機械式駐車場の料金問題

[組合理事]

機械式駐車場をお持ちのマンション管理組合役員さんにお伺いしたいのですが、
機械式駐車場の入出庫時間の違いや、地下階車庫の保管状態・・・
その他、機械式駐車場のメリット・デメリットでのクレーム対応についてどの様に対応しているかお聞きしたいのですが。
ちなみに私の処では、入出庫時間の不公平さで問題になっています。
それも、販売会社の価格設定が一律５０００円だったからであり、（月額）
地上２階、地下２階の機械式で、１階利用者は当然のように待ち時間なし
地下２階車庫が上昇状態から他の地下２階利用車を出庫させるのに掛かる待ち時間は
約５分。
やはり賃料に差額をつけるべきでは？と言う意見と、定期的に抽選する　等の意見があがっています。
地下階を値下げするだけでは、修繕積み立てに不足金が発生しそうですし・・・
どの様な対応策があるのか？
実例をお聞かせください。

[2: 理事経験者]

ちなみに何世帯のマンションで機械式駐車場は何台分ですか？また、稼働率はいかがですか？

[3: 元管理会社社員]

かつての経験を踏まえ、色々と意見を申しあげたいのですが、その前にスレ主さんに確認したい
ことが２点あります。お教えいただけないでしょうか。
　
　①貴マンションに設置されている機械式駐車場は、単純に上下するタイプですか。
　　それとも上下左右に動くタイプですか。

　②地上レベル（１階）は普通車のみ収容可能で、ハイルーフ車はそれ以外の階にしか収容でき
　　ないタイプではないですか。

ちなみに、駐車場使用料を設定するのは、管理会社です。

[4: 理事経験者]

Ｎｏ．２です。
また、周辺相場はどのくらいの金額なのでしょうか。

[5: 入居済み住民]

その金額だと補助金大量投入が必要ですね。
保守業者に毎月？払う金額で精一杯じゃないですか？

[6: 元理事]

マンションの規模や02さんの質問どおり稼働率(要は需給バランス)によって、回答異なりますよね。

＞どの様な対応策があるのか？
＞実例をお聞かせください。
私も実例お持ちしていないのですが、さっさといくつかの改定案を作成してアンケート方式で組合員に選択させ、規約改正にもっていくべきでしょうね。
機械式駐車場で一律の値段というのは、どう考えても問題ありでしょう。

この手の問題は、受益者による既得権主張が強いので、自由討論をさせると収拾つかないと思いますよ。

[7: 元管理会社社員]

03です。

駐車場使用料の設定手順は、以下のとおりです。

　①マンションから徒歩５〜１０分圏内にある月極駐車場の賃料を調査する。
　②近隣駐車場相場から−10〜20％の金額を基準金額（平面駐車場や機械式駐車場１階）とする。
　　⇒マンション外の駐車場に使用者が流れ、管理組合の収入が減らないようにするため。
　③最後に、条件により基準金額からプラスマイナスする。
　　⇒例えば、屋根あり平面なら＋1,000円とか、機械式駐車場地下１階なら-1,000円とか、ハイ
　　　ルーフ車対応の機械式駐車場なら+1,000とか。
　　　このプラスマイナスの幅は、管理費や修繕積立金との兼ね合いで大小させます。

本題からそれましたが、機械式駐車場の細かい仕様いかんでは、一律5,000円というのも強ち間違
いではないかもしれません。

[8: 06]

>>07さん
なかなか知りえない設定手順ありがとうございました。

でも、私が考えるにその手順は、初期＝販売前の計算根拠に過ぎないと思います。
入居してからの理事経験者としては、
機械式駐車場は、最低限、その設備の維持や大規模修繕を想定して、見合う価格設定にしてほしかったなっと(笑
一度設定され利用開始した賃料を変更するのは容易なことではありませんから。

[9: 組合理事]

スレ主です。アンケートと差額設定はただいま提案中です。
書き忘れ？皆さんの質問に答えますが
４０世帯程度ののマンションで、全所帯分確保されています。

機械は地上２階　地下２階で１階・２階は横行動作もしますが、地下階は上下動作のみです。
呼び出し操作は、パレット番号入力によるフルオートで、すべて２１００mmハイルーフ対応ですが、地下階パレットでは、ワンボックス車のドアが開かない位置に支柱のあるタイプの機械です。

ちなみに１階使用者の中には、普段は空いていて、来客用に確保している人も居ます。
週末にしか出庫しない車が結構あり、比較的頻繁に使う人が地下階になっていると思われます。

近隣平置き駐車場は、月額¥１２０００当マンション住民でも機械式の不便さから
使っている人も居ます。

ご意見　よろしくお願いします。

[10: 元管理会社社員]

>>08さん
おっしゃることは重々理解できます。
ただ、維持費用や大規模修繕費用を賄うことを優先して価格設定した結果、近隣相場より高くなってしまったら、結局マンション内の駐車場の稼働率が低くなり、維持費用や大規模修繕費用を賄えなくなります。

スレ主さんのマンションの機械式駐車場で考えると、（稼働率100％仮定）
　年間収入　　：5,000円／月×40台×12ヶ月＝2,400,000円
　年間点検費用：3,000円／台×40台×６回＝720,000円
　年間収支差　：1,680,000円
単純計算ですが、こんな感じでは・・
機械式駐車場のタイプによっては、５年周期ぐらいで鉄部塗装が必要となりますが、交換時期を
30年と考えると、30年間で5,000万円超の収入があるので、トントンですかね。

[11: 元管理会社社員]

10です。訂正です。
最後の１行・・
30年間で5,000万円超の収支差があるので、トントンですかね。

[12: 元管理会社社員]

スレ主さん
ご返答ありがとうございます。
文章から判断するに、基本位置・構造がこんな感じのが、４セットあるんですかね。
（間違っていたら、すみません。もしかしたら図がズレちゃうかも・・）

　地上２階　　　○○　横行し、下に降りる　
　地上１階　　　○○　そのまま（上下段の入出庫時には横行する）
　地下１階　　○○○　上に昇る
　地下２階　　○○○　上に昇る

この構造で一律金額は、問題ありですね。
地上１階が5,000円なら、１階上下する毎に±500〜1,000円の差をつけるのが望ましいと
思います。

皆さんローンを抱える中で、月額1,000円でも値上げするのは難しいと思います。
私なら、１番条件の良い地上１階を5,000円のままとし、地上２階・地下１階を4,000〜
4,500円、地下２階を3,500〜4,000円にすることを提案します。

ただ、このようにすると、スレ主さんのおっしゃるとおり、【積立金口】の資金不足が
懸念されますので、日常費用である【管理費口】のコストダウンを図り、余剰金を増や
すことや、駐車場使用料の【管理費口】と【積立金口】の配分を変えるなどして、不足
分を補填することを考えます。

[13: 匿名さん]

約60％駐車台数（３１世帯中１８台）
一番時間が掛かる箇所で１分強
駐車料は最低で6,000円、最高で12,000円です。

入出庫の便、時間等差がありますが
料金差を付けているのでクレームは出ていません。
因みに、週末たまにしか使わないので一番時間の掛かるパレットを使用
不便を感じません。

[14: 08]

一律の値上げだと抵抗強いと思いますので、格差を付けた新価格にし、
１００％なのですから、一度新価格とともに置き場をシャッフル（要望受け直し）してはどうでしょうか？

外の平置きが12000円の地域なら、8000〜10000円程度でも良い気がします。＜根拠付けは必要です。

マンション全体を考えると修繕積立が不足しがちです。
それらを少しでも補えるようにしておくほうが良いと思います。＜気持ち高め設定。

[15: 匿名さん]

地上1階を値上げ、地下2階を値下げで相殺がよさそう。

[16: スレ主]

皆さん色々な意見、参考資料等ありがとうございます。
皆さんの書き込みを見て、早速管理会社の担当者に連絡、１階値上げ、地下２階値下げで、
価格が変わった場合に位置変更等の希望があるかどうか？アンケート調査をしてみようと決まり、
理事会の承認を取るべく動き出しました。
進捗は随時書き込みます。
他にも意見や参考資料になりそうなことを
ご存知の方がいらっしゃいましたら書き込みお願いします。

[17: スレ主]

スレ主です。
結局　理事会にて料金案を提案し、１F¥２０００値上げ　B2F¥２０００値上げでアンケート実施
反対は１割強ありましたが、１階利用者の中にも利用頻度が少ないから地下階でも良い
と言っている人も居ました。
逆に、なんで最初に決めた料金を今更変える必要があるんだ？と言う意見もありましたが、
料金設定をした販売会社は今年２月に倒産しているので、趣旨お伺いできない状況です。

先は長いし、再抽選も必要では？との意見もありましたが、
機械式で再抽選・総入れ替え等実施されている物件の方がいらっしゃいますか？
いらっしゃいましたら参考までに状況をお教え願いたいのですが・・・

[18: 後期若年者]

＞逆に、なんで最初に決めた料金を今更変える必要があるんだ？と言う意見もありましたが、料金設定をした販売会社は今年２月に倒産しているので、趣旨お伺いできない状況です。

当然なことですが、管理組合は規約又は総会決議で駐車権者の承諾を得る事なく使用料を増額は可能ですが、増額の必要性、合理性があり、社会通念上相当な額でない限り、「特別の影響」ありとして、当該者の承諾が必要となります。

４０部屋、共有敷地内に区分所有者全員分の機械式駐車が可能との設定条件なら、
区分所有者全員に駐車権利を与え、使用料は無料として、個人の責任で第三者への貸与を管理組合承認の下に自由とすることが、３０、４０年間先迄の有効利用が可能となりましょう。
スレ主は場所選定方法が主眼点なので、或る一定の年パターンで部屋番号で抽選することがベターでしょう。この理由は将来的には区分所有者、居住者の出入りは起こりうるもので、過去の実績は参考にならなくなることは歴然としている。
一番の問題点は、この機械式駐車場の維持費であるが、将来必ず４０人の区分所有者での維持には破綻することは必定ですから、撤去を含む維持管理費は特別会計の全区分所有者の負担で対応することが、共用部分などへの本来の管理費、修繕積立金への影響を回避出来ましょう。
参考：取替　約１５０万円／台
大型化取替　約２５０万円／台
廃止　約２３０万円／台

[19: 匿名さん]

>>17
駐車場の場所変更
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3527/

[20: 理事長経験者]

＞区分所有者全員に駐車権利を与え、使用料は無料として、個人の責任で第三者への貸与を管理組＞合承認の下に自由とすることが、３０、４０年間先迄の有効利用が可能となりましょう。

使用料無料化は、全区分所有者の管理費等へ跳ね返り、不所有者との不公平が生じます
受益者負担が妥当です

第三者への個人貸与は部外者使用に繋がるだけでなく、権利関係が複雑になります
慢性的に空きが生じるなら、組合の収益事業として慎重に検討する問題です

[21: 後期若年者]

＞使用料無料化は、全区分所有者の管理費等へ跳ね返り、不所有者との不公平が生じます
全員に余りある駐車場付きマンションは承知で、或は喜んで購入したでしょうに、今更、不使用とは理屈が通りません。
将来は当たり前の管理費等では賄えなくなること事が必定なことは既に述べ、その回避策として全区分所有者負担の特別会計を提起した通り。
＞受益者負担が妥当です
その考え方は、駐車スペースに限りがある場合です。
「共有敷地内に区分所有者全員分の機械式駐車」なら無料が当然。
＞第三者への個人貸与は部外者使用に繋がるだけでなく、権利関係が複雑になります
専有部分の賃貸しに倣うだけです。
＞慢性的に空きが生じるなら、組合の収益事業として慎重に検討する問題です
絵に描いた餅で、４０部屋が２、３０年経てば、老齢化、賃貸化で稼働率と居住組合員の減少で共用部分などの維持管理で精一杯で、過剰な機械式駐車場は維持費倒れで撤去している例が多いのが現実。