管理組合結成までの流れについて教えて下さい。

[入居済み住民さん]

入居開始から７か月くらい経過している新築マンションに住んでいる者です。まだ数戸販売されていない部屋がありますが、管理組合はいつ頃、どのような流れで結成されるものなのでしょうか？また、初めの理事長や役員などはどのようにして決められるのでしょうか？

私は入居してから１か月くらいなのですが、以前購入時に営業の方に聞いたときには管理組合が結成するのもそろそろ出はないかという話しだったのですが。完売しなければ管理組合が結成されないということはないですよね？色々と情報を教えていただけると嬉しいです。よろしくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

>>01
文から、既に設立してる可能性もあるのでは？　管理会社に確認を！！

[3: 元管理会社社員]

売れ残り住戸があるかないかは、管理組合の成立条件と何ら関係がありません。

マンション管理の基本法である『区分所有法』の第３条で規定されている内容
を解釈すると、「区分所有関係が成立すると同時に、区分所有者全員を構成員
（組合員）とする団体（管理組合）が自動的に成立する」となります。

例えば、１０戸のマンションで、スレ主さんが１戸を購入し、残り９戸が売れ
残っているとします。
売れ残っている住戸の所有権はデベ（事業主）であり、このマンションには、
スレ主さんとデベの二人の区分所有者が存在することとなります。
つまり、１戸でもデベが誰かに売れば、その時点で区分所有関係が成立し、管
理組合は成立することとなります。

また、初年度の役員は、引渡し前の入居説明会などを利用して抽選で決定され
るのが通常です。

[4: 元管理会社社員]

03です。
補足ですが、「誰かに売る」というのは売買契約を締結したという意味ではなく、
「鍵の引渡しをした」という意味です。

[5: 匿名さん]

>>03
ケチをつけるわけでも、揚げ足取るつもりもありませんが、

その説明は、あくまで成立要件として「紙に書かれたもの」に過ぎない。
スレ主が求めているのは、入居者をコントロールできる管理組合の実体＝スレ主が意思を主張できるところを聞いているんだと思うが・・・・

それと普通決議や特別決議に必要な割合が実際に入居してから、設立総会を行って区分所有者主体に引き継ぐケースもままあるようですよ。
（その時点でも組合は成立してるし組合名の銀行口座などはできてますけどね。）

[6: 元管理会社社員]

>>05さん
　なるほど！
　
　03にも書きましたが、引渡し前（竣工前）の入居説明会などの場で、役員抽選を
　実施します。
　竣工時には理事長以下が決定している状況が、管理会社としても運営がし易く、
　設立総会を開催するためにも、大手管理会社が採用している手法だと思います。
　05さんがおっしゃる「入居者をコントロールできる管理組合の実体」は、最初の
　理事会が開催されれば、成立しているものと考えられるのではないでしょうか。
　
　また、大手管理会社では、最初の管理委託契約を竣工２・３ヶ月までとし、竣工
　２・３ヶ月以内に設立総会を開催し、その場で契約期間を１年間とする新たな管
　理委託契約を締結する議案を決議してもらいます。
　これは、竣工月＝会計年度決算月とし、会計年度終了後２・３ヶ月以内に毎年通
　常総会を開催し、管理委託契約更新を決議してもらうためです。

　スレ主さんの話から脱線しましたが、入居（竣工？）７ヶ月も過ぎていれば、紙
　の上でも、実体としても管理組合が存在してないのは問題があります。

[7: 入居済み住民さん]

スレ主です。色々な情報を教えていただきありがとうございました。管理会社に確認をしていきたいと思います。

[8: 匿名さん]

いまさらだけど、スレ立てる前になぜ、管理会社に管理組合理事会はどうなっているのですかとたずねないのだろう？

ふつう管理会社は丁寧に説明するだろうに。

もし、管理会社がわけのわからない説明をして困惑しているというならスレたてするのもわかるが、聞かない前にスレ立てられても回答のしようがないだろう。

スレ主も、管理会社に聞いた結果をここに書いて後始末してくれないと、無責任だよ。

[9: 入居済み住民さん]

スレ主です。「回答のしようがないだろう」とのお言葉ですが、実際に回答をして頂いた方はいらっしゃいますし、私としては頂いた回答はとても参考になりました。ありがたく思っています。それぞれの知識や立場により、質問の内容は異なってくると思います。０８さんにとっては当然の内容でも全ての人がそうであるとは限りません。

この掲示板が疑問に思うことを気軽に、自由に書き込める場であることを願います。管理会社に問い合わせた内容は近々書き込みたいと思います。

[10: 入居済み住民さん]

スレ主です。管理会社に問い合わせをしたところ、現在入居者が７割くらいなので「夏には管理組合の総会をすることになると思います」との返答でした。ということで現在は管理組合は紙の上では存在するが、実態はまだない。ということになると思います。

管理組合の設立時期としては個人的には遅すぎるように思うのですが、一般的に見てどうなのでしょうか？管理組合設立時期が遅い方が、管理会社としては何かメリットがあるのでしょうか？

[11: 08]

スレ主さんへ、

09の書き込みからわずか30分で、あなたは管理会社からの回答を書き込みました。
電話一本？、管理人室へ行くだけの手間です。

現在入居者が７割くらいしか進んでいないという重要な情報がわかりましたね。
マンション入居から数ヶ月経っていても、入居者が十分に集まらなければ、理事会もできないのでは？

うちのマンションでは、入居3ヵ月後に、入居が大方揃ってから、あらためて、理事会役員の抽選を行いました。管理組合総会は入居後1年後です。

[12: 08]

>>管理組合設立時期が遅い方が、管理会社としては何かメリットがあるのでしょうか？

まったくないと思いますよ。管理組合理事会は、管理業務を委託される管理会社にとっても必要な機構ですから。理事会の決定なしには、管理会社も費用請求もできないので、管理会社的には、なるべく早く理事会を結成してもらって、理事長を決めてもらいたいはずです。

あなたのマンションは、売れ残りや入居待ちの人が多く、3割もまだ未入居だから、管理会社が理事会の発足を見合わせていると思います。

[13: 入居済み住民さん]

スレ主です。１１さんへ。お返事ありがとうございます。また、情報を教えていただきありがとうございました。とても参考になります。分譲マンションに関して無知な私にとってはここで教えていただける情報も大変貴重なものです。

[14: 入居済み住民さん]

スレ主です。１２さんへ。お返事ありがとうございます。勉強になりました。管理会社にはメリットはないんですね。安心しました。個人的な感覚では７割くらい決まっていたらいいのかな？と思っていたので。

[15: 理事経験者]

>>管理組合設立時期が遅い方が、管理会社としては何かメリットがあるのでしょうか？
管理会社にはメリットはないと思いますが、売り主にはメリットがあると思います。
というのは、例えば竣工引渡しより１年近く管理組合が発足しなかったとします。
すると、実質第１期の理事会が定期総会を開催終了し、第２期理事会がほとんど立ち上がったばかりの頃に「アフターサービス」の２年間が経過してしまいます。繰り返すと当初の理事会（管理組合）が訳もわからず「管理会社任せ」にしていると、あっという間にこの２年間は経過します。
共有部分の不具合というものはどのマンションにも結構あるものです。早期に管理組合を機能させることが肝要です。

[16: 後期若年者]

私でしたら形式の問題ではなく、実態に感心を持ちます。
区分所有法上は、分譲会社を含め複数の区分所有者がいれば、区分所有法が適用され、団体的拘束を受け、持分に応じた共用部分の維持管理費用の負担義務や駐車場の使用料などの利益を収取の権利があります。
従いまして、この負担と利益が、購入者と分譲会社の間でどのようになっているかです。
分譲業者の中には、売買契約書に「売主は、引渡し開始日以降に未販売の住戸がある場合には、当該住戸を引渡すまでこれらにかかる管理費、修繕積立金、専用使用料については負担するが、修繕積立一時金、駐車場使用料については負担しないものとする」などの条項を潜りこませている場合があります。
この場合、管理規約を早急に作成して対抗する必要がありますから、早急に管理組合を作る必要があります。いずれにせよ売れ残り物件の区分所有者としての分譲業者と区分所有者として対等条件を維持するためには早急に管理組合の設立総会を開催すべきです。

[17: 匿名さん]

「売主は、引渡し開始日以降に未販売の住戸がある場合には、当該住戸を引渡すまでこれらにかかる管理費、修繕積立金、専用使用料については負担するが、修繕積立一時金、駐車場使用料については負担しないものとする」

管理組合を早く立ち上げも、上記条文に対抗できるとは思えませんがね。

空室のままで、どうして駐車場使用料が取れるのですか？とれないにきまっていますよ。分譲業者が駐車場を営業行為の中で使っていれば別ですが、空き室分全部の駐車場を使うわけもなく駐車場収入はとれないに決まっている。

修繕積立一時金は、空室が売れたらすぐ買主が払うことになるからいいじゃないですか？

[18: 元管理会社社員さん]

>>16
　分譲会社が上記条項を記載しているのはごく普通であり、記載していない方が問題です。
　区分所有法上、残住戸の管理費・修繕積立金を払う義務は分譲会社にあり、それを明確に述べ
　ているだけです。ちなみに、売買契約書ではなく、重要事項説明書では？
　
　また、管理費・修繕積立金・専用使用料と駐車場使用料は性質が違います。
　管理費・修繕積立金・専用使用料は区分所有者であるだけで発生するもの（区分所有法や規約
　で、各区分所有者に応分の負担が義務付けられているもの）ですが、駐車場使用料は管理組合
　と使用者の使用契約により使用料が発生するものであり、分譲会社が負担する義務は全くない
　です。

　ただ、大手分譲会社では、駐車場使用料や修繕積立一時金も負担する場合があります。
　＜例①＞管理費口に繰り入れていた駐車場使用料の収入が足りず、管理費口が赤字になる場合
　　　　　は、その赤字分だけ駐車場使用料を負担する。
　＜例②＞残住戸の処分（売買）がどうしても進まず、所有したまま賃貸に出す場合は、その修
　　　　　繕積立一時金を負担する。
　＜例③＞初年度の会計期間が終了する時点（決算時）で残住戸がある場合、その修繕積立一時
　　　　　金は負担する。

[19: 入居済み住民]

そう、駐車場だけですよね。

原始規約にも重要事項説明書と同内容の記載があるでしょうが、
規約の改正ができれば、駐車場の権利剥奪は可能のような気がします。
特定の区分所有者に不利益な扱いとなる事柄ではありませんから、
分譲会社の反対意見があっても、特別多数決議があれば足ります。

２台目需要や来客用として使うことができればいいですね。
分譲会社が「駐車場付き物件」としたいのであれば、払ってもらえるのではありませんか？

[20: 匿名さん]

>>19
ちょっと危険なお考えをお持ちのようです。
一部未入居物件で、既入居者のみが利益得られるような改正を進めれば、結局未入居が埋まらず、または後入居者の不満により、管理組合全体の不利益になりえます。

そこらへんが、１組合員のもっともな要求 ≠ 理事の組合全体の利益優先 な部分でしょうね。

せめて一年間は、原始管理規約を改正急がないほうが、えてして良い結果になると思います。
（無論、例外はあります。）

[21: 元管理会社社員さん]

>>19さん
>>規約の改正ができれば、駐車場の権利剥奪は可能のような気がします。
　権利剥奪とは誰の何の権利を剥奪するということですか？

>>分譲会社が「駐車場付き物件」としたいのであれば、払ってもらえるのではありませんか？
　18の最後に例を３つ書きましたが、１つ忘れていました。
　残住戸を何とか処分したいと奮闘している最中、駐車場がない物件となると売りづらい部分
　もあるので、例えば残住戸５戸に対して、駐車場２区画ぐらいは確保したがりますね。
　その場合は当然、駐車場使用料は払ってもらいます。

[22: 入居済み住民No.19]

>>21
分譲会社が、売れ残りを売りやすくするために、使ってもいない駐車場を
無償でキープする権利です。
駐車場使用料を分譲会社が払わないっていう前提から、キープされていると
考えたものです。私、誤解してます？

>>20
駐車場収入って結構大きいじゃないですか。
後日入居する人は、駐車場に空きがないことを承知で購入するわけですし、
２台目は更新時に既得権を主張できない特約を付けておくなどもできます。

[23: 匿名さん]

>>22

自分の都合のいいように考えすぎ。危険だね。

[24: 20]

＞分譲会社が、売れ残りを売りやすくするために、使ってもいない駐車場を無償でキープする権利です。
現実的にあるのは、
　①全戸１００％の駐車場を謳った物件（権利付きと無しがある）
　②プレミアフロアなどに１台以上の優先駐車場契約を謳った物件
　③駐車場について、需要以上の枠がある。（あまっている）
ぐらいじゃないでしょうか？
それ以外は、分譲会社が未販売分の駐車場を確保するというのは想定できません。

[25: 後期若年者]

>>17
＞管理組合を早く立ち上げも、上記条文に対抗できるとは思えませんがね。空室のままで、どうして駐車場使用料が取れるのですか？とれないにきまっていますよ。分譲業者が駐車場を営業行為の中で使っていれば別ですが、空き室分全部の駐車場を使うわけもなく駐車場収入はとれないに決まっている。

業者さんの発想ですね。
件の特約の前段は、裁判例の羅列ですから書いても書かなくても当然のことです。
これに、便乗して悪乗りしている特約です。駐車場の実態は分かりませんが、常識的には契約車に使用料を負担させるのが当たり前ですから、発生する筈も無い駐車料を負担しないとは、その魂胆は、完売まで空き駐車場は無料で使わせろと云うことになりますから、規約で、一時駐車であろうと、使用頻度で応分の使用料を規定することは可能です。更に、駐車使用料の計算根拠次第では、もっと大きな問題になるかも知れません。

＞修繕積立一時金は、空室が売れたらすぐ買主が払うことになるからいいじゃないですか？

これも業者さんの発想ですね。
本来、修繕積立一時金とは、修繕積立金では不足になりそうな場合、総会決議で通常の修繕積立金を補間するために臨時に徴収するべきものです。それを新築早々に徴収する上に、分譲業者は負担しないとは可笑しいとは思いませんか。貴方の仰る様に、空き家が売れたら・・・・で、済まされない問題で、これは長期間売れない場合の分譲業者の為の保険です。
しかし、管理組合としては、修繕積立金は、長期大規模修繕計画に基づき決定することとなります。
鉄部の塗装は４、５年後に必要になる場合があるが、他は約１０年後からの種々の計画修繕に対する費用を推定し、３０年から５０年間の積算費用から適正な修繕積立金を決定し、それに基に初年度からの各区分所有者毎の修繕積立金額を決め、それに相当する空き部屋の修繕積立金は、分譲会社の負担とするのは当然でしょう。売残りを想定して、分譲会社側の決めた修繕積立金は低額のもので負担し、総額は現在不必要な入居者の修繕積立一時金で補間しようとする行為があれば、管理組合として早急に是正する必要がありましょう。

[26: 匿名さん]

>>25（後期若年者）さん
認知症？

[27: 匿名さん]

>>25

あまりに要求が理不尽でついていけません。こういう人とは管理組合活動は一緒にできません。

[28: 入居済み住民]

修繕積立金一時金って、修繕積立金基金のことでしょ。
最近の物件では普通にとっていますよね。
であれば、多少遅くても問題にはならないと思います。

[29: 理事経験者]

Ｎｏ．１５、補足です。
売主系列の管理会社が当初２年の「アフターサービス」を仕切る場合、売主の利益を損なうような交渉はまず期待できないということです。その場しのぎの補修はしてくれるかもしれませんが。
当管理組合は発足が遅かった上に、機能するまでに時間がかかり、「アフターサービス」には失敗した感があります。

[30: ビギナーさん]

＞修繕積立金一時金って、修繕積立金基金のことでしょ。最近の物件では普通にとっていますよね。であれば、多少遅くても問題にはならないと思います。

１０年売残り物件があった場合、さあー大規模修繕実施の時に当然に修繕積立金不足するでしょう。
この場合、更に区分所有者が修繕積立一時金を負担するが、負担義務のない分譲会社は知らんぷりとなりましょう。
従って、分譲会社は売れ残っても被害は少ないので、販売努力はしないと云う結果になりましょう。

[31: 入居済み住民]

あのねぇ、10年売れ残りの物件持っていたら分譲会社がなくなるでしょ。

[32: ビギナーさん]

>>31
その場合は、管理組合が泣く泣く買い上げて、賃貸しに出して、管理費等を徴収することになりましょう。
結構、滞納夜逃げ行方不明などの同じ様に実例はありますよ。

[33: 匿名]

良スレあげ。
うちは引き渡しから１ヶ月になるが、まだ管理組合がないので
いつ立ち上げ予定なのか明日聞いてみよう。

[34: 匿名さん]

自分で立ち上げなくて誰がやるの！

[35: 33]

>34
まだ１ヶ月だし、販売中なので様子見ようかと思って。

ちなみに、管理会社に確認したところ
「遅くとも年度内には総会をする。理事はこれから選出予定」
との回答だったよ。

[36: ビギナーさん]

区分所有法3条に規定する団体は、区分所有者が複数になると成立します、つまり1件売れれば売り手と購入者で成立します。組合は組織編成、代表者選出法、総会運営、財産管理など団体としての主要点が議決か規約で確定すれば人数（分譲戸数）の多少に関わらず管理組合として認められます。

[37: 匿名]

なるほど「会社」と同じだね。
組織化の目的が「株式」価値最大化と、「マンション」価値最大化の違いというところか。
そして権利の所在が「会社」は「株主」のもの、「管理組合」は「管理組合員」のものというところかな。

[38: 匿名]

「会社」の「株主総会」と会社の代表である「取締役会」の関係と、「管理組合」の「総会」と管理組合の代表である「理事会」の関係もだな。

[39: 匿名]

すると「会社」の「IR」と「PR」は、「管理組合」の「理事会報」と「広報」というところか。

[40: 匿名さん]

理事会報、おらのマンションには無い
「会社」の「IR」は、「管理組合」の「総会議案書」

[41: ビギナーさん]

＞理事会報、おらのマンションには無い

当然。株主＝区分所有者、役員＝理事　ではないからね。

[42: 匿名さん]

＞なるほど「会社」と同じだね。

いやー。全く違うよ。会社法と区分所有法で適用法が全く異なるよ。

[43: 匿名さん]

管理組合を作らなくても、管理者さえ総会で選任すれば区分所有法で管理は出来るよ。
総会で、管理費、修積金額さえ決めれば出来る。

[44: 匿名さん]

＞初めの理事長や役員などはどのようにして決められるのでしょうか？

分譲会社が意思疎通？を諮られる人、つまり言う事を良く聞いて呉れるイエスマンをご指名します。
従って、正式な設立総会では厳選しないと管理会社任せのイエスマン理事長が続く事になるのが一般です。

[45: 匿名さん]

だから5,6年経たないとまともな管理組合にはなららい訳だな。

[46: 匿名さん]

管理組合は区分所有者が複数になれば成立するもので、何百人の区分所有者が居ても管理会社頼りでは組合は無いのに等しい。

[47: 匿名さん]

給水ポンプ夜中に止まったらどうするの。

[48: 匿名]

給水ポンプは普通１系統２個のポンプがついている。
いっぺんに故障しないかぎり大丈夫。

[49: 匿名さん]

止まるという事はポンプ２台とも故障を示す事よ。

[50: 匿名さん]

いや止まらなくてもアラームが鳴りっ放しで困った事があったよ。

[51: 匿名さん]

>>いやー。全く違うよ。会社法と区分所有法で適用法が全く異なるよ。
そんなことありません。裁判は会社法類推でやります。最高裁判例。