マンション管理士の活用・・・

[理事さん]

マンション管理士・・国も積極的に力入れているようですが、うまく活用されてる組合があれば、ご紹介ください。
　契約方法は月極顧問？年間契約？随時相談？
　費用は？
　良かったこと、悪かったこと
そもそも使っているマンションあるのでしょうか？

[803: 匿名さん]

＞総合評価方式・・・１００点満点で評価します。

現代っ子のマニュアル人間の典型で評価にも値しない。
私なら総会に雁首並べて一問一答方式で人気投票で決めるね。
一般的には安い業者に関心が集まるので、役員は特に技量、品質、下請け、瑕疵保証、アフターケヤーに重点的に質問することが必要になるね。

[804: 匿名さん]

このスレが立ち上がったのは、2006年6月でしたね。
レスの内容に、マン管士使ってこの様な効果有ったよ。又はこの様に役に立たなかったよ。

と、具体的な経験談をスレ主は知りたいと言っている。しかし、経験談は皆無に近い。
ここに参加している方々のマンションは、管理組合がしっかりしているのでマン管士は必要ないという現実は分かりました。

だから、今後のスレは誰かが言っていたが経験談だけで行こうよ。私も投稿の資格無し。さらば。

[805: 匿名さん]

正月早々の仕事しながらでのレスですみません。

>>800さん
有り難う御座います。

⑤入札評価値　　③/④　×　1,000,000

③は満点の会社では１億３千万（分子）
④は入札額（円）　消費税抜き価格は業者によって異なる。

１億円の見積ですと１．３点、同じ業者で高い見積１億３千万円
なら１．０点で、高い点数で判断をする。
この様な具体的な方法は非常に参考になりました。

＊施行業者選定協議（業者のヒアリング時）・・・・６０点満点
これの点数判定が難しかったのでは？

７社の入札評価値で大きな数値の違いがでました
最低～最高値はいかがでしたか？

マン管士さんの具体的な数値、意見は非常に参考になります。
いろいろ教えて下さい。

[806: 匿名さん]

>>800さん
　
　正月そうそうに、いろいろ有り難う御座います。
　
　実は我々管理組合は管理組合側に立つったマンション管理士さんには
　期待をしています。またその目的で制度が創設されたと認識しています。
　しかし、管理組合側はマン管士さんの実情が理解出来ていない為に
　期待が半分と不安が半分です。
　組合が不安としている所を払拭するには、実情を知ることと実績を知る事と思っています。
　
　何も開業していてその実績が必要なんてことは思ってません。
　またマン管士の資格を取得されたからと言ってオールマイテイに業務をこなせるとも
　思ってません。自分が資格を取っても最初は何も出来ないと思います。
　マン管士さんのその立場において、こんな事した、あんな事した
　取ったばかりだが、こんな事を話して喜ばれた、そのような事実は管理組合の
　人にとっては非常に参考になります。

　800さんも自分のマンションで活用されてる事実は誰も否定しませんし、逆に
　この事実によってマン管士資格を挑戦しようと感じた組合員も居ると思います。

　自分は今回、800さんは資格取得されて大規模工事に関わられていることに
　非常に興味を持ちました。
　先の業者選定の総合評価方式は精度の問題はあるにせよプロでも管理組合員でも
　使えますので参考になりました。

　今回の大規模工事にあたり、調査診断はどの様な業者に依頼して、その結果の判断は
　ご自分で、また修繕計画書の作成（修繕箇所のリストアップとその概算費用算出）
　もご自分で行われたのか簡単でいいので教えて貰えればと思います。
　
　そして修繕計画書の同一条件によって今回のご説明の業者見積、選定となる訳で。
　現在の工事実施の監理者もご自分で行っているのかも宜しければお願いします。

　暇な時にでも簡単で結構ですので

　800さんはご自分のマンションとの条件はありますが、我々がマン管士さんを利用する時の
　参考になると思いますので、いろいろとすみません。

　800さん以外でこの様な工事に関わったマン管士さん、その他参考意見がありましたら
　お教え下さい。

[807: 匿名さん]

>>806さん　800です。
長期修繕計画は当然管理会社が基幹事務の一環として提出します。３０年の工事総額が出ているので計算すれば
１戸当り月の必要修繕積立金の額が分かりますので、それを見て積立金の増額を検討すればいいと思います。
来年からは法改正により、管理会社からの提案はなくなりますので管理会社か別業者に作成してもらうことになります。
劣化診断は地元の業者に依頼しました。そして、業者が行った診断をもとに専門委員会で自主点検を行い、積立金と
計算して工事の優先順位を決めました。長期修繕計画通りそれをやると積立金が不足してきますので。
当初１戸１００万の範囲内での工事（第１回目の相場は７０万程度）で計画しましたが、最終的には１戸８０万程度
で納まりそうです。

自主点検のポイント
　　屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれ等はないか。最上階の階段質の上部の漏水の痕跡調査等
　　　　　　　水はたまってないか
　　外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井を見る。汚れ・塗装状況・ひび割れ等
　　　　　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか
　　電気設備・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況、配電盤は１５年～２０年で交換
　　給水設備・・排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびがみあたらないか
　　　　　　　　水の出が悪くなっていないかはアンケートを理容する。
計画修繕のタイミング
　　１）水道水の濁り、さび水が発生していないか。
　　２）排水の具合は
　　３）鉄部のサビが目立ってきた
　　４）ＴＶの写りが悪くなってきた
　　５）塗装が色あせてきた

私も去年合格しましてまだ実務経験不足なんですが、有資格者となったことにより、更なる研鑽を積むべく
インターネットでいろいろ勉強してきました。資格がなければここまではやらないと思います。
そういう意味では資格の意義は大きいと思います。
現在は、規約改正のたたき台をつくり、今年行われる専門委員会の立ち上げの準備をしているところです。

[808: 匿名さん]

>>806さん
追伸　　
　　今回の大規模修繕工事では、施行業者とは別に設計・監理会社も依頼してます。

[809: 匿名さん]

残念ながら、大規模修繕を数多く手掛けている設計事務所や大規模修繕コンサルタント、果てはマンション大規模修繕に特化した施工業者の方が下手なマン管士より役に立ことだって少なくないのだが。マン管士にも顧問として入って貰ったはいいが、勉強している組合員が判断出来る程度のことしか分からないので殆ど出番がなく、費用対効果を考えたらあまりメリットはなかったという話だって少なくないのである。マンションの修繕実績のある建設会社や設計事務所での現場監理の経験のある建築士でありマン管士でもある方ならいいのだろうが、特段建築のバックグラウンドがある訳でもないマン管士など、実際のところ素人に毛の生えた程度の俄か仕立ての実践なき知識があるに過ぎない。

マン管士だからと言ってマンションのことは何でも知っているはずだと思って依頼すると、とんでもない目に遭うと警告しておきたい。また、マン管士は総需要が少ないために本当はよく知らないはずの不得手な分野の仕事も無理して取る傾向があることも付け加えておく。しかし、管理組合が個々のマン管士を評価し得るだけの情報や材料が流通していないこともあり、活用に当たってのリスクを更に重くしていることも言っておかねばならない。

[810: 匿名さん]

正月そうそうタイピングの練習ですか

マン管士の仕事はなんなんでしょうか

[811: 匿名さん]

>809
建設会社や設計事務所の者に依頼するのは利益が絡むのでマイナス要因の方が大きいのでは。
それにマンション管理に関する運営方法や法的なことはまず知らないだろうしね。
費用対効果を考えるほどマン管士の費用は高くないのでは。
技術の伴う専門的なことは当然その道のプロがやることになるだろうが、そこまでの過程はマン管士も含め
自分達で判断すべきでしょうね。
勉強している組合員が判断できる程度のことじゃなければ意味ないでしょうしそれ以上の専門性は必要ないでしょう
マン管士に依頼したからといってとんでもない目にあうとはどういうことがあるのかそれも理解しがたい。

[812: 匿名さん]

なんか最近ここのスレは中味が濃いものになってきてるな。
総合評価方式なんか今までみたことなかったし、中々役にたつじゃないか。
しかし、マンション管理士の中でも知らない者が殆どじゃないの。
こういう勉強会もここで多いにやってほしいね。
マンション管理士のレベル向上のためにね。

[813: 匿名さん]

>それにマン管士のバックリベートは考えられません。実際専門委員会の長をしている私のところにも一切お礼等はありません。

あなたが考えているほど世の中は単純ではない。どこまでお目出たい人物というか…。マン管士へのリベートの話など世間には幾らでもある。あなたにリベートの話がなかったのは、所詮一管理組合の区分所有者の立場に過ぎず、重要な存在とは見なされなかったからに過ぎない。

率直に言って、マン管士としての見識が狭いと言わざるを得ない。

[814: 匿名さん]

＞マン管士に依頼したからといってとんでもない目にあうとはどういうことがあるのかそれも理解しがたい。

所詮役にも立たず支払うべき合理性ないものに１円の金も払いたくないし、払うべきでないということ。
仕事がないから、たとえ専門外に分野でも金をせしめることしか考えていないマン管士が少なくないということ。

[815: 805,806です]

>>807>>808さん

　正月早々、お付き合い頂いて有り難う御座いました。
　レスを読ましてもらい状況把握はできました。
　参考にさせていただきます。

　総合評価方式は管理会社からは出てくるような情報ではないので
　貴重な資料として保存させて頂きます。

　うちは次期大規模修繕にはまだ数年ありますので、どの様な方法
　が最善なかの検討中で、その中でマン管士さんの活用も選択肢の
　一つとして考えています。
　そのような意味も含めてここまで書かせて貰いました。
　専業のマン管士さんも元々の経歴によって分野の得意、不得意がありますので
　先ほどの総合評価方式のヒアリングを十分にして行きたいと思ってます。

　９月に管理会社の建物点検に立ち会い、屋上の防水状態、建物塗装での剥離具合
　を確認、管理会社の判断状況は把握しています。あとはマンション独自で
　製造メーカーの営業に無料で来て貰い判断、意見をきいてます。
　営業マンとはいえ管理会社よりいい意見がもらえてます。

　管理会社についてはその力、実力は承知していますが先にも言いましたが
　マン管士さんの状況が今ひとつ不思議でしたのでこのスレを利用させて貰いました。
　管理組合は私と同様、マン管士さんに期待してますのでどうぞ実力をつけて
　皆さんのお役に立てるように頑張って下さい。
　自分はこれで書き込みは止めます。
　いろいろ有り難う御座いました。

　
　

[816: 匿名さん]

バックリベートは基本的には、マン管士にはいかないでしょう。
やって得になるようなことはしませんので。
あくまで住民の立場にたって仕事するのですから。
どんな業界でも悪いことする者はいますけどね。しかし、それは例外とみなければならないでしょう。

[817: 匿名さん]

どんな業界でも悪いことする者はいますけどね。しかし、それは例外とみなければならないでしょう。
↑
ただし、マンション業界は例外で余りのも悪いことする者が多い。
そりゃあそうだ、カスの集まり。
だからマンションコミュニティが盛り上がる。

自動車、電機、機械等の業界コミュニティを開設しても盛り上がることはないだろう。

[818: 匿名さん]

817
建築・土木とか工事が絡むところは発生しやすいんだよ。
自動車や電機ではやりようがないんじゃないの。
建築・土木とかもカスの集まりか。
天下り法人もそうだな。

[819: 匿名さん]

＞バックリベートは基本的には、マン管士にはいかないでしょう。

あなたが世間知らずなだけ。
組合から有償で仕事を受けているマン管士には、
リベートを貰っているのがゴロゴロいる。
決して例外なんかではない。

[820: 匿名さん]

>>819
マン管士がバックリベートもらってるのがゴロゴロいるとのことだが。
もしマン管士がバックリベートもらっていたとしても、やる方ももらう方もいう訳ないじゃないか。
バックリベートはバックですよ。政治の裏献金みたいなもの。
そういうのをおおっぴらにいってそれが管理組合に分かればそれでその業者もマン管士もアウトだな。
管理会社にしても大規模修繕工事で工事費のうち、うちが５％頂きますとかいう訳ないしね。
それをできなくするのがマン管士の役割なんじゃないの。
あなたこそ世間知らずだね。
あなたはいうだけでマン管士がゴロゴロバックリベートもらっているのは実際は知らないんでしょう。

[821: 匿名さん]

>>820
マン管士の役割云々と言ったところで、
リベートを受け取れる環境があれば受け取ってしまうもの。
政治とカネの問題が言われて久しいが、一向に根絶されないのと変わらない。
如何にあなたが世間知らずで、業界の情報を持っていないかがよく分かる。

[822: 匿名さん]

８１５さんみたいにマン管士を冷静にみている人もいるんですよ。
ただ批判しているスレはスルーして必要なものについては取り入れていく。
こういうのを見ていると、マン管士叩きだけに生き甲斐を感じてる者が小さくみえますね。