マンション管理士の活用・・・

[理事さん]

マンション管理士・・国も積極的に力入れているようですが、うまく活用されてる組合があれば、ご紹介ください。
　契約方法は月極顧問？年間契約？随時相談？
　費用は？
　良かったこと、悪かったこと
そもそも使っているマンションあるのでしょうか？

[2: 理事さん]

マンション管理士に委託してしまうと、全部お任せにならないかなぁ。

現状で、自主管理されているのですか？
そこそこの管理会社なら、会社内にマンション管理士がいるわけで、そもそも
必要ないように思います。この資格自体、管理会社のためにできたようなもんですから（笑）
逆に言うと、色々な質問に対して回答できないような管理会社は話にならないと（笑）

管理会社等に従事していないマンション管理士（資格マニアとかｗ）は、実務経験が
無いので、法令関係は詳しくてもあまり役に立たないと思います。

[3: 01]

そういう意見もごもっともですね？(笑
実は、
当マンションの管理会社の担当（マネージャー）は資格者です。
外部のマン管は、組合（理事会）の直接の相談先としての利用を検討中です。
つまり、管理会社自体への不満や言動が一般的なものなのか？が理事会では判断できないのです。
（管理会社をうまく使えないのにマン管理士を使いこなせるのか？っという疑問は私個人も感じます。）

[4: 02]

なるほど。

管理会社には、組合員（特に理事）からの不満や要望を説明・解説・実行する責任があります。
一般的なものか？については、マンションによって違いますから言明できませんが、少なくとも
追求しておいて損はないってことですよね。

マネージャーが「駄目です」「できません」を連発するのなら、その根拠を聞きましょう。
規則関係なら関連法令、金額的なものなら金額の根拠、です。

有資格・無資格にはこだわらず、詳しい人間に意見を求めるのがベストですね。
組合員に管理会社従事者（もちろん、貴方のマンションを管理していないところ）がいれば
意見を求めれば助言してくれるはずですよ。

[5: 01]

>02=04さん
アドバイスありがとうございます。 理事会として未熟なので管理会社を使いこなせてません(^^ゝ
逆に、理事の中にも「濃い」人がいて、本来依頼すべきじゃないだろうってこともリクエストしてたりします。

マン管理士の活用、標準報酬額は既に調べたのですが、
　顧問料：30000円〜／月額
なのです。但し「60戸を超える場合は、10戸増す毎に5000円を加算」と書かれてます。
仮に500戸のタワーマンションだと、月額250,000円〜。

[6: 02]

いやいや、ウチのマンションもひよっ子ですから（笑）

管理会社との契約に「事務管理業務費」は入っていますか？
会計業務とか月次報告とか、そんな基幹事務をやる業務なのですが
この業務で一番重要なのは「組合員に応じた助言」なんですよ。
相手はプロです。
依頼すべきことじゃないことを言われたら、それに対して「それは
〜〜の理由で管理会社では対応できません。理事会で協議してくだ
さい」とか助言をするのが仕事です。
何でもかんでも言ってみれば、そのうち「使いこなせ」ますよ♪

我々の理事会の判断では、この業務に「マンション管理士としての助言」
も含まれていると判断してます。
この業務費、多くの管理会社では戸当たりの単価で設定しています。
1,500円くらいが相場でしょうか。

[7: さて、さて、どうなりますか？]

そうですね。基本的に管理会社に不満がなければ、管理士を入れる必要はないと思います。
しかし、一度、解決できない不満が出た場合、管理会社の管理士は会社のために働きます。
決して、管理組合の見方になりません。

他のマンションと比較するためには、マンション管理士が必要なケースもあると思います。

[8: 匿名さん]

マンション管理士って、理事が自分で取ったりできないもんでしょうか？
そういう資格取得の本とかもあるようだし（この掲示板の広告とかねｗｗ）

[9: 匿名さん]

建物管理業者　兼　理事です。

みなさん、マン管っていう資格を過大評価してますね。
そんな、たいそうな資格じゃありません（笑）

わざわざお金を出して助言をもらうのは、とっても無駄だと思いますよ。
マンション管理に、「どこまでが管理会社の仕事か」なんていう明確な
決め事はないのです。それを決めるのは「業務委託契約書」だってことです。

「これこれこういう内容に関して、オタク（管理会社）で対応できないの？」って
いう質問に対し、明確な回答ができない管理会社っていうのは、その段階で
ＮＧでしょう。
契約条件に入っていれば対応するし、入っていなければ理由を述べた上で拒否、もし
くは新たに業務として付加する。それが普通です。

[10: 匿名さん]

>>08さん
マン管士の資格取得には特段条件がありません。極普通の方でも受験も取得も可能です。
年に１回しか試験がないです、９月に受験申込みで１１月に試験だったかな。
問題自体もとても少ないので、受かるだけなら難しくはない気がします。

業務委託契約書に記載されていない詳細や、もしかすると極当たり前のことが全て順調に進むなら、理事会も楽になります。
残念ながら、理事会自体が積極的な参加者で構成されているわけではありませんので、マンション維持に必要ならば、払うお金は無駄になりません。（無駄にしません）
ここらへんは、個人や組合ごとに異なるでしょうね？
管理費を削減するのも必要ですが、管理費を無駄にせず有効に使うのも理事会の務めだと思ってます。
特に共有施設が多く居住者サービスの充実さを謳っているマンションでは、お金をうまく使うことも重要なポイントになると思います。＜高いサービスのためにお金かかるのは当然ですから。

[11: さて、さて、どうなりますか？]

>>08さん
10さんの言われる通り、誰でも資格を取ることが可能です。
資格を取って、どうしたいのかを明確にしましょうね。
それが一番大切だと思います。
ちなみに、マン管士には守秘義務を課せられるそうです。

>>09さん
言われる通り、対応できな管理会社はＮＧだと思います。
ＮＧだから、変えたいのですが、簡単には行かないケースも多々あると思います。
そういったケースにマン管士を利用すれば良いと思います。

[12: 01]

マン管理士の採用のメリットの１つには、
　・入れ替わる理事の代わりに長期問題の継続性を維持する
っというのもありだと思ってます。
私としては、自分が任期の間に長期安定良質な組合維持ができる環境を整えたいと思っています。
それは、いずれ自分が単なる居住者に戻った時にも安心ですしね？(笑

[13: 匿名さん]

住人で「マンション管理士」の資格を持っている方、或いは取ろうとしている方はいますか？
役員の経験があるくらいじゃ、「マンション管理士」の資格って取れないですかね？

[14: 匿名さん]

有資格の理事が一人いらっしゃるのですが、
少々性格に問題があって困ってます。
資格に頼りすぎるのも、いかがなものかと。
ノウハウ本や法律の解説書はたくさん売ってますので、
自分で勉強した方がいいかもしれませんよ。

[15: 匿名さん]

私は今年とろうと思ってますよ。（昨年は申込み忘れた）
入居時、全く予想もしてなかった理事会活動ですが、知らぬことをたくさん学びました(笑
まだこれからも幅広い知識が必要とされるので、どうせなら体系的に全体を学ぼうかと。
取得後に別に仕事にしようとは思っていませんが、資格保有者のネットワークは自分にとってもＭＳにとっても有益だと思ってます。

[16: 匿名さん]

難しい法律関係の勉強って、大変そうですね。
今、うちの管理事務所の管理人も勉強中だそうです。
一般企業を定年後、管理会社の再就職して、管理人になったそうです。
年齢的にきつそうですけどね。。。（記憶力の問題で。。。）

[17: さて、さて、どうなりますか？]

01さんが12で言われていることは大切だと思います。
目的は、マンション管理が適切に行われることです。

01さんが退任した後、安心できる状態になるといいですね。
頑張って下さい。

[18: 匿名さん]

上の方で、誰でもとれる・難しくない…とありますが、2年前に落ちました。
設備など現場でやっていないと分からない問題もあり、法律の問題もかなり
ひねってあったりと、落とすための試験かと思うほどでした。
合格率7〜8％ですから、決して簡単に合格できる資格ではないと思いますよ。
管理業務主任者の方は、勉強する範囲はほぼ同じなのに、比較的簡単な問題で
合格できました。

マン管は落ちたけど、勉強したことで知識が身につき、理事としての活動に
大変役立ちました。今でもたまに当時のテキストを読み返したりしています。

[19: さて、さて、どうなりますか？]

No.18さんへ
>10さんの言われる通り、誰でも資格を取ることが可能です。
>
との、記載を簡単だと誤解されたようです。申し訳ありません。

あくまでも10さんの言われる通り、受験資格が限定されていない。
という意味です。また、難しい試験だからこそ、何のために
受験するのかを明確にして欲しいという気持ちで記載しました。
誤解させたこと申し訳ありません。

No.18さんへ
理事として活躍されたご様子。きっと、今も活躍されているのですね。
見習いたいと思います。今後も頑張って下さい。

[20: 18です]

No.19さま
私のほうこそ、表現の一部だけ取り上げて真意まで汲み取らずに書いて
しまい、申し訳ありません。
今年、もう一度受けてみようかと考えています。

[21: マンション管理士です]

誤解があるようなので、少し。

管理会社にいる管理士は、存在意味がよくわかりません。
管理組合と管理会社とのトラブル調整などにこそ、
管理士の存在意義があるはずだからです。

怠慢な管理会社を他社に変えたりするアドバイスは、
管理士の仕事だと思います。
また、修繕が目の前にあるマンションの場合、
管理費の節約をアドバイスして、その分、修繕積立金にまわす、…等、
これらは管理会社の仕事ではありえません。

[22: 匿名さん]

＞２１

怠慢な管理会社を替えるのにわざわざ数十万も拠出してマンション管理士
にアドバイスを貰うとは・・・・・・
当該マンション管理士がアドバイスして選んだ（または連れてきた）管理会社
が以前と同等、若しくはよりひどかった場合は責任を取れるのかね〜
管理士との契約事項に上記責任の所在をしっかり記載すべきだね。
　法律的なことは弁護士・修繕的な事は建築士と各方面で専門家はいるし、
管理運営実務を良く知らないとミスリードしてその時の役員さんも大変な責任
問題になる可能性もあるよ。

[23: 匿名さん]

22さんは、マン管士で何か失敗でも？？
各方面の専門家を認めながらも、マンション管理士という専門家は否定決め付けなのですね？
マンション管理に詳しい弁護士や、マンション設備に詳しい建築士も確かにいますが、それらの両方や管理会社などの比較ができるのがマン管士だと「私は」期待しています。
要は使い方だと思うので、全く不要な管理組合はそれはそれでいいのでしょう。

[24: 匿名さん]

＞２３さんは何かマンション管理士に委任して良かった事があったの？
　具体的に教えてよ

各方面の専門家は確かに認めるけど、マンション管理士はね〜
区分所有者が資格取得を目指して勉強するのは良い事だと思うけど

＞管理会社などの比較ができるのがマン管士だと「私は」期待しています。

　って事だけど具体的に何を比較するか聞きたいね。事務管理業務？修繕関係？
　人材？ネームバリュウ？緊急時の対応？管理員の質？各種清掃関係？　
　マンション管理士が管理会社個々の長所・短所がわかって、比較して管理組合
　に情報を提供できるの？　　　　エ〜〜〜

[25: 匿名さん]

どちらの言い分も一理あると思うので、マン管については
よしと思った人は利用すれば良いし、自力解決も良いことだと思う。
管理会社と交渉する上で資格取得はさておきマン管の勉強を
管理組合ですることも悪くないと思う。
ので、争う必要ないと思うのだが、とりあえず２４はちょっと
書き方が感じ悪いので、もうちょっと大人にね。

[26: 匿名さん]

皆さんのおっしゃるように、ただ資格を持ってるだけのマンション管理士さんは
残念ながら皆さんのお役に立てないと思います。

でも、行政や地元の建設業・不動産業とパイプがあったり、建築・設備の知識がある
管理士さんは、もちろんマンションの関連の法規に通じていますので、きっと管理組合の
皆さんの力になると思います。

例えば、管理業者さんの評価のようなものは、フロントさん次第の面もあるので
やっても結構仕方ないです。管理士さんが同等以上のサービスを提案・手配できる
くらいじゃないと頼れないと思います。

さらに管理業者さんが持ってくる修繕などの見積もりでは揉める事が多いですが、
そこで管理士さんが別な業者さんからの相見積もりを持ってこれるようだと
依頼する気持ちにもなるのではないでしょうか。

それなら月の3万円はペイするかもですね。長くなってすみませんでした。

[27: 27]

必死な感じで恐縮ですが、さらにマンション管理士さんのいいところは、『安い』ことです。

法律職（弁護士・司法書士）の先生の時間単価は皆さんの既に知るところです。
でも管理士なら、月一の理事会の2時間に参加して、管理業者さんの対案の資料作って、
総会でコメントして、組合員の相談をうけて、、、それで月に3万円なら、結構安くないですか？

[28: 匿名さん]

スレ主です。
前期、マン管士と暫定契約を結び、
総会で標準管理規約への対応を含めマン管士の活用を規約に盛り込みました。
とても助かってます。具体的には
・本人も大規模ＭＳにお住まいで理事長経験があり、理事会の痒いところに手が届く。
・多忙な理事に代って、いろいろと実行動をしてくれる。＜下見や催促の電話まで。
・２年アフターの指摘事例など、他マンションの実例を豊富に提案してくれる。
などなどです。
マン管士の標準報酬の１／３ぐらいでやって頂いているので、こちらが恐縮なほどです。
なお、
理事は輪番制も導入済みで、期が変わると課題の継続性に問題が出るのですが、マン管士は交替しませんので問題への取り組みも継続します。
管理会社の担当もマン管士の資格を持っていますが、理事会の利益と管理会社の利益が相反する時はまったく役にたちません。その点もサポートしてくれるので力強い限りです。

[29: 匿名さん]

>>28
>理事は輪番制も導入済みで、期が変わると課題の継続性に問題が出るのですが、マン管士は交替しませんので問題への取り組みも継続します。
そうそう、それですよね。役員は年によって熱心さが変わってしまって、継続協議の問題もうやむやになったりするんですよね。安いマン管いいなぁ。月1万くらいですか？

[30: 匿名さん]

>>26-28
そんな理想的なマンカン士って居るのですか？いないような気がするんですけど。

[31: 匿名さん]

>>29さん
月１万円の顧問(?)料で何を期待されますか？
失礼だが、29さんなら1万円/月の報酬でどのくらいの時間を割くのが適当と思いますか？

>>30さん
私も最初は、部外者の専門家っていうイメージがあったのですが、見つかった人は想像以上に「身近な活動」ができる人でした。
理事会活動の全てに根拠ある説明をしてくれるので本当に勉強になります。
私が理事会にマン管士の件を発案した時は、多くの理事が疑問視されてましたが、今は反対する理事はいませんし、総会での顧問決議も問題なく終えました。

私はマン管士を捜した時、最寄りにお住まい（又は事務所がある）ことも条件にしましたが、それも効果を高めるポイントだったと思います。

注)優れたマン管士でも単独では何もできません。理事会のアシストをするのがマン管士でしから。

[32: 匿名さん]

>>28　さん、質問なのですが、
＞期が変わると課題の継続性に問題が出るのですが、マン管士は
>交替しませんので問題への取り組みも継続します。

とあるのですが、具体的にはどのような課題なのでしょうか？
輪番制のようですが、継続的に取り扱うような案件については
どのように引き継いでいるのですか？

[33: 28]

総じて・・っというほうが強いと思うのですが、例をあげるとすれば．．．
私は昨年、管理費や委託内容の見直しのため、３社の管理会社の現状業務のままの委託見積もりをとりました。
これらの管理業務の見直しや管理会社の選考などは、短期では終えません。
なるべく資料や議事録には残しますけど、何故管理会社を変えるのか？どの分野を重視するのか？などの経緯のほか、理事が任期中に学んださまざまな「経験」は引継ぎが困難です。

まったく新しい理事の方が、口頭や文書で引継ぎを受けても、前期までの理事会の動向は理解できないものです。
しかも、担当理事の引継ぎは現実的にはほとんどなされていません。
私は３期連続なので、各課題を継続するよう務めますけど、私自身が永久に理事をするわけでもありません。今後は３年サイクルでおおよそ理事メンバーは一新されると思います。

[34: 32]

>>33
28さん、ありがとうございます。
なるほど。そのマンションの近くに住んでいて、理事会の動向も分かって…
という人になるのですね。忙しい方の多い理事会にとっても、そのマンション
管理士さんにとってもおいしい話ですね。

[35: 匿名さん]

>>33
便乗で質問して済みません。

１．理事会でのマン管士の顧問契約の提案は、どのようにされたのですか？
２．その年には総会での予算計上されてなかったと推察しますが、どのように対処されましたか？
３．マン管士は比較とかしないで特命でお一人を選ばれたのですか？
お聞かせいただければ幸いです。

[36: 33]

回答１
　あれこれ自己主張しました(^^ゝ　ごめんなさい。詳細は失念しました。

回答２
　はい、予算計上されていませんでした。
　理事会運営費がほとんど使用されておりませんでしたので、そこから支払いしました。

回答３
　私も本業が多忙なので、ネットで検索し、複数名の方にメールでコンタクトしました。
　前述のように地域も絞ったので、最終的には私が１人を選出し理事会へ履歴などを紹介しました。

履歴などを紹介した時も他の理事は「？」な顔してました。
でも、とにかく一度定例理事会を見学させた上で、提案や意見を述べてもらいました。
その内容が、理事会(=居住者)視点であり、ご自分の経験を具体的に提示され、メリハリのある指摘だったからです。
ＭＳ管理シロートな我々では、どうしても管理会社の担当（マン管士)に頼る部分がありますが、ちょうどその頃、管理会社への不信が強まっていたことも関係あると思います。
（まぁ状況があったから、私も積極的に動いたわけですけど）

[37: 匿名さん]

>>36
おおよそのMSの規模と委託費は教えていただけないですか？

[38: 匿名さん]

マン管試験受かったよ。
でもそんな暇じゃないから、儲からない仕事はしないな。

[39: 匿名さん]

だね。
マンション管理士がマンションを選ぶことできるわけだしね。

[40: 匿名さん]

マン管の試験に５回落ちています。
マン管試験に受かった方、合格できる勉強の
要領など教えていただけないでしょうか？

[41: XYZ]

マン管士制度の善し悪しは、自己責任の判断ですが・・・。
マンション管理士無料派遣事業のご案内
http://www.mankan.or.jp/mirai-net/haken_order.html

[43: 匿名はん]

・事務管理業務費・管理員業務費・緊急耐対応費等
・建物・設備管理業務費（貯水槽清掃・消防用設備点検費等）
・清掃業務費（日常・定期・年末特別清掃等）-別契約してるマンションもあります。
又、管理会社以外に定期的に払う費用としても
・EV保守料金
・防犯カメラリース代
・宅配Box保守料金
・機械式駐車場保守費用
それ以外に
・植栽管理費
・雑排水清掃費・雨水管清掃費
・共同住宅保険費

又、大規模修繕に代表される修繕費用
（外壁塗装・鉄部塗装。・防水補修・EV補修・外交補修・電気設備補修・給排水設備補修等）

マンション管理士と顧問契約を結ぶ方が徳かどうかかは別として一般論として、多くのマンションでは理事のなり手が居ない為輪番性にしてるという事が多いと思います。
その理事の人に上記事項の値段・業務内容が適切かどうか判断は難しいのではないでしょうか？
又日常の仕事がある方は、労力もかけてられないというのが現実だと思います。
適切な建物維持・管理費の交渉代理としてマンション管理士の活用も一つの手だと思います。
デベロッパーの子会社の管理会社がそのまま管理してるケースでは必要以上の費用が含まれてるケースが多いとおもいます。
交渉次第で１０万以上/月の値引きは可能だと思います。
毎月の費用が１０万安くなって顧問契約が３万だったとしたら考える余地はあると思います。

[44: ご近所さん]

マンション理事です　管理会社との契約満了で３ヶ月の暫定契約となりました　会社側は当会社は３ヶ月しか暫定出来ないといわれましたが　他の会社は３ヶ月を何度でも結べるといわれましたが　会社によって違うのでしょうか

[45: 匿名さん]

>>44
その質問は、スレ違いだし、新たにスレ立てすべき内容だ！

[46: 親と同居中さん]

的を得た見解だと思います。

[47: 匿名さん]

ちょっとズレるかもですが、ググってたら面白いもの見つけたので。
「マンション管理自動診断」
http://its.atz.jp/diagnosis.html

[48: 匿名さん]

国交省より新たな管理手法として管理者管理を検討していますが、マンション管理士の活躍の場が広がると思いますか？

[49: 匿名さん]

>>46
＞的を得た見解だと思います。

的をはずしてます。「的を射る」です。

[50: 匿名さん]

築１２年あまりで２億の出費で大規模修繕を計画する理事長の暴走を止める方法を教えてください。

[51: 後期若年者]

>>48
＞国交省より新たな管理手法として管理者管理を検討していますが、マンション管理士の活躍の場が広がると思いますか？

管理者管理は、チェック機能が働かなくなる危険性、無関心マンションが採用する危険、組合財産と管理者財産の帰属問題と管理者破産時の組合財産の毀損、現管理委託契約より受託者責任が増大に伴う人件費、経費の増大などが云われております。
これらに直接関与するには個人では無理でしょう。