長期修繕計画の見直し

[匿名さん]

長期修繕計画の見直しについてご意見をお聞かせください。

標準管理規約コメントに「おおむね５年（程度）ごとに見直し」と
あるので、最初の作成から６年経つ当マンションは見直しの時期に
あると私は思い、昨年度、理事会に何度か進言しました。
理事会も管理会社に新しい計画書（案）を作らせたりしていたので、
新しい計画書が総会に諮られるものと思ったのですが、議案に挙が
りませんでした。
総会でこの件について「理事会も準備を進めてきたはずなのに
今回議案化してもらえなく残念。来期実施することを約束して
ほしい。」と発言しました。
これに対し理事長は「５年ごとに見直すとの規約上の縛りは無い。
規約がグレーだから、規約をきちんとしなくてはいけない。
管理会社からは５年ごとに見直し案を出すと（契約に）ある。
来期諮るかは来期役員が決めること。」と回答。
管理会社は「私共が出した案を総会に諮るかは理事会様のご判断」
となんだか他人事。

標準管理規約のコメントとは、どういう扱いをすべきなのでしょう？
ただの参考ですか？
「規約に５年と無い」と言い放つ理事会に、見直しを進めてもらう
ためには、理事長の言うように規約に定めるしかないのでしょうか？
管理規約に見直し周期について明記した組合さんはありますか？

[2: 匿名さん]

必要がなさそうであれば、きっちりと5年で見直さなくても良いと思います。

特に新築のうちの5年は、たいていの場合、何もすることがないと思います。10年以内は、
デベの責任なので、あまり大きな修繕の必要はでてきません。もちろん、マンションに
よっては、思わぬ出費がでてきてしまうことはあるのでしょうが・・・。

必要もないのに、5年、5年と言い続けていたら、みんなにいやがられると思いますが、
大丈夫ですか？　暮らしにくくなってしまうと思いますけど。
10年経過したら、いろいろと修繕する必要は出てくると思いますが、それでも、たいて
いの場合、それほど大きな見直しをしなくても、問題ないと思います。

うちの場合、60年の長期修繕計画をたててますが、ほとんど変更の必要がなく、
今まで来ています。もう30年経過しましたが、今まで一度も修繕積立金の
増額をしたことがありません。臨時の出費もありません。余裕がでた場合は、
廊下に雨のための滑り止め処理をしたりして、有効に使うようにしています。
あまり余るようであれば、当然減額の必要もでてくるでしょうが、そこまで
余ったことはないです。

[3: スレ主です]

レスありがとうございます。
60年の長期修繕計画とはすごいですね。
30年経過し、積立金の値上げも無いのですね。
うちはまだ６年程度なので、先の事はよくわかりませんが、最初の計画では
10年目に値上げ案が示されていました。

最初に細かい事を書かなかったのですが、当マンションの長期修繕計画書は
20年計画になっています。
1・25〜30年の計画が望ましいとされていること
2・見直しをすれば10年目の値上げが不要となる可能性がある
→途中で規約変更があり、駐車場収入の全額組み込みにより、年間収入が
実際は大幅に増えている。
3・管理会社が理事会に提出した5年目の見直し案に誤りがあったのだが、
案の段階にもかかわらず、理事会は管理会社の責任を追及し、詫び状と訂正
した計画書（あくまでも案）を全組合員に配布させてしまった。
これにより、どの計画書が活きているのか分からないでいる組合員も多数
いると思われ、整理をする必要を感じた。

以上のことから、見直しを理事会に勧めたつもりです。

[4: 匿名さん]

長期修繕計画標準様式、同ガイドライン、同コメントなどの勉強をお勧めします。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

[5: 元理事]

長期修繕計画の見直しっと一言で言っても、かなり幅がある作業です。

・要不要の項目だけの見直し
・現状の項目の現場目視点検（による修繕時期の見直し）
・概算金額の見直し
・精査金額の見直し
・積立金額の見直し（総額の組合員負担計画の見直し）

他にもいろんな見直しがあるでしょうね？
かなり手間隙と費用を使って、計画の精度を高めても一定の時期を過ぎると部材の価格変動や修繕方法なども変わってきますので、頻繁にやる必要は感じません。

あくまで計画なので、著しい修繕金不足などが見込まれる場合以外は、無理してまで見直す必要はないと思います。

それより、経年劣化で消耗していく建物へ健全な小規模補修を安くうまく実施するほうへ注力すべきだと思います。

[6: スレ主です]

>>04さま

情報ありがとうございます。参考ページを見てみました。
冊子化しているのか国土交通省に問い合わせてみたところ、マンション管理
センターから出ているとのことですので、手に入れて勉強したいと思います。

>>05さま

鉄部塗装等の小修繕が３年見送られています。
管理会社の専門家の点検によりなされた判断だそうですが、その判断や理事
会への報告が正しいのかを素人集団の理事会では判断できない…と理事の方
が話しているのを前に聞きました。
理事会も修繕委員会を立ち上げて、専門知識を持った方に協力してほしいと
考えたようですが、人が集まりません。
理事も１年交代なので、長期修繕計画への意識が継続していかないという
問題もあります。
大規模修繕は、まだまだ先の事だし難しそう…と誰もが敬遠しそうですが
手遅れにならないよう少しずつ勉強していきたいと思います。

[7: 05]

>>06さん
01の発言内容から意図を誤解してました<(_ _)>

当方の経験では、懇意にしていたマンション管理士に専門家チームを編成してもらい、かなり詳しい長期修繕計画書を有料で作ってもらったことがあります。
上記の結果は、デベ作成の初期計画や管理会社の作成した計画より、具体的で理解し易い説明もされていたので、そういうやり方をお薦めします。

理事になるといろいろ大変なので、自分のペースで進めやすい委員会にスレ主自身が参画して、予算をとってもらい、ご自分が納得いく修繕計画を外部業者などを使って見直しては？

[8: 元大規模理事]

築5年以内の23区内大規模（300戸越）物件の理事してました。

長期修繕計画は2年毎に見直しかけることが管理規約に盛り込んでありました。
初回の見直しでは、販売時と竣工後では、かなり見落とし・追加があり、金額的には差異があり
驚きました。長期修繕計画自体は、支出の予算計画なんで、デベ系の管理会社の高額見積で
ＯＫなのでは？当マンションでは「修繕実施時に他社から相見積もらえば良い」としています。
ポイントは、作業内容（見積仕様）がシッカリでていれば、他社から見積をとるのは簡単な
わけで、築浅であれば、別に計画自体を外部にださせる必要があるとは思えません。

うちのマンションも、20(30？）年計画から、50年（60?)年計画に計画の軸延ばしてました。
どちらにしろ、販売時計画で数年後には、積立金の値上げを予定しており、先々まで予定して
ガッツリ積み立てる予定です。

[9: 元大規模理事]

>長期修繕計画は2年毎に見直しかけることが管理規約に盛り込んでありました。

自己レスですいません。正しくいうと管理規約でなく、管理業務委託契約に記載があります。
よって、管理会社としては必須のことなので、当然のように見直ししてもらっています。
また、最終的には総会に掛けて組合員から承認をもらう事項なので、理事会も協力して
素人でもわかるフォーマットにするのにかなり時間をかけました。

[10: 匿名さん]

>>07さん
>>08さん

レスありがとうございます。
管理組合によって考え方・やり方の違いはありますが、お二人の経験された
組合は管理会社まかせではなく、理事会がしっかりしているのだと推測します。

>>06に書いたように、うちは理事会としての継続性が確立されておらず、これ
までの役員さんたちは「自分は素人だから…知識のある居住者に振りたい」と
いう感じで、理事会としてやるべき修繕計画についての議論・検討を先延ばし
してきました。
肝心の委員会立ち上げについても「募集しても人が集まらなかった」と報告を
しただけで、その後は半年以上経っても何の動きもなし。
投書等で指摘・提案しても、うるさい居住者扱いされ「貴方が理事長やれば」
と逆ギレされる始末…。
この掲示板に書き込んでいる方々は、管理について意識の高い方が多いので、
うちなんかダメダメ組合に見えるでしょうね。

300戸超の大規模なのでまとまりにくい部分はありますが、自分と同じように
問題意識を持った居住者もいるはずなので、そういう方々と意見交換をしな
がら勉強することから始められたらと思います。

[12: 管理組合理事長]

大規模修繕をするにあたり折衝しないといけないのは「何屋さん」でしょうか？私事ですが理事長ながら建築関係不動産関係は無知ですから・・・ぜんぜんわかりません！

[13: 匿名さん]

当初からある長期修繕計画は、結構多めに予算設定されてると思います。
１回目の大規模改修工事が１０年前後にあると思います。
ざっくり何千万かかると想定して、今の修繕積立金の単価で足りるかどうか判断しましょう。

足りないのであれば、修繕積立金の値上げが必要です。

その話を進めるにあたって、管理会社に委託管理費の見直しを要請しましょう。

その減額分で、値上げを先延ばしできるかもしれませんし、１回値上げをしたらその先値上げをしなくても良いかもしれません。

管理会社が作成する長期修繕計画もざっくりなもので、正確なものを作ろうとすると建物診断などが必要になってきます。

長期修繕計画を５年ごとに見直すことができればベストですが、本当に必要かどうかと考えれば、私は必要ないかと思います。

[14: 匿名さん]

壊れたら直す。というのが基本です。

[15: 匿名さん]

そんなに気になるならなぜ修繕委員に立候補して
長期修繕計画の見直しに取り組まないのか。

それが疑問でなりません。

ただ、長期修繕計画自体はEVの保守契約がFULL->POGに変わったり
機械式駐車場や駐車場シャッターの修繕計画が漏れていたり、
震災等で臨時の修繕に多額の費用がかかったとか大きな出来事が
なければそれほど見直す必要があるとは思えません。

逆にそういう出来事があったら前に見直してから１～２年しか
経過していなくてもしっかり見直す必要があると思います。

[16: 匿名]

>>14

壊れてから直しても問題無い物と壊れたら困るものがあるからね。

加圧給水ポンプが壊れたら洒落にならなよ。雨漏りしてから防水直すわけにも行かない。
マンションの場合は、予防保全が基本でしょ。

[17: 匿名]

ポンプは二個一セットだから、一個が壊れても大丈夫。

やっぱり、総合評価方式だね

[18: 匿名さん]

>>17

あのさあ、交互運転ばかりじゃないんだよ。同時運転もあるんだよ。壊れるのは、ポンプ本体だけとはかぎらんしね。

雨漏りは、漏るまで使うのが基本か。んっ。

新築の修繕計画は、安く見せるために項目が落ちていたりするから、とりあえず一度見直した方がいいけど、17みたいな三流マン管士に捕まらないよう気をつける事が大事。

金払って足りなく成って後て泣くんじゃ目も当てられない。

[19: 匿名]

ぷっ、同時運転

[20: 匿名]

>>19

同時運転て何か笑うほど面白いことなんですか？交互運転と言うのも何だか良く分からないんですが。

私も壊れるまで使った方が良いものと駄目そうなものがあると思うのですが壊れるまで使えるものってどう言うものがありますかね。自動ドアとかは、壊れたらちょっとまずそうだし照明器具も壊れるまで使ったらどうなるのでしょう。管理人室に行くと色々と良く分からない装置と言うのか色々あるのですがああ言うものも壊れるまで使って大丈夫のか心配です。

[21: 匿名]

19は、多分「自動交互-同時」と言う運転方式がある事を知らなかったんだと思う。

常に２台同時に動き続けていると思ったんじゃないの。それなら、最初から１台で済んじゃうよね。

[22: 匿名さん]

予防保全とか言っても実際に耐用年数が来る前に
壊れることは普通にあること。そういう場合は
結局壊れてから直すことになる。

予防保全したところで突発的に壊れる確率が
ゼロには出来ないのなら、予算のないマンションで
壊れてから直すという選択は十分あり得ると思うね。

予防保全は壊れていない部品を交換するため、
高コストになることはわかっているし、部品は
耐用年数を超えてもかなり長く持つこともわかっている。

結果としてみれば壊れてから直すとトータルコストは半分以下に
なるケースが多い。あとは壊れた時の不便をどこまで許容できるかだね。

修繕積立金不足のマンションなら無い袖は振れないということで
組合員も納得出来るかも知れないし、設備によっても検討の余地があるだろう。

[23: 匿名さん]

長期修繕計画はどこに依頼してもそんなに変わらないよ。
多少大目に計画されてるから、それに合わせて積立金を弾きだせばいいんですよ。
実際工事をするときは、詳細に見積もりを取らなければいけませんが。
大体の目安としては、１００戸～２００戸程度のマンションであれば、
月１戸当たり修繕積立金が12,000円～13,000円あれば、まずまず満足のいく
工事ができますよ。
勿論これより安くもできますし、高くすることもできます。
それはそのマンションの積立金次第です。

[24: 匿名さん]

それぐらいの余裕は欲しいね。
金はかければかけるほどきれいにはなるだろうから。
しかし、レベルの低いマンションでは難しいかもね。

[25: 匿名さん]

>>22

それは、ただの結果論でしょ。想定外で壊れてしまったのと壊れるまで使うって言う思想の話とは違うだろう。

まあ、何が壊れても我慢すると言う事で、住民間のコンセンサスが取れているなら壊れるまで使うって言う考えがでも構わんけどね。好きにすれば良い問題だから。

[26: 匿名さん]

お金のない低レベルのマンションでは仕方ないことだと思うよ。
いつもきれいで快適なマンションライフを送りたいと思うのは住民の希望だけど、
積立金がなければ最低限の修繕しかできないからね。
いくら汚くなっても使えればそれで我慢すれば生活はできるんだから。
しかし、そういうマンションには住みたくないけどね。

[27: 匿名さん]

低レベルの人間が何を言ってるんだか

[28: 匿名さん]

低レベルっていうか普通のことだけどね。

[29: 匿名さん]

>>25
想定外の故障が発生したら壊れてから直すのと同じ不便が発生するのだから
積立金不足のマンションは高いコストで事前交換する必要が本当にあるのか
考え直してみてはというひとつの案でしかない。
結果論って言葉の使い方間違ってねーか？

別に修繕積立金に余裕のあるマンションは事前に交換すればいいし、
現実に修繕積立金の足りないマンションは存在するのだから、そういうところは
積立金を安易に値上げする以外に壊れるまで使うという選択肢もあるよと言っているだけ。
どっちを選ぶかはそこの住民が決めればいい。

まさに住民のコンセンサスがあれば問題ないことだし、
わざわざ低レベルと意味無く罵倒する必要もない。

[30: 匿名]

ライフサイクルコスト関係の書籍、ホームページで勉強すれば予防修繕の方がトータルコストが安いことはでている。

[31: 匿名]

>想定外の故障が発生したら壊れてから直すのと同じ不便が発生するのだから

ただの屁理屈こき。これを壊れるまで使ったとは言わないけど、言いたいんならどうぞって所だね。


別に壊れるまで使うことに異論はないけどね。

[32: 匿名さん]

積立金の少ないマンションでは、壊れても直せないとこもあるからね。

[33: 匿名さん]

５年の見直しは築浅でもやった方がいいことです
わざわざやらない必要は無いと思います

大規模修繕間近にお金がたりなくて２倍にしないといけないとかいう状況にならないようにするため 修繕を一回もしてなくても見直しはした方がいいと思う

管理会社に頼むことの中でも相当重要性の高い業務です
案なので間違っていたら毎年でも作らせればいい

それはさておき
総会に上程しないような理事会はおかしいと思います
そんな規約も必要ない

[34: 匿名さん]

>>31
異論がないなら黙っておけばいいのに。

想定外の故障を壊れるまで使ったとは誰も言ってない。
壊れるまで使った時と同様に、故障から修理までの不便が
発生する点が同じだと言っているんだけど理解出来ないか？

これ以上わかりやすく書くのむりだわ。
あとは自分で勉強して。

[35: 匿名]

31ではないが難しい

[36: 匿名]

>>35

スルーでいいんじゃないの。
自分の信じた道以外は進まない人みたいだから。

[37: 匿名さん]

>>36
それが当たり前だと思うが。

君は見知らぬ人のすすめる道を
疑いなく進む人なのかね？

[38: 匿名]

不測の破損が発生したら不便なのは壊れるまで使ったのと同じだ。

だから、壊れるまで使うのが基本。


原因不明の雨漏りが発生した。濡れるのは、雨漏りするまで防水のメンテをしないのと同じだ。

だから、漏るまで使うのが基本。


お好きにどうぞ。だね。

うちは、予防保全で行くから。

[39: 匿名さん]

>>37

聞く耳を持たないって意味だと思う。