機械式駐車場の料金問題

[組合理事]

機械式駐車場をお持ちのマンション管理組合役員さんにお伺いしたいのですが、
機械式駐車場の入出庫時間の違いや、地下階車庫の保管状態・・・
その他、機械式駐車場のメリット・デメリットでのクレーム対応についてどの様に対応しているかお聞きしたいのですが。
ちなみに私の処では、入出庫時間の不公平さで問題になっています。
それも、販売会社の価格設定が一律５０００円だったからであり、（月額）
地上２階、地下２階の機械式で、１階利用者は当然のように待ち時間なし
地下２階車庫が上昇状態から他の地下２階利用車を出庫させるのに掛かる待ち時間は
約５分。
やはり賃料に差額をつけるべきでは？と言う意見と、定期的に抽選する　等の意見があがっています。
地下階を値下げするだけでは、修繕積み立てに不足金が発生しそうですし・・・
どの様な対応策があるのか？
実例をお聞かせください。

[22: 理事長経験者]

＞今更、不使用とは理屈が通りません。
車を持っていない人も、物件を気に入れば駐車場完備を承知で買います

＞「共有敷地内に区分所有者全員分の機械式駐車」なら無料が当然。
売らが為の悪徳デべの発想みたいです
曰く、元々共有部分だから無料使用が当然と？

＞専有部分の賃貸しに倣うだけです
賃借居住者と外部居住者では大きく異なります

＞過剰な機械式駐車場は維持費倒れで撤去している例が多いのが現実。
それは認めます（多いとは云えませんが事例はあります）
但し、無料化案と何処で繋がりますか ？
尚、廃止　約２３０万円／台 の算出根拠は何ですか？ご近所で撤去事例を知っていますが‥

[23: 後期若年者]

>>22
＞＞今更、不使用とは理屈が通りません。
＞車を持っていない人も、物件を気に入れば駐車場完備を承知で買います
資産価値を評価したのでしょう。
＞＞「共有敷地内に区分所有者全員分の機械式駐車」なら無料が当然。
＞売らが為の悪徳デべの発想みたいです
＞曰く、元々共有部分だから無料使用が当然と？
然り。法の説く所です。
＞＞専有部分の賃貸しに倣うだけです
＞賃借居住者と外部居住者では大きく異なります
稼働率、需給状況で拡大利用化は当然。
＞＞過剰な機械式駐車場は維持費倒れで撤去している例が多いのが現実。
＞それは認めます（多いとは云えませんが事例はあります）但し、無料化案と何処で繋がりますか ？
法の説く所と説明済。
＞尚、廃止　約２３０万円／台 の算出根拠は何ですか？ご近所で撤去事例を知っていますが‥
改修マンション再生手法マニュアル（国交省）

[24: 理事長経験者]

＞資産価値を評価したのでしょう
「今更、不使用とは理屈が通りません」に対する異議への回答になっていませんよ

＞然り。法の説く所です
お得意の該当法文の紹介とその解釈を開陳して頂けませんか？

＞稼働率、需給状況で拡大利用化は当然
個人の責任で賃貸とする事への私の指摘（危惧）に対する回答になっていません
それとも「理事会の承認の下」と書いたではないかと仰るの？

＞改修マンション再生手法マニュアル（国交省）
知りませんでした　探してみます

[25: 見物人]

こっちの論争？の方が面白そうだ

[26: 後期若年者]

>>24
＞＞資産価値を評価したのでしょう
＞「今更、不使用とは理屈が通りません」に対する異議への回答になっていませんよ
全区分所有者数以上の駐車スペースがあることを承知で購入した点では、同じ結果です。

＞＞然り。法の説く所です
＞お得意の該当法文の紹介とその解釈を開陳して頂けませんか？
区分所有法１３条。

＞＞稼働率、需給状況で拡大利用化は当然
＞個人の責任で賃貸とする事への私の指摘（危惧）に対する回答になっていません　それとも「理事会の承認の下」と書いたではないかと仰るの？
大差ありませんが、「管理組合承認の下」と書きました。
専有部分同様に、危惧を感じる人は止めれば良い事です。

[27: 理事長経験者]

>全区分所有者数以上の駐車スペースがあることを承知で購入
機械式駐車場はエレベータと同じ？ユニークな発想です

>区分所有法１３条
各区分所有者はその用方に従って使用することができる
これをどう解釈したの？（未解答ですよ）

>専有部分同様に、危惧を感じる人は止めれば良い事です
「止めれば」は「やめれば」ですか「とめれば」ですか？
「やめれば」なら指摘を理解していません　外部の者が個人との契約を理由に共有施設に出入する
ことを是とするの？共同住宅の基本が解っていないですね
「とめれば」なら、思い付きの提案の責任は区分所有者（管理組合）が取れと言うの？

処で、「改修によるマンション再生マニュアル」は見つけました。有難うございました
180〜230万円／台だけど‥　（本筋には関係ない）

[28: サラリーマンさん]

横からすみません。

当方、100戸弱で、駐車場6割程度のマンションです。
一部が平面、大半が機械式です。
機械式は、単純な上下可動で、3段式（地上、地下1F、地下2F）です。
値段は、平面＞地上＞地下2F＞地下1Fです（地下1Fは高さが低い）。
（確かに、周辺相場より1〜2割、安め設定です。）
最初に抽選で場所を決め、そのまま固定です。
但し、希望順番表を作っており、空き次第、順番に入る決まりです。

法律のことはともかく、駐車場代を修繕積立金に算入してるので、
無料にすると、長期や大規模修繕ができなくなってしまうのが現実です。
（逆に言えば、戸別の修繕積立金が手厚ければ、無料でもいいのかな？）

当方の場合は、全戸割り当てではないので、参考にならないかもしれませんが・・・。

[29: 理事長経験者]

>>サラリーマンさんへ

レスの主旨が良く解りません。無料の是非ですか？
お宅の駐車場の事例はごく一般的と思いますが‥‥
駐車場使用料を修繕積立金とするのも一般的ですが、長期修繕計画に機械式駐車場のメンテも
入っていますか？
無料云々より、駐車施設を含め長期修繕計画に見合った積立をしているか否か、が問題です

[30: サラリーマンさん]

>>29さんへ

ご理解いただけるように書かず、誠に失礼申し上げました。

スレ主さんの、
「賃料に差額をつけるべきでは？」「定期的に抽選する」等々に関し、
「うちのマンションは、こんな風になってるよ」という実例を
申し上げたつもりだったのですが・・・
しかし、確かに、「どの様な対応策があるのか？」
に対する答えにはなってなかったかもしれませんね。すみません。

無料云々は、後期若年者さんと理事長経験者さんとのやりとりの中で
ふれられていたので、ちょっとふれたつもりだったのですが・・・
趣旨違いのようで、申し訳ございませんでした。

[31: スレ主]

いろんな意見が出ていますけれども、駐車場無料に関しては、日綜の物件等で
大規模修繕時に一斉徴収とかが発生して問題になっているところがありますよね？
当然、電気料金も利用者から徴収するのが当然だろうから、使用料は必要と思いますが・・・

>>サラリーマンさん
当物件では区分所有者分の駐車台数（余分はありません）丁度の物件です。
現行、駐車料金の半分を駐車場修繕積立金として積み立て定期に、残り半分を共益費枠にあてて、
駐車場稼動電気料金に当てるようにしています。
ただ、管理会社の修繕試算では駐車場の大規模修繕が２５年後になっていますが、
メーカーに確認したところでは、「他の物件では大体１５年くらいで大規模修繕を行っています」
との回答がありましたので、積立金の割合を増やすべく検討中。
と、いったところです。

[32: 後期若年者]

>>27
＞＞全区分所有者数以上の駐車スペースがあることを承知で購入
＞機械式駐車場はエレベータと同じ？ユニークな発想です
ご理解頂けた様ですね。同じ事を次ぎにも述べます。
＞＞区分所有法１３条
＞各区分所有者はその用方に従って使用することができるこれをどう解釈したの？（未解答ですよ）
正確に引用しましょう。そうすれば解った筈ですが、説明が必要のようですので簡単にします。
（共用部分の使用）
第十三条 各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
民法では全共有物はその持分（マンションでは専有部分の面積割合）に応じて使用することが出来ることになっているが、区分法では妥当ではないので、その用方に従って使用出来るものとしている。「その用方に従って」とは当該共用部分の使用目的に応じた方法でと云う意味です。エレベーター、共有敷地の全区分所有者数余の平地又は機械式駐車場、戸別宅配ボックス、戸別別棟倉庫、遊具などがこれに当たります。従って、規約などで使用禁止を規定することは出来ないのは当然です。
スレ主を含めて、受益者負担の使用料と全区分所有者が専有部分の面識割合で負担する管理維持費を混同している様です。
このマンションは売り出しには全部屋用駐車場完備でバラ色の分譲マンションでしたでしょう。しかし、小生は、４０年後はこれが仇になることを危惧し、早い内の手当が必要だと云っているだけです。勿論、どうするかは関係区分所有者が決める事は当然です。
＞＞専有部分同様に、危惧を感じる人は止めれば良い事です
＞「止めれば」は「やめれば」ですか「とめれば」ですか？
前後の関係から「や」とご理解下さい。
＞「やめれば」なら指摘を理解していません　外部の者が個人との契約を理由に共有施設に出入することを是とするの？共同住宅の基本が解っていないですね
「解ってない」の様な表現は、証明出来ない時の捨て台詞の様ですね。
共有施設に出入する専有部分の占有者とどこが違うのでしょうか、その使用方法について規約、細則、総会決議のいずれかで占有者同様に、区分所有者と同一義務を遵守させれば問題ありません。

[33: 理事長経験者]

＞スレ主を含めて、受益者負担の使用料と全区分所有者が専有部分の面識割合で負担する管理維持＞費を混同している様です

標準管理規約（法ではありませんが）＞区分所有法＞民法＞常識、と考えます
標準管理規約29条に関するコメントをご理解下さい
ユニークな解釈はユニークなるが上に一般的ではありません

＞「解ってない」の様な表現は、証明出来ない時の捨て台詞の様ですね

あなたは「法に基づいて生活を営む」「生活を営む為に法がある」いずれ派ですか？
ルールが無いときは何を基準にするの？

＞その使用方法について規約、細則、総会決議のいずれかで占有者同様に、区分所有者と同一義務＞を遵守させれば問題ありません

これを「後だしジャンケン」と云います（それとも議論を誘発したくて最初は言及を省略した？）

[34: 後期若年者]

>>33
＞標準管理規約29条に関するコメントをご理解下さい
小生の案をまさに裏付けておりますね。
＞＞「解ってない」の様な表現は、証明出来ない時の捨て台詞の様ですね
＞あなたは「法に基づいて生活を営む」「生活を営む為に法がある」いずれ派ですか？ルールが無いときは何を基準にするの？
標準管理規約をご存知ならば、７１条をご覧下さい。
＞＞その使用方法について規約、細則、総会決議のいずれかで占有者同様に、区分所有者と同一義務＞を遵守させれば問題ありません
＞これを「後だしジャンケン」と云います（それとも議論を誘発したくて最初は言及を省略した？）
標準管理規約１９条をご覧下さい。これ同様の決まりが必要なことは当然です。貴方は権利に危惧のご意向でしたので、既に専有部分の貸与を例に出していました。
次の様に、
>>21
＞第三者への個人貸与は部外者使用に繋がるだけでなく、権利関係が複雑になります
専有部分の賃貸しに倣うだけです。

[35: 通りすがり]

今日のヤフーニュースより引用

学校に対しクレームを突き付けるモンスターペアレント、病院で医者や看護師に文句を言うモンスターペイシェントなどが増えているというが、“モンスター○○”と言われる人は身近にいるのだろうか。
モンスター○○と呼ばれる人に「出会ったことがある」と答えたのは48.1％。このうち、どんな関係の人だったかを聞いたところ「モンスターカスタマー（客）」が最も多く21.7％、次いで「モンスターペアレント（親）」（14.1％）、「モンスター上司」（11.4％）、「モンスター近所の人」（10.3％）であることが、アイシェアの調べで分かった。全体的に年齢や立場が上の人とみられる人が多かったが、親（14.1％）と恋人（2.2％）を合わせると16.3％にも達し、「最も身近なところにも“モンスター”は多く存在するようだ」（アイシェア）としている。

引用終わり）


管理組合にもモンスターはいるようですが、ここのスレにも法律文を振り回すモンスターがいるみたいですね（笑）

[36: 匿名さん]

話がそれてしまって恐縮ですが、
モンスターの特徴のひとつとして「予習、復習の能力が尋常じゃない」ことが挙げられるそうです。
役員の皆様もお気を付け下さいませ。

[37: 匿名さん]

ここのスレでよく見るモンスターさんも、予習、復習の能力が尋常じゃなく、標準管理規約や区分所有法を毎日暗誦しているのでしょうかね（笑）

しかし、駐車場を無料化することにここまで固執するとは驚き。
もし自分の管理組合で同様な主張を展開されたらと思うとぞっとしますね（笑）
まあありえないと思いますが。

[38: 後期若年者]

>>37
＞しかし、駐車場を無料化することにここまで固執するとは驚き。もし自分の管理組合で同様な主張を展開されたらと思うとぞっとしますね（笑）まあありえないと思いますが。
少しは勉強したら如何ですか。次の簡単な所から
マン管センターQ＆Aのコピペ
１　敷地利用料の考え方
　区分所有者全員の共有敷地内に設置された駐車場を、区分所有者が使用しているとして、敷地使用料は「ゼロ」でよいという考えもあり得ます。
　区分所有者全員に駐車場スペースが用意されていればこの考え方も成り立ちますが、多くは一部の区分所有者のみが専用使用しているのが実情です。
　したがって、駐車場としての敷地を専用使用している者とそれ以外の者との負担の公平を図るため、駐車場使用を認められた者が応分の敷地使用料を負担するのが妥当です。
　そして、この使用料は、区分所有者全員の共有敷地を使用したことに伴うものですから、区分所有者全員に還元する必要があります。

[39: 匿名さん]

外野から失礼します。
初歩的な事で申し訳ございませんが、コピペと意見の境を明確にして下さいませんか。
また、外部引用の場合は参考ＵＲＬも入れて頂けると、見ている者としては助かります。

[40: 匿名さん]

まさに、理事会板モンスターさんですね。

区分所有者全員の共有敷地内に設置された駐車場を、区分所有者が使用しているとして、敷地使用料は「ゼロ」でよいという考えもあり得ます。
あくまで仮定の話なのに、無料にすべきであるという話になるのかね？
もし自分の管理組合で同様な主張を展開されたら困りますね。

[41: 匿名さん]

>>少しは勉強したら如何ですか。

モンスターの特徴のひとつとして「予習、復習の能力が尋常じゃない」まさにその通りのようですが、他人にも勉強を強いるようですね。