管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[941: 匿名さん]

＞個人的にはまけてあげたいんだけど、債権の放棄はハードル高いんですよ。
＞あ、所有権移転したら次の所有者に請求するんで悪しからずご理解ください。

そうですかー。
ほんだら仕方ありませんなんだ、
＞滞納管理費の元本は３割カット、遅延損害金全額カット
で、その金額の相当する滞納管理費を供託いたしますんで、
今後は、次の所有者でもうちでも構いませんで、
裁判起こしてつかあさい。

あっ、先に言っときますが、それ以上の金はないので裁判で判決出ても金は入りまへんので、
そのつもりでおってください、裁判所でもその旨主張しますんので、よろしくね。

[942: 匿名さん]

こうして、

最初は特定承継人から滞納管理費を回収すると鼻息荒かった管理組合は、

長期滞納を放置していた理事が、裁判所の証人尋問でそのことを追求するのを恐れて、
被告の主張通り裁判を取り下げ、

滞納管理費は一銭も取れなくなりました・・・。

[943: 匿名]

「たわけ～っ。なに勝手におわらせとるがや。
とろくせゃあこと言ってねぇぁーで、とっととじぇに払ぃ～～。

だいたい、前の所有者は病気で高額の医療費をはりゃっとるで、管理費を払えなんだで、わし等も強硬なことはせなんだでよ～。

それだども、ちゃ～んと判決をもろぅとるでよ。時効まであと９年はあるからの～。
おみゃ～さんみたいな、じぇにしか頭にないたわけには、遠慮の～取り立てるでの～。
首あらってまっときゃ～。」

やっと帰ったなも。ありゃ、落札そうそうに赤字になるなんてほざく、目利きのでけん、たわけだ。長く商売はできない輩だがや。
理事会では、ちゃちゃと法的手段を取るようにいわなあかんなも。

[944: 匿名さん]

いや、もう訴訟を取り下げちゃったので。
まさか被告が管理費滞納の責任追及のために、
関与した理事全員（５年間×１０人＝５０人）の証人尋問を求めてきたので、
みんな「もう理事じゃないので、なんで裁判所の証人尋問受けなきゃならんの？」と言って、ビビっちゃって、
「証人に呼ばれるくらいなら取り下げてしまえ」というから、仕方なく。

だから判決とってないすよ。
でもんで、訴えの取り下げで時効中断の効力がなくなって、
滞納管理費は全部時効で取れなくなった・・・。

あーあ、相手方の当初の主張とおり、遅延損害金全部カット、元本３割カットを最初から受け入れとけばよかった。それもまったく取れずにで終わっちまったよ。

[945: 匿名]

はあ、前所有者に判決とっているんですが。

[946: 匿名さん]

＞前所有者に判決とっている

いや、とってない。
判決とって競売やる手間が面倒なので、
先取特権で担保不動産競売をしてケース。
強制競売ではないんだよ。
だから債務名義はない。

[947: 匿名さん]

所詮、競売のプロに対して、
しろうとの管理組合は太刀打ちできんかったのー。

[948: 匿名]

（にゃごやべんは面倒になった）

惜しい。実に惜しい。
実際、先取特権の担保権競売で申立したんだが受理されなかったんだよ。管理組合側だけの書類だけだと不充分だと。

結局判決までもらうことになったんだ。
できるっていう噂も聞くから、いまだに半分納得いかないんだが。
地裁によってなんだか、書記官によってだか知らないが、できるんかい？後学のため知ってたら教えてくれよ。

もう判決あるけど。

[949: 匿名]

ということで、供託金ごっつあんです。

[950: 匿名]

担保競売なんて、聞いた相手が最終情報じゃなくて残念。

確かに理事交代時期だったし。

[951: 匿名さん]

＞実際、先取特権の担保権競売で申立したんだが受理されなかったんだよ。管理組合側だけの書類だけだと不充分だと。

ほー。
＞管理組合側だけの書類だけだと不充分
？？？
執行裁判所は、ふつう、口頭弁論を経ないでするから、それは「決定」なのであり（民事執行法４条）、決定であれば債権者が提出する書面だけで発令が出るので、そいつは不思議のごんベイ。

民事執行法１８１条１項４号の書面（先取特権の存在を証する書面）。
具体的には、管理費が記載された管理規約と滞納額が記載された管理組合総会議事録がそれ。

それがあればできる。
前レスに教科書もあった。

裁判所に「請求債権目録」のひながたもあったぜ。

[952: 匿名]

そっか～。参考になったよ。早速、アナタ名義になったマンションに使わせてもらうよ。

といっても、さすがに半年ぐらいは待つよ。

[953: 匿名さん]

＞滞納額が記載された管理組合総会議事録がそれ。

何十年前の話なの？　古いねー。

[954: 匿名]

しらない人だから素直に聞く。（その４）

前所有者に債務名義を持っていても、新所有者に債務名義取り直さないと差押えできない？

（先取特権は考慮しない。）

[955: 匿名さん]

試験勉強は自習室でどうぞ！

[956: 匿名]

冷たいなぁ。
てか、知らないな。
ぼくちんも知りたいって言えばいいのに。

[957: 匿名]

>>944
横レス入れて、流れを止めるのも悪いと思ってスルーしていたのだが、
訴え取り下げても、弁済供託した時点で、供託額については時効中断しているんじゃない。

[958: 匿名さん]

＞滞納管理費の元本は３割カット、遅延損害金全額カット
＞その金額の相当する滞納管理費を供託いたします

あー、これのことね。
言うの忘れてた。
たしかに供託できていればその時点で時効中断する。

しかい、これはプロの競売屋が「供託する」と言って管理組合の訴訟を促すブラフで、
実際は供託しなかった（できなかった）のだよ。

「元本は３割カット、遅延損害金全額カット」の金額じゃ本旨弁済の金額じゃないので受領拒否を原因とする供託はできません。

[959: 匿名]

ついでに
>>946
で担保権競売の差押登記が入った時点でも時効中断しているし。

[960: 匿名さん]

＞担保権競売の差押登記が入った時点でも時効中断

あっなるほどね。
でも時効は主張しないと取れないからね。

このケースは裁判を原告が取り下げる際に、被告から取り下げの同意書をもらわなければ取り下げられない場合だった（民訴261条2項）。
そして競売屋は同意の条件として今後一切の債権債務は存在しない旨の条件を出してきたので、取り下げたい一心の原告はそれに署名してしまいましたとさ。

で、時効援用は無理。

以上、
きょうの講義はこれで終了し、あしたから夏休み。
質問は休み明けによろしくね。

[961: 匿名]

>>960
競売落札者が援用する時効は取得時効ではなく、消滅時効ね。なんだか、ごちゃ混ぜにしたように見える微妙な表現になってますよ。

よっぽど動揺したのね。

[962: 匿名さん]

＞競売落札者が援用する時効は取得時効ではなく、消滅時効ね。

ん？
おいら間違ったこと言ったかな？
競売落札者は時効援用しないっしょ。
時効中断で利益を得るのは、管理組合の滞納管理費請求権なので、援用するのは管理組合。

ほいでその前に訴訟取り下げの同意を被告からもらうときに債権が存在しない旨の一筆いれたから、
そのあとで時効中断主張しようにもエストッぺルになっちまうケースで、時効消滅だよ。

[963: 匿名]

夏休み前のあなたに細かいことをいうのもなんだが、

｢時効援用｣とは、時効の完成によって利益を受ける者が、時効の完成を主張することをいう。

時効援用と時効中断を正確に使い分けていないと思うが。

[964: 匿名さん]

＞競売落札者が援用する時効は取得時効ではなく、消滅時効ね。

すまん。今気がついた。そのとおりこれにまちがいはない。

[965: 匿名]

やっぱり、おいらさんだったか。下品な突っ込みしなくて良かった。良いお休みを！

[966: 匿名さん]

債務免除は全員の同意がいるだろ。

[967: 匿名]

残念！

[968: 匿名]

ところで、競売の配当要求は参加するもの？

[969: 匿名さん]

>>968
配当を貰える見込みが無かったら、特に参加する意味は無いんじゃない？
残債の額をどうやったら知ることができるか分からんけど。

自己破産の配当要求で、マンションを任売で売ったケースで、そこから管理費等を貰ったことはある。厳密には、配当じゃなくて、買い手から貰ったことになるかも

[970: 匿名]

破産の場合、管理費等は、優先的に支払われるね。

[971: 匿名さん]

管財人次第だよ。

[972: 匿名]

まあ管財人次第というのはその通り。

[973: 匿名]

配当要求の費用なんか微々たるものだから請求した方がいいんじゃない。

[974: 匿名さん]

損得じゃないよ排除が目的よ。

[975: 匿名]

配当要求で排除が目的なの？

[976: 匿名]

排除とは珍説だのー。

[977: 匿名]

そんなわけねーだろ

[978: 匿名さん]

競売の配当要求は参加しなくてもいいような気がする。
競売で買い手があることが前提だが、
先取り特権があるので、買主から請求できる。
ようするに、ＭＣの価値が1000万で滞納管理費100万なら、競売時に900万の価値になることであっていますか？

[979: 匿名]

ＭＣの価値が、管理費滞納かない場合の一般的な競売落札価格という意味ならその通り。

通常取引に置ける時価という意味なら、もっと低い価格。

競売の場合、
・室内を確認できない
・瑕疵担保がない
・占有者が明け渡ししないことがあり得る
といったリスクがある分低くなる。

[980: 匿名さん]

競売が目的ではなく排除が目的ですけど・・・。不動産屋さん！

[981: 匿名]

他人がしている競売が、なんで排除なんだ。
またまた微妙な人が現れたの～。

[982: 匿名]

ところで、配当要求しなくって、結果、所有者に配当がいくような事があっても特定承継人に請求できるだよねぇ。

[983: 匿名さん]

>>982
請求できる≠スムーズに払ってもらえる、じゃないから、配当で貰えるなら、その方が楽っしょ。
ただ、滞納管理費まで配当な回るような物件なら、そもそも競売にかからないんじゃないかと。

[984: 匿名さん]

思惑だけで遊ぶの？

[985: 匿名]

確かに管理費まで配当できるなんて極めて特殊な例だろうから現実的にはどっちでもいいんだろうね。

まあ、私なら、500円+郵送料だし配当要求はしておくかな。だめもとで。

[986: 匿名]

>>984
なに頭悪そうなコメント。

[987: 匿名さん]

うちのマンションに約１年管理費を延滞している人がいて債務承認をしてもらおうと思っています。何か気をつける点はありますか。

[988: 匿名さん]

遅過ぎます。

[989: 匿名]

延滞スタートからは１年ですが、毎月定額ではない金額の入金はあり、延滞額は少額に留まります。
細かいことは書けませんが、債務承認ぐらいでやむを得ないかなという判断です。

[990: 匿名さん]

少額に留まっているのなら、債務承認してもらっても、すぐに債務が入れ替わるんじゃない？
管理費は毎月発生するものだから。