弁護士費用の敗訴者謳う管理規約について

[ビギナーさん]

当マンションの管理規約に次の条文があります。

第６８条（訴訟）
この規約に関する管理組合と組合員、占有者もしくは使用料を納付すべき者その他との間の訴訟については、次の各号のとおりとする。
一 対象物件所在地を管轄する地方（簡易）裁判所をもって、第一審管轄裁判所とすること
二 訴訟費用および弁護士費用その他実費は、敗訴者の負担とすること
三 理事長は、区分所有法第26条第4項の定めにより、その職務に関し組合員のために原告または被告となった場合は、その旨を遅滞なく組合員に通知すること

弁護士費用の敗訴者負担を、管理規約で定めることが、できるのでしょうか？
現行法では、弁護士費用は訴訟費用に含まれておらず、それぞれの当事者が負担するものと思います。この条文、何か違和感を覚えるのですが、皆様の管理規約にも同様の条文がありますか？この条文は、どのように運用するのでしょうか？

[101: 元管理会社勤務]

＞97さんの言うように
支払請求訴訟に、実効性を持たせるにはいつ提訴するのが良いか、話し合ったことがあります。

支払請求による競売請求は無剰余却下の可能性があり、担保や差し押さえの残金が不明なため競売請求を起こしてみなければわからない
区分所有法の５７条訴訟は、未納金については、請求事由に該当しない

などがあって、所有しながら、未払いの場合は、抵当権者の競売を待つしかないという結論になりました。
その場合、物件の純資産＝（売却可能額―抵当権―税金滞納分）なので、抵当権者が損を覚悟しないと競売にならない。
という話になって、結論は出ませんでした。

売却可能額＜税金滞納分になったら、競売請求できるのは、国や自治体しかなくなるのでしょうか？

幸い私の場合はこんなケースはありませんでしたが。

　　

[102: 匿名さん]

あのね　規約に記載有るからなんでも有効とでも思ってるの？
共同住宅自体が独立国家みたいな考えはやめた方がいいよ
とりあえずは日本国家で法の下の平等が原則だからね　

それと理屈こねても無い物は取れないし　借金払えなくても犯罪じゃないしね
あきらめが肝心だよ

[103: 元管理会社勤務]

＞第七条 　（中略）管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

これって、使用料を含むってことですか？
もしそうなら、今までの認識が根底から覆るのですが？

[104: 匿名さん]

>>101
差押えされたままなら手出しできないね。
自治体も回収不能なら差押え解除するから後は好きにしたら良いよ。
そんな物件どうにもならないけどね。

[105: ピギナーさん]

>>103
>これって、使用料を含むってことですか？

使用料については、両論あるようですね。
（参考）
弁護士平松英樹のマンション管理論
駐車場使用料と区分所有法８条との関係
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/014.html

（参考）
上下水道料金・温水料金が、区分所有法7条1項に規定する債権に該当するとした裁判例
独立行政法人　国民生活センター
マンションの前所有者が滞納した管理費等の負担
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/201306_1.html
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol6_06.pdf

[106: 暇入]

買うときに説明していれば、使用料込みの値段になるでしょ？物件明細書に書いてあれば認識した上で買うわけだから。

[107: スレ主]

このスレッドを通じて大勢の皆様から数多くの貴重なご意見を頂いておりますが、「同じ規約を有している」との情報は現在のところありません。そこで、マンション管理に従事しておられる管理会社の皆様に是非お聞きしたい、私どもと同じような「弁護費用の敗訴者負担条項」を謳う規約を有するマンションは他に存在するのでしょうか？現在の私どもの規約は、素人の役員が恣意的判断で改定した為、甚だみっともない文言（＞42参照）になっていますが、柱書と一号、二号の文言はHCMの原始規約そのままです。

2004年12月3日、広範な世論の反対で廃案となった「弁護士報酬敗訴者負担法案」ですら、一定額の弁護士費用を敗訴者の負担とするというものでした。法律の専門家ですら賛否両論あり、その運用には慎重の上にも慎重を期するべき「弁護費用の敗訴者負担条項」をマンションの原始規約に盛り込んだ管理会社HCMの意図は、いったい何処にあるのでしょうか？この68条以外の規定は全て平成9年のいわゆる中高層共同住宅標準管理規約の趣旨を100％踏襲しながら、なぜこの68条だけは、標準管理規約から大きく乖離した規定になったのでしょうか？

「訴訟費用および弁護士費用その他実費は、敗訴者の負担とすること」と原始規約に盛り込んだ管理会社HCMの見識に疑問を呈する者も多いのではないかと推察します。

特に、全国各地でご活躍中の管理会社HCMのマンション管理士の方々に、ご意見を頂戴できれば幸甚です。

[108: 元フロント]

＞ＮＯ１０７さん
HCMに限らず、押しなべて管理会社は理事長に逆らいません。
逆らって管理会社変更など言い出したら大変だからです。

後で問題になったら「理事長の指示です」で、逃げます。
規約変更でも、管理会社の上層部が知らないうちに終わります。

上層部も、知っていても知らない振りします。
私のいた会社はそうでした。

[109: 匿名さん]

＞HCMに限らず、押しなべて管理会社は理事長に逆らいません。
＞逆らって管理会社変更など言い出したら大変だからです。


正しい。聞く方がどうかしているね。

[110: 匿名さん]

よって、マンションは管理者次第でどうにでもなる。
管理会社の位置は、パートナーである。
管理会社の横領は理事長の尻拭いの疑い、大である。
貴方のマンションの役員と、管理人、フロントの、
中を確認しなさい。実態を理解しましょう。

[111: スレ主]

管理組合と組合員との間の全ての訴訟を包括した例外なき完全な弁護士報酬敗訴者負担条項（＞４２）は、私ども管理規約の特有の条項であることが良く分かりました。そこで、この条項の存在の良否につて当事者同士でわきまえたいと思いますので、下記URLにて、この条項に関する当事者からのご意見やご教示を承りたいと存じます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/456516

[112: ピギナーさん]

>>80
>法律に整合性の無い、このみっともない規約をいつまでも堅持せずに、～

この内容に改正した背景は、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46021/all/ （※）
のようですが、“ 目くそ鼻くそを笑う ” ですね。

（※）管理組合が一区分所有者から訴えられて応訴したという事例ですが、
権利能力なき社団である管理組合（代表者：理事長）において、
代表者である理事長が管理組合の名において訴訟行為をしたという、
至極当然のこと（民訴法29条・37条）であるにもかかわらず、
スレ主は区分所有法26条4項を持ち出して、訴訟追行権の授権がない。
また、管理費から弁護士費用を支払ったのはけしからんと騒いだスレです。

[113: 匿名さん]

＞＞112
＞”目くそ鼻くそを笑う”ですね。

実にいい表現ですね。座布団２枚差し上げます。

区分所有建物に関わる訴訟ゆえ、区分所有法を順守した方が、Better だと勘違いしたのでしょうね。
ほんとに素人の浅はかさです。

このように説明した管理会社ＨＣＭは、何くそになりましょうか？
↓
区分所有法第２６条第４項に「管理者は、規約叉は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のための、原告叉は被告となることができる。」とあります。管理者には通常は理事長が該当します。管理規約で管理者に職務権限内で包括的に訴訟追行権限を与えている組合もあります。このような規定のない組合の場合は、集会で個別の案件毎に授権を受ける必要があります。

[114: スレ主]

弁護士費用の敗訴者負担条項、規約６８条（＞＞４２参照）の規定で、理事長以外の役員等（監事・その他の理事・退任した役員等）に特別な権利を与えるならば、役員の暴走を防ぐため下記の条件を盛り込む必要があると思います。それで初めて、区分所有法第３０条第３項の（規約は、・・・・区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない）の趣旨が生かされると思います。

1)役員は、関連する企業を含め、管理組合と契約したり、
　見積書の提出等営業活動をしてはならない。
2)倫理条項違反、管理費滞納等、管理規約に反したときは役員はその地位を失う。
3)活動費、報酬等はすべて総会承認がなければ支出できない。

[115: 匿名さん]

＞＞112さんへ

＞この内容に改正した背景は、
＞http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46021/all/
＞のようですが、“ 目くそ鼻くそを笑う ” ですね。

あなた様の表現“ 目くそ鼻くそを笑う ”は、間違いです。正しくは、“ 目くそ鼻くそをけなす ”または“ 目くそ鼻くそを卑しめる ”です。目くそ、鼻くそ、お互い見解の相違はあるものの、このような場で意見を述べ合い、より良い住環境を作り上げるヒントを得る機会になれば良いですね。

[116: ピギナーさん]

>>114 スレ主さん
どうも袋小路に迷い込んでいますね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46021/all/
http://oshiete1.nifty.com/qa5452051.html

この二つを読む限り、
規定の内容に問題があったとしても、理不尽な訴えに対する対応策を
盛り込むことに区分所有者の７５％以上が賛成したという事実を
重く受け止めるべきだと思います。

[117: 匿名さん]

＞＞116さん

＞どうも袋小路に迷い込んでいますね。

そうでしょうか？その根拠は？意味のない記述は、いただけませんね。

＞規定の内容に問題があったとしても、

規定の内容に問題があるから、問題のない規定にしてはどうかと提案しているのでございます。

＞理不尽な訴えに対する対応策を盛り込むことに区分所有者の７５％以上が賛成したという事実

理不尽な訴えに対する対応策を規約に盛り込むことには、私を含め１００％の区分所有者が賛成するところでございます。はっきり申し上げましょう、内容に問題がある規定では、理不尽な訴えに対応できません。法律に整合する規定でもって、理不尽な訴えへの対応策を講じるべきでしょう。

[118: スレ主]

＞＞117の匿名さんは、スレ主です。失礼しました。

[119: スレ主]

私たちの規約６８条三号、四号についてご教示ください。

文言は次のとおりです。
三 理事長および理事会役員並びに監事は、任期中および退任後に区分所有法第２６条第４項の定めにより、この規約に基づき職務を行ったために原告または被告となった場合には、その旨を遅滞なく理事会に伝え、理事会は遅滞なく組合員に通知すること
四 前項により被告となった場合の応訴に関わる費用等について理事会は遅滞なく組合員に通知後、それに要する費用を支出することができる。
↑
この中で「この規約に基づき職務を行ったために」と条件をつけていますので、役員の規約違反に起因する訴訟が提起され、その口頭弁論の中で被告である役員が規約違反の事実を認めた場合においては、この規定は適用されないと理解してよろしいのでしょうか？また、規約に違反する行為は、この規約に基づく職務ではないと理解してよろしいのでしょうか？。つまり、理事会は裁判に要する費用を支出することはできないと理解してよろしいのでしょうか？

規定内容に問題があるとは言え、規約として有効であるとのご意見がございますので、後学のためにご教示頂きたいと存じます。

[120: 元フロント]

＞被告である役員が規約違反の事実を認めた場合
　私がこのマンションを担当していたなら、理事長が独断で行った「管理組合への提訴に対する応訴」については非難せず、管理費からの費用支出を認めるようアドバイスします。

理由は次の通りです
１．　理事長と区分所有者とは民法の受任者と委任者の関係にあります。

２．　従って、理事長が職務に基づき行った行為の責任は委任者である区分所有者達にあります。

３．　もし総会に諮っていたとしても、結果は同じです。
　　　管理組合に応訴しない選択肢はないと思いますし、代理人は理事長がなるはずです。
　　　手続きに瑕疵があったとしても、結果は変わらず、管理組合に損害は発生しません。

４．　例え、後で理事長の規約違反が認められたとしても、理事長の善管注意注意義務違反が認められなければ理事長の責任　　とは言えません。
　　　輪番制で理事長になった人に、高度の善管注意義務があるとは思えません。
　　　管理規約を読まない理事長の方が多いのが現実です。
　　　理事長なら、管理規約を熟知すべきなどと言ってたら、理事長のなり手はありません。

５．　理事長に高度な判断力を求めるのではなく、管理会社にその役目を負わせるべきです。
　　　高い管理委託費は、理事会資料を作ったり、決算書を作ったりするためだけではないはずです。
　　　こういった場面で、専門家として正しいアドバイスをができて初めて委託費が正当になると思います。

＞規定内容に問題があるとは言え、規約として有効である
　裁判でも情状酌量があります。
　私なら、「規約違反をしたつもりはなかった。当然、理事長として私が応訴するべきだと思った。弁護士費用を自己負担しなければならないほどの過失はなかった。」と反論します。

※　自らの提訴（原告）の場合は別です。
　規約では原告と被告を一緒に書いているようですが、自ら提訴する原告と、提訴されて応ずる被告とでは、大きく違うと思います。
　原告は、自らの意思でなるものですから、熟慮する時間があります。
　裁判を起こすべきか否かは、理事会→総会に諮るべきです。
　そのくらいのことは誰でもわかるでしょう。
　わからなくても、その理事長を選んだのは自分たちであることを、まず考えるべきです。
　馬鹿な理事長を選んでおきながら、馬鹿だから弁償しろは、かわいそうだとは思いませんか？
　要は、悪意があったかどうかです。

　規約規約と騒がず、規約の精神（何から区分所有者を守るための規約なのか）を考えていただきたいと思います。

[121: スレ主]

１．当事者適格（とうじしゃてきかく）とは、個々の訴訟において、当事者として訴訟を追行し、判決などの名宛人となることにより、有効な紛争解決をもたらすことができる地位をいう。原告についての当事者適格のことを原告適格、被告についての当事者適格のことを被告適格ともいう。また当事者適格を有する者を訴訟追行権を有する者という。当事者適格は、個々の訴訟において、その者が訴訟を提起する資格があるかどうか、訴訟を提起するのにふさわしい属性を有しているかどうかを問題とするものである。
Wikipediaより
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BD%93%E4%BA%8B%E8%80%85%E9%81%A9%E6%A...

２．区分所有法第２６条第４項の規定で当事者適格を有する者（訴訟追行権を有する者）
管理者（理事長）⇒ 有する
任期中の理事会役員並びに監事 ⇒ 有さない
退任後の理事会役員並びに監事 ⇒ 有さない

３．私たちの規約６８条（＞＞４２参照）の規定で当事者適格を有する者（訴訟追行権を有する者）
管理者（理事長）⇒ 有する
任期中の理事会役員並びに監事 ⇒ 有する
退任後の理事会役員並びに監事 ⇒ 有する

法律を無視した、このような規約でもマンションの自治規範として尊重されるべきなのでしょうか？？？

[122: 入居済みさん]

＞＞120 元フロントさんへ

実務と経験上から色々ご指摘頂きまして、ありがとうございます。それでも、以下のような疑問が残ります。

＞もし総会に諮っていたとしても、結果は同じです。
総会に諮り、訴状を開示し原告の話を聞いた上で、より多くの組合員で話し合えば、より良い善後策を講ずることができたと思います。少なくとも代理人弁護士を３名も雇い、８０数万円にも及ぶ支出は避けられたと思います。訴状を受けてから第一回口頭弁論期日までは一月以上もあったのに、総会に諮る努力はしなかったのです。

＞輪番制で理事長になった人に、高度の善管注意義務があるとは思えません。
マンションの共用部分で、法人企業の営業行為を認めるか否かを判断するのに、高度の善管注意義務が必要ですか？それを理事会にも諮らずに、企業の言いなりに、エントランスホールで大々的にキャンペーン張らせる理事長ってどこにでもいるんでしょうか？

＞管理規約を読まない理事長の方が多いのが現実です。
理事長になったら、管理規約ぐらいは読んで欲しいと思うのは無理な望みですか？

＞理事長なら、管理規約を熟知すべきなどと言ってたら、理事長のなり手はありません。
管理規約を熟知する必要はありません。次のようなことが分かっていれば十分かと思いますが・・・・。

理事長は管理組合を代表し､業務執行機関である理事会の代表者として､管理規約ならびに総会決議に従って業務を遂行します。通常､理事長は同時に区分所有法で定める｢管理者｣となり､対外的には区分所有者を｢代理｣し､対内的には民法の｢委任｣に関する規定が準用されます。理事長の仕事は幅広く､その権限と責任も大きなものです。

①共用部分､敷地､附属施設などの維持保存にあたる。②総会を招集し､議長をつとめる。③総会の議事録を作成する。
④理事会を運営して実務にあたる。⑤管理会社と委託契約を結ぶ。⑥各種業者と請負契約を結ぶ。
⑦管理費滞納者に対して督促を行う。⑧ルール違反を行った組合員(占有者等)に対する措置を行う
⑨管理規約や議事録の保管､利害関係人などからの請求があった場合の閲覧

[123: ピギナーさん]

>>121 スレ主さん

もし、「規約の定めまたは集会の決議によって、管理者以外の者を訴訟追行者と
することはできますか？」と問われたら、どのように答えますか？

[124: スレ主]

＞＞120元フロントさんへ

＞規約規約と騒がず、規約の精神（何から区分所有者を守るための規約なのか）を考えていただきたいと思います。

規約規約と騒いだことは一度もありません。規約の精神などと言う大それた意見を述べるつもりもありません。私は、当マンションの規約の精神がどういったものなのかは分かりません。ただ申し上げたいことは、私どもの規約６８条（＞＞42）を少なくとも区分所有法第２６条・同法第３０条に則ったものにしたいと思っているだけでございます。

[125: スレ主]

＞＞123さんへ

＞もし、「規約の定めまたは集会の決議によって、管理者以外の者を訴訟追行者と
＞することはできますか？」と問われたら、どのように答えますか？
もちろんできます。区分所有法第５７条３項では、集会の決議により、管理者以外の者が訴訟を提起することができると定めています（下記５７条参照）。

しかしながら、区分所有法第２６条４項に基づき、管理者以外の者が原告または被告になることはできません。

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

[126: スレ主]

＞＞120さんへ

＞１．　理事長と区分所有者とは民法の受任者と委任者の関係にあります。
確かにそうです。
第643条
委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。

＞２．　従って、理事長が職務に基づき行った行為の責任は委任者である区分所有者達にあります。
職務に基づいた行為であれば確かにそうです。しかしながら、規約違反行為は職務に基づく行為と言えるのでしょうか？管理者の規約違反が判明した時点で次の規定に基づき、委任を解除するべきです。
第651条
委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

[127: ピギナーさん]

>>125 スレ主さん

区分所有法が認める任意的訴訟担当ではなく、特別な授権による任意的訴訟担当が
認められるかどうかをお尋ねしています。

[128: スレ主]

＞＞127様へ

＞区分所有法が認める任意的訴訟担当ではなく、特別な授権による任意的訴訟担当が
＞認められるかどうかをお尋ねしています。
法律には疎いので、存じません。

[129: 元フロント]

＞企業の言いなりに、エントランスホールで大々的にキャンペーン張らせる

なるほど、そういう事情があるのですね。
スレ主さんや＞１２２さんのおっしゃることは正しいですし、放置できないというお気持ちも理解できます。

私の担当マンションで、インターネットプロバイダーからマンション用光を導入させてほしいという申し出がありました。
１０年以上前の話なのですが、総会議案とするかどうかを審議する理事会で、「インターネットとは何ぞや？」という質問がありました。
私は「皆さんのお部屋に電話があるように、これからのマンションは光通信を利用する人が増えます。光通信がが使えるかどうかでマンションの値打ちが違います」と説明しました。
すると、「会社の宣伝をするな」としかられました。
結果的には、総会で承認され、現在は複数社のインターネットが使えます。

その理事長は
＞企業の言いなりに、エントランスホールで大々的にキャンペーン張らせ
たのではなく、
みんなが便利になると考えただけかもしれません。

新しいプロバイダでマンション用光が使えるようになったことを、エントランスで知らせ、同時に申し込みを受け付けることが、それほど悪いことでしょうか？
新しいプロバイダを利用できるようになって、喜んでいる人は沢山いるはずです。
悪いのは、理事会に諮るように進言しなかった管理会社の方だと、私は思います。

インターネットを電話と置き換えてみてください。
「やっと、このマンションで全室に電話を引けるようになりました。つきましてはエントランスホールで申し込みを受け付けしますので、希望者は申し込んでください。」
この件で「理事長の責任」が取りざたされるでしょうか

ここに投稿する皆さんならお分かりのように、小さなマンションではＭＤＦ室が狭く、複数のプロバイダを導入できません。
そのため、やむなくマンションで使えるプロバイダーに変更した人もたくさんいます。
多くのプロバイダが利用できることは、マンションにとって不利益はないはずです。

＞代理人弁護士を３名も雇い、８０数万円にも及ぶ支出
確かに行き過ぎだと思います。
ですが、無関心に理事長を選んだ区分所有者の意識不足こそ反省すべきではありませんか？
面倒なことを他人任せにして問題が起きれば一人に責任転嫁するのはいかがなものでしょう。
理事長に委任したのは、区分所有者に他ならないのですから

どうも、投稿の内容が法律論に終始しているように思いますが、
規約の精神＝何から区分所有者を守るための規約なのか
です。

規約がこうだからと、良かれと思って失敗した理事長を糾弾することのないように、悪意無きは免責できるように運営していただきたいと思います。

自分で判断しない理事長こそ、管理会社のカモのなのですから

[130: 元フロント]

＞管理者の規約違反が判明した時点で次の規定に基づき、委任を解除するべきです。
それ、誰がするんですか？
あなた自身が、２０％の議決権を集めて、理事長解任の臨時総会を開くのですか？
そのあとの理事長候補を見つけることができますか？
まさか、前理事長のいる理事会で、理事さんの中で再度互選すればいいと思っているのですか？
理事長解任の臨時総会を開くなら、理事も解任し、新理事を選任し、前理事長のいない理事会で新理事長を選任すべきでしょう。
その時には、新理事は選任されれば理事長を受ける覚悟が必要です。
でなければ、残された理事さんたちには大きな負担となります。

標準管理規約では、理事長は理事の互選となっています。
理事会で理事長解任をして、前理事長のいる理事会で、理事さんの中で再度互選してくれれば一番楽ですが、
では、一度選んだ理事長を理事会で解任できるのでしょうか
それができるとして、あなたは傍観者で、残された理事さんたちにさせるのですか？

理事と理事長は委任の関係なのでしょうか？
現役の時から、こういうケースについては想定していましたが、結局弁護士さんに聞くチャンスはありませんでした。
横領とか、賄賂とか刑事事件になるような事態でない限り、理事長解任を言い出すことに、私は違和感を抱かずにはいられません。

余談ですが、私は毎年第１回目の理事会で、理事長に対する専決権限付与について提案してきました。
その内容は次のようなものです。（金額はマンションの規模によって変えています）
１．従来より購入している消耗品の購入（コピー用紙、プリンタインクなど）
２．月額５万円以内の、備品費、雑費の支出（ラックなどの購入）
３．１０万円以内の修繕工事の実施（例　ゴミ置き場の補修など）
※　給水管の破裂の修繕などは、保存行為といって、予算に関係なく誰でも実施できます。

この提案をすることによって、理事長に単独で出来る行為の範囲を知ってもらうことができます。

[131: スレ主]

＞＞129元フロント様へ

色々とご教示頂き、ありがとうございます。

＞新しいプロバイダでマンション用光が使えるようになったことを、エントランスで知ら
＞せ、同時に申し込みを受け付けることが、それほど悪いことでしょうか？
＞新しいプロバイダを利用できるようになって、喜んでいる人は沢山いるはずです。
物事には、メリットとデメリットが存在します。上記のキャンペーンは、貴殿の言うようにメリットだけですか？2006年当時で、プロバイダー事業を展開している企業がYahooを筆頭にどれだけあったと思われますか？特に、Yahooは大々的にやっていましたね。USENの次は、Yahoo その次は、So-net ・・・選択肢が多いほど、住民サービスになると、なし崩しに続けますか？理事長が独断で決められるなら、プロバイダー事業者だけでなく、他業種にも、一見住民サービスになりそうな企業がありそうですね。例えば、清掃代行サービスとか家事代行サービスとか。今はやりの生協あたりはどうでしょう？喜んでくれそうな人が沢山いそうですね。組合員に何一つ相談せずに独断で始めて、それを、どこで線引きするのでしょう？
私どもマンションには７４世帯あり、調査したところその時のキャンペーンで、実際に申し込んだのは７世帯（実際にUSENで調べました）でした。その７世帯の方々は大変喜んだことでしょう。その他の者がどれだけ喜んだかは知りませんが。
私が、言いたいのは、
① 私が居住している共同住宅は、社宅や賃貸住宅ではありません。それなりのお金を負担し当該集合住宅の区分所有者となりました。それにより、専有部分の所有権と、敷地及び共用部分等の共有持分632162分の8173の所有権を有します。
② 私は、月々３万数千円の管理費等を負担し、その負担金に見合うサービスを受益する権利を有します。
③ 私は、その他にも区分所有法・規約の定めに反しない範囲内で自由且つ平穏に日々生活する権利を有しています。
④ 区分所有法第１８条１項（保存行為は、各共有者がすることができる）により、共用部分の設置された業者の什器備品を排除する権利を有します。

但し、区部所有法第１３条（各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる）の義務を負います。

インターネットのプロバイダー事業者に営業を許可する前に、区分所有者に対し事前に何をしなければならないのか、自ずと分かるのではありませんか？

[132: スレ主]

＞＞129元フロント様へ

＞インターネットを電話と置き換えてみてください。
＞「やっと、このマンションで全室に電話を引けるようになりました。つきましてはエントランスホールで申し込み
＞を受け付けしますので、希望者は申し込んでください。」
＞この件で「理事長の責任」が取りざたされるでしょうか
電話とインターネットを同じように語るのは、些か乱暴な気もしますが、敢えて説明致します。理事長から、そのような事前の説明など何一つありませんでした。朝出かけようとして、エントランスホールに来たら Usen が什器備品・のぼりや旗・色々な景品などをセットし始めてました。「どういうことだ」と問いただしたら「理事長から許可を得てますので、邪魔しないで下さい」とのことでした。業者いわく「口頭で申し出をしたら、『あーいいよお』と口頭で許可してくれました」とのこと。理事長はじめ理事・監事など誰一人その場にはおらず、全て業者任せの状況でした。

＞悪いのは、理事会に諮るように進言しなかった管理会社の方だと、私は思います。
管理会社に「貴社の管理はどうなってるの？」と問い合わせました。管理会社いわく「理事長から何も聞いてません」とのこと。

＞多くのプロバイダが利用できることは、マンションにとって不利益はないはずです。
それは、マンションの住民のみならず、一軒家の住人にとっても不利益ではありません。その不利益を被らないためには、どうしても共用部分で勧誘販売が必要なんですか？騒々しい勧誘の声が不快でも、その理事長のご尽力に感謝して、受忍するべきなのでしょうか？真向いには、区のスポーツセンターがあり、格安の貸会議室が数室あります。毎年の総会は、そちらの会議室で行います。組合員に迷惑をかけない方法はいくらでもあったのです。この理事長は、業者の言いなりになって、他の組合員の迷惑を顧みず、最も安直な方法をとったのです。

＞どうも、投稿の内容が法律論に終始しているように思いますが、
＞規約の精神＝何から区分所有者を守るための規約なのか
＞です。
規約の精神と言われても、 私には、よく分かりません。規約を簡単に反故にしてしまうような、暴走する理事長から、区分所有者を守ってくれるのも規約の精神の一つではありませんか？フロントの経験者に大変生意気なことを申し上げました。間違いがあれば、ご教示下さい。

[133: 元理事長]

　うちのマンションでも、竣工後に2社追加で開線。キャンペーンしてもらったよ。（NTTとEO光）

うちの場合はそもそもが入居者からの要望であったし、総会の事業計画で承認もらってたしね。

セールスについては、事前に理事会・管理会社に確認したかな。

事業者にしても初期投資があるわけだから仕方ないのでは。

2・3日の話だろ？それで、文句いってくる人いなかったけどね。

そんなのをきっかけに裁判おこされたらたまらんわな。

いるよね。なんかあったらすぐ文句付ける人。

隣の犬がうるさいとか。しらねーよ。うちのマンションペット可だよ。

自分で何とかしろよ。　

[134: スレ主]

＞130元フロント様

＞それ、誰がするんですか？
＞あなた自身が、２０％の議決権を集めて、理事長解任の臨時総会を開くのですか？
＞そのあとの理事長候補を見つけることができますか？
不幸にして、うっかり規約違反行為を行った管理者に対しては、直接話し合いを申込み、その管理者の釈明をしっかり聞きます。その際に違反の事実を認めれば、再発防止の措置を講ずるようお願いします。何ら釈明もせず、「例えば、弁護士などの法律の専門家などから規約違反だと言われれば認めます」などと言って開き直るような管理者（実際に存在するのですが）であれば、下記の方法で解任請求をします。貴殿が心配せずとも、私どものマンションには、理事長になりたくてうずうずしている区分所有者は、いくらでもいます。私どもマンションの役員は輪番制ですが、理事長も約１０人ほどの区分所有者が、ほぼ持ち回りでやってます。

裁判所への請求による解任（区分所有法約第２５条２項） 　
区分所有者は、理事長に不正な行為その他職務に行うに適しない事情があるときは、その解任を裁判所に請求し、理事長の解任を命ずる裁判によって解任することができます。この場合の理事長の不正な行為とは、理事長の善管注意義務に違反して区分所有者の全部又は一部に損害をもたらせる故意による行為です。 　この解任請求は、各区分所有者が単独でできます。

[135: 元フロント]

＞他の組合員の迷惑を顧みず、
＞暴走する
＞電話とインターネットを同じように語るのは、些か乱暴
＞騒々しい勧誘

そのように感じておられるのなら、私の書いたことにさぞやご不満でしょう。
これ以上申し上げることはありません。

[136: スレ主]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46005/3

Ａ． 上記スレにおける No.58 匿名さんの見解 ⇒ 簡潔で解り易い。

＞１．弁護士費用は、民事訴訟法上の訴訟費用（印紙代など）ではない。
＞２．訴訟費用は、敗訴者負担が原則（裁判所が判決主文で示す）。
＞３．弁護士費用は、訴訟費用ではないから、原則、敗訴者が負担することはない（弁護士
＞を雇った方が自分で負担する）。
＞４．３の例外として、当事者間で事前に合意をしておけば、弁護士費用を敗訴者負担とす
＞ることは可能。
＞５．４の合意を無効とする法的根拠はなく有効である。
＞６．管理規約の敗訴者負担の規定は、４の合意として有効である。
＞７．弁護士費用敗訴者負担の立法化の議論は、当事者間に合意がなくとも、法律で敗訴者
＞負担とすることを強制することを目指したものだが、立法化は頓挫した。だからといって、
＞当事者間で弁護士費用敗訴者負担の合意をすることができなくなったわけではなく、こ
＞の点は従前どおり。

＞以上の議論は、法的にはほぼ決着が付いている。
＞法律家の間で議論が対立しているということはない。
＞ただ、どんな問題でも反対説を唱えるバカな法律家はいる。

Ｂ． 上記６．の裏付けとなる判例
↓
マンションの管理組合が管理費等を滞納した区分所有者に請求するにあたり、「弁護士費用を滞納者が負担する」との規約があることを理由に、滞納管理費とは別に、管理組合が依頼した代理人（弁護士）の委任費用を請求し、裁判所がこれを全面的に認めた例がある（東京高判H26.4.16判時2226-26）。

Ｃ． 私どもの規約６８条（＞＞42）は、一部瑕疵があるからと言って無効とする理由はなく、有効であると考えられる。
但し、２００６年に組合員が管理組合を提訴した裁判においては、管理組合が勝訴したものの、その時の訴訟弁護士費用約８０万円は、敗訴者の負担にはならなかった。管理組合は、敗訴者に対し弁護士費用を請求したが、東京地裁の勧告により、管理組合は弁護士費用８０万円の請求権を放棄するとの和解条項により和解が成立した。

Ｄ． 私どもの規約６８条（＞＞42）の二号で【訴訟費用および弁護士費用その他実費は、敗訴者の負担とすること】と謳っている。規約としては有効だが、過去２回の訴訟における判決は、そうはならなかった。

Ｅ． 私どもの規約６８条（＞＞42）は、柱書で「この規約に関する管理組合と組合員、占有者もしくは使用料を納付すべき者その他との間の訴訟については」と明記しているので、規約に関連しない、例えば管理者らの区分所有法違反や不法行為を争点とした訴訟では、この規約は適応されないと思われる。すなわち、下記三号、四号の規定は適応されず、理事会は訴訟に要する費用を支出することができない。訴訟費用を捻出するには、総会に諮る必要がある。

三 理事長および理事会役員並びに監事は、任期中および退任後に区分所有法第26条第4項の定めにより、この規約に基づき職務を行ったために原告または被告となった場合には、その旨を遅滞なく理事会に伝え、理事会は遅滞なく組合員に通知すること
四 前項により被告となった場合の応訴に関わる費用等について理事会は遅滞なく組合員に通知後、それに要する費用を支出することができる。

[137: 働くママさん]

＞私どものマンションには、理事長になりたくてうずうずしている区分所有者は、いくらでもいます。私どもマンション
＞の役員は輪番制ですが、理事長も約１０人ほどの区分所有者が、ほぼ持ち回りでやってます。

なるほど。それだったら、変な規約を作るのもかんたんですね。大勢の方が住んでいるのに、反対する方はいなかったのか不思議に思ってました。時代を先取りするマンションなのでしょうか。

[138: 住民さんＡ]

勝訴者による敗訴者に対する弁護士費用の請求は、管理規約により正当なものである。管理規約第６８条第二号は、「この規約に関する管理組合と組合員・・・との間の訴訟について」（同条柱書き）以下の通り定める。 訴訟費用および弁護士費用その他実費全額は、敗訴者の負担とすること 当該規約が定めるような、弁護士費用等の敗訴者負担という問題については、数年前に議論されたところであり、結果的にはそのような制度は法律上の制度としては採用されなかった。しかし、その際には、そのような制度の採用の是非について具体的な議論がなされ、諸外国の立法例も参考にされた上で、そのような制度が一般に不合理ないし憲法違反であるとされた訳ではなかった。したがって、弁護士費用を敗訴者に負担させる制度を、当事者の合意によって採用することは、不合理で許されないと言うことはできない。上記規約は管理規約の一部であり不合理でもないのであるから、区分所有者には当然に適用される。敗訴者が負担するという規定は、当然に、勝訴者は敗訴者に請求することができると意味を含んでいる。したがって、よって、勝訴者の敗訴者に対する弁護士費用についての請求は、正当である。
⇑
債務不存在確認請求 平成２１年（ハ）第７ｘｘｘ号 被告管理組合 訴訟代理人弁護士作成の答弁書より抜粋

特記すべきは。
平成１７年の訴訟で敗訴した区便所有者に対し、管理組合は８０数万円の弁護士費用の請求をしたが、当該敗訴者が提起した上記の債務不存在確認請求で、管理組合は、その弁護士費用の請求を放棄するかたちで和解が成立し、実際には敗訴者負担にはならなかった。なぜ請求を放棄せざるを得なかったのか、当該代理人弁護士から組合員に対し詳しい説明はなく、当期の総会において理事長（平成１７年訴訟の代表理事ではない）は、激しい吊し上げにあったのです。

当該弁護士は、現在名古屋高裁の裁判官としてご活躍中。
⇩
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO60442080R01C13A0CC0000/

[139: 匿名さん]

どっちかわからないことなんて争うしかないのに何考えてんですかね
新しいサービスを伝えるのに手っ取り早い方法で任意なのだから問題はないと思うが

某KDなんとか社みたいにオートロック内に勝手に入り込み特定住戸のみ飛び込み営業するのもいるし
MDF見ればどこの住戸がどこで契約してるかわかるわけだからエントランスで希望者のみに営業をするのがどれほどストレスが無いかだね


何も知らない頑固ジジイのせいでマンションがどんどん時代遅れになっていくね(^O^)
機会を奪うのは理事会の仕事では無いぞ

[140: 働くママさん]

＞当該弁護士は、現在名古屋高裁の裁判官としてご活躍中。
⇩
＞http://www.nikkei.com/article/DGXNZO60442080R01C13A0CC0000/


そうですね、色々とご活躍のようです。
http://togetter.com/li/572503

[141: HCM 契約部 規約管理課]

本件管理規約第６８条について、原始規約を作成した者として次の通りコメントします。

＊旧建設省の「中高層共同住宅標準管理規約」では、規約等に反する行為について違約金として弁護士費用その他の実費負担に関する記載がありませんでしたが、現国交省標準管理規約では、当該費用を請求することができる旨の記載があります。
＊国（国交省・旧建設省）の標準管理規約は、あくまで規約作成の際のモデルですので、当時の標準規約に記載がなかった訴訟に関する条項を追記記載し「訴訟費用、弁護士費用その他実費全額」の負担を記載したことは、特に要領を得ない内容ではないと思います。
＊いづれにしても、規約その他の義務違反者に対し、訴訟によることとした場合の訴訟費用、弁護士費用その他訴訟に要する実費全額を請求できるように、あらがじめ敗訴者負担と明記した内容となります。訴訟においてこれらの費用を敗訴者負担として請求しますが、裁判所が判決します。