共用照明２４時間点灯について

[広島県の理事長]

竣工２年目、８０戸ほどの分譲マンションで、今年理事長をしております。
先日、住民の方から「共用廊下のエレベーター前の照明が２４時間点灯の設定になっている。昼間は点灯の必要がないので、消灯するように設定を変更するべき。電気代がもったいない。」との意見を受けました。管理会社に相談したところ、「費用は組合負担となるが、電気工事を行えば設定の変更は可能」との回答がありました。その旨、意見を言われた居住者に伝えたところ、「色々なマンションを見てきたが、昼間は日が差込んで明るいのに照明が２４時間点灯（各階エレベーター前の照明１箇所のみです。）になっているのは、おかしい。そのようなマンションは他には無い。設計上の瑕疵なので、費用は売主負担とすべき」との発言がありました。
個人的には、各階１箇所だけの常用灯であり、防犯灯の意味合いもあるものとも思っておりました。理事会でもこの方の意見をどう扱っていいのか困っております。この居住者の意見は正しいのでしょうか？アドバイス等ございましたら、是非とも頂きたく記載させて頂きました。宜しくお願いします。

[22: 入居済み住民さん]

追加：：：：：

広島の方へ

あなたは>>18で
＞指摘ついでに「03」で、「留守でした」以降の行動は軽率です（留守なら翌日訪問出来たはず）
＞と言っていますが、あなたなら会えるまで訪問するんでしょうね。
＞管理員さんに聞いたら長期出張しているらしかったけどね。
＞あなたは１００％の行動をする方だから、帰宅を見計らって面談するんでしょうね
＞すばらしい〜〜〜

長くなるから嫌なんだけど・・・・・・広島の方のリクエストもあり、分かって貰うためにも
致し方ないですね。

規約及び総会議事録
（広島の方は、「規約に立候補という役員選任方法の記載がなければならない」
　なんて区分所有法で規定されているなんて、まさか思ってはいないですよね。
　そのへんは充分理解していらしゃるんですよね。また、総会決議があれば組合員でなくても
　理事長になれるっていう事ぐらい勉強してらっしゃるんですよね。元理事長だったらその期間に
　マンション管理士か業務主任者の資格ぐらいは取得したんですよね。取得していなくて
　理事長を受けたら軽率ですよね・・・・あなたの１００％理論から言えば）

さ〜〜て

規約第５章「管理」　　第３節役員
第３７条（役員）　
１、管理組合に次の役員を置く。（１）理事長１名（２）副理事長１名　以下割愛させて〜
２、理事及び監事は、本マンションの組合員のうちから総会で選任する。
３、理事及び監事は、本マンションの組合員でなければならない。但し、当該組合員が法人で
　　ある場合は、その法人の代表者が指定する使用人をもって充てることができる。
４、理事長、副理事長、会計担当理事および書記担当理事は、理事の互選により選任する。
第３８条（役員の任期）
１、役員の任期は１年とする。但し、再任を妨げない。
２、前項の規定は、任期中の最終の決算期に関する通常総会の終結にいたるまでその任期を伸長
　　することができる。
３、役員に欠員が生じた時は、前条第２項にかかわらず、第５３条に定める理事会で補充できる
　　ものとし、その役員の任期は、前任者の残任期間とする。
４、任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間、引き続き
　　その職務を行う。
５、役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。

あーーー疲れた。

第３９条は（役員の誠実義務等）　第４０条〜第４３条は各役職の職務が規定されている。


第１期　通常総会議案書

第４号議案　第２期管理組合役員および町内会班長の選出について
（選出する役員名及び人数が記載されている）
※選出方法については、別紙輪番表の通りとしたく、ご提案いたします。

第１期　通常総会議事録
議長より、第２期役員および町内会班長を、添付資料の輪番制で選出する案が説明された。
質疑を募ったところ、次の質疑応答が行われた。
質疑：立候補は募らないのか？
応答：第１期理事会では、輪番制えご就任いただくこととして総会に提案している。従って
　　　立候補は募らない。
※その後、規約上の件（当然役員選任の件です）での質疑応答があった。

最後に議長が本議案の承認について諮ったところ、次の結果により第４号議案は承認された。
　賛成　○○○　　　反対○○（反対の議決権行使書１通含む）　　保留○

って感じでしたよ。

僕も勉強のために、国土交通省の「標準管理規約」と広島の方が理事長をやっていた
マンションの「管理規約」（規約変更されてなければ原始規約でＯＫよ）の対比を確認したい
なぁ。全く同じなら資料は整うから気にしないでね。

万が一異なっていたら、何故、国土交通省の「標準管理規約」と広島の方の「マンション
管理規約」がどのように異なっているか、具体的に何の理由があって異なっているのか
１００％の元理事長だったら完璧に説明して欲しいなぁ。

僕も頑張ったんだから広島の方もお願いね。

返事待ってますのでよろしくお願いします。

[23: 元理事]

たまには、規約文を転載して頂くと復習になりますね．．．
しかも、ちゃんと段落や空行入れて頂けると非常に読みやすいです。

でも携帯で見てる人にはツラいかなっと（^^ヾ

[24: 23]

おっと、突っ込みどころをすっかり間違えました。

このスレは「共用照明２４時間点灯について」なので、ほどほどでお願いします。

理事＆理事長選定について、楽しい意見交換するなら、別スレ立ててどうぞ。

[25: 入居済み住民さん]

＞＞２１さん

越権行為という文言が好きなようですね。

現実的にに考えて下さいよ。

１、共用廊下が明るくても点灯している・夕方はまだ明るいのに点灯されている。
２、経済的にも、エコに関しても問題があると思い、まずは売主のアフター担当
　　（理事ではないので専有担当者に対して）・管理員に相談しても埒があかなかった。
３、当然管理会社に直接依頼する事ではないので、下記内容の書面を作成し
　　管理組合ポストに投函した。
　　①理事会として現状を把握して欲しい。
　　②竣工図書等で共用電気照明の経路を管理会社に説明してもらい、効率的な改善検討をし、
　　　売主に申し入れをして欲しい。２年を過ぎると全く区相手にされない場合があるので
　　　２年アフターの内に交渉して欲しい。
　　③協力できる事はするので、なんなりと言ってください。等々
　　
　　２回ほど部屋番号　名前　も記名してお願いしましたが、何らの行動もとっていなかった。

　　管理会社のフロントも初耳だったとの事。
４、已む無く管理会社に赴いた。
５、管理会社が「そのような事であれば現場を確認し対応します」との事
６、ようやく改善された。

広島の方は、上記が「越権行為」であり「軽率」と判断するんでか？
するんでしょうね。

[26: ＠＠＠さん]

理事長をしている者です２４時間点灯について
男性と女性で考え方が変わると思いいます
昼間でも暗いのはイヤ！夜間暗いのはもっとイヤ！
との女性の意見を取り入れて通路を明るくしました
防犯上も効果があるのでは？電気代を計算してみたら
どうでしょう工事費用で１０年分は払えるかも？
設計上の瑕疵？このような事を瑕疵と言うのでしょうか？
この様な仕様のものを納得して購入した事になるのでは？
うちにも何でも売主や管理会社に押し付ける意見を言う者
がおります確かに費用を出さずに済むにこしたことはありませ
んが自分が顧客から同じような事を言われ納得できる？
大変だと思いますが健闘をお祈りします

[27: 入居済み住民さん]

＞＞２６さん

確かにそうですね、しかしながら理事会として何も協議せず
議案にもならずに無視されたら・・・・・・・・

初めの第１歩さえもしていなかった。

僕が言ってるのは、誰から見ても明るい開放廊下で照明が付いてても
全く明るさは変わらないような場所の事です。（ＥＥスイッチの設置場所の問題等が要因）

判断が分かれる所はアンケートで対応しても良いでしょう。

「瑕疵だから改修しなさい」ではなく管理組合・売主・管理会社が共通認識をもてる
働きかけをして欲しかったなぁと思っています。

広島の方からの返事は待っていますが・・・・・・

変な方向にスレッドをしてしまい、スレ主さんには申し訳なく思っています。

また、あらためて２３・２４さんがおっしゃってるようなスレを立ち上げるつもりは
今のところありません。　　　スイマセン

[28: 匿名さん]

機関としての役員の予選は三か月程度までしか効力がないと、うちは大学一年の民法の法人で習った記憶がある。
つまりある年の定時社員総会で次の年の役員選任は縛れない
法人と役員は委任関係だから忠実義務をまっとうできず委任の本旨になじまないからと。

[29: 広島出身の元理事長]

>>２２さんへ
遅くまで、返事をお待ち頂いた様で申し訳ありません（寝ていました）
当方の規約は標準管理規約（単棟型）に、ほぼ準じています

議案・議事録を読む限り、管理会社に問題がありそうです
組合役員選任議案の中で、町内会班長も選任する案を提案する（又は修正指摘しない）なんて
議事録での回答は誰がしたのですか？多分議長（理事長）でしょうが、管理会社が助言した？

事実上最初の総会で、輪番制を主張させるのは管理会社の意図を強く感じます
管理会社にとって都合のよい組合は、素人理事会です
電気代どころでないブッタクリをされる恐れがありますからお気をつけ下さい

この様な掲示板で議論するとき、相手はあなたの文章（情報）の範囲で考えます
後から追加情報を小出しにして当初意見の正当性を主張するのは如何なものかと‥

他の方のご指摘の通り、スレ違いも甚だしくなっていますので、これにて退散します

[30: 入居済み住民さん]

＞＞２９の広島出身の元理事長さんへ

僕があなたのリクエストに頑張って答えたのに、評論家ごときお言葉。
痛み入ります。

ただ一言、「当方の規約は標準管理規約（単棟型）に、ほぼ準じています」との事
準じていない条文の把握が単にできていないだけだと理解しました。

僕が後出しジャンケンをしたような言い方をしていますよね。

既に＞３で
＞私も同じような問題で、書面（記名）を２回ほど理事会に提出しましたが、
＞なしのつぶてでしたので、理事長宅まで面談に行きましたが留守でした。
　そこで管理会社の事務所まで赴いて、そこの責任者に状況を聞いてもらいました。
　そこの責任者は「今の理事会はやる気がないので、管理会社として確認のうえ
　対応します」との約束をしてくれました。
　その後、常識的な点灯・消灯に改善されましたよ。　
と言いました。

しかしあなたは＞２１で意図的に上記赤字部分途中までを削除して、僕が越権行為をしたもの
と皆さんに印象付けたかったんでしょうね。　　偽善者的な方にはよくあるパターンです。

都合が悪くなると退散するのも一つの手ですので、ご勝手に

さんざん僕のマンションの規約・議案書・議事録を、民法・区分所有法に抵触しているか
の如き、つたない知識で意見を言っておきながら・・・まぁ逃げるのも仕方ないかなぁ

[31: 匿名さん]

入居済み住民さん　も　広島出身の元理事長　も　いい加減にしろ。
子供のけんかだ。

[32: 匿名さん]

広島出身の元理事長さんの主張はまともだったと思うよ。

[33: サラリーマンさん]

・・・で？
結局、スレ主さんの質問には答えたことになるのかなあ・・・

「この居住者の意見は正しいのでしょうか？」に対し、
客観的な根拠をもって答えているのは、No.9だけのような気が・・・

・・・あ、私としては、以下が回答であります。長いですけど・・・
「正しいとは言い切れない。
管理会社経由等で、設計・建築・販売会社に常時点灯根拠を問い合わせよう。
まずは法的問題か否か。法的に常時点灯義務があれば消灯不可なので、
それをその居住者に回答して終了。」
「もし法的に問題ないなら、あとはおそらく『安全vs電気代』かな？
そしたらまず、電気代がどれだけかかってるかと共に、
そこは手動でスイッチ操作可能か、管理会社に確認して貰おう。
手動操作可能なら、管理会社にOnOffを依頼できるかもしれないから。」
「次には、『安全vs電気代』につき、住民の意見収集が必要になるだろう。
電気代が仮に少額であっても、その居住者は文句を言うかも知れない。
となると、手動操作可否がポイントになるだろう。
手動操作不可なら、共用部変更と工事費用で、総会決議が必要かも知れない。
その手間暇も考慮し、『安全vs電気代』につき、住民集会やアンケートを
すればよいだろう。」

あとは理事会、ひいては理事長さんの力量次第であります。
・・・あ、あくまで個人的な案ですからね。
これが絶対正しいなんて思ってないからね。
お願いだからかみつかないでね・・・

[34: 匿名さん]

スレ主の質問に答えてみます。
>そのようなマンションは他には無い。
あります。

>設計上の瑕疵なので、費用は売主負担とすべき
設計上の考え方であり瑕疵ではないので、売主が費用負担とまではいえない。
>>33のいうとおり、住人でどうすべきかを考えて対応すべきと思う。

[35: 匿名さん]

瑕疵修理拒絶なら拒絶でかまわないからいちおう文書で頂いておくと総会をスマートに乗り切りたい理事長としては有難いのです