あれ？ １４．６％を０．１％でも超える利率を「法外」だと言ったつもりはないのですが、何か誤解を与えましたかね。 お詳しいようなので教えてください。 管理費等の遅延損害金は年何％くらいまで請求できる（裁判所が認める）と思いますか？ >>18さんが、スレ主さんの事例は、管理費＋修繕積立金＝２万円／月と仮定すると年６００％との試算をしてますが、これも認められると思いますか？ 裁判所が１４．６％を超えて認めたケース（消費者契約法施行以降に限る）を教えてください。 |
|
| No.20 |
スレ主さんはどうしたのかな。相談した結果、よけいにどうして良いかわからない？
|
|
| No.21 |
>>19
16です。 ＞裁判所は管理費等の遅延損害金についても年１４．６％を上限の目安として指導しているということでしょうか。 利息として考えると基準となる上限値がないので、暴利行為であるがどうかの判断基準として、利息制限法の上限利率などを参考にしているのだと思います。 但し、督促に要した費用が多額になってしまい、遅延損害金の予定額を超えている様な悪質な場合だと、１４．６％を越えていても認められることも考えられなくはないですし、極めて悪質だと「共同の利益に反する行為」に該当する可能性も出てきますから、後はケースバイケースだと思います。 |
|
| No.22 |
>スレ主さん
管理費の様な金銭債務は、例えば「仕事を辞めた」といった理由があったとしても免れることはできないので、その様な事情を聞き出して公開する必要性はないと思います。一般の住民に回覧した場合、逆にプライバシー権の侵害にあたる可能性があります。 理事会が返済計画を交渉する上で考慮する事情を把握するならともかく、一般の住民にとっては知ったところで何も解決しませんんし、スレ主さんのところの様な戸数の少ないマンションでは、住人間の関わりも密接になっていると思うので、知らせることでマンション内のコミュニティに悪影響を及ぼす恐れがあるのではないでしょうか？ |
|
| No.23 |
＞管理費等の遅延損害金は年何％くらいまで請求できる（裁判所が認める）と思いますか？
＞裁判所が１４．６％を超えて認めたケース（消費者契約法施行以降に限る）を教えてください。 うちのマンションでは提訴の結果、管理規約通りの18％で「終了」しています。 詳細は悪用する方がいないとも限らないので申し上げられません。>>17を参考にして下さい。 逆にお訊ねしたいのですが、考え方は>>15-16あたりを参考にして「引きなおし」ではなく「無効とされた判決」があれば教えて下さい。 ＞>>18さんが、スレ主さんの事例は、管理費＋修繕積立金＝２万円／月と仮定すると年６００％との試算をしてますが、これも認められると思いますか？ 前提条件がうまく読み取れないのですが、上記の例は、1年24万円の滞納金に対して反則金が年12万円で年率50%ではないのですか？ 同様で、3年分を滞納したと仮定すると、滞納金72万円に対し年12万円の反則金で年率はわずか16%。 また、年率14.6％だと42か月目で月１万以上の遅延損害金が加算されますから、比較しても42か月以降は月１万円の損害金の方が良心的(?)のように解釈できるのですが.....。 |
|
| No.24 |
> 上記の例は、1年24万円の滞納金に対して反則金が年12万円で年率50%では
> ないのですか？ それは違う。２４万円を１年間滞納したわけではない。正確には ２万円は１２カ月滞納 ２万円は１１カ月滞納 ２万円は１０カ月滞納 ・・・・・・・・ ２万円は１カ月滞納 に対して１２万円の違反金なんだから年率１００％だよ。 > 同様で、3年分を滞納したと仮定すると、滞納金72万円に対し年12万円の反則金で > 年率はわずか16%。 これも同様で３２％。 |
|
| No.25 |
＞これも同様で３２％。
？ |
|
| No.26 |
>>23,24,25
レス01では、 ＞違反金を全額払うとしたら１６万ほどになってしまいます。 ＞（８月から４回分滞納でした。） とのことです。 肝心の毎月の管理費などは不明ですが・・・・23さんの考え方だけは理解できませんでした。 |
|
| No.27 |
＞違反金を全額払うとしたら１６万ほどになってしまいます。
＞（８月から４回分滞納でした。） その部分を見落としてました。 それで４回（＝４か月）で１６万。月２万と仮定すると年率600％ですか。 １ヶ月単位ごとに毎月１万円の加算、１年で７８万円の損害金という事ですね。 ムリです。 |
|
| No.28 |
見方を変えれば、
強力な滞納防止策になりますし、下手すれば管理組合はウハウハに儲かりますけどね(笑 |
|
| No.29 |
>>23
＞うちのマンションでは提訴の結果、管理規約通りの18％で「終了」しています。 ご自身のマンションで１８％の遅延損害金が認められた事例がありましたか。情報として参考になります。 私の事例ように裁判所から１４．６％に減縮するようにといった指導はなかったのでしょうか？ １８％で「終了」という微妙な表現は、１８％の遅延損害金を支払えという「判決を得た」というわけではないという含みがありそうですが、もしかして支払督促とか？ なお、裁判所が１４．６％を超えて認めたケースを伺った趣旨は、１４．６％を超えて認められることもあり得るとは理解しているものの、そのような実例を知らないので、単純にそのような実例を知りたかっただけです。 ＞「引きなおし」ではなく「無効とされた判決」があれば教えて下さい。 「無効とされた判決」の事例は承知していません。 もしかして、まだ>>10の頭３行を引きずってますか。>>15で訂正したつもりなのですが、改めて訂正しておきましょうか。>>10の ＞年１４．６％を超える分については法的に無効ですので（消費者契約法第９条第２号）、それを超えて請求することはできません。 は誤りです。１４．６％に減額されたという結果だけが強く頭に残っていたので、法的に無効にされたものと勘違いしてしまいましたが、>>12でご指摘いただき、裁判所の指導により減縮申立をした結果であることを思い出し、>>15に改めて書いたとおりです。その後>>16さんにもフォローしていただき、>>10の誤りが看過されずよかったです。 ＞前提条件がうまく読み取れないのですが、（以下略） なるほど。スレ主の規約は何月分延滞を重ねてもまとめて月１万円とも読めますね。スレ主自身そのように解釈しているようですし（１６万＝１万×８か月（偶数月で徴収するとあるので４回＝８か月）×２件でしょう）。そういう意味でも問題のある規定ですね。年○％という規定ぶりならそのような解釈は生じ得ないでしょうけど。 この解釈はともかく、質問の趣旨は、裁判所が認めるのは何％くらいまでか（裁判官によっても判断が異なるでしょうけど十分あり得る数値として）、６００％という極端な年率でも認められる余地があるかということについて、豊富な知見や見識をお持ちであろうあなたの見解や相場観をご披露願いたいというものです。 |
|
| No.30 |
判例などを調べたわけじゃありませんが、
滞納により具体的な実害があったり、督促においても具体的な費用が発生していたら、それは延滞反則金（＝延滞利息）とは別に「業務上の損害」として認められるかなっと。 ただし、通常の督促作業による郵送代や電話代のほか、管理会社や理事の作業時間などは「管理組合の通常の作業範囲」として金銭的な補償は認められないのかなっと(T_T) 単なる根拠なき意見ですので、スルーで構いません。 さて、スレ主さんは別スレで叩かれたので遠くに行ってしまったかもしれませんが、もう１つの質問 ＞あと、理事会の権限で違反金を一括ではなく分割支払いにしてもよいのでしょうか？ これも悩ましい問題ですが、減額をするわけじゃないので、権限というより許容する判断は理事会にはあると思います。 実際の話し、滞納する人にはたいてい事情があり、滞納が重なると一括返済が難しいことありますね。 ない袖は振れない＝どんなに督促したって本人が払えなければ回収できないのですから、ケースバイケースで分割払いも仕方がないでしょう。 私なら、その時点の滞納額を返済方法などを明記した当人の念書をもらっておきます。 程度や事情によりますが、そのときに第三者の保証人なども要請するかもしれません。 費用と手間のかかる法的処置は避けたいですし、規約にない分割払いの採決まで臨時総会を開くのも非現実的だと思います。 間違っても理事会側から、返済の分割許可証なるものは残しませんが。 |
|
| No.31 |
ちょっと横道にそれますが、遅延損害金の計算方法について。
スレ主の規約は、各月分に対して毎月１万円を加算するのか、滞納が何月分であれ毎月１万円ずつ加算するのかがはっきりしないという問題もあり、>>23->>27あたりの混乱の原因ともなっているようですが、まともに年○％という規定であっても実際の計算は面倒ですよね。 仮に管理費等月額を２万円、滞納期間は１２か月、遅延損害金は年１２％とすると、 １２か月前の分は、２万円×１２％×１２／１２＝２,４００円 １１か月前の分は、２万円×１２％×１１／１２＝２,２００円 １０か月前の分は、２万円×１２％×１０／１２＝２,０００円 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １か月前の分は、２万円×１２％× １／１２＝ ２００円 となり、合計１５,６００円となるわけですが、これを滞納額合計２４万円で除して年６．５％などとは言わないわけで、年率を逆算している点で計算は違いますが、>>24さんが指摘しているのはそういうことですね。 |
|
| No.32 |
>>29
>裁判所が認めるのは何％...６００％という極端な年率でも... 600%という数字自体が根拠のあるものではなく、かつ一般常識から著しく逸脱しているので、>>27のとおりムリとしか答えようがありません。強いて挙げれば「公序良俗に反する」といったところでしょうか。 遅延損害金の年率ですが、一般的な管理規約では14%〜18%となっており、これが実質上の上限でしょう。 規約の率がこれより著しく高い場合は、引きなおしを求められ、その率は14.6%を指示される場合が多いと思います。 なお、督促や裁判に要した費用は、実費を別途加算する事が可能です（通常は規約に記載あり）。（なお、特定継承人へのこの金額の請求については勉強不足でコメントできません） 分割払いに限らず、相手方の事情を一切斟酌しない四角四面の対応は、事実上組合側の話合い拒否とみなされ不利になります。常識の範囲内で対応しましょう。また、分割払いをする承認する際は、不履行に陥った場合の対応も併せて取り決めするべきです。>>30さんのおっしゃるように支払い計画書は相手方から提出してもらいましょう。 |
|
| No.34 |
>>32
＞遅延損害金の年率ですが、一般的な管理規約では14%〜18%となっており、これが実質上の上限でしょう。 １８％は自ら確認しているものの、それ以上は難しいかなということですね。ありがとうございました。 ＞なお、督促や裁判に要した費用は、実費を別途加算する事が可能です（通常は規約に記載あり）。 あれ？ 最新の標準管理規約にはありますが、その前まではなかったはずですよ。すなわち、最新のマンションか、最新の標準管理規約にあわせて規約改正をしているマンションでなければ、通常は規約にないと思いますが。 |
|
| No.35 |
>それ以上は難しいかなということですね。
「私が」聞いた範囲では18%以上はありませんでした。 もし規約に規定があれば年率26.28%あたりまでは「チャレンジ」してみる価値はあると思います。 （代表として立ってくれる時間的に余裕のある方がいればの話です。無理強いはしないで下さい） >規約改正をしているマンションでなければ.... 規約に規定が無い場合も請求可能です。 |
|
| No.36 |
こんにちは。
回覧板で名前を出すのは、まずいと思います。 回収途中または回収が完了している場合、名前を出しては、いけません。逆に訴えられる可能性があ ります。 本文を読む限り、延滞金の回収は完了していて、違反金をどうするか、ということだと思いますが、 延滞金の回収が完了している以上、名前を出してはいけません。 それと、１万円の違反金は、公序良俗に反しますので、請求できません。規約そのものが無効です。 （管理会社の担当者を通じて、管理会社の顧問弁護士に確認を取ってみてください。） また、１４％程度の違反金であっても、よほど悪質な延滞の場合のみ適用して、そうでない場合は、 実務上は、適用しない方がよいです。 ＞あと、理事会の権限で違反金を一括ではなく分割支払いにしてもよいのでしょうか？ ．．回収が完了しているのですから、違反金を取らない方がよいです。 ちなみに、延滞金そのものを、分割返済させることは、問題ありません。→○○ヶ月後には回収が完 了する計画にして、定期総会で承認を受ければＯＫです。 そもそも、総会で承認されたわけですから、その匿名住民の言うことは、無視してかまわないと考え ます。 もし、その匿名住民が引き下がらない場合は、あなたではなく理事長から、「回収が完了して、総会 で承認された以上、違反金は適用しないし、名前も出さない。」と、口頭または文書で、伝えればよ いです。 いろいろたいへんと思いますが、住民に振り回されないように、がんばってください。 |
|
| No.37 |
蛇足ですが...、
>>36さんの意見に同意ですが、 >管理会社の担当者を通じて、管理会社の顧問弁護士に確認を取ってみてください。 これはムリだと思いますよ。自社で作成した管理規約が「公序良俗に反する」だなんて軽々しく認めてしまったら、大変な事になってしまいます。ですから、相談するとしたら、管理会社以外にする事になりますが、どこもハッキリ○％とは断言しないでしょうね。 あまり追及しないで「一般的なラインへ変更する方向で」程度に考えた方がよろしいかと思います。 |
|
| No.38 |
私も>>36さんの意見に同意しますが、
>管理会社の担当者を通じて、管理会社の顧問弁護士に確認を取ってみてください。 この件については、スレ主さんが最初に「自主管理」と書いています。 ＞（自主管理で役員は輪番制、私は副理事でした） スレ主さんのご相談の定期総会後のクレームについては、新期理事会のご判断にお任せしたら どうでしょうか？ 決算承認後にゴチャゴチャ言う方に問題があります。 総会時に発言（質問）しないで「何でいまさら」と考えます。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
