管理費滞納者への違反金

[悩み中]

住居数１８棟の小さな分譲マンションです。
３月末に定期総会があり、なんの問題もなく無事役員を終了しました。
（自主管理で役員は輪番制、私は副理事でした）
その役員をしている間、管理費の滞納が２件ほどあり、２月末に
会計から連絡を受けて、定期総会までに滞納全額入金していただきました。
総会時の収支明細には現役員と次期役員のこれでよいですと言うような
署名と判を押し、総会時に全員にくばりました。

ところが今になってきてある住民から
「会計が合っていない。
　管理費を延滞していたなら月１万円の違反金をもらわなければいけない」と
言いだした方がいらっしゃいました。
そしてその遅れた理由を回覧版で全住民に知らせなさいと・・・
滞納した一人の方では、１年分が落ちるようにボーナスで入れておいたのに
旦那さんが仕事を辞め自分の小遣い欲しさに奥さまに内緒で引き出して
しまったらしく、連絡が来て初めて落ちていないことに気がつかれたとのこと。
違反金を全額払うとしたら１６万ほどになってしまいます。
（８月から４回分滞納でした。）
理事の方も問題があり、偶数月で徴収する管理費を会計が毎回チェックを
怠っていたようで、このような問題になってしまいました。

現理事、次期理事とも１年間の収支はあっており、問題はないと判を押しました。
この場合引き落としができてないとの報告を怠った理事会の責任はありますか？
そしてプライバシーの問題ともなりかねない内容を回覧版で回しても
良いものなんでしょうか？
あと、理事会の権限で違反金を一括ではなく分割支払いにしてもよいのでしょうか？
分かりづらい話で申し訳ありませんが、板挟みで困っています。
どなたかよいアドバイスをお願い致します。

[2: 万年理事]

管理規約にはどのように規定されていますか？
該当条文をそのまま書いてください。答えはそこにあるのですから。

[3: 匿名さん]

督促は順を踏んでやるべきもの
１．電話督促
２．訪問督促
３．内容証明郵便
通常どの管理組合もそうしているし、どの管理組合運営マニュアルにもそう書いてある。
そういう手順を踏まずに放置していきなり違反金請求ですか。

人に違反金を請求する前に自分達の仕事をきちんとやりなさいってことですね。
それをやれないんだったら自主管理なんかやめることですね。
最初に落ちなかった時点で電話督促、これをしなかったのが明らかな怠慢。

[4: 匿名さん]

きちんと定足数に達した総会で成立した議題を後になって蒸し返して
覆すこと自体無効なんだが。
そもそも、その「ある住人」は総会時には何をしていたんですか？
出席はしていたんですか？

[5: 万年理事]

一般論としては >>03、>>04 のとおりなんですけどね、やはり規約の規定ぶりを見てみないと結論は出ないでしょう。「できる」なのか「ならない」なのかでも違ってきますし。

[6: 元理事]

＞管理費を延滞していたなら月１万円の違反金
単純に読むと、法定金利をはるかに超えるので、規約に書かれていても無効だと思います。

また、一般の遅延損害金だと「とることができる」との表現になっており、必ずとらねばならないものではありません。

[7: 悩み中]

たくさんのご回答ありがとうございました。

該当するであろう規約です。

・組合員は期日までに納付すべき金額を納付しない場合において、
　管理組合は、その未払い金について延滞反則金を加算して、
　その組合員に対して請求する。

・延滞反則金は１ケ月単位とし、１万円とする。

とあります。
徴収方法など細かな規約はありませんでした。

ある住人は総会に出席しているはずです。
（あいまいなのは、現役員と通して匿名でこちらに話が来ているので
　人物の特定ができないため。
　欠席者はすべて委任状が出ています。）

もちろん総会での異議申し立ては出ておらず、承認された後で言いだされた話です。

前役員は（３人）すべて居住年数２年未満のもので、
全く今回の違反金については気がつかず、未払い金のみの額で請求しております。
今回の役員の方の中には２０年近く住んでいらっしゃる方もみえますが、
気がつかれなかったようで承認の判を押していただいていました。

[8: 匿名さん]

総会の決議を覆すには、再度臨時の総会の開催が必要と、言ってきた方に
言えばよいのではありませんか？

その中で意見を言わせればよいと思うね。
まず、出てこないでしょう。

マンションのことです、皆さんで決めればよいのではありませんか？

[9: 新米理事長]

No.08さんのいうとおりです。

まず誰の発言なのかはっきりさせましょう。
匿名では本当に区分所有者なのかどうかわかりません。
また区分所有者以外に発言の権利はないので、匿名であるこの意見はとりあげられません。

はっきりしない限りそれ以上議論する必要はありません。

[10: 万年理事]

＞延滞反則金は１ケ月単位とし、１万円とする。
の方は、>>06さんの指摘のとおり、年１４．６％を超える分については法的に無効ですので（消費者契約法第９条第２号）、それを超えて請求することはできません。

遅延損害金は、一般には「請求することができる」との規定ぶりであり、組合が請求しない限り債権は発生しませんが、
＞その未払い金について延滞反則金を加算して、その組合員に対して請求する。
という規定ぶりだと、請求しないとの組合の意思決定がない限り、請求債権が存在していると考えるべきでしょう。
先の総会の決算決議で、遅延損害金は請求しないということが明示的に言及されているのかどうかがポイントになるかと思いますが、貸借対照表に記載がないというだけでは疑問です。

いずれにせよ、故意、悪意ではなく、組合も請求を怠っていた延滞事案に対して遅延損害金を請求するのは問題が多いですね。早い時期に規約を「請求することができる」に改正するとともに、既存の請求債権も行使すべき事案でないならさっさと放棄してしまいましょう。

それから、延滞者が特定できる情報は開示すべきではありません。私は、訴訟提起に至って区分所有法第２６条第５項の規定により組合員に通知するまでは開示しません。

[11: 06]

築年数が不明ですが、スレ主の現行規約は古いまま見直されておらず、現法に遵守していないように思われます。

一度、管理会社か詳しい人を交えて、規約の見直しを行い、その際に未請求分の延滞反則金の扱い（放棄）も組合決議されてはどうでしょう？
１８戸の規模なら、困った問題は臨時総会を開催して、相談＆決議するのが最善だと思います。

[12: 近所をよく知る人]

＞年１４．６％を超える分については法的に無効ですので（消費者契約法第９条第２号）、それを超えて請求することはできません。
消費貸借と損害金を勘違いしてませんか？

[13: サラリーマンさん]

>>12
で、（延滞）損害金だと無制限に可能だと？？？？

[14: 匿名さん]

遅延損害金というのは悪質な不払いを防ぐための一種の脅し規定ですよ．
管理規約の条文にあること自体はまあ構わないが，通帳に入れ忘れただけの人に
適用するのは賛成しないな．
競売の場合ですら，遅延損害金なんか競落業者も払わないし，管理組合もそれで手を打つべきもの．
ましてや今回の場合，善良な隣人じゃないですか．
しかも指摘されてすぐ払っているわけで悪質な意図は何もなし．
よく適用する気になるなとすら思う．

[15: 万年理事]

>>12
＞消費貸借と損害金を勘違いしてませんか？

ご指摘のとおり、消費者契約法の適用は疑問があるところです。しかし、法外な損害金を請求してみたところで裁判所はまず認めないようで、結局どのくらいならＯＫかというと、消費者契約法の１４．６％までなら認められる判例が多いようです。
私が原告代表として管理費等請求訴訟を行った際も、管理規約に基づき年１５％で計算して請求したところ、裁判所から口頭で年１４．６％に減縮申立するよう指導されました。１４．６％までしか認めないとする判決を下すのではなく、原告に１４．６％に減縮申立をさせた上で請求を認める判決をするあたりがずるいなと思いましたが。
あと細かいことですが、１４．６％÷３６５×延滞日数で計算していながら２月２９日が延滞期間に含まれていることに裁判官が気づいて、１日分減額されました。
なお、この訴訟は、被告が滞納常習者で、再三に渡る請求も内容証明による督促も無視するなど態様が悪質であったために、遅延損害金も請求したものです。

[16: 購入経験者さん]

>>14

＞原告に１４．６％に減縮申立をさせた上で請求を認める判決をするあたりがずるいなと思いましたが。

遅延損害金は、賠償額を予め予定していることになるため、民法４２０条１項で裁判所が変更することができないため、原告側から申立させたのだと思います。

確かに、利息制限法や消費者契約法の上限利率に訂正されるケースもあるらしく、マンション管理センター通信２００７年２月号にも解説記事が書かれています。

利息制限法等の利率を目安としつつ、それを超えていたとしても実際に督促にかかった費用などが多額で合理的な説明ができるようであれば、認められる余地はある様に思えます。

[17: 近所をよく知る人]

>法外な損害金を請求してみたところで...
いくつも意見が出ているとおり「法外」ではないですね。

実務上は、消費者契約法の上限金利を「参考」に引きなおしが求められる事が「多い」ようです。
しかし、管理規約で規定され、かつ違法性もないので、予め14.6％にする必要はありません。
想定されるケースとして、対処を決めておくだけで十分だと思います。

個人的には、元本(?)くらい払ってもらってからじゃないと損害金率の話なんてしたくありませんし、逆に即金で全額払うなら（将来の手間も省けるので）もっと下げてもいいです。

[18: 匿名さん]

＞延滞反則金は１ケ月単位とし、１万円とする。
というのを普通に読めば、年で１２万円の反則金となりますので、

仮に管理費＋修繕積立金が、２万円／月額だとすると、月利で５０％、年利で６００％となりますので、17さんがおっしゃるように「法外ではない」と言う人も稀には出てくると思います。

[19: 万年理事]

>>16
なるほど。確かに民法第４２０条第１項にありますね。勉強になりました。
マンション管理センター通信にも「１４．６％を超える利息部分は無効であるとの主張がなされたり、裁判所の窓口においても訂正を求められるなどの動きがあるようです。」とありますね。
結論としては、マンション管理費等の遅延損害金は消費者契約法の適用を受けるとは解せないが、裁判所は管理費等の遅延損害金についても年１４．６％を上限の目安として指導しているということでしょうか。有益な情報ありがとうございました。

>>17
＞いくつも意見が出ているとおり「法外」ではないですね。
あれ？　１４．６％を０．１％でも超える利率を「法外」だと言ったつもりはないのですが、何か誤解を与えましたかね。
お詳しいようなので教えてください。
管理費等の遅延損害金は年何％くらいまで請求できる（裁判所が認める）と思いますか？
>>18さんが、スレ主さんの事例は、管理費＋修繕積立金＝２万円／月と仮定すると年６００％との試算をしてますが、これも認められると思いますか？
裁判所が１４．６％を超えて認めたケース（消費者契約法施行以降に限る）を教えてください。

[20: 匿名さん]

スレ主さんはどうしたのかな。相談した結果、よけいにどうして良いかわからない？

[21: 購入経験者さん]

>>19

16です。

＞裁判所は管理費等の遅延損害金についても年１４．６％を上限の目安として指導しているということでしょうか。

利息として考えると基準となる上限値がないので、暴利行為であるがどうかの判断基準として、利息制限法の上限利率などを参考にしているのだと思います。
但し、督促に要した費用が多額になってしまい、遅延損害金の予定額を超えている様な悪質な場合だと、１４．６％を越えていても認められることも考えられなくはないですし、極めて悪質だと「共同の利益に反する行為」に該当する可能性も出てきますから、後はケースバイケースだと思います。