竣工２年目、８０戸ほどの分譲マンションで、今年理事長をしております。
先日、住民の方から「共用廊下のエレベーター前の照明が２４時間点灯の設定になっている。昼間は点灯の必要がないので、消灯するように設定を変更するべき。電気代がもったいない。」との意見を受けました。管理会社に相談したところ、「費用は組合負担となるが、電気工事を行えば設定の変更は可能」との回答がありました。その旨、意見を言われた居住者に伝えたところ、「色々なマンションを見てきたが、昼間は日が差込んで明るいのに照明が２４時間点灯（各階エレベーター前の照明１箇所のみです。）になっているのは、おかしい。そのようなマンションは他には無い。設計上の瑕疵なので、費用は売主負担とすべき」との発言がありました。
個人的には、各階１箇所だけの常用灯であり、防犯灯の意味合いもあるものとも思っておりました。理事会でもこの方の意見をどう扱っていいのか困っております。この居住者の意見は正しいのでしょうか？アドバイス等ございましたら、是非とも頂きたく記載させて頂きました。宜しくお願いします。
[スレ作成日時]2008-08-01 07:36:00
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共用照明２４時間点灯について
| No.2 |
by 広島出身の元理事長 2008-08-01 08:15:00
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エレベータ前の構造が解りませんが、昼間と云えども天候の急変もあり常時点灯でも良いのでは？
些細な事で理事会で悩む事ではありません それよりも、２年目の建物保証点検は済みましたか？ 完了確認の理事長印を押印するのは慎重にすべきです 私の経験からするとかなりの不具合があるはずです 今後の修繕にも影響しますので、こちらに力を入れるべきです 第三者の専門家に評価させるのも一法です |
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| No.3 |
些細な事ではないと思いますよ。
２年アフターまでには売主に正式に申し入れなければ 今後、組合の費用で改修せざるを得ない事態も考えられますよ。 共用アフターの件で組合が指摘する時にでも全館見回り ＥＥスイッチの設置場所・照明関係の系統を管理会社に案内させたら どうですか？ 今が実行する最後のチャンスですよ。 まずは理事会なりが照明系統の実態を把握し、これ良いのか検討する意志 があるかどうかですよ。 あの人がこう言うから・・・・・、管理会社がこう言うから・・・なんて言ってちゃ 当事者意識欠如ですな。 私も同じような問題で、書面（記名）を２回ほど理事会に提出しましたが、 なしのつぶてでしたので、理事長宅まで面談に行きましたが留守でした。 そこで管理会社の事務所まで赴いて、そこの責任者に状況を聞いてもらいました。 そこの責任者は「今の理事会はやる気がないので、管理会社として確認のうえ 対応します」との約束をしてくれました。 その後、常識的な点灯・消灯に改善されましたよ。 私としては理事会が現状把握をしたうえで売主・管理会社に指示をしてもらう事が 筋だと思い、書面提出をしたつもりだったのですが一向に聞く耳をもたないやる気の無い 理事長・理事会でした。 ささいな事と思わないで、２年アフターと同時に当該事項もしっかり売主に伝えて下さい 対応が悪ければそこの代表に配達証明付き内容証明で書面を送達する事を薦めます。 だっておかしいですよね。売主・ゼネコン・設計者側の思惑で施工した照明の系統・点灯 消灯時間が常識的に実情に合っていない事態を改善する費用を、何故組合の費用で施工 しなければならないのですか？ 当事者意識をもってもっと頑張ってください。 長文失礼 |
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| No.4 |
うちのマンションもＥＶ前の照明は常時点灯ですね。
けっこう、一般的な設定だと思うんですが。 |
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| No.5 |
>>３さんへ
失礼ではないけど長文ですな あなたの行動事例は文面を読む限り越権行為です （理事会の意向抜きで改善？されたと読めました） 是非、次期は組合役員になっては如何ですか 内容証明（当然配達照明）云々を否定しませんが、この程度の事で出せばクレーマー扱いです 経験不足のスレ主を激励する事は結構ですが、変に煽らない事です |
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| No.6 |
エレベーター前がどんな感じかわかりませんが、
例えば開放空間が広く昼間は比較的明るいのか、内廊下で窓はあるけど比較的暗いのか。 でも、言うだけはただですので、一度売主に確認を取ってみるのもいいでしょう。 本当に防犯目的の常用灯なのか。 昼夜センサー付き照明に替えることとLED照明に替えることでのランニングコストではLED照明の方が良さそうですけどね。 |
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| No.7 |
一番簡単な対応は、
その組合員の指摘どおりに２年アフターの指摘項目としてあげてみること だと思います。 その箇所の常時点灯が何か意味があるのかもしれませんし、回答があることでしょう。 ２年アフターは、なるべく多数の項目を指摘し、全指摘項目の中での交渉になることがあります。 なんとなく防火防災によるものではないかなぁっと思うのですが、他の方の情報をお待ちします。 |
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| No.8 | ||
| No.9 |
興味あるので、ちょっとだけ調べてみましたが・・・
建築基準法と消防法 で、またがった問題のようですね。 誘導灯は無人では消せる。 非常用照明は常時消灯。 避難階段照明は、常時点灯。 らしいです。 |
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| No.10 |
色々貴重なご意見本当にありがとうございます！！
まずは、近隣のマンションをいくつか確認してみようと思います。！！ |
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| No.11 |
２番さんへ
共用照明について些細な事と言われる方に「越権行為」である と言われたくないですね。 理事長あてに２回も書面を提出して無しのつぶてなら、管理会社に相談する事が 越権行為でしょうか？権威意識の強い方ですね。 うちのマンションは３００戸近くあり、第３期（今期）でようやく理事会が まともになってきました。 先日、第３期の理事長と１時間ほど話し合う機会があり、やる気のある方と 判断しましたのでようやく筋がとおせそうです。 役員選任の件ですが、当マンションは輪番制であり第５期には私にも順番が 回ってきますので心配なく。 配達証明催告書の件ですが・・・・・・ 「ささいな事と思わないで、２年アフターと同時に当該事項もしっかり売主に伝えて下さい 対応が悪ければそこの代表に配達証明付き内容証明で書面を送達する事を薦めます。」 と言っています。 何が何でも催告書ありきではありません。 おっとり刀も良いですが、売主・管理会社等から甘く見られない対応も必要だという事です。 またまた長文でした。 |
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| No.12 |
確かに長文です
＞そこの責任者は「今の理事会はやる気がないので、管理会社として確認のうえ ＞対応します」との約束をしてくれました。 ＞その後、常識的な点灯・消灯に改善されましたよ この文面では、あなたの意見と管理会社の判断で、共用設備の「仕様変更」をした様に読めます それを指して越権行為といったのです 蛍光灯が切れている事を指摘して、換えさせるのなら構いませんが‥ ＞当マンションは輪番制 言い訳に聞こえます 輪番制でも立候補は認められているはずです 規約を確認してください ＞おっとり刀 語意の使い方が違います |
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| No.13 |
内容証明だって何万円もするし、そのお金の方が無駄な気がします。
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| No.14 |
>当マンションは輪番制であり第５期には私にも順番が回ってきますので心配なく。
輪番制は立候補よりも優先されるＭＳなのですか？ その方が問題あると思うのですが・・・ 大規模修繕時など重要な期は、熱心な組合員さんが理事になってくれると良いですね！ >>13 >内容証明だって何万円もするし 内容証明送るくらい何万円もしませんよ！ 2〜3千円もあれば十分です。 ・・・長文を送れば万単位になるかもしれませんが |
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| No.15 |
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| No.16 |
１２さんへ
管理会社に相談に行った時に、以前理事長あてに提出した書面も提示し 「次回理事会で議題に上程し検討するようお願いしたい」と依頼しました。 しかし、管理会社責任者が「今の理事会はやる気がないので、管理会社として 確認のうえ対応します」と名言し実行したのです。 ＞どこが越権行為なのですか？ 役員立候補の件ですが、私のマンションの規約では「理事及び監事は、本マンション の組合員のうちから総会で選任する」となっており、立候補での選任は記載されていません。 また、第１期総会、第４号議案にて輪番制のみで選任する事で決議されました。 いろいろな規約がある事をご承知おき下さい。 ＞私が立候補して役員になろうがなるまいがおせっかいな話ですよ。 ＞なんら意味の無い発言は止めましょうよ。 内容証明に関しては、配達証明付き２枚で1,470円ほどですよ。 別に送達しなければならないという事では無く、売主・管理会社の担当者の対応が 悪ければ選択肢の一つであるという事です。 弁護士に依頼すれば３万円〜５万円ぐらいしますけどね。 |
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| No.17 |
弁護士に依頼すればって、依頼するに決まってるでしょう？
なんの義務があって自分で作成しなければならない？？ |
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| No.18 |
>> 入居済み住民さん
あなたの書かれた「03」の文章をご自身で良くお読み下さい 私は、そのレスに対して意見を述べただけです 「16」の補足は「11」ですべきでした（けんかを売る前に） それでも、管理会社が勝手に仕様変更をした事を変だと思わないあなたは変です 指摘ついでに「03」で、「留守でした」以降の行動は軽率です（留守なら翌日訪問出来たはず） ＞第１期総会、第４号議案にて輪番制のみで選任する事で決議されました 差し支えなければ、その文面を披露して下さい（それは原始規約の改正ですか？） いろいろな規約がある事を承知したいので‥ 多分、この組合関係の板を見ている人々の誰も知らないユニーク且つ問題のある制限です |
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| No.19 |
あのー…喧嘩売ったのは元理事長さんの方じゃないんですか？
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| No.20 |
>>17
弁護士に依頼したければすればいい。 組合自身で簡単に作成できるし費用も掛からないのにね。 実際に内容証明ぐらい組合で作成、送達しているところは いくらでもあるよ。特に管理費等滞納者にはね。 >>18 管理会社ではなく僕に対して「あなたの行動事例は文面を読む限り越権行為です」 と言い切っている理由を、まずは具体的に示して下さい。 その後「管理会社が勝手に仕様変更をした事を変だと思わないあなたは変です」 に対して考えます。 でも皆さん、理事会に言っても埒があかず、已む無く管理会社に相談に行ったら 管理会社責任者が「お任せ下さい」と言ってくれたのに「独自でやると越権行為になるよ」 と現実問題として言えるでしょうか？ 広島出身の方は必ずそう言うんでしょうね？ 共用照明の事は些細な事だと堂々と言う「広島出身の元理事長」の方がよっぽど 変だと思いますよ。よく理事長が勤まりましたね。 |
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| No.21 |
＞理事長宅まで面談に行きましたが留守でした。
＞そこで管理会社の事務所まで赴いて、そこの責任者に状況を聞いてもらいました。 ＞そこの責任者は「今の理事会はやる気がないので、管理会社として確認のうえ ＞対応します」との約束をしてくれました。 ＞その後、常識的な点灯・消灯に改善されましたよ この文章からは、管理組合の承諾を得て仕様変更を実行したとは読み取れません 共用部分の管理責任は管理組合にあります（一般的に管理会社に実務を委託しますが） 組合の管理者は理事長であり、補佐するのが理事です（やる気の有無にかかわらず） 区分所有者といえども管理会社に共用部分の変更を直接申し出るのは理事会に対する「越権行為」 です 些細な事とはスレ主の当初の文脈から表現した事です なぜ常時点灯にしてあるのか理由を確認して判断すればよい簡単な事だ との意 もっと大切な事（「02」参照）を云わんが為の優先順位を表現したつもりです あなた流にいえば「些細な事」の表現を、あなたにとやかく云われたくありません それより 第１期総会、第４号議案にて輪番制のみで選任する事で決議されました に対するご解答を期待しています（真面目な話） |
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| No.22 |
追加：：：：：
広島の方へ あなたは>>18で ＞指摘ついでに「03」で、「留守でした」以降の行動は軽率です（留守なら翌日訪問出来たはず） ＞と言っていますが、あなたなら会えるまで訪問するんでしょうね。 ＞管理員さんに聞いたら長期出張しているらしかったけどね。 ＞あなたは１００％の行動をする方だから、帰宅を見計らって面談するんでしょうね ＞すばらしい〜〜〜 長くなるから嫌なんだけど・・・・・・広島の方のリクエストもあり、分かって貰うためにも 致し方ないですね。 規約及び総会議事録 （広島の方は、「規約に立候補という役員選任方法の記載がなければならない」 なんて区分所有法で規定されているなんて、まさか思ってはいないですよね。 そのへんは充分理解していらしゃるんですよね。また、総会決議があれば組合員でなくても 理事長になれるっていう事ぐらい勉強してらっしゃるんですよね。元理事長だったらその期間に マンション管理士か業務主任者の資格ぐらいは取得したんですよね。取得していなくて 理事長を受けたら軽率ですよね・・・・あなたの１００％理論から言えば） さ〜〜て 規約第５章「管理」 第３節役員 第３７条（役員） １、管理組合に次の役員を置く。（１）理事長１名（２）副理事長１名 以下割愛させて〜 ２、理事及び監事は、本マンションの組合員のうちから総会で選任する。 ３、理事及び監事は、本マンションの組合員でなければならない。但し、当該組合員が法人で ある場合は、その法人の代表者が指定する使用人をもって充てることができる。 ４、理事長、副理事長、会計担当理事および書記担当理事は、理事の互選により選任する。 第３８条（役員の任期） １、役員の任期は１年とする。但し、再任を妨げない。 ２、前項の規定は、任期中の最終の決算期に関する通常総会の終結にいたるまでその任期を伸長 することができる。 ３、役員に欠員が生じた時は、前条第２項にかかわらず、第５３条に定める理事会で補充できる ものとし、その役員の任期は、前任者の残任期間とする。 ４、任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間、引き続き その職務を行う。 ５、役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。 あーーー疲れた。 第３９条は（役員の誠実義務等） 第４０条〜第４３条は各役職の職務が規定されている。 第１期 通常総会議案書 第４号議案 第２期管理組合役員および町内会班長の選出について （選出する役員名及び人数が記載されている） ※選出方法については、別紙輪番表の通りとしたく、ご提案いたします。 第１期 通常総会議事録 議長より、第２期役員および町内会班長を、添付資料の輪番制で選出する案が説明された。 質疑を募ったところ、次の質疑応答が行われた。 質疑：立候補は募らないのか？ 応答：第１期理事会では、輪番制えご就任いただくこととして総会に提案している。従って 立候補は募らない。 ※その後、規約上の件（当然役員選任の件です）での質疑応答があった。 最後に議長が本議案の承認について諮ったところ、次の結果により第４号議案は承認された。 賛成 ○○○ 反対○○（反対の議決権行使書１通含む） 保留○ って感じでしたよ。 僕も勉強のために、国土交通省の「標準管理規約」と広島の方が理事長をやっていた マンションの「管理規約」（規約変更されてなければ原始規約でＯＫよ）の対比を確認したい なぁ。全く同じなら資料は整うから気にしないでね。 万が一異なっていたら、何故、国土交通省の「標準管理規約」と広島の方の「マンション 管理規約」がどのように異なっているか、具体的に何の理由があって異なっているのか １００％の元理事長だったら完璧に説明して欲しいなぁ。 僕も頑張ったんだから広島の方もお願いね。 返事待ってますのでよろしくお願いします。 |
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| No.23 |
たまには、規約文を転載して頂くと復習になりますね．．．
しかも、ちゃんと段落や空行入れて頂けると非常に読みやすいです。 でも携帯で見てる人にはツラいかなっと（^^ヾ |
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| No.24 |
おっと、突っ込みどころをすっかり間違えました。
このスレは「共用照明２４時間点灯について」なので、ほどほどでお願いします。 理事＆理事長選定について、楽しい意見交換するなら、別スレ立ててどうぞ。 |
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| No.25 |
＞＞２１さん
越権行為という文言が好きなようですね。 現実的にに考えて下さいよ。 １、共用廊下が明るくても点灯している・夕方はまだ明るいのに点灯されている。 ２、経済的にも、エコに関しても問題があると思い、まずは売主のアフター担当 （理事ではないので専有担当者に対して）・管理員に相談しても埒があかなかった。 ３、当然管理会社に直接依頼する事ではないので、下記内容の書面を作成し 管理組合ポストに投函した。 ①理事会として現状を把握して欲しい。 ②竣工図書等で共用電気照明の経路を管理会社に説明してもらい、効率的な改善検討をし、 売主に申し入れをして欲しい。２年を過ぎると全く区相手にされない場合があるので ２年アフターの内に交渉して欲しい。 ③協力できる事はするので、なんなりと言ってください。等々 ２回ほど部屋番号 名前 も記名してお願いしましたが、何らの行動もとっていなかった。 管理会社のフロントも初耳だったとの事。 ４、已む無く管理会社に赴いた。 ５、管理会社が「そのような事であれば現場を確認し対応します」との事 ６、ようやく改善された。 広島の方は、上記が「越権行為」であり「軽率」と判断するんでか？ するんでしょうね。 |
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| No.26 |
理事長をしている者です２４時間点灯について
男性と女性で考え方が変わると思いいます 昼間でも暗いのはイヤ！夜間暗いのはもっとイヤ！ との女性の意見を取り入れて通路を明るくしました 防犯上も効果があるのでは？電気代を計算してみたら どうでしょう工事費用で１０年分は払えるかも？ 設計上の瑕疵？このような事を瑕疵と言うのでしょうか？ この様な仕様のものを納得して購入した事になるのでは？ うちにも何でも売主や管理会社に押し付ける意見を言う者 がおります確かに費用を出さずに済むにこしたことはありませ んが自分が顧客から同じような事を言われ納得できる？ 大変だと思いますが健闘をお祈りします |
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| No.27 |
＞＞２６さん
確かにそうですね、しかしながら理事会として何も協議せず 議案にもならずに無視されたら・・・・・・・・ 初めの第１歩さえもしていなかった。 僕が言ってるのは、誰から見ても明るい開放廊下で照明が付いてても 全く明るさは変わらないような場所の事です。（ＥＥスイッチの設置場所の問題等が要因） 判断が分かれる所はアンケートで対応しても良いでしょう。 「瑕疵だから改修しなさい」ではなく管理組合・売主・管理会社が共通認識をもてる 働きかけをして欲しかったなぁと思っています。 広島の方からの返事は待っていますが・・・・・・ 変な方向にスレッドをしてしまい、スレ主さんには申し訳なく思っています。 また、あらためて２３・２４さんがおっしゃってるようなスレを立ち上げるつもりは 今のところありません。 スイマセン |
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| No.28 |
機関としての役員の予選は三か月程度までしか効力がないと、うちは大学一年の民法の法人で習った記憶がある。
つまりある年の定時社員総会で次の年の役員選任は縛れない 法人と役員は委任関係だから忠実義務をまっとうできず委任の本旨になじまないからと。 |
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| No.29 |
>>２２さんへ
遅くまで、返事をお待ち頂いた様で申し訳ありません（寝ていました） 当方の規約は標準管理規約（単棟型）に、ほぼ準じています 議案・議事録を読む限り、管理会社に問題がありそうです 組合役員選任議案の中で、町内会班長も選任する案を提案する（又は修正指摘しない）なんて 議事録での回答は誰がしたのですか？多分議長（理事長）でしょうが、管理会社が助言した？ 事実上最初の総会で、輪番制を主張させるのは管理会社の意図を強く感じます 管理会社にとって都合のよい組合は、素人理事会です 電気代どころでないブッタクリをされる恐れがありますからお気をつけ下さい この様な掲示板で議論するとき、相手はあなたの文章（情報）の範囲で考えます 後から追加情報を小出しにして当初意見の正当性を主張するのは如何なものかと‥ 他の方のご指摘の通り、スレ違いも甚だしくなっていますので、これにて退散します |
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| No.30 |
＞＞２９の広島出身の元理事長さんへ
僕があなたのリクエストに頑張って答えたのに、評論家ごときお言葉。 痛み入ります。 ただ一言、「当方の規約は標準管理規約（単棟型）に、ほぼ準じています」との事 準じていない条文の把握が単にできていないだけだと理解しました。 僕が後出しジャンケンをしたような言い方をしていますよね。 既に＞３で ＞私も同じような問題で、書面（記名）を２回ほど理事会に提出しましたが、 ＞なしのつぶてでしたので、理事長宅まで面談に行きましたが留守でした。 そこで管理会社の事務所まで赴いて、そこの責任者に状況を聞いてもらいました。 そこの責任者は「今の理事会はやる気がないので、管理会社として確認のうえ 対応します」との約束をしてくれました。 その後、常識的な点灯・消灯に改善されましたよ。 と言いました。 しかしあなたは＞２１で意図的に上記赤字部分途中までを削除して、僕が越権行為をしたもの と皆さんに印象付けたかったんでしょうね。 偽善者的な方にはよくあるパターンです。 都合が悪くなると退散するのも一つの手ですので、ご勝手に さんざん僕のマンションの規約・議案書・議事録を、民法・区分所有法に抵触しているか の如き、つたない知識で意見を言っておきながら・・・まぁ逃げるのも仕方ないかなぁ |
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| No.31 |
入居済み住民さん も 広島出身の元理事長 も いい加減にしろ。
子供のけんかだ。 |
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| No.32 |
広島出身の元理事長さんの主張はまともだったと思うよ。
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| No.33 |
・・・で？
結局、スレ主さんの質問には答えたことになるのかなあ・・・ 「この居住者の意見は正しいのでしょうか？」に対し、 客観的な根拠をもって答えているのは、No.9だけのような気が・・・ ・・・あ、私としては、以下が回答であります。長いですけど・・・ 「正しいとは言い切れない。 管理会社経由等で、設計・建築・販売会社に常時点灯根拠を問い合わせよう。 まずは法的問題か否か。法的に常時点灯義務があれば消灯不可なので、 それをその居住者に回答して終了。」 「もし法的に問題ないなら、あとはおそらく『安全vs電気代』かな？ そしたらまず、電気代がどれだけかかってるかと共に、 そこは手動でスイッチ操作可能か、管理会社に確認して貰おう。 手動操作可能なら、管理会社にOnOffを依頼できるかもしれないから。」 「次には、『安全vs電気代』につき、住民の意見収集が必要になるだろう。 電気代が仮に少額であっても、その居住者は文句を言うかも知れない。 となると、手動操作可否がポイントになるだろう。 手動操作不可なら、共用部変更と工事費用で、総会決議が必要かも知れない。 その手間暇も考慮し、『安全vs電気代』につき、住民集会やアンケートを すればよいだろう。」 あとは理事会、ひいては理事長さんの力量次第であります。 ・・・あ、あくまで個人的な案ですからね。 これが絶対正しいなんて思ってないからね。 お願いだからかみつかないでね・・・ |
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| No.34 |
スレ主の質問に答えてみます。
>そのようなマンションは他には無い。 あります。 >設計上の瑕疵なので、費用は売主負担とすべき 設計上の考え方であり瑕疵ではないので、売主が費用負担とまではいえない。 >>33のいうとおり、住人でどうすべきかを考えて対応すべきと思う。 |
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| No.35 |
瑕疵修理拒絶なら拒絶でかまわないからいちおう文書で頂いておくと総会をスマートに乗り切りたい理事長としては有難いのです
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