管理組合結成までの流れについて教えて下さい。

[入居済み住民さん]

入居開始から７か月くらい経過している新築マンションに住んでいる者です。まだ数戸販売されていない部屋がありますが、管理組合はいつ頃、どのような流れで結成されるものなのでしょうか？また、初めの理事長や役員などはどのようにして決められるのでしょうか？

私は入居してから１か月くらいなのですが、以前購入時に営業の方に聞いたときには管理組合が結成するのもそろそろ出はないかという話しだったのですが。完売しなければ管理組合が結成されないということはないですよね？色々と情報を教えていただけると嬉しいです。よろしくお願いいたします。

[21: 元管理会社社員さん]

>>19さん
>>規約の改正ができれば、駐車場の権利剥奪は可能のような気がします。
　権利剥奪とは誰の何の権利を剥奪するということですか？

>>分譲会社が「駐車場付き物件」としたいのであれば、払ってもらえるのではありませんか？
　18の最後に例を３つ書きましたが、１つ忘れていました。
　残住戸を何とか処分したいと奮闘している最中、駐車場がない物件となると売りづらい部分
　もあるので、例えば残住戸５戸に対して、駐車場２区画ぐらいは確保したがりますね。
　その場合は当然、駐車場使用料は払ってもらいます。

[22: 入居済み住民No.19]

>>21
分譲会社が、売れ残りを売りやすくするために、使ってもいない駐車場を
無償でキープする権利です。
駐車場使用料を分譲会社が払わないっていう前提から、キープされていると
考えたものです。私、誤解してます？

>>20
駐車場収入って結構大きいじゃないですか。
後日入居する人は、駐車場に空きがないことを承知で購入するわけですし、
２台目は更新時に既得権を主張できない特約を付けておくなどもできます。

[23: 匿名さん]

>>22

自分の都合のいいように考えすぎ。危険だね。

[24: 20]

＞分譲会社が、売れ残りを売りやすくするために、使ってもいない駐車場を無償でキープする権利です。
現実的にあるのは、
　①全戸１００％の駐車場を謳った物件（権利付きと無しがある）
　②プレミアフロアなどに１台以上の優先駐車場契約を謳った物件
　③駐車場について、需要以上の枠がある。（あまっている）
ぐらいじゃないでしょうか？
それ以外は、分譲会社が未販売分の駐車場を確保するというのは想定できません。

[25: 後期若年者]

>>17
＞管理組合を早く立ち上げも、上記条文に対抗できるとは思えませんがね。空室のままで、どうして駐車場使用料が取れるのですか？とれないにきまっていますよ。分譲業者が駐車場を営業行為の中で使っていれば別ですが、空き室分全部の駐車場を使うわけもなく駐車場収入はとれないに決まっている。

業者さんの発想ですね。
件の特約の前段は、裁判例の羅列ですから書いても書かなくても当然のことです。
これに、便乗して悪乗りしている特約です。駐車場の実態は分かりませんが、常識的には契約車に使用料を負担させるのが当たり前ですから、発生する筈も無い駐車料を負担しないとは、その魂胆は、完売まで空き駐車場は無料で使わせろと云うことになりますから、規約で、一時駐車であろうと、使用頻度で応分の使用料を規定することは可能です。更に、駐車使用料の計算根拠次第では、もっと大きな問題になるかも知れません。

＞修繕積立一時金は、空室が売れたらすぐ買主が払うことになるからいいじゃないですか？

これも業者さんの発想ですね。
本来、修繕積立一時金とは、修繕積立金では不足になりそうな場合、総会決議で通常の修繕積立金を補間するために臨時に徴収するべきものです。それを新築早々に徴収する上に、分譲業者は負担しないとは可笑しいとは思いませんか。貴方の仰る様に、空き家が売れたら・・・・で、済まされない問題で、これは長期間売れない場合の分譲業者の為の保険です。
しかし、管理組合としては、修繕積立金は、長期大規模修繕計画に基づき決定することとなります。
鉄部の塗装は４、５年後に必要になる場合があるが、他は約１０年後からの種々の計画修繕に対する費用を推定し、３０年から５０年間の積算費用から適正な修繕積立金を決定し、それに基に初年度からの各区分所有者毎の修繕積立金額を決め、それに相当する空き部屋の修繕積立金は、分譲会社の負担とするのは当然でしょう。売残りを想定して、分譲会社側の決めた修繕積立金は低額のもので負担し、総額は現在不必要な入居者の修繕積立一時金で補間しようとする行為があれば、管理組合として早急に是正する必要がありましょう。

[26: 匿名さん]

>>25（後期若年者）さん
認知症？

[27: 匿名さん]

>>25

あまりに要求が理不尽でついていけません。こういう人とは管理組合活動は一緒にできません。

[28: 入居済み住民]

修繕積立金一時金って、修繕積立金基金のことでしょ。
最近の物件では普通にとっていますよね。
であれば、多少遅くても問題にはならないと思います。

[29: 理事経験者]

Ｎｏ．１５、補足です。
売主系列の管理会社が当初２年の「アフターサービス」を仕切る場合、売主の利益を損なうような交渉はまず期待できないということです。その場しのぎの補修はしてくれるかもしれませんが。
当管理組合は発足が遅かった上に、機能するまでに時間がかかり、「アフターサービス」には失敗した感があります。

[30: ビギナーさん]

＞修繕積立金一時金って、修繕積立金基金のことでしょ。最近の物件では普通にとっていますよね。であれば、多少遅くても問題にはならないと思います。

１０年売残り物件があった場合、さあー大規模修繕実施の時に当然に修繕積立金不足するでしょう。
この場合、更に区分所有者が修繕積立一時金を負担するが、負担義務のない分譲会社は知らんぷりとなりましょう。
従って、分譲会社は売れ残っても被害は少ないので、販売努力はしないと云う結果になりましょう。

[31: 入居済み住民]

あのねぇ、10年売れ残りの物件持っていたら分譲会社がなくなるでしょ。

[32: ビギナーさん]

>>31
その場合は、管理組合が泣く泣く買い上げて、賃貸しに出して、管理費等を徴収することになりましょう。
結構、滞納夜逃げ行方不明などの同じ様に実例はありますよ。

[33: 匿名]

良スレあげ。
うちは引き渡しから１ヶ月になるが、まだ管理組合がないので
いつ立ち上げ予定なのか明日聞いてみよう。

[34: 匿名さん]

自分で立ち上げなくて誰がやるの！

[35: 33]

>34
まだ１ヶ月だし、販売中なので様子見ようかと思って。

ちなみに、管理会社に確認したところ
「遅くとも年度内には総会をする。理事はこれから選出予定」
との回答だったよ。

[36: ビギナーさん]

区分所有法3条に規定する団体は、区分所有者が複数になると成立します、つまり1件売れれば売り手と購入者で成立します。組合は組織編成、代表者選出法、総会運営、財産管理など団体としての主要点が議決か規約で確定すれば人数（分譲戸数）の多少に関わらず管理組合として認められます。

[37: 匿名]

なるほど「会社」と同じだね。
組織化の目的が「株式」価値最大化と、「マンション」価値最大化の違いというところか。
そして権利の所在が「会社」は「株主」のもの、「管理組合」は「管理組合員」のものというところかな。

[38: 匿名]

「会社」の「株主総会」と会社の代表である「取締役会」の関係と、「管理組合」の「総会」と管理組合の代表である「理事会」の関係もだな。

[39: 匿名]

すると「会社」の「IR」と「PR」は、「管理組合」の「理事会報」と「広報」というところか。

[40: 匿名さん]

理事会報、おらのマンションには無い
「会社」の「IR」は、「管理組合」の「総会議案書」

[41: ビギナーさん]

＞理事会報、おらのマンションには無い

当然。株主＝区分所有者、役員＝理事　ではないからね。

[42: 匿名さん]

＞なるほど「会社」と同じだね。

いやー。全く違うよ。会社法と区分所有法で適用法が全く異なるよ。

[43: 匿名さん]

管理組合を作らなくても、管理者さえ総会で選任すれば区分所有法で管理は出来るよ。
総会で、管理費、修積金額さえ決めれば出来る。

[44: 匿名さん]

＞初めの理事長や役員などはどのようにして決められるのでしょうか？

分譲会社が意思疎通？を諮られる人、つまり言う事を良く聞いて呉れるイエスマンをご指名します。
従って、正式な設立総会では厳選しないと管理会社任せのイエスマン理事長が続く事になるのが一般です。

[45: 匿名さん]

だから5,6年経たないとまともな管理組合にはなららい訳だな。

[46: 匿名さん]

管理組合は区分所有者が複数になれば成立するもので、何百人の区分所有者が居ても管理会社頼りでは組合は無いのに等しい。

[47: 匿名さん]

給水ポンプ夜中に止まったらどうするの。

[48: 匿名]

給水ポンプは普通１系統２個のポンプがついている。
いっぺんに故障しないかぎり大丈夫。

[49: 匿名さん]

止まるという事はポンプ２台とも故障を示す事よ。

[50: 匿名さん]

いや止まらなくてもアラームが鳴りっ放しで困った事があったよ。

[51: 匿名さん]

>>いやー。全く違うよ。会社法と区分所有法で適用法が全く異なるよ。
そんなことありません。裁判は会社法類推でやります。最高裁判例。

[52: 匿名さん]

立証しなさいよ。