マンション管理士の活用・・・

[理事さん]

マンション管理士・・国も積極的に力入れているようですが、うまく活用されてる組合があれば、ご紹介ください。
　契約方法は月極顧問？年間契約？随時相談？
　費用は？
　良かったこと、悪かったこと
そもそも使っているマンションあるのでしょうか？

[423: 匿名さん]

マンション管理業者と言うハードルを設けているところに問題があります。
マンションの管理委託契約は自由化で誰でも請け負える様にするべき。
国土交通省が管理する業者しかマンションの管理業務を行えないところが天下り事業と言われるのだ
っていうか
フロントや管理人や管理会社に特別な能力は必要ないでしょ
マン管士なんて、何にも例えようの無い資格です。

[424: 匿名さん]

マン管士は理事には必要な資格だよ。
組合を旨く管理していくには、必要ですよ。
マン管士で開業をいうからおかしくなるんでしょう。
名称独占資格だ、役に立たない資格だ、管理会社の敵だと。
マンション管理については絶対必要な資格なんだけどな。
理事は資格を取るぐらいの気持ちで勉強して、マンションのために頑張ってほしいよ。
フロントや管理員もマンションの管理についてはしっかり勉強して欲しいな。プロなんですから。

[425: 匿名さん]

マンション管理組合の理事になる資格は、当該マンションの区分所有者であることです。
マンションの決め事は総会の多数決で決まりますから何かの資格があっても議決数は増えません。
通常のマンションライフでマン管士に相談しなければいけない事態はありません。
また、マン管士の合格は難しいのでは無く、レベルの低い人が多数失格しているだけです。

[426: 匿名さん]

>>425
そんなにいうぐらいならあんたも資格とったらいいよ。
それにマンションの決め事は多数決で決まる？
そんな単純なことばかりじゃなく、知らなければマンションにとって損することもイッパイあるよ。
あんたはマンション管理士の仕事とか管理内容知らないんだね。
マン管士に相談とかすぐそんなことに結びつけるけど、商売じゃないんだよ。
マンションの住民が勉強しマンション管理に関することを知ることが必要なの。
マンション管理にはいろいろあるよ。しらなければならないこと、知っていれば得すること等

[427: 匿名さん]

418さん
従業員数に管理人の数が入ってたり入ってなかったり各社バラバラだよ。こういう数字は基準を統一して出さないと一人歩きしますよ。
何も知らない素人は簡単に数字に騙されるから。

[428: 匿名さん]

区分所有者は資格を取得しているか否かより、勉強しているかどうか及び管理に関心があることが重要だと思います。うちの管理組合は今のところ誰も資格は持っていないけれど、勉強熱心なのでトラブルもなく楽しくやっていますよ。先日３ヶ月半に渡る大規模修繕工事が無事完工してホッとしているところです。そして丁寧に施工していただいた工事関係者の皆さんにも感謝しています。

[429: 匿名さん]

「マンションの住民が勉強しマンション管理に関することを知ることが必要なの」
当然、必要です。

知らなければ、とんでもないことを仕出かすか騙されるか、それとも両方です。
最低でも役員になった時には、マン管の勉強ぐらいは必要です。

実際に、当マンションは全くマンション管理を理解できない者が特別で異様な世界を形成しはじめた。
呆れることを理事長が始めても理事たちは全く気づかずに賛同している。
金儲けに突進さいている管理会社は、ラッキーと祝杯をあげているようです。

[430: 匿名さん]

管理会社にとってマンション管理に無関心な住民が多いと返って仕事がやりにくいと聞いたことがあるよ。
例えば総会人数が集まらない。誰も役員をやりたがらない。理事会は欠席数が多く成り立たない。滞納者が多くても無関心。違法駐車があっても注意しない。等々。

[431: 匿名さん]

426>>
>そんな単純なことばかりじゃなく、知らなければマンションにとって損することもイッパイあるよ。

具体的にどんな損をするというのか教えて頂きたいですね。
マン管士がいなくては困ることとは何だろう？

[432: 匿名さん]

>>431
＊規約改正がされてますか。
　　　購入時の押し付けの規約ではなく、規約を見直し修正をしていますか。
　　　使用細則は新規分がつくられていますか。
　　　誰がその改正のたたき台つくりをしますか。
＊点検業務のよそとの価格比較ができていますか。
＊委託業務の中味の検討や相場との比較はされていますか。
＊滞納金に対する取り決めがされていますか。
　　　少額訴訟はいつからやるのか等
＊競売の手続きや、上申書の書き方がわかりますか。
＊１戸当り月の必要修繕積立金の出し方わかりますか、又試算されてますか。
＊大規模修繕の時、施行会社の選定方法知ってますか。
　　　管理会社まかせではバックリベートをとられますよ。
＊大規模修繕時、業者を決める方法知っていますか。
　　　総合評価方式で修繕委員のメンバーで点数をつけて業者を決めます。
　　　入札評価方式知っています。
＊自主点検の仕方知ってますか。
　　　業者に全ておまかせでは、修繕積立金がいくらあっても足りなくなります。
　　　専門委員会で自主点検して、工事の優先順位は自分達で決めることが必要。
＊地デジの近隣住民への対応の仕方知っています。
＊あなたの組合の保険の内容知っていますか。
＊区分所有法や標準管理規約は精通してますか。
　　　総会の決議方法はどうなっていますか。白紙委任状にしていないでしょうね。

　　まだまだマンションの管理に関することはいっぱいありますよ。
　　マンションの築年数がたてばたつほどいろんな問題点が出てきます。
　　マン管士に頼まなくてもいいけど、自分達でその資格を取るぐらいの知識は必要だよ。

[433: 匿名さん]

>>432
＊防犯カメラの値段いくらかしってますか。相場と比べて価格はどうですか。
＊管理事務費は月１戸あたりいくらですか、それは相場と比べてどうですか。
＊消防設備点検費は
＊排水管の高圧洗浄費は
＊専有部分の配管・配線は自己負担ですよね。
＊網戸の張替えを自費でやった者に対して、全体で張替えをすることになった場合その者に対しての扱いは？
＊管理員の仕事の範囲知っていますか。
＊自治会とは
＊弁護士費用は
＊管理会社を変更する場合は
＊部分委託するには
＊自主管理するには

[434: 匿名さん]

マン管士必死だね～。
よほど仕事がなくて困ってるんだね。
やさしい管理組合さん、マン管士に愛の手を。

[435: 匿名さん]

432 ではありません。一応マンション管理士の勉強は5年前にしました。

6年目、10階160戸です。参考に！
3年目に設置した高感度防犯カメラは、EV含む13ｹ所設置で6.5万円／月です。総額にすると他3社は同性能で2倍以上の価格でした。
6年リースで破壊、破損、故障、自然災害等すべてに対応

ボッタクリに気づき２年目に管理会社変更（各内容は同等以上となった）
管理会社変更により管理費は年1500万円を780万円へ（月125万円を65万円へ）
管理費内訳は委託管理契約の中で明記されています。
消防設備点検費は管理委託費に含まれています。
消防設備点検内容では、各戸の模擬試験器による検知器点検を各部屋の実温点検に変更等

管理組合直接発注分
駐機場メンテ費は設置機械メーカーから他の機械メーカーへ変更し、年180万円を90万円へ
排水管清掃は業者変更により年１回75万円から50万円へ
植栽剪定、業者変更により75万円から43万円へ
トータル年約900万円のコストダウンし修繕積立へ廻しています。

網戸の張り替えはまだですが、その場合は、自費負担者へ1戸当たり相当分を返金（当該月の管理費徴収分を差引くでしょう）
ただし、網戸の張り替えは、初めに張り替え希望者を募り各自負担で実施するのがよい。

管理員の仕事の範囲
管理委託契約に記述してあります。

自治会は管理組合とは全く異なる組織です。
自治会は任意団体で有志が設立すればよい。もちろん参加は自由です。
なお、裁判例によると管理費を自治会費には使えません。

弁護士費用
管理規約で規定してあります。

[436: 匿名さん]

432 433
どれも必要に応じて解決できそうです。
必ずマン管士でなければ解決できないというものではありません。
問題なのは、マン管士やマン管業者と言う枠組みがあることです。
国土交通省に登録した者でなければ、その仕事ができないのはおかしいと思う。
何故なら、マンション管理組合が外部と契約するのは自由であるはずだからです。

[437: 現に居住する区分所有者]

>国土交通省に登録した者でなければ、その仕事ができないのはおかしいと思う。

違います。あなたの考えられている通り資格がない人にも相談する事は出来ます。
ただ、正しい知識や現実の事例を知っている人か否かの判断材料の一つとして有資格を問う事はあります。

[438: 匿名さん]

>>434
432　433です。
私はマン管士の資格はもってますが、マンションの住民として資格を取っただけです。
当然開業は全然考えてはいません。一応東証１部の会社に勤務しておりますので。
何故マン管士の資格が必要かといいますと、有資格者となればとってからの自己研鑽にプラスになると
思うからです。

>>436
マン管士でなくても自分で勉強すればできます。しかし、目的がなければ勉強にも力が入らないし
理事でなければ、組合も相手にもしないでしょう。
せっかく勉強するのであれば資格を目指した方がいいのではないでしょうか。とっても邪魔になることはありませんので。

>>435
勉強されて改善されたんですね。マン管士の勉強をして初めてできることであって、勉強しなければ改善は
できません。何も資格が絶対とはいいません。あれば理事を離れた時の相談相手にはされるかもしれませんが。
私は、現在規約改正（使用細則含む）のたたき台づくりをやっています。標準管理規約、管理規約コメント、
現在の規約と問題点や欠如している項目等を比較検討できるようにした表、使用細則、問題となる事項等を
パソコンに打ち込み、来年できる規約改正の専門委員会のメンバーに配布できるように準備しました。
資格を取ったことにより、マンションの役に立てる仕事が出来るということに喜びを感じています。

[439: 匿名さん]

No.438 さん No.435 です。

同感です。私は、マンション生活33年で、他にも所有しています。
一応東証１部の会社に勤務していた現役時代に勉強しました。これからは暇人です。
役員は輪番により、生きているか判らない１０年後。

マン管の勉強した理由は管理会社、マンション業界のあまりの酷さに気づき見過ごせはカモにされ食いつくされると感じたからです。
大凡関連する法律法令、解説資料、Ｑ＆Ａ，マンション管理の本なども読みつくしました。
技術的なことは建設業界で過ごしてきたので、これまた酷さを実感しました。
40代の時にこれらに気づけばよかった。

マンション管理士には期待はしていません。
役員になった時に勉強すればマンション管理士程度のことは、管理組合で対応できます。

No.438さん、これからもがんばってください。陰ながら応援しています。

[440: 匿名さん]

432さんはマン管士で
435さんは相当の勉強をされた人（マン管士ではない）
であってますか？
マン管士が居なくても頼まなくても435が可能なわけですよね？
だからマン管士は不要と言う訳です。
ところで
マンション管理士って何の専門家と言えるの？
肩書きから推測するとマンション管理の専門家でしょうか？
しかしながら、マンション管理を細分化すると432 433の項目があるんでしょうが
各項目それぞれに、専門家と言うかプロはいると思います。
なんか意味不明の内に出来たマンション管理士とが言う有資格者が
各専門家（プロ）より優れているとは到底思えませんね。
マンション管理士に432 433を一手に任せる政策が国土交通省の天下り事業ならばなおさらです。

[441: 匿名さん]

>>440
432です。
マン管士に依頼すればといっているのではありません。マンションの住民であればそれに関する勉強は
必要ですよといっているのです。そしてどうせ勉強するなら目的をもってやった方がいいでしょう。結果
として資格が取れればそれにこしたことはないですからね。
全て専門業者に頼めば高くつきますよ。
大規模修繕にしても、業者まかせではなく自分達でジャッジできる力が必要なんです。
修繕ひとつとっても、早くやるにこしたことはありません。しかし、積立金の状況により修繕周期は
自分達で判断すべきだと思います。
432とか433の項目は専門家に頼まなくても自分達でできますよ。私は、文科系ですので理系のことは
殆ど分かりませんし理解しようともしませんでした。
しかし、マン管の試験で勉強し、有資格者としての自覚で実務面の研鑽を重ね大概のことはできるように
なりました。
資格とはそういうものなんです。だから資格を取るのをお勧めします。
マン管士に報酬を払う必要はないでしょう。自分達のマンションですから自分達で勉強してその知識を
身に付ければいいのですから。
435さんは勉強されてマンション管理の改善をされた方です。知らなければ又管理会社まかせにしてれば
マイナス面が大きいですよね。だから勉強しないといけませんよ。
理事になるにはマン管士の勉強をされてからなられることを望みます。

[442: 匿名さん]

441へ440ですが
マン管士の勉強をすることですが
８割９割、いやそれ以上はマンション管理に役に立つと思います。
ただ、見えないところで
国土交通省の天下り事業の手助けをしてしまう人がマン管士や
マンション管理業者と言う肩書きでマンションの積立金を狙っています。
だから、マン管士とか言う肩書きだけで事業の相談をするべきではありません。

[443: 現に居住する区分所有者]

>４４２さん
>国土交通省の天下り事業の手助けをしてしまう人がマン管士‥

具体的にどの様な事例がありますか？
少なくとも管理士が関与する事例を思いつきません。

[444: 匿名さん]

表面化されるような事例はありません。
気付かないうちに積立金が激減してしまいます。
マン管士や管理業者の言いなりにならないことが肝心です。

[445: 匿名さん]

>>442さん
マンション管理士に依頼したら全て食い物にされるという先入観をもっておられるようですが
実際マン管士を使われたことがあるんですか。
単なる推測でしょう。
マン管士は基本的には、マンション側に立って仕事しますよ。
マンションのプラスになるように動くのですが、以前は委託業務費の削減や部分委託、自主管理ということで
管理会社とも対立しましたが、現在はそういうことはもうないでしょう。
ただ経費削減というだけでは組合側も満足しないでしょうから。

[446: 現に居住する区分所有者]

>４４２さん

「国土交通省の天下り事業」は不要な文章だったと云う事でよろしいですね。

天下り事業かどうかは知りませんが「マンション管理センター」は国交省住宅局マンション政策室の
使い走りの機能しかなさそうです（詳しくは他のスレに譲ります）

先ほど「今年の漢字」が発表されましたが、かっての漢検センターのように管理士試験受験料で
荒稼ぎしているだけ。管理士の実務能力向上や地位向上に資する活動をすれば良いのに‥

[447: 匿名さん]

標準規約38条に
理事長は職員を採用し、又は解雇することができると定めてある。

国土交通省の標準規約を使ったマンション管理組合への落とし穴の一つです。
平成13年ころかなこんな規約ができたの？？それまではありませんでした。
総会の承認を経ないでマン管士を雇える可能性を作ったのです。

標準規約38条の必要性の疑問と総会を経ない事の重大ささを
マンションの管理の勉強をされている方ならわかるでしょうか？
天下り一派の方々は、あの手この手で否定するでしょうが。

[448: 現に居住する区分所有者]

>４４７さんへ

３８条1－2の解釈が飛躍しすぎですよ。
自主管理や部分管理の場合を想定して、管理員や清掃員等を雇用する場合を想定していると解釈すべき。
それも「理事会の承認を得て」です。
給与が発生しますからその予算は総会承認が必要です。
管理士を本来の職務者として「雇用」する事は考えられません。
アドバイザーとして契約する事はあると思いますが。
マンションの管理の勉強をされているならわかるでしょうが

マンション管理に関して天下りなんてあるのでしょうか？
管理会社への天下りは考えられますが‥（不祥事のもみ消し担当？）

[449: 匿名さん]

管理員や清掃員等は普通は管理会社が雇うでしょう。
管理士を雇用するも契約するも34条と38条の解釈しだいで
国土交通省の天下り事業が表面化されにくい落とし穴と考えてよいでしょう。

[450: 匿名さん]

マン管士がマンション管理組合に食い込めば
天下り事業の準備完了という訳で積立金から
無駄な支出を招きかねませんね。
もっとも筋書きだけですが・・・
34条や38条など問題というか
標準として歌うには具体的すぎな条文ですね
こぞって標準規約に替えましょうキャンペーンも
なかなかやるもんです。
国の役人と言っても所詮は人間ですから
渡りの退職金で贅沢したいんだろうか。

[451: 匿名さん]

マンション管理士を活用した組合の話ですが、こんなこともあるようですね。

ttp://blogs.yahoo.co.jp/mansyonkanrihataihen/folder/1036826.html

[452: 匿名さん]

451
悪徳顧問がマン管士資格を持っていたというだけのことでしょう。
この顧問を選定した経緯と契約した管理組合の杜撰さの問題であって、マン管士制度の問題ではない。
悪徳弁護士や悪徳建築士にご用心、というのと同じです。

[453: 匿名さん]

>432さんはマン管士で
>435さんは相当の勉強をされた人（マン管士ではない）

前での >>432 >>435 の両氏は、標準規約34条と38条を
どの様に解釈されて勉強したのでしょうか？

[454: 匿名さん]

34条はマンション管理士又はマンションに関する各分野の専門的知識を有する者にコンサルする
ことができるということなので、弁護士や建築士、税理士等もこれに該当するということです。

38条は職員を採用する時は、だからそのままの解釈でいいのでは。つまり、管理会社に委託している業務
については管理会社管轄（管理員や清掃員等）組合が直接管理している分野については理事長が理事会の承認
を得て採用するということ。（例えば、コンシュルジュや警備員、清掃員を直接雇ったりした時等）

[455: 匿名さん]

454さんは 432 435 とは別の方ですか？

34条と38条の解釈は、マン管士試験問題か参考書にあるんですか？ >432 435 454

マンション管理組合の理事会が34条と38条からマン管士を雇うことは可能ですか？ >454

[456: 匿名さん]

>>455
432です。34条や38条はマンション管理規約に載っています。
あなたの組合の規約にも記載されてると思います。基本的なことですから。
標準管理規約は強制力はないのですが、規約は標準管理規約を指針として作成されてますので
規約に掲載されていれば、法的にも強制力が出てきます。この分は区分所有法に該当します。
マン管士にコンサルを依頼する場合は、経費がかかりますので理事会の承認が必要でしょう。
額的にはそんなに大きくないので、予備費で落せると思います。
できれば、通常総会時に予算に計上しておけば全然問題なくコンサル契約できますよ。

[457: 匿名さん]

>>452
別にマンション管理士そのものを否定したい訳ではありません。管理組合役員が個々の管理士の力量を見極められないと、ブログのようなケースに陥ってしまうことも十分考えられるということです。業界ではそこそこ名の売れている管理士でも、管理会社からのバックリベートを優先しているなど、組合側の勉強の程度によってはかなりいい加減なコンサルティングが行われているのも現実です。　にも関わらず、管理会社についての情報以上にマンション管理士についての情報が出回っていないこともあり、活用に当たって組合側のリスクは高いと言わざるを得ません。マンション管理士の活用を考える管理組合はこうした“外部リスク”も十分考慮した上で活用を検討する必要があるということです。

[458: 匿名さん]

456 の 432 さんの解釈では
標準規約 34 38 から マン管士を
理事会の承認だけで理事長がコンサル契約できるらしい。
総会の承認は必須ではないらしい。
これがマン管士の解釈らしい（432=マン管士?）。

[459: 匿名さん]

予備費で落せる程度の金額ならということですよ。

[460: 匿名さん]

建設会社に相談したり、弁護士に相談する時にコンサル料の支払いの臨時総会はやらないでしょう。
理事会で十分です。マン管士のコンサルも同じこと。
長期的な顧問契約であれば別だが。

[461: 匿名さん]

雇用の場合は長期になると思うが
理事会だけでは長期は不味かろう。

[462: 匿名さん]

長期雇用の場合は当然経費面からいっても普通決議が必要でしょう。

[463: 匿名さん]

長期雇用の場合は当然、総会の承認が必要ですよね。
そうすると、38条は、何だ？ってことになるね。

[464: 匿名さん]

長期雇用の場合は、理事会の承認を得て議案として総会に諮って決議するということ。

[465: 匿名さん]

雇用と言えば一般に長期です。
でも長期って何日以上なの？
色んな定義と解釈が必要ですね
やはり３８条は無くてよいです。

[466: 匿名さん]

雇用とコンサルとは違いますよ。
コンサルは相談することですから。
雇用すれば一般的には長期になりますので、経費が絡んできますので普通決議が必要です。
法律論はいろんな解釈ができます。だから法定でももめるのです。

[467: 匿名さん]

３８条は雇用を歌ってるからね
雇用は総会決議が必要ですよね
やはり３８条は間違っているね

[468: 匿名さん]

いいんじゃない、そんな細かいこといわなくても。
のんびり行こうよ、狭い日本だから。

[469: 匿名さん]

穴だらけの標準規約は
細かいとこ突っ込むと切りが無いか。
マン管士にも生活がかかっているからね。
だまされる管理組合が情報不足と言うことだね。

[470: 匿名さん]

>>469
マンション管理士の資格はもってますが、マンションの住民だから取っただけですよ。
自分達が住んでいるマンションの管理を良くするために生かすだけですからね。

[471: 匿名さん]

大部分はマンションの管理に役にたつでしょうね。>470
でも、間違いだらけの標準規約の間違いの部分に
気づかない様じゃダメだな。

[472: 匿名さん]

469,471
穴だらけ、間違いだらけということですが、箇条書きで列記して頂けますか。
心しておきたいと思いますので、よろしくお願いします。