駐車場2台目契約について

[入居予定さん]

マンションの購入を検討しています。
検討しているマンションは、53戸に対して駐車場が50台分です。
現在は、空き待ち状態だそうです。不動産屋さんの話では、
１軒で２台使用している方が、数名いるとのことでした。
なんでも、過去、駐車場に空きがあった時に、稼動率をあげるため、
２台目の契約を認めていたそうです。（規約でも認められているそうです。）
不動産屋さんに、１台目希望を優先的に契約出来ないか、聞いてみたところ、
理事会を通して、総会で規約を変更できれば、可能との回答を頂きました。
話を聞いていると、ハードルが高いように感じるのですが、
不動産屋さんの説明で正しいのでしょうか？
同様の事例等ございましたら、アドバイス頂きたく、書かさせて頂きました。
宜しくお願い致します。

[2: 匿名さん]

うちのマンションの場合、130戸で駐車場100％です。
現状では、駐車場が全部埋まることはないので、
2台目、3台目を置くことは認められています。

ただし、規約で、駐車場が足りなくなった場合は、
複数置いている世帯から、明け渡すことになってます。

実際に、足りなくなったことはないので、揉めたことはありません。

[3: 入居済み住民さん]

築18年　超小規模ＭＳに住んでいます
19戸で19台（来客用別途1台）分ありますが、現在は全て埋まっています
数年前、理事長時代に下記のように使用細則で優先順位を改めました
1位：区分所有者の1台目
2位：区分所有者の2台目（同居人名義を含む）
3位：賃借人の1台目
4位：賃借人の2台目

優先順位上位の新たな申込みがあれば、最下位に解約して頂きます（複数なら抽選）
解約の期間猶予は申込みがあった月の翌月末としています

現状、区分所有者の2台目が4台、賃借の方の1台目が4台利用しています
（賃借人の2台目が2台あぶれて居ます‥‥ルールに拠る解約）

参考になりますか？

[4: 入居予定さん]

ありがとうございます！！
不動産屋さんに、ルールの詳細を確認してみます！

[5: 近所をよく知る人]

駐車場の運用は管理規約に定めますから、ご質問のケースでは他のマンションの事例は参考になりませんよ。
管理規約（もしくは駐車場細則など）に、どう書いてあるかが大切です。

とは言っても、駐車場などは弾力運営されている事も多いと思いますから、管理会社へ駐車場を借りる事が可能か尋ねてみてはいかがでしょうか。

また、不動産会社の言う規約の変更云々は、その通りですが「ハードルが高い」程度ではなく、実際には無理と考えて差し支えないと思います。

[6: 03です]

04さんの指摘ごもっともです

ただ、駐車場の使用ルールは一般的に使用細則で定められています
不動産屋さんが確認するのは、管理規約ですから突っ込んだ内容は把握しません
管理人への問診ですから（管理人も使用細則までは把握していないでしょう）
管理会社もいい加減な対応しかしないと思っておいた方がよいと思います
（当該ＭＳ担当フロントでも）

スレ主さん
管理組合（理事長）に尋ねたら良いとおもいますよ
入居（購入？）条件が駐車場確保でなければ、購入後に細則改正を提案してみたら？

53戸に対して50台分は、区分所有者の1台目は最優先と考えてよいと思います

[7: 匿名さん]

>05さん
>駐車場の運用は管理規約に定めますから、ご質問のケースでは他のマンションの事例は参考になりませんよ。

自分のマンションが一般的なのか、特異なのかを知る上で、
他のマンションがどうなっているのかを参考にするのはおかしくないのでは？
だれも他のマンションの事例を適用するといっていないでしょう。

[8: 匿名さん]

とりあえず、２台目のひとより優先してもらうというのが順当なところでは?

私のマンションは、100%未満なのに、空き始めました。東京は、どこも
そうみたいです。2台目オーケーにしても埋まらない。車を持つ人は、
どんどん減っています。ガソリンが高騰していて、下がりそうもないし。
管理費が減りつつあって困っています。

秋くらいまで待てば、何もしなくても空くんじゃないですかね。私も
自分の車は売ろうかと考えています。乗れないんだったら、意味なし。
維持費はかなり高いし。

[9: 近所をよく知る人]

>>07
おっしゃる通りです。
スレ主は場合によっては規約の変更をも視野に入れているように感じたのでそのように書いた次第です。

重ねてになりますが、質問のケースでは、規約の変更は事実上不可能だと思っております。
老婆心ですが、規約の変更を期待しての事なら、やめておいた方が良いと思います。

[10: 03です]

05＝09さんへ
規約の変更は事実上不可能だと思われる根拠は何ですか？
06でアドバイスした手前、気になります

[11: 匿名さん]

05＝09近所をよく知る人は、最近頻繁に出てきて変な論をぶちあげているが、今回の話もそのようだ。

規約の変更はたしかにハードルは高いが、事実上不可能と言い切るのも、根拠はない。

総会で4分の3以上の議決があれば規約改正はできるのだから、内容次第の話では？
もちろん質問主の希望通りにいくとは限らない。規約がスレ主の希望と反対の方向に決まることもあるだろうし。しかしそれは結果論。

[12: 03です]

だれに問いかけている訳でもないのですが

駐車場の優先順位まで規約に定めているＭＳなんて在るのかな
使用細則で定めているのが普通だと思うのですが

使用細則の変更は4分の3の賛成が必要ですか？　普通決議と思うのですが

スレ主さんの場合、規約に優先順位の定めてあって、14人以上が2台目を契約していると
確かに変更は難しいかも（我儘な人ばかりなら、ですが）

[13: 匿名さん]

>>12

おっしゃるとおりです。
通常は、駐車場の運用は使用細則なので、普通決議です。

しかし、合意形成は簡単ではないですよ。特に今回のような２台目とはいえ、既得権をふりかざす居住者もでてくるだろうし。

[14: 03です]

スレから脱線しますが

ＭＳ居住を検討する場合、そのＭＳの風土も大切です
新築の場合は、購入者相互に努力して構築しなければなりません

中古物件で、そのＭＳの風土が知りえる場合は大切な検討ポイントです
もし一部の我儘がまかり通る様な物件なら、その風土を修正するには相当の努力が必要です

スレ主さんへ
もし、駐車場に関して問い合わせる過程で、上記のような住み難い風土を強く感じたら
購入検討の時のマイナス要素として考えられる事をお勧めします（大きなお世話ですが）
ご家族があれば、日頃苦労されますよ

私は、スレの当初主旨に関しては、言い尽くしたのでこれでこのレスから離脱します

[15: 近所をよく知る人]

>>10さんへ
簡単に申し上げますと、
　細則の見直しが２回目であること
　今回の見直しでは不利益を被るものが出てくること
　スレ主は、「駐車場の空きがない事を承知で購入」している（する）こと

などの点を総合的に鑑みると、細則の変更は事実上不可能と言わざるを得ません。
不動産屋は方法として説明しただけだと思います。

スレ主が当初からの住人で、これが１回目の細則見直しだったら、大幅に意見が取り入れられたかもしれません。

細則も規約も（住民も？）今あるものを変えるのは本当に大変です。
住民や管理規約などがしっかり落ち着いた所を、実際に見極められるのは中古物件のよい点だと思います。

スレ主は、規約の変更を期待するよりは、>>14さんのおっしゃるような「風土」や管理規約も含めた物件選びをされた方が良いと思います。

>>11
私が「最近」ですか....。

[16: サラリーマンさん]

>>15

非常にごもっともな話ですが・・・

そうなりますと、何十年経っても古い規約のままで良いと云うのでしょうか？

駐車場に関して、既得権の問題がありますが
15さんの理論だと、不利益を被る者が居るから
料金の値上げも出きない様に思えます。

現実、建て替えも100％の賛同が得られなくても出来るご時勢
多くの組合員が求めがあれば、規約や細則の改定も有りなのではないですか？

古い規約のままでは、ＭＳ自体の資産価値を下げてしまうのではないでしょうか？

現実規約改正をやっている立場からすると、少々疑問に思います。

[17: 近所をよく知る人]

>>16さんのおっしゃる事はもっともな話です。
上述の理由から、改正が成功する可能性が低い（現実的には無理）と私が思っているだけです。

>現実規約改正をやっている立場からすると、少々疑問に思います。
それでは、それなりの経緯があって現状になっている規約を、駐車場が無いことを知って買った人が、入居後すぐに規約を変更しましょうと呼びかけて、改正が思惑どおりに運ぶと思われるのですか？
私は全く思えません。

必ず規約は改正されると踏んでいる、
もしくは「改正が不成立にだったら近隣で借りるからいい」程度の軽い気持ちであれば、そのマンションを買えば良いと思います。
しかし、私は（見込みの低い）規約改正の苦労を買ってまで、そのマンションに拘る必要はないと思います。

[18: 匿名さん]

近所をよく知る人さんに同感です。

2台目を契約している人にとっては不利益変更であること
新参者よりも知り合いとの付き合いを考え、反対する人と険悪な関係になることをあえて選択する人は少ない。

が不利な点です。

ただ、
2台目契約者に知り合いがいない場合、多くの人は無関心であるので理事へ賛否委任することが多い。
ので、理事の方々が1台目優先に変えたいと思っているのであれば変更することが可能かもしれませんが、難しいでしょうね。

だから、No.17のような考え方ができるのであれば買ってもいいのだと思います。駐車場必須なら考え直した方がいいでしょう。

[19: サラリーマンさん]

規約・細則の改正の経験上

議案に対して反対で否決されるケースは非常に少ないと思う。

議案の上げ方次第で、どうにでもなるのが現実だと思う。

新参者が、理事会に積極的に参加し働きかければ改正は可能だろうし

理事にもならずに、いち組合員が改正を訴えても変わらないだろう。

古い体質のままでは、資産価値として魅力を感じず

若者を受け入れない、朽ちたＭＳになってしまうのでは、ないだろうか？

[20: 匿名さん]

基本的にスレ主さんが検討しているＭＳは計画性も無く
安易に、稼働率を上げる為に、細則の変更をし
後々の事を考えていないＭＳと見受けられる。
よって、駐車場以外にもその場しのぎの対応している物件であれば
購入するに値しないと思う。

おやめなさい。

[21: 匿名さん２]

>>20
スレ主が「検討してる」マンションの細則や経緯はまったく明らかになっていないんだが・・・・

既に02で出ているが、普通は
＞ただし、規約で、駐車場が足りなくなった場合は、
＞複数置いている世帯から、明け渡すことになってます。
などの補則も同時に設定する。

・・・・・スレ主不在だけど、このスレは「マンション質問版」に立てるべきだったね。

[22: 匿名さん]

>>19
規約変更に至った内情も知らない人が、簡単に規約を変えられる事の方が問題だと思います。

[23: 匿名さん]

>>22
保守派？

販売当時に管理会社の独断で押し付けられた規約もあるぞ〜
そんな住民に適さない規約、細則は、総会で判断を仰げば良いのではないか？

最終的には多数決で決まるのだから！

[24: 匿名さん]

組合員のニーズがあれば

規約改正でも使用細則の変更でもやる必要があるのではないか？

新規組合員が、来たから変えるのではなく

多くの組合員のニーズがあれば、改正・変更を議案にして

総会で組合員の判断を仰ぐ、これが民主主義だろう。

総会に掛けると云う事は決して簡単に変更するのとは違う

一部の内情よりも、多数のニーズが優先すべきではないだろうか

[25: 匿名さん]

ただの言葉遊びですね。

>>22
規約変更に至ったニーズも知らない人が、簡単に規約を変えられる事の方が問題だと思います。

って書けばいい？
スレ主は一人ですよ。多くのニーズがあるならとっくに変わっているハズでしょう？

ニーズがある→民主的に改正→現状は合格ライン
ニーズがある→何らかの理由で改正できない→改善できない管理組合

新設の組合じゃないんだから、やれる事は済んでるし、出来ないとこは出来ない。
スレ主が一人で頑張ったからってどうなる事でもないでしょう？

[26: 購入検討中さん]

一長一短あることだし、それなら現状で。となりますよ。

あと理事が個人的には有利になる方向に規約改正するのは避けたほうが良い。
理解が得られにくいです。

[27: 購入検討中さん]

>>24
理想がどうこうではなく、スレ主さんの希望にかなうかどうかが問題。
組合員の必要にあわせて変えるべきだから、とMS購入したけど、実際には駐車場が借りられなくって車を手放すことになったら身もふたもない。

[28: 匿名さん]

>新設の組合じゃないんだから、やれる事は済んでるし、出来ないとこは出来ない。

っと築年数の経つＭＳの資産価値は落ちていく・・・

年数が経てばニーズも変わる。
環境も技術も変わる！でもどこかのお役所の様に前例がとか云うんだろうな年配者は・・

[29: マンション住民さん]

>>28
資産価値より住みやすさ優先ですよ。マンションなんですから。

手っ取り早く資産価値を上げるなら、事務所使用を許可することですが、
安易に認めないのが良いマンションです。

[30: 匿名さん]

「ニーズがあれば変わる」を主張する人が、引きあいに出す例が「ニーズはあっても変わっていない例」だから話がおかしくなってますよ。

ニーズがあれば変わるんでしょ？「ニーズがあれば変わる」という事は、その時々のニーズにあった変更がなされていて、現状は合格ラインを保っているという事でしょう？

そこへ、新参者の一人が意見を出したら、一気に賛同者が25人以上も出てくるなんてあり得ませんよ。５３名の住民がみんなウマシカみたいじゃないですか。

前例が云々とか言うのは、「ニーズはあるが改革できてない」という管理組合でしょう。
「中古マンションは管理を買え」って言うじゃないですか。ダメダメ管理組合へ行って、改革を声高々に叫んでも、いまさらどうにもならないでしょう？

[31: 匿名さん]

>手っ取り早く資産価値を上げるなら、事務所使用を許可することですが、

事務所使用にすると資産価値上がるの？
立地や規模によって一概には言えないのでは？

[32: 古参]

何かを変えるとなるとかなりのエネルギーが必要で
そこまでしても・・・と妥協する組合員は意外と多いと思う

今まで変わらなかったのは、ニーズが無かったのではなく
面倒だからと云う状況も多いにあると思われる。

実際、今まで変わることが無かった問題を提議した事で
改革が出来た事例もあり

最終的に、スレ主さんが、組合活動に参加し、既存の組合員に問えば良いのではないか
このスレで議論しても、解決策は出てこないと思う

[33: 29じゃないけど]

>>31
スレ違いですが、個人と法人の資金力はそもそも違う上、同じ地域ても 「個人の賃貸 ＜ オフィスの家賃」なのは明白です。

なので、単純に売買や賃借の額を上げるだけなら、事務所などの営業用途を許容するのが簡単です。
もちろん、居住するための環境としては劣化します。

[34: 買い換え検討中]

売却を考える立場から云えば
空き駐車場がある物件と無い物件では、やはり有る物件の方が
高く売れると思う。
2台利用している、数名の組合員のせいで、売値が下がるのは
資産価値として不利益なのではないだろうか？

私個人的な意見としては、空きを放置するのは組合にとっても不利益になるので
割安で2台目希望者に貸し出し、1台目希望者が出てきた場合は
譲り渡す、そんな使用細則を作っておくべきだと思う。
53世帯中、50台も駐車場が有ると云う事は、2台利用しているのは
ごく一部の組合員だけとなるだろうし！
多くの組合員にとって2台分の駐車場利用に執着をしないのではないか？

[35: 匿名さん]

>最終的に、スレ主さんが、組合活動に参加し、既存の組合員に問えば良いのではないか
そうですか？
スレ主は購入前なので>>27が現実的だと思います。

>このスレで議論しても、解決策は出てこないと思う
それより、スレ主はとっくにいないみたいですね。

>>34
そういう考えの人は、すでに駐車場をキープしています。
もう１台分（計２台）キープしていれば、現規約の方が「資産価値が高い」ですね。

[36: 匿名さん]

>もう１台分（計２台）キープしていれば、現規約の方が「資産価値が高い」ですね。

売却時に駐車場の権利も継承？

って事は、駐車場の権利を持っていない物件の価値は低いって事だね（笑

[37: 購入経験者さん]

若者を受け入れないＭＳは、理事会も高齢化になり
廃墟の道を歩むのでは？

古い管理規約にしがみ付く保守層の多い古いＭＳよりも
現代に合った、不備の少ない管理規約が整っている
新築が一番じゃない？

私は中古を買って学んだ事！
今は新築で満足です！

[38: 匿名さん]

>新参者の一人が意見を出したら、一気に賛同者が25人以上も出てくるなんてあり得ませんよ。
>５３名の住民がみんなウマシカみたいじゃないですか。

25名じゃ〜過半数に満たない・・・

[39: 先住民さん]

規約が古いとか、云うなら
買わなければ良いんだよ！
現住組合員が満足しているならそれで良し！
いちいち新参者の戯言など聞く必要なし

[40: 匿名さん]

その内
枯葉マークの車でいっぱい！

[41: 匿名さん]

車両登録が減っているご時勢
次期に、空き駐車場が増えると思いますが

ＭＳの理想駐車場率ってどの程度が良いんですかね？
都心で駅近なら、3割？
駅遠い、地方は100％？
地方の郊外は200％？

[42: 匿名さん]

高齢者が増えると
車所有率が下がるから、その内に駐車場の権利が回ってくるのでは？
ＭＳの耐久性は、保証できないだろうが・・・