管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[866: 匿名]

差押なんてしたことない素人だが、ネットで調べたら給与差押えは、差押えしたら自動的に回収できる訳ではないんだね。

[867: 匿名さん]

＞駐車場の解約が契約に書かれてなければ無効という論理がわからない。使用料不払いという債務不履行だから、契約うんぬんでなく、解除できるのでは。借地借家法の適用はないでしょうし。
＞水道については管理組合が止められる構造になっていることが珍しいと思った。
マンション管理についての素人さんとお見受けする。
最初は次の文面から始まっている事迄読みましょうね。
＞管理費半年も貯める区分所有者は、水道を止める。駐車場の権利剥奪しますと文書にして出しました。
水道の件は名古屋付近から関西方面で水道料割引制度で昔流行っていて、今は変更可能となっているシステムで、古いマンションでは残っているシステムに過ぎない。

[868: 匿名]

ほう、水道料割引制度っていうのね。

[869: 匿名さん]

共同住宅の水道料金等について
[2010年1月28日]
　民間のマンション・アパート等共同住宅については、各戸ごとの水道メータを検針する各戸計量・各戸収納制度と建物全体を一括して検針する共同住宅料金制度の2種類の検針方法があり、料金の請求方法が異なります。

[870: 匿名さん]

＞給与差押えは、差押えしたら自動的に回収できる訳ではないんだね。

そりゃそうだ。
差し押さえた債権が存在し、第三債務者がそれを払う意思があったとしても
債権者が第三債務者に対して取り立てをしなけりゃならない。

それは、給与差し押さえに限らず、預金の差し押さえもそうだ。債権者が銀行に取り立てに行くのだよ。

おいらが公務員の俸給を差し押さえた時、第三債務者である市役所のとある担当部署にに行って取り立てたことあるよ。その担当者はてなれたもんで、経験者のようにパッパと処理してくれた、親切に、毎月。
そんときは、こっちの指定口座に振り込み送金をお願いできること知らなかったから（むこうは振り込みでも出来ますよとは教えてくれない）、こっちが足を運んで現ナマをいただいた。

それをみて、公務員に対する俸給の差し押さえは結構あるんだなと思った。

[871: 匿名]

グレート！！

>>870
俺はここのスレに来るのはこういうナマ情報を得たいから。

[872: 匿名]

そっか、少額の場合は費用対効果というよりも手間なんだな。


ある意味、労務費を全く考えないお歴々がいる管理組合にフィットしたやり方だね。

[873: 匿名さん]

役員報酬≠給与

ツワモノが一杯いるみたいだから、突っ込みされない程度の断片的知識で参加

[874: 匿名]

供託なんかされたら、また1プロセス増えちゃう。

[875: 匿名さん]

>>865
>>水道については管理組合が止められる構造になっていることが珍しいと思った。

水道は、管理組合が検針するシステムになっています。

管理組合が止められる構造？といいますか誰でもメーターＢＯＸを開ければ止水洗で止められます。

カギは、共通なので全戸所有しています。
普通じゃないですか？

止水洗をチェーンかワイヤーでロックする考えです。

[876: 匿名さん]

管理組合は、どちらに対しても不利？な感じしますね

滞納者を放置すれば管理責任をとられ

実力行使すればそんな権利ないだろと言われ最悪です。

貴方のＭＣ理事の成り手がいなくなりますよ。


管理規約の整備も必要と考えますが・・。

ボランティアでは、頑張れませんね（残念）

[877: 匿名さん]

＞管理規約の整備も必要と考えますが・・。

というか、金のない人からはとれないからねー。

[878: 匿名]

>>876
そんなに肩肘張ることはないよ。

最低限、記録として残る文書での督促と時効管理さえ怠らなきゃ責任なんて問われないよ。まあ、ある程度のところで訴訟はすることになるんだろうけど。実際に回収できるかどうかはまた別の話。

特定承継人への請求という特典もあるんだし、無理なくできることをキチンとすればそれでよし。

[879: 匿名]

水道料金も払わないなんて悪質だね。

[880: 匿名さん]

金のない人は、お金と交換しないと手に入れられない物以外には支払いません。
従って、管理費は勿論、他人が立て替え支払いの水でさえ支払いません。
出来るだけ早く出て行く様に仕向ける他ありません。

[881: 匿名さん]

引っ越し代出してくれるなら、出て行ってやってもいいが。

[882: サラリーマンさん]

引越し代を立替払いしてあげてもいいよ。
後で、きっちりあなたが売りにだしたMCの販売代金から回収しますね。

[883: 匿名さん]

＞後で、きっちりあなたが売りにだしたMCの販売代金から回収します

おっと、残念。
担保権がオーバーローンだから回収は無理よ。
さあどうする？
金ならないぜ。

[884: 不動産購入勉強中さん]

ははは

ＭＣ売る時に購入者が未納管理費を払わなきゃいけないのだよ

ＭＣ本体は、競売に掛けられます100マン円からスタートです。

入札お待ちしております。

[885: 匿名さん]

＞購入者が未納管理費を払わなきゃいけない

んー。ちょっと惜しい！
競売で入札者が出現すればそのとおりだけど、

築年が古いマンションで、おまけに理事会の怠慢で滞納管理費がゴマンとあるから、入札者が出てこないケースで、特売でもダメだったケース。
だから、いつまでも売却はされないし、滞納者はそのまま住み続けるし。

さあどうする？
もちろん金ならない。

[886: 匿名]

素人だけど、
思い切って、管理組合が安価で入札してしまうしかないでしょうね。
100万スタートなら、私が個人で入札します。

[887: 匿名さん]

＞思い切って、管理組合が安価で入札してしまうしかないでしょう

おー。正解。
管理費の請求債権と売却代金を相殺すれば入札できる（請求債権が売却代金より低ければ、１銭の金も動かない）。

[888: 匿名さん]

個人的に立替した引越費用は、特定承継はしないと思われ。

[889: 匿名]

管理組合法人でなくとも入札できるんかい。

[890: 匿名さん]

すまん、不正確だったので訂正。

＞管理費の請求債権と売却代金を相殺すれば入札できる（請求債権が売却代金より低ければ、１銭の金も動かない）
ではなく、

管理組合が申立債権者として請求債権額で入札し、落札後、管理費の請求債権と売却代金の支払いを相殺すれば、管理組合が所有権を取得する。
（請求債権が売却代金より高ければ、１銭の金も動かない）

[891: 不動産購入勉強中さん]

理事会が買い取って売るなり改装して賃貸にしても良いね

[892: 匿名さん]

裁判所が相殺なんて器用なことしてくれるかな。
いったん立替は必要でしょう。

あと住民を追い出すのはどうするの？

[893: 匿名さん]

＞賃貸にしても良いね

そう。頭いいなー。
もっといい方法あるぜ。

管理組合に所有権移っても滞納者が任意に明け渡さなかったら、引っ越し代払うのもかからしい。
（通常は、競売後、引っ越し代を払ってるらしい。）

なので、管理組合が賃貸人、滞納者が賃借人になる賃貸借契約を締結し、（もと）滞納者をそのまま賃借人として住まわせておけば、
改装費用も、引っ越し代もいらない。

（もと）滞納者の毎月の賃料を滞納費用に充当するまでそこに住んでもいいよって言って、
その（もと）滞納者が、まわりの目を気にせずそれを受け入れるかどうかは知らないよ（たぶんそこまですりゃ、自分で出ていくと思うな）。

[894: 匿名さん]

＞裁判所が相殺なんて器用なことしてくれるかな。
＞いったん立替は必要でしょう。

知らない人は素直に聞かなきゃ。

よーく考えてみ。
管理組合が申立債権者となって競売したとして、
入札者があらわれなかったとする。
（ただし、先順位の担保権者が存在しないとする）

そして、
申立債権者が自己で競落しその入札代金を払った後、
配当になったら、その配当金は、その前に自分が払った入札代金として受けとる。
自分で払って自分が受け取るのは無駄。
そんな無駄なことしない制度として、「差し引き納付」と言って裁判所が認めてる。

ただし、まったく金が要らないかというとそうではない。
申し立ての際の予納金や差押の登録免許税、入札の際の保証金２割はいったん払わなけりゃならない。
予納金と保証金は、戻ってくるが、
差押の登録免許税はもどらない。

またこの方法では、管理組合が所有権を得たら、新たな所有者がいないので、滞納管理費は請求できない。

なので、滞納者をそのまま住まわせて、賃借料を滞納管理費で相殺さえる方法がベストと考える。

[895: 匿名]

>>893,>>894
お前さんたち、債権債務の方向を再考してちょ。

延滞管理費に、延滞賃料が加算されるだけじゃん。

[896: 匿名]

知らない人だから素直に聞く！

管理組合名で登記できないのは周知の事実として、裁判所か法務局に上申書でも出せば、理事長名で所有権保存登記してくれるの？

[897: 匿名]

知らない人だから素直に聞く（その２）

組合が入札する意思決定は
①普通決議
②特別決議
③全員の同意
のどれ？

[898: 匿名さん]

＞延滞管理費に、延滞賃料が加算されるだけじゃん。

状況が変わらなけりゃ、そのとおり。
管理組合が自己競落後、所有権が移転し、管理組合と滞納者との間で賃貸借契約を締結しても、
（もと）滞納者＝賃借人が賃料払わなけりゃ、
＞延滞管理費に、延滞賃料が加算されるだけ
となる。

おいらが言いたいのは、
管理組合が自己競落後、所有権が移転したとき、
滞納者に対して、
「明け渡すか、さもなくば、賃貸借契約か」を突き付け選択を求める。

この場面転換が必要だということ。

理事会としては費用がかからず、穏便にことをすすめたい。
したがって、競売後、裁判所の決定で明け渡しの決定で明け渡すのは簡単だが、双方に「根」を残す。
競売の入札者も出現しないマンションで、新所有者を管理組合が探すのも大変。

以上から、滞納者に住み続けていいから、賃料を払えと恩を売って、毎月払わせる方法が最善ではないかと考える。

[899: 匿名さん]

＞裁判所か法務局に上申書でも出せば、理事長名で所有権保存登記してくれるの？

保存登記は表題登記後所有権の登記を最初にする登記のことで、本件の場合は所有権「移転」登記である。

上申書出さなくとも、法人化していない管理組合ならば理事長の個人が移転登記の所有権登記名義人として登記するほかない。

というか、競売の代金納付後の所有権移転登記は、裁判所書記官が嘱託登記してくれるから、上申書はいらない。

＞組合が入札する意思決定
すまんが、おいらはこれは説明できん。
滞納管理費の処理事項として不動産競売を決議する際に、売却できそうにないことを予想し、その場合だったら自己競落することまでの方法を理事会に委任する旨の決議内容にしたうえで、普通決議でいいように思う。
なぜなら、滞納管理費の処分が目的なので、普通決議で理事会一任にできそうな気がする。

[900: 匿名さん]

はらうわけないじゃん。
ずっと居座り続けて、こっちでアパートと引越し業者を用意して強制執行するまで手間がかかることになるよ。
こどもや病人が居たらさらに大変

結局何百万も持ち出しになる。

[901: 匿名]

>>898
俺みたいな賃貸経営者からすれば信じられないセンスしてんな。


賃料＞管理費等

だぞ。一般的には何倍も高い。管理費を払えんヤツが賃料払う訳ないだろ。これは常識。

（例外として考えられるのは、債権額が非常に少なく、所有者に多額の配当が出るケースが脳内妄想ではあり得る。だが、こういう場合は任意売却となる。非現実的。）

しかも、一度賃貸借契約を結べば、超賃借人有利の借地借家法で保護される。延滞後、居座られたら明渡訴訟→強制執行で弁護士費用込みで１００万円が通り相場。

さらに、賃料不払いでも、税務上は益金計上だから、１００万円分の家賃ため込まれたら、実効税率４０％として４０万円の税金を納付しなければならない。つまり、１円も見入りがないのに４０万円税金を取られるってこともありうる。

賃貸事業のイロハのイは支払能力ある人に貸すこと。

[902: 匿名さん]

＞賃貸事業のイロハのイは支払能力ある人に貸すこと。

保証人設定を含め当然。マンションで収入がなくなったらその他の人は大変よ。
追い出しても行く所は河原の橋の下に限られます。行方不明者となります。

[903: 匿名]

破産しても大阪市までの交通費は残しておこうっという結論？？

[904: 匿名]

不動産を保有しての破産は予納金が高くなるから、不動産処分した後に破産が標準コース。

[905: 匿名さん]

担保オーバーなら予納金は不要

[906: 匿名]

知らない人だから素直に聞く。（その３）

>>894
の新たな所有者がいないので、滞納管理費は請求できない。
については了解。旧所有者には、滞納管理費は混同消滅とはならないということでよい？

>>891
の組合で買って→売る場合は、処分行為だから、組合員全員の同意ってこと？

[907: 匿名]

同時廃止になるケースね

[908: 匿名]

>>899
ありがとう。保存と移転を間違えるとはお恥ずかしい。まだ、アルコールは入ってなかったのに。

登記が嘱託で行われるのも知ってけど、何せ役人のことだから、色々資料用意しないと動かないんじゃないかと思った。

理事長名で登記することについて決議した総会議事録でも添付しろとでもいうんじゃないかと想像したので、合わせて決議方法を聞いた次第。

俺もよく分からないが、自己競落はさすがに、通常の回収行為の範疇を越えてそうだから普通決議は微妙かなと。

まあ、＊＊＊が居座ったケースで管理組合が購入した事例があったはず。自分でも調べてみる。

[909: 匿名さん]

＞俺みたいな賃貸経営者からすれば信じられないセンスしてんな。
＞一般的には何倍も高い。管理費を払えんヤツが賃料払う訳ないだろ。これは常識。

賃貸経営の「常識」「センス」は置いといて、
管理費滞納処理や競売、任売の常識で考えんとな。
あんたはよう知らんようやろけど賃貸借には色々あってな、
任売物権を専門に購入して（安く）、それを旧所有者に占有改定でそのまま元所有者を賃借人にして賃料を得る賃貸借は、任売では、普通のパターンだよ。

それを、管理組合の自己競落のケースに置き換えて考えれば、全然不思議ではない。

＞賃料＞管理費等
問題の前提が異なるやろ。
落札しても転売や賃貸借が困難で、物件に買い手がつかないので管理組合が自己競落したケースを前提として考える。
だから、賃料は、通常相場じゃなくて、賃借人が払える賃料にしたってぜんぜん構わん。
賃貸借市場じゃ賃借人が出現しない物件で、賃借人を探さずにそのまま居るケースだぜ。

よく考えて御覧。

[910: 匿名さん]

>>909
こちとら任売物件購入もしているから、旧所有者に貸すなんてこと言われなくとも知っているよ。

ただ、そう言うケースは、管理費如きの少額費用を払えないような
支払能力がないヤツに占有改定するバカな購入者はいない。素人でだまされたようなヤツは別にして。
特にプロ筋になればなるほど、レントロール（賃借人の一覧）をシビアに評価するから、
お前さんの言っていることは、寝言にすぎない。


>だから、賃料は、通常相場じゃなくて、賃借人が払える賃料にしたってぜんぜん構わん。

自分の書き込んでいる内容を理解しているのかい？

管理費すら払えない賃借人が払える賃料といったら、
賃料＜管理費等　
となるじゃない。

自分たちが払っている管理費等より安く貸すんだ！
固定資産税も管理組合が払い、設備故障したら、全部組合持ち。
やれ給湯器が壊れました、トイレが壊れましたといったら組合負担で治すんだ。

繰り返すが、管理費滞納で散々苦労させられたヤツ相手に、
そんなサービスするんだ909は俺には考えられない博愛家だね。
実際そんなことやったら、まじめに尊敬する。えらいんだねぇー。

[911: 匿名さん]

皆が考えること、こんなＭＣ住みたくない。
滞納者から回収する前に、自分の物件売却してさようなら
なかなか、そうもいかないのが世の中ですね。

[912: 匿名さん]

>>899
>理事会としては費用がかからず、穏便にことをすすめたい。
>したがって、競売後、裁判所の決定で明け渡しの決定で明け渡すのは簡単だが、双方に「根」を残す。

こと競売まで行って穏便もなにもないでしょ。むしろ、競売までやるに至った相手が同じマンションに
残る方がよっぽど「根」を残すことにならないかい？

競売代行業者に言わせると、所有者本人は、延滞⇒差押え⇒競売申立⇒物件調査等⇒入札⇒開札…
といったプロセスを経つつ時間が経過しているから、いずれ出ていかなければならない覚悟
はとっくにできていて、サバサバしたもんだと。
強制執行の前日に引っ越していくような堂々としたヤツが多いのが実情だそうだ。

むしろ、感情的に問題にするのは賃貸人が入居者の場合。
不動産仲介手数料、etcを払って借りたのに、自分はちゃんと家賃も払っているのに
それでも退去させられることにご立腹にだそうな。そりゃそうだ。

[913: 匿名さん]

>>911
期間入札⇒最低入札価格を下げて期間入札⇒更に価格を下げての特別売却・・・
と進んでいく中で大多数は落札されるんだよ。特にマンションは転売が効きやすいし。
だから、まず売却されない案件というのは、非常にイレギュラーなケースという
当たり前のことを忘れないように。

競売落札されないようなマンションにはホントいろいろな理由がある。
・姉歯問題で耐震偽装が発覚したマンション
・大々的なマスコミ報道があった凶悪犯罪現場のマンション
こんなのは確かに管理組合だろうが、誰だろうが、取得したってやりようがない。

ところが、
・893さんが占拠している⇒893を排除すれば、年月経過とともに通常状態に近づく
・滞納管理費が多額⇒賃借人に管理費は関係ないので、通常の賃料が取れる
といったふうに、賃貸等の障害になりにくいケースも結構ある。

[914: 匿名]

延滞者とは縁を切るのが正解だね。
うちのマンションでも延滞者は一時期延滞解消しても、暫くしたら延滞する。
犯罪者と一緒で、常習となりやすい。

[915: 理事経験者]

>>913
このような議論は大変参考になりますが、
管理組合が主導で競売するほど滞納するって、相当高額な金額を何ヶ月滞納しているのだろうか？
入札価格1500万ぐらいのＭＣで、いくら程の滞納金額を想定していますか？

>>914
滞納の常習者には、最近の賃貸物件でよくあるカード決済の支払い方法にするのはどうだろうか？
多少手数料がかかるが、滞納するとカード会社のブラックリストにのるので効果がありそうです。