マンション管理士の活用・・・

[理事さん]

マンション管理士・・国も積極的に力入れているようですが、うまく活用されてる組合があれば、ご紹介ください。
　契約方法は月極顧問？年間契約？随時相談？
　費用は？
　良かったこと、悪かったこと
そもそも使っているマンションあるのでしょうか？

[463: 匿名さん]

長期雇用の場合は当然、総会の承認が必要ですよね。
そうすると、38条は、何だ？ってことになるね。

[464: 匿名さん]

長期雇用の場合は、理事会の承認を得て議案として総会に諮って決議するということ。

[465: 匿名さん]

雇用と言えば一般に長期です。
でも長期って何日以上なの？
色んな定義と解釈が必要ですね
やはり３８条は無くてよいです。

[466: 匿名さん]

雇用とコンサルとは違いますよ。
コンサルは相談することですから。
雇用すれば一般的には長期になりますので、経費が絡んできますので普通決議が必要です。
法律論はいろんな解釈ができます。だから法定でももめるのです。

[467: 匿名さん]

３８条は雇用を歌ってるからね
雇用は総会決議が必要ですよね
やはり３８条は間違っているね

[468: 匿名さん]

いいんじゃない、そんな細かいこといわなくても。
のんびり行こうよ、狭い日本だから。

[469: 匿名さん]

穴だらけの標準規約は
細かいとこ突っ込むと切りが無いか。
マン管士にも生活がかかっているからね。
だまされる管理組合が情報不足と言うことだね。

[470: 匿名さん]

>>469
マンション管理士の資格はもってますが、マンションの住民だから取っただけですよ。
自分達が住んでいるマンションの管理を良くするために生かすだけですからね。

[471: 匿名さん]

大部分はマンションの管理に役にたつでしょうね。>470
でも、間違いだらけの標準規約の間違いの部分に
気づかない様じゃダメだな。

[472: 匿名さん]

469,471
穴だらけ、間違いだらけということですが、箇条書きで列記して頂けますか。
心しておきたいと思いますので、よろしくお願いします。

[473: 匿名さん]

標準規約の大部分は御尤もな条文で固められていますが
数箇所、落とし穴条文が書かれています。
よく読む必要はありませんが国土交通省の言う標準規約と
その説明コメントを対比して、説明されていない条文や
あやふやなコメントしか書かれていない条文が落とし穴ですね。
３８条のコメントはどうですか？
理事長が雇用できる条文のコメントです。

[474: 匿名さん]

>>473
理事長は理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。という項目が確かにあり
あいまいですね。
これでいけば長期であろうと理事会の承認のみで採用できるということになります。
しかし、経費はどこから持ってくるんでしょうか。予算化されてない初年度については、予備費しか
ないでしょう。次年度からは予算化されるので問題はないでしょうが。
長期に採用することは住民にとって重要なことでもあります。それを理事会のみの承認でいいのかという
問題点が発生してくるでしょう。この条文は曖昧ですね。規約で抑えをしておく必要があります。

[475: 匿名さん]

３８条のコメントは読まなかったんですか？
条文も曖昧ですがコメント読んでも意味不明と思いませんか？
この程度ですよ参考にならない標準規約。

[476: 匿名さん]

穴だらけ、間違いだらけということですが、要するに38条だけなのですね。
規約の根幹に関わるような事項でもありませんし、その他の条文・コメントは参考になると理解しております。
>>473さん
たしかにコメントのない条文がありますが、
＞数箇所、落とし穴条文が書かれています。
とは、どの条文がどう落とし穴なのですか。ご意見をきかせてください。

[477: 匿名さん]

国土交通省が作った標準規約はコメントも整備されておらず
３８条だけではなく、いくつか不要あるいは違法な条文が忍ばされています。
同標準規約は読むだけ無駄です。読んだらその時間無駄ということです。
読まずに指摘するには、コメントと対比してコメントでわかりづらい所と言うしかありません。
あとは、理事長に特別な決定権を付与しているところ
管理費、積立金に関するところでも意味不な条文がありますね。

[478: 匿名さん]

477
答えになっていません。具体的に条文と理由をお示しください、とお願いしてるんですが。

[479: 匿名さん]

標準管理規約は、売主が初期設定で出してきたものと比較してどの部分に差が
あるかを見る上では役に立つと思いますよ。　　いらないってのは暴論。
あんまり相手にしないほうが...

[480: 匿名さん]

標準管理規約は単なる規約の指針に過ぎないので、規約は各自作ればいいのですよ。

[481: 現に居住する区分所有者]

４７９さん・４８０さんのご意見に組します。

マンションの所有者に限って縛られる法律は区分所有法だけです。
自分達のマンションの規約を作るのは区分所有法の強制規定やその他民法等に抵触しない限り
自由ですが、漏れの無い規約を作るベースとして標準管理規約は参考になります。

問題は、区分所有法がドイツの類似法を参考にして出来たのに対し、標準管理規約はアメリカの
事例をベースにしている事でしょう。
例えば区分所有法は理事会を設置すべき事も理事長を置くことも規定していませんね。

[482: 匿名さん]

435、439 です。 少し長くなります。
34条、38条(2)共に私にとっては必要ありませんでした。

他人を頼りにしたい管理組合が、この条文を採用すればよい。
必要に迫られた時には、いろいろなマンションの管理組合から事例を聞いて自分のマンションと居住者に利益になるような判断をするほうがより的確な答がでる。
他人は、本当の利益を導いてはくれない。

マンション管理士については法規、会計、契約、建築、設備、管理、紛争問題等々、範囲が広すぎて、これらが対応できるスーパーマンもどきの人などいない。
また、資格所有者の力量がよく解らないし、この資格は責任・権限もよく解らない。
法的問題も、マンション専門に扱っている弁護士と他の弁護士では対応が全く違うのにマンション管理士に何が出来るのかがよく解らない。

特定の問題、解決策等については解釈がいろいろあり、マンション管理士も都合のよい解釈をすると思う。
きわどい話であれば、たぶん中間をとりバラ色の解釈をする。
しかも、不動産業界の出身が多いようだ。

私がマンションで役員になった時には、マンション管理士の名称も知らなかったし、自身の知識吸収に使っただけ、管理会社変更時も関心も全くなかった。
当時、管理会社の対応の杜撰さに疑問を持ち、その頃にたまたまマンション管理士の問題集を立ち読み、その後に勉強した。 管理会社変更でもマンション管理士は無視していたというより、相談相手は国土交通省の担当者のみにした。
理由は、経験のないマンション管理士に当たったのでは相談しても優等生の答えしか来ないと感じたから。

最近、ある問題について県のマンション管理士会に相談したらとんでもない答えがきた。
「その件は、管理規約に書いてあればその通りに実施すればよい」との回答、 その程度なら子供でも解る、アホーと言いたかったが相談したほうがバカだったと反省し、管理会社変更時に相談しなくて本当によかったと実感した。

もし、マンション管理士を使うのであれば、面談の場で想定問題を出し、管理組合にとって利益になる解答をしてくれる者を選ぶことです。
多分それでも、信頼できるか解らないと思うが、無菌状態の管理組合が信用してお任せしたら、当然とんでもないことになることも覚悟したほうがよい。
ただし、めでたい管理組合、住民はいろいろな問題が永遠に気づかないからまあいいか。

[483: 匿名さん]

>>482
だからあなた自身がマン管士の資格を取ればいいのですよ。
現在はマンションの住民でマン管士の有資格者は大勢います。
自分の住んでいるマンションの管理を良くするために、あなたが資格を取り更に実務面の
研鑽を積んで組合に役立つ提案等をしていけばいいのですよ。
私もマンションの住民でマン管士の資格を取りました。住民の中にそういった者がいれば
マンションの管理も旨くいく可能性は高くなると思います。
マンションの管理でマン管士や弁護士等に頼むことはありません。特にマンション管理に関する法律面に　　　　　関しては自分で勉強したのと弁護士がやるのと大差ありません。
劣化診断や大規模修繕、設備点検については専門家に頼む必要はありますけど。
兎に角一度マン管士にチャレンジしてみてください。いろんな勉強をするので今まで知らなかった
勉強ができてマンションの管理以外にも役にたつことがイッパイありますから。

[484: 住まいに詳しい人]

他者の意見を参考にすることはあっても、最終の責任をとるのは管理組合です。もっと言えば理事長です。
他者が弁護士であれ管理会社であれマン管士であれ建築士であれ、それを選ぶのは自分たちです。
経験豊富で良心的なマン管士と、区分所有法の通りいっぺんの知識しかないマンション管理に無知な弁護士とどちらと組むかは、自分で判断し見極めなければならない。ただそれだけのことです。
ここで標準管理規約やマン管士、マン管センターに難癖をつけてる人々はこういった当事者意識のない単なる傍観者です。総じてマンション管理の知識も非常に乏しいようで、管理規約改正に手を染めたことのある方ならこのような言動はしません。

[485: 匿名さん]

当然、マンション管理士の資格も取得済みです。
　
No.482でいうマンション管理士は、職業にしている者のことです。

[486: 匿名さん]

>>483
あなたは資格取得に意味があると思ってるの？それとも勉強することに意味があると思ってるの？
どうも前者のようですね。
>>482は結果的にマン管士を取得されたようですが、後者に意味があると思っておられ私も同感です。
>>484
なぜマン管士批判が傍観者なの？誰かに頼むことを前提にした考え方ではなく、自ら学び自分たちでやろうとする方がよほど当事者意識が高いと思うが。

[487: 匿名さん]

>>486
理事になるのにマン管士の勉強は必要です。
しかし勉強するには目的があった方がより有効な知識が習得できます。
マンション管理はオールマイティ的な要素が含まれますので、試験勉強で基本的なことを学び
それから実務面も含めた知識を習得していけばいいと思っています。
有資格者になることにより自覚が生まれ更に研鑽の励みになるものではないでしょうか。

>>482
あなたがマン管士であるなら、何故管理士会に相談されるのですか？何故あなた自身で調べようと
されないんですか。マン管士ならその手法は分かるとおもいますけどね。
管理規約に書いてある通りに実施すればいいとの返事とのことですが、法的な問題であれば弁護士に
負けない又はそれ以上の力は発揮できるでしょう。あなたはマン管士なんですよ。マンション管理だけに
関するほんの一部の法律ぐらいは弁護士にも勝てるでしょう。
もう少しあなたが苦労して取得したマン管士の資格に自信を持つべきですね。

[488: 現に居住する区分所有者]

４８２さんは４８５で管理士資格取得済みとおっしゃていますが、突っ込み所満載です

＞ 管理会社変更でもマンション管理士は無視していたというより、相談相手は国土交通省の担当者のみにした。

自分の知識や考えを述べるのは自由ですが、経験として述べる時は事実を書きましょう。
相談相手に国交省の担当者（を選び役にたった）が事実ならどの部門に話をし、どの様なアドバイスが
役に立ったのですか？

管理士として実務を行う者なら、信じられない話でしょうよ。
役人が個々のマンションの相談に具体的なアドバイスを行う事はありえません。
他の突っ込みは省略します。

ペーパー資格者が書き込みをするときは、書き込み内容には特に注意しましょう。
資格がなくても知識のある人に笑われるだけでなく、資格に懐疑的な人が一層評価を落とします。
資格を取って（合格だけも可）自分のマンションで意見を述べるのは構いませんが、
有償無償に係らず、他にアドバイスするには充分実戦を積んで下さい。

[489: 匿名さん]

４８５は資格もってるはずないよ。
スレの内容がおそまつすぎる。

[490: 匿名さん]

実践を積むのは普通はネット上でしかないでしょう。
しかしネットでも十分力はつきますよ。大概のことはネツトで勉強できます。
私も資格を取り、現在はネットで研鑽に努めています。
特に裁判に関する問題については判例も含めいろんなネットで勉強してます。
私は自己啓発で資格取得したマンションの住民です。
組合にはプラスになると思いますよ。

[491: 現に居住する区分所有者]

ここで実践を積める？
全く役に立たないとは思いませんが、大して役には立たないでしょう。
マンション管理に関して色々な考えをお持ちの方がいるのを知る事は出来ましょうが。

利害が微妙に異なるコミュニティーで運営に関して実効あるコンサルをするには、資格取得で得た知識は
余り役に立たない事は、実務を重ねた方にはご同意頂けると思います。

自分が不得手な法律や建物等に関する専門知識はその道の専門家の協力を求めましょう。
管理組合の相談分野は多岐に亘ります。
知ったか振りは相談相手に失礼ですよ。（この板で断定的に書き込むことも）

[492: 匿名さん]

>>491
例えばここのスレで「管理組合・管理会社・理事会」のスレがありますが、このスレ読むだけでも
かなりの労力がいります。２～３ヶ月、１日３時間程度読んでも見切れないぐらいのボリュームがあります。
それ以外にも勿論いろんなネットを活用して調べています。
実務を重ねるというのはボランティアで取った者にはこの方法が一番の早道ですしね。
勿論資格取得で得た知識はあまり役にたたないところもありますが、マンション管理の基本としては知って
いなければなりません。
法律は勉強すれば何とかなると思います。ただ、建物に関する専門的なことは分かりにくい点はありますが
理論的なことは調べれば何とかなるのじゃないかと思います。
例えば、大規模修繕の際の業者を決める際の総合評価方式のやり方や、入札評価の計算方法とか。
それに修繕周期の点からいえば、自主点検の仕方とかも勉強すればある程度はやれると思っています。
現在私どものマンションでは大規模修繕を実施中ですが、そこにいたるまでの過程においては、専門委員会で
こういった知識が役にたちました。
今度は、規約改正（使用細則含む）をやるべく、現在はそのたたき台づくりをやっているところです。

[493: 現に居住する区分所有者]

>４９２さん
ご苦労様です。
管理会社の言いなりにならない。
区分所有者達で判断し、自分達で結果責任を負う。
物事の決定プロセスは管理規約に反さ無いように（例え瑕疵ある規約でも）
勉強されたあなたの知識が役に立つとよいですね。
但し、管理士資格を楯に自説を押し通されませんように。

[494: 匿名さん]

>>493さん
私がマン管士ということは理事長ぐらいしか知らないと思います。
去年定年でやめられた管理員の方にしか話したことないですから。その方が理事長にだけは
話しをされたとのことでしたので。

[495: 匿名さん]

大規模修繕は、一応長期修繕計画というのがあるけどそれにとらわれる必要はないですね。
修繕積立金の状況で組合で判断すればいいことです。
ただ、雨漏りやタイルの落下等は修繕しなければなりませんが。
大規模修繕を実施すれば確かにきれいにはなります。
部屋の模様替えと一緒で余裕のあるところはカーテンや壁紙、畳等の改装がやれるでしょうし、
資金的に余裕がないところは現状で我慢するしかないでしょう。
大規模修繕とはそういうことであって、業者や管理会社にそそのかされてやったとかいう次元の
ものではありません。自分達でジャッジしていけばいいものです。
ただ、修繕周期を早めにやればきれいにはなりますけどね。

[496: 匿名さん]

ふ～ん。わずかに一部の一部しかよんでないけど、マンションのなかには理事を輪番制でやるとこも多いですよね。
そこで、理事になる人はこの資格必要とまでいいきれるのですか？
あとは、雇えということでしょうか？

[497: 匿名さん]

資格を取得するぐらいの気持ちで勉強しなさいという意味合いですよ。

[498: 匿名さん]

マン管士に聞きたいことがあります。
大規模修繕工事について教えてください。
建築基準法の建築確認が必要な大規模修繕工事とはどの様な工事ですか
また、消防法上の許可も必要になるのですか

[499: 匿名さん]

>>498さん
１級建築士です。
マンションは特殊建築物に該当します。このうち規模が大きい、つまり特殊な用途に使用される面積が
100㎡を超える建物を増築・改築・移転をする場合は建築確認が必要になります。
マンションの場合は都市計画区域の内外を問わず大規模修繕、模様替えをする時は建築確認が必要です。
耐震改修をする時はその認定を受けると建築確認は不要となります。
又、消防法では建築確認をする場合は消防長・消防署長の同意を必要とします。

[500: 匿名さん]

499さん
マンションの大規模修繕工事で建築確認が必要なケースは一級建築士がお手伝いするんですか？
マン管士は建築確認の手続きもできるんですか？

[501: ご近所さん]

>>499
こらこらｗ　中途半端に混乱させること書かないでｗ

>>498
建築基準法上の「大規模の修繕（模様替）」は「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕（模様替）」であって、マンション業界で一般的に言われる「大規模修繕」とは定義が違うものです。

この辺を参照いただくと分かりやすいかと。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071205/513974/

[502: 匿名さん]

大規模修繕とは主要構造部（壁・柱・梁・屋根等）の１種以上の半分を超える部分について修復をすることをいいます。屋上の場合は必要になります。
模様替えとは壁や床などの半分を超える部分について材質を変えること、つまりタイル張りにするとかです。
エレベーターについては新設する場合に必要になります。
ただ、県によって建築確認の申請が必要かどうか違ってきますので県への確認が必要になります。
建築確認申請は建築主が工事をする前に建築主事へ建築計画を提出しなければなりません。
ただ書類の提出だけなら誰でも構いません。

[503: 匿名さん]

建築確認は必要ですか
そうすると消防署の許可も必要ですね
工事がどの様に行われるかで火災時の避難経路も通常とかわりますし
人命の事を考えれば工事の建築確認をとらなければいけませんよね
人が生活しているんですから。

[504: 匿名さん]

正確には許可ではなく同意なんですけどね。
工事をするんであれば、施工業者が詳しく又、確認済み証や検査済み証がなければならないので
そういったことは施行業者に聞けばいいと思います。

[505: 匿名さん]

設計・監理会社が入るんであればそこがやるでしょう。

[506: 匿名さん]

マン管の知識がまだまだ足りない者ですが大規模修繕工事のことでお聞きします。
うちのマンションでは業者が防水工事をかぶせ方式の密着工法で施工するのですが、私は絶縁工法の方が善いのではないかと思うのです。ですが、理解不足のためうまく説明できずにいます。
どなたか詳しく説明できる方いらっしゃいませんか？

[507: 匿名さん]

>>501 ご近所さんは
マンションの大規模修繕工事の時に建築基準法上の建築確認は必要無いとお考えですか？

[508: 匿名さん]

>私は絶縁工法の方が善いのではないかと思うのです。

他人にものを尋ねるなら、まず自分がそう思う理由を述べてからにしましょう。
なんとなく、という程度なら、ここで技術的な説明をしても理解できるわけないので無意味です。
そもそも技術的なことをこんな匿名掲示板で聞いてどうするんですか。
だれかがもっともらしいことを書けばそれを信じるというのですか。

[509: 匿名さん]

>>506
技術的なことなら密着工法とか絶縁工法とかで調べればすぐ分かるんではないの。
このスレじゃなくていいだろうに。
意見を聞く前にそれがどんな方法かをちゃんと理解する方が先だよ。

[510: 匿名さん]

すべてかね次第じゃよ。

[511: ご近所さん]

>>507
工事の内容を詰める段階で確認機関に問い合わせればいいのじゃないでしょうか。

ちなみにウチの地域の建築指導課では、
・外壁タイルの貼り替え　→　主要構造部の模様替えで無いから確認不要
・屋上防水の改修　→　主要構造部の模様替えで無いから確認不要
・鉄部塗装　→　主要構造部の模様替えで無いから確認不要
という判断ですので、ほとんどのマンション大規模修繕で建築確認は不要です。

>>502
がんばってください。

[512: 匿名さん]

>>511

電話で確認してみますので
その建築指導課の電話番号教えてくれませんか？