弁護士費用の敗訴者謳う管理規約について

[ビギナーさん]

当マンションの管理規約に次の条文があります。

第６８条（訴訟）
この規約に関する管理組合と組合員、占有者もしくは使用料を納付すべき者その他との間の訴訟については、次の各号のとおりとする。
一 対象物件所在地を管轄する地方（簡易）裁判所をもって、第一審管轄裁判所とすること
二 訴訟費用および弁護士費用その他実費は、敗訴者の負担とすること
三 理事長は、区分所有法第26条第4項の定めにより、その職務に関し組合員のために原告または被告となった場合は、その旨を遅滞なく組合員に通知すること

弁護士費用の敗訴者負担を、管理規約で定めることが、できるのでしょうか？
現行法では、弁護士費用は訴訟費用に含まれておらず、それぞれの当事者が負担するものと思います。この条文、何か違和感を覚えるのですが、皆様の管理規約にも同様の条文がありますか？この条文は、どのように運用するのでしょうか？

[92: 暇入]

↑見苦しいｗ

どうみてもビギナーさんの勝ちであろう。

[93: 匿名さん]

↑
他に判例ないのに見苦しいよ、自分の意見無い人かな？
交通事故の裁判でも弁護士費用の賠償額への転嫁率ははまちまち。
No.89さんの例が全てに当てはまる訳ないでしょ　素人さん。
原則、弁護士費用は当事者それぞれが負う事に変わりはないよ。

それと、ｗ使うのはずかしくないの？　笑

[94: スレ主]

＞＞89さんへ

＞契約書によって相手方に弁護士費用を負担させることは可能か
＞http://www.hokuolaw.com/2014/09/04/

大変参考になりました。ありがとうございます。ここでの判例は、マンションの管理組合が管理費等を滞納した区分所有者に請求するにあたり、「弁護士費用を滞納者が負担する」との規約があることを理由に、滞納管理費とは別に、管理組合が依頼した代理人（弁護士）の委任費用を請求し、裁判所がこれを全面的に認めたというものですね。

特に、この判決をなさった方が、弁護士費用をはじめ弁護士を巡る法律問題の泰斗とされている加藤新太郎判事なので、業界内での影響がありそうだと説明しています。

さて、私たちは、区分所有者になると同時に管理規約を承認したことになります。私どものマンションのように、原始規約で「訴訟費用および弁護士費用その他実費は、敗訴者の負担とすること」の条文があれば、弁護士費用の敗訴者負担を謳った契約書に判を押したことになるのでしょう。したがって、当マンションの区分所有者である限り、管理組合と組合員との間の全ての訴訟を包括して、敗訴者に弁護士費用を負担させることは可能であるということになります（良し悪しは別として）。特に、前述の加藤新太郎判事が担当した場合においては。

ところで、区分所有法25条2項は、「管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる」と定めてあります。この条項をもって、管理者の解任請求を提起する区分所有者は、殆ど、代理人弁護士をたてない本人訴訟になると思います。この条項は、区分所有者に与えられた「伝家の宝刀」と思っていましたが、敗訴した場合のことを思うと、なかなか抜けない「伝家の宝刀」となりそうです。いや、むしろ「絵に描いた餅」となりそうです。なにしろ、解任を求めた相手方は、豊富な資金を武器に、複数の代理人弁護士を雇い十分な備えをしますから。

これから先、当マンションを出て、新たにマンションを購入する機会があれば、先ず、原始規約を隅々まで精査して、石橋を叩いて渡るように慎重に吟味しなければならないと思います。

[95: 元管理会社勤務]

９３や９４の書き込みを読んで実務上の問題点を一つ
判例では敗訴者に弁護士費用を負担させるという事ですので、承継人には支払義務はありません。

承継人に支払義務があるのは、管理費・積立金及びその遅延損害金のみです。
支払請求訴訟を起こされるような長期滞納者は、ほとんどの場合支払能力がなく、例え弁護士費用を勝ち取っても、絵に描いた餅になる可能性が高いと思います。

管理組合としては、遅延損害金までが、組合が手にすることのできる金額だと考えるべきだと思います。
もっと言えば、長期滞納になるまでに、いかにして使用料の未納をへらしておくかの方が大事だと思います。

[96: ピギナーさん]

>>95
>実務上の問題点を一つ
>判例では敗訴者に弁護士費用を負担させるという事ですので、承継人には支払義務はありません。
>承継人に支払義務があるのは、管理費・積立金及びその遅延損害金のみです。

口頭弁論終結後の承継であれば、
民事訴訟法115条1項3号により確定判決の効力が及ぶ口頭弁論終結後の承継人に当たる
と考えますが、如何でしょうか？

民事訴訟法
（確定判決等の効力が及ぶ者の範囲）
第百十五条 　確定判決は、次に掲げる者に対してその効力を有する。
一 　当事者
二 　当事者が他人のために原告又は被告となった場合のその他人
三 　前二号に掲げる者の口頭弁論終結後の承継人
四 　前三号に掲げる者のために請求の目的物を所持する者
２ 　前項の規定は、仮執行の宣言について準用する。

[97: 匿名さん]

物件処分してお釣りがくるなら、所有者もくだらない争いは避けますよ。
支払い能力が無いような人の物件にその費用上乗せして誰が承継人になるの。
競売公売物件でも弁護士費用のオマケ付きは聞いた事無いしね、親族なら相続放棄じゃないの。
無い物は取れないよね、自治体も公売も成立しないような差し押さえた物件は放棄するしね。

[98: 元管理会社勤務]

＞96ビギナーさん
なるほど

これを見る限り、承継人は、弁護士費用を含めて支払う義務がありそうですね
私が経験した時は、弁護士から「弁護士費用は取れません」と、聞いていたので、最初から請求しませんでした。

マン管の参考書には、根拠として
「区分所有者が管理費等を支払って維持管理したから、現状の建物設備備品等があるのであって、承継人はその利益を享受しているから支払わなければならない」
と、書いてありました。

それからすると、裁判したから全部支払わなければならない、というのはしっくりきません。

実際のところ、どうなんでしょう。
弁護士さんの意見が聞きたいですね。

それにいてもビギナーさん
よく知ってますね

[99: 匿名さん]

＞裁判したから全部支払わなければならない、というのはしっくりきません。

＞実際のところ、どうなんでしょう。


請求する権利があったって、

請求するかどうかは別の話で、

請求されても、払うかどうかも、また別の話。

弁護士はめんどくさいから請求しないよ。

[100: ピギナーさん]

>>98
>それからすると、裁判したから全部支払わなければならない、というのはしっくりきません。

区分所有法7条1項に定められている債権（「共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権」または「規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権」）について、同法8条は、その債権の債務者である区分所有者から売買や贈与等で区分所有権を譲り受けた者（特定承継人）に対しても行使することができる旨を定めています。
「規約の定めに基づく弁護士費用」は、「規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権」に該当するので、特定承継人に行使ができることになります。
つまり、特定承継人には、区分所有法上の支払義務と民事訴訟法上の支払義務が併存していることになると思います。

[101: 元管理会社勤務]

＞97さんの言うように
支払請求訴訟に、実効性を持たせるにはいつ提訴するのが良いか、話し合ったことがあります。

支払請求による競売請求は無剰余却下の可能性があり、担保や差し押さえの残金が不明なため競売請求を起こしてみなければわからない
区分所有法の５７条訴訟は、未納金については、請求事由に該当しない

などがあって、所有しながら、未払いの場合は、抵当権者の競売を待つしかないという結論になりました。
その場合、物件の純資産＝（売却可能額―抵当権―税金滞納分）なので、抵当権者が損を覚悟しないと競売にならない。
という話になって、結論は出ませんでした。

売却可能額＜税金滞納分になったら、競売請求できるのは、国や自治体しかなくなるのでしょうか？

幸い私の場合はこんなケースはありませんでしたが。

　　

[102: 匿名さん]

あのね　規約に記載有るからなんでも有効とでも思ってるの？
共同住宅自体が独立国家みたいな考えはやめた方がいいよ
とりあえずは日本国家で法の下の平等が原則だからね　

それと理屈こねても無い物は取れないし　借金払えなくても犯罪じゃないしね
あきらめが肝心だよ

[103: 元管理会社勤務]

＞第七条 　（中略）管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

これって、使用料を含むってことですか？
もしそうなら、今までの認識が根底から覆るのですが？

[104: 匿名さん]

>>101
差押えされたままなら手出しできないね。
自治体も回収不能なら差押え解除するから後は好きにしたら良いよ。
そんな物件どうにもならないけどね。

[105: ピギナーさん]

>>103
>これって、使用料を含むってことですか？

使用料については、両論あるようですね。
（参考）
弁護士平松英樹のマンション管理論
駐車場使用料と区分所有法８条との関係
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/014.html

（参考）
上下水道料金・温水料金が、区分所有法7条1項に規定する債権に該当するとした裁判例
独立行政法人　国民生活センター
マンションの前所有者が滞納した管理費等の負担
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/201306_1.html
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol6_06.pdf

[106: 暇入]

買うときに説明していれば、使用料込みの値段になるでしょ？物件明細書に書いてあれば認識した上で買うわけだから。

[107: スレ主]

このスレッドを通じて大勢の皆様から数多くの貴重なご意見を頂いておりますが、「同じ規約を有している」との情報は現在のところありません。そこで、マンション管理に従事しておられる管理会社の皆様に是非お聞きしたい、私どもと同じような「弁護費用の敗訴者負担条項」を謳う規約を有するマンションは他に存在するのでしょうか？現在の私どもの規約は、素人の役員が恣意的判断で改定した為、甚だみっともない文言（＞42参照）になっていますが、柱書と一号、二号の文言はHCMの原始規約そのままです。

2004年12月3日、広範な世論の反対で廃案となった「弁護士報酬敗訴者負担法案」ですら、一定額の弁護士費用を敗訴者の負担とするというものでした。法律の専門家ですら賛否両論あり、その運用には慎重の上にも慎重を期するべき「弁護費用の敗訴者負担条項」をマンションの原始規約に盛り込んだ管理会社HCMの意図は、いったい何処にあるのでしょうか？この68条以外の規定は全て平成9年のいわゆる中高層共同住宅標準管理規約の趣旨を100％踏襲しながら、なぜこの68条だけは、標準管理規約から大きく乖離した規定になったのでしょうか？

「訴訟費用および弁護士費用その他実費は、敗訴者の負担とすること」と原始規約に盛り込んだ管理会社HCMの見識に疑問を呈する者も多いのではないかと推察します。

特に、全国各地でご活躍中の管理会社HCMのマンション管理士の方々に、ご意見を頂戴できれば幸甚です。

[108: 元フロント]

＞ＮＯ１０７さん
HCMに限らず、押しなべて管理会社は理事長に逆らいません。
逆らって管理会社変更など言い出したら大変だからです。

後で問題になったら「理事長の指示です」で、逃げます。
規約変更でも、管理会社の上層部が知らないうちに終わります。

上層部も、知っていても知らない振りします。
私のいた会社はそうでした。

[109: 匿名さん]

＞HCMに限らず、押しなべて管理会社は理事長に逆らいません。
＞逆らって管理会社変更など言い出したら大変だからです。


正しい。聞く方がどうかしているね。

[110: 匿名さん]

よって、マンションは管理者次第でどうにでもなる。
管理会社の位置は、パートナーである。
管理会社の横領は理事長の尻拭いの疑い、大である。
貴方のマンションの役員と、管理人、フロントの、
中を確認しなさい。実態を理解しましょう。

[111: スレ主]

管理組合と組合員との間の全ての訴訟を包括した例外なき完全な弁護士報酬敗訴者負担条項（＞４２）は、私ども管理規約の特有の条項であることが良く分かりました。そこで、この条項の存在の良否につて当事者同士でわきまえたいと思いますので、下記URLにて、この条項に関する当事者からのご意見やご教示を承りたいと存じます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/456516