管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[886: 匿名]

素人だけど、
思い切って、管理組合が安価で入札してしまうしかないでしょうね。
100万スタートなら、私が個人で入札します。

[887: 匿名さん]

＞思い切って、管理組合が安価で入札してしまうしかないでしょう

おー。正解。
管理費の請求債権と売却代金を相殺すれば入札できる（請求債権が売却代金より低ければ、１銭の金も動かない）。

[888: 匿名さん]

個人的に立替した引越費用は、特定承継はしないと思われ。

[889: 匿名]

管理組合法人でなくとも入札できるんかい。

[890: 匿名さん]

すまん、不正確だったので訂正。

＞管理費の請求債権と売却代金を相殺すれば入札できる（請求債権が売却代金より低ければ、１銭の金も動かない）
ではなく、

管理組合が申立債権者として請求債権額で入札し、落札後、管理費の請求債権と売却代金の支払いを相殺すれば、管理組合が所有権を取得する。
（請求債権が売却代金より高ければ、１銭の金も動かない）

[891: 不動産購入勉強中さん]

理事会が買い取って売るなり改装して賃貸にしても良いね

[892: 匿名さん]

裁判所が相殺なんて器用なことしてくれるかな。
いったん立替は必要でしょう。

あと住民を追い出すのはどうするの？

[893: 匿名さん]

＞賃貸にしても良いね

そう。頭いいなー。
もっといい方法あるぜ。

管理組合に所有権移っても滞納者が任意に明け渡さなかったら、引っ越し代払うのもかからしい。
（通常は、競売後、引っ越し代を払ってるらしい。）

なので、管理組合が賃貸人、滞納者が賃借人になる賃貸借契約を締結し、（もと）滞納者をそのまま賃借人として住まわせておけば、
改装費用も、引っ越し代もいらない。

（もと）滞納者の毎月の賃料を滞納費用に充当するまでそこに住んでもいいよって言って、
その（もと）滞納者が、まわりの目を気にせずそれを受け入れるかどうかは知らないよ（たぶんそこまですりゃ、自分で出ていくと思うな）。

[894: 匿名さん]

＞裁判所が相殺なんて器用なことしてくれるかな。
＞いったん立替は必要でしょう。

知らない人は素直に聞かなきゃ。

よーく考えてみ。
管理組合が申立債権者となって競売したとして、
入札者があらわれなかったとする。
（ただし、先順位の担保権者が存在しないとする）

そして、
申立債権者が自己で競落しその入札代金を払った後、
配当になったら、その配当金は、その前に自分が払った入札代金として受けとる。
自分で払って自分が受け取るのは無駄。
そんな無駄なことしない制度として、「差し引き納付」と言って裁判所が認めてる。

ただし、まったく金が要らないかというとそうではない。
申し立ての際の予納金や差押の登録免許税、入札の際の保証金２割はいったん払わなけりゃならない。
予納金と保証金は、戻ってくるが、
差押の登録免許税はもどらない。

またこの方法では、管理組合が所有権を得たら、新たな所有者がいないので、滞納管理費は請求できない。

なので、滞納者をそのまま住まわせて、賃借料を滞納管理費で相殺さえる方法がベストと考える。

[895: 匿名]

>>893,>>894
お前さんたち、債権債務の方向を再考してちょ。

延滞管理費に、延滞賃料が加算されるだけじゃん。

[896: 匿名]

知らない人だから素直に聞く！

管理組合名で登記できないのは周知の事実として、裁判所か法務局に上申書でも出せば、理事長名で所有権保存登記してくれるの？

[897: 匿名]

知らない人だから素直に聞く（その２）

組合が入札する意思決定は
①普通決議
②特別決議
③全員の同意
のどれ？

[898: 匿名さん]

＞延滞管理費に、延滞賃料が加算されるだけじゃん。

状況が変わらなけりゃ、そのとおり。
管理組合が自己競落後、所有権が移転し、管理組合と滞納者との間で賃貸借契約を締結しても、
（もと）滞納者＝賃借人が賃料払わなけりゃ、
＞延滞管理費に、延滞賃料が加算されるだけ
となる。

おいらが言いたいのは、
管理組合が自己競落後、所有権が移転したとき、
滞納者に対して、
「明け渡すか、さもなくば、賃貸借契約か」を突き付け選択を求める。

この場面転換が必要だということ。

理事会としては費用がかからず、穏便にことをすすめたい。
したがって、競売後、裁判所の決定で明け渡しの決定で明け渡すのは簡単だが、双方に「根」を残す。
競売の入札者も出現しないマンションで、新所有者を管理組合が探すのも大変。

以上から、滞納者に住み続けていいから、賃料を払えと恩を売って、毎月払わせる方法が最善ではないかと考える。

[899: 匿名さん]

＞裁判所か法務局に上申書でも出せば、理事長名で所有権保存登記してくれるの？

保存登記は表題登記後所有権の登記を最初にする登記のことで、本件の場合は所有権「移転」登記である。

上申書出さなくとも、法人化していない管理組合ならば理事長の個人が移転登記の所有権登記名義人として登記するほかない。

というか、競売の代金納付後の所有権移転登記は、裁判所書記官が嘱託登記してくれるから、上申書はいらない。

＞組合が入札する意思決定
すまんが、おいらはこれは説明できん。
滞納管理費の処理事項として不動産競売を決議する際に、売却できそうにないことを予想し、その場合だったら自己競落することまでの方法を理事会に委任する旨の決議内容にしたうえで、普通決議でいいように思う。
なぜなら、滞納管理費の処分が目的なので、普通決議で理事会一任にできそうな気がする。

[900: 匿名さん]

はらうわけないじゃん。
ずっと居座り続けて、こっちでアパートと引越し業者を用意して強制執行するまで手間がかかることになるよ。
こどもや病人が居たらさらに大変

結局何百万も持ち出しになる。

[901: 匿名]

>>898
俺みたいな賃貸経営者からすれば信じられないセンスしてんな。


賃料＞管理費等

だぞ。一般的には何倍も高い。管理費を払えんヤツが賃料払う訳ないだろ。これは常識。

（例外として考えられるのは、債権額が非常に少なく、所有者に多額の配当が出るケースが脳内妄想ではあり得る。だが、こういう場合は任意売却となる。非現実的。）

しかも、一度賃貸借契約を結べば、超賃借人有利の借地借家法で保護される。延滞後、居座られたら明渡訴訟→強制執行で弁護士費用込みで１００万円が通り相場。

さらに、賃料不払いでも、税務上は益金計上だから、１００万円分の家賃ため込まれたら、実効税率４０％として４０万円の税金を納付しなければならない。つまり、１円も見入りがないのに４０万円税金を取られるってこともありうる。

賃貸事業のイロハのイは支払能力ある人に貸すこと。

[902: 匿名さん]

＞賃貸事業のイロハのイは支払能力ある人に貸すこと。

保証人設定を含め当然。マンションで収入がなくなったらその他の人は大変よ。
追い出しても行く所は河原の橋の下に限られます。行方不明者となります。

[903: 匿名]

破産しても大阪市までの交通費は残しておこうっという結論？？

[904: 匿名]

不動産を保有しての破産は予納金が高くなるから、不動産処分した後に破産が標準コース。

[905: 匿名さん]

担保オーバーなら予納金は不要

[906: 匿名]

知らない人だから素直に聞く。（その３）

>>894
の新たな所有者がいないので、滞納管理費は請求できない。
については了解。旧所有者には、滞納管理費は混同消滅とはならないということでよい？

>>891
の組合で買って→売る場合は、処分行為だから、組合員全員の同意ってこと？

[907: 匿名]

同時廃止になるケースね

[908: 匿名]

>>899
ありがとう。保存と移転を間違えるとはお恥ずかしい。まだ、アルコールは入ってなかったのに。

登記が嘱託で行われるのも知ってけど、何せ役人のことだから、色々資料用意しないと動かないんじゃないかと思った。

理事長名で登記することについて決議した総会議事録でも添付しろとでもいうんじゃないかと想像したので、合わせて決議方法を聞いた次第。

俺もよく分からないが、自己競落はさすがに、通常の回収行為の範疇を越えてそうだから普通決議は微妙かなと。

まあ、＊＊＊が居座ったケースで管理組合が購入した事例があったはず。自分でも調べてみる。

[909: 匿名さん]

＞俺みたいな賃貸経営者からすれば信じられないセンスしてんな。
＞一般的には何倍も高い。管理費を払えんヤツが賃料払う訳ないだろ。これは常識。

賃貸経営の「常識」「センス」は置いといて、
管理費滞納処理や競売、任売の常識で考えんとな。
あんたはよう知らんようやろけど賃貸借には色々あってな、
任売物権を専門に購入して（安く）、それを旧所有者に占有改定でそのまま元所有者を賃借人にして賃料を得る賃貸借は、任売では、普通のパターンだよ。

それを、管理組合の自己競落のケースに置き換えて考えれば、全然不思議ではない。

＞賃料＞管理費等
問題の前提が異なるやろ。
落札しても転売や賃貸借が困難で、物件に買い手がつかないので管理組合が自己競落したケースを前提として考える。
だから、賃料は、通常相場じゃなくて、賃借人が払える賃料にしたってぜんぜん構わん。
賃貸借市場じゃ賃借人が出現しない物件で、賃借人を探さずにそのまま居るケースだぜ。

よく考えて御覧。

[910: 匿名さん]

>>909
こちとら任売物件購入もしているから、旧所有者に貸すなんてこと言われなくとも知っているよ。

ただ、そう言うケースは、管理費如きの少額費用を払えないような
支払能力がないヤツに占有改定するバカな購入者はいない。素人でだまされたようなヤツは別にして。
特にプロ筋になればなるほど、レントロール（賃借人の一覧）をシビアに評価するから、
お前さんの言っていることは、寝言にすぎない。


>だから、賃料は、通常相場じゃなくて、賃借人が払える賃料にしたってぜんぜん構わん。

自分の書き込んでいる内容を理解しているのかい？

管理費すら払えない賃借人が払える賃料といったら、
賃料＜管理費等　
となるじゃない。

自分たちが払っている管理費等より安く貸すんだ！
固定資産税も管理組合が払い、設備故障したら、全部組合持ち。
やれ給湯器が壊れました、トイレが壊れましたといったら組合負担で治すんだ。

繰り返すが、管理費滞納で散々苦労させられたヤツ相手に、
そんなサービスするんだ909は俺には考えられない博愛家だね。
実際そんなことやったら、まじめに尊敬する。えらいんだねぇー。

[911: 匿名さん]

皆が考えること、こんなＭＣ住みたくない。
滞納者から回収する前に、自分の物件売却してさようなら
なかなか、そうもいかないのが世の中ですね。

[912: 匿名さん]

>>899
>理事会としては費用がかからず、穏便にことをすすめたい。
>したがって、競売後、裁判所の決定で明け渡しの決定で明け渡すのは簡単だが、双方に「根」を残す。

こと競売まで行って穏便もなにもないでしょ。むしろ、競売までやるに至った相手が同じマンションに
残る方がよっぽど「根」を残すことにならないかい？

競売代行業者に言わせると、所有者本人は、延滞⇒差押え⇒競売申立⇒物件調査等⇒入札⇒開札…
といったプロセスを経つつ時間が経過しているから、いずれ出ていかなければならない覚悟
はとっくにできていて、サバサバしたもんだと。
強制執行の前日に引っ越していくような堂々としたヤツが多いのが実情だそうだ。

むしろ、感情的に問題にするのは賃貸人が入居者の場合。
不動産仲介手数料、etcを払って借りたのに、自分はちゃんと家賃も払っているのに
それでも退去させられることにご立腹にだそうな。そりゃそうだ。

[913: 匿名さん]

>>911
期間入札⇒最低入札価格を下げて期間入札⇒更に価格を下げての特別売却・・・
と進んでいく中で大多数は落札されるんだよ。特にマンションは転売が効きやすいし。
だから、まず売却されない案件というのは、非常にイレギュラーなケースという
当たり前のことを忘れないように。

競売落札されないようなマンションにはホントいろいろな理由がある。
・姉歯問題で耐震偽装が発覚したマンション
・大々的なマスコミ報道があった凶悪犯罪現場のマンション
こんなのは確かに管理組合だろうが、誰だろうが、取得したってやりようがない。

ところが、
・893さんが占拠している⇒893を排除すれば、年月経過とともに通常状態に近づく
・滞納管理費が多額⇒賃借人に管理費は関係ないので、通常の賃料が取れる
といったふうに、賃貸等の障害になりにくいケースも結構ある。

[914: 匿名]

延滞者とは縁を切るのが正解だね。
うちのマンションでも延滞者は一時期延滞解消しても、暫くしたら延滞する。
犯罪者と一緒で、常習となりやすい。

[915: 理事経験者]

>>913
このような議論は大変参考になりますが、
管理組合が主導で競売するほど滞納するって、相当高額な金額を何ヶ月滞納しているのだろうか？
入札価格1500万ぐらいのＭＣで、いくら程の滞納金額を想定していますか？

>>914
滞納の常習者には、最近の賃貸物件でよくあるカード決済の支払い方法にするのはどうだろうか？
多少手数料がかかるが、滞納するとカード会社のブラックリストにのるので効果がありそうです。

[916: 匿名さん]

>>915

すでにブラックになってる可能性が高い気がする。

[917: 匿名]

与信がつかないのはブラックに限らないし。

[918: 匿名さん]

競売は圧倒的多数は金融機関だろうからねぇ～。


確かに管理費、修繕積立金なんかは月額１０万円程度までは見るけど、普通は１～３万円だろうからそんな多額にはならないのでは。店舗なら多額になるのはわかるが。。。

きっと、管理組合が主導で競売というのはいろいろな条件が重なってなんだろうね。

[919: 匿名さん]

競売なんて、その性質上、競売代金から競売に要した費用を控除した残額は、滞納区分所有者に交付すべきと解されているのでメリットなしよ。

[920: 匿名さん]

来たね。知ったか君。

＞競売なんて、その性質上、競売代金から競売に要した費用を控除した残額は、滞納区分所有者に交付すべきと解されているのでメリットなし

どういう「性質上」なのか詳細な根拠を求む。

[921: 匿名]

競売で管理費は回収できるわ、滞納者は追い出せるし、いいことずくめじゃないの(組合に配当される場合)

[922: 匿名さん]

>>920
そんな言い方したら、根拠書いてくれないんじゃない。

そう言えば、給与差押えすれば、１、２ヶ月で回収できるという知ったか君はスルーさせてしまったな。

[923: 匿名さん]

＞競売なんて、
＞メリットなしよ。

920です。
すまん、もう一回。
そのわけをご教示ください。

[924: 匿名さん]

管理組合が自ら競売するケースが少ないのはなんで？メリットがないからじゃないの

[925: 匿名さん]

＞管理組合が自ら競売するケースが少ないのはなんで？＞メリットがないからじゃないの

おー。
どんな点が「メリットがない」と思いますか？

[926: 924]

知らない。
単にみんなやらないならメリットがないからじゃないのと思っただけ。

私は919ではない。919に聞いてくれ。

[927: 匿名さん]

＞競売で管理費は回収できるわ、

どうして回収出来るの？　お目出度いのね。

[928: 匿名]

日本語読めない人、登場！

（ ）が目に入らないらしい

[929: 匿名さん]

競売10件の現況調査報告書に記載された管理費等の滞納額をサンプル調査してみた。


延滞額（遅延損害金は別）を万円単位で書くと、

9,なし,33,133,9,22,なし,60,30,26

だった。大小様々なんですね。
延滞が最も長かったのは平成17年11月から。

あんまり参考になるものではならなかったな。

[930: 匿名]

平成17年じゃ時効寸前だね。

[931: 匿名さん]

競売の目的って特定継承人からもらうことじゃないの？

[932: 匿名さん]

なあ～～～るほど。
って、それでペイするかね

[933: 匿名さん]

非常にめんどくさい・・・。
輪番制の理事はとても無理です。

[934: 匿名さん]

輪番制の理事は純粋な理事ではありませんので理事会決議の訴訟は無効です。

[935: 匿名さん]

＞輪番制の理事は純粋な理事ではありません
ということは「不純な」理事というわけですか。

＞理事会決議の訴訟は無効
無効になるのはどんな法的根拠、理由がありますのでございますか？