管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[81: 匿名さん]

銀行ローンだけ払って抵当権の被担保債権を減らしてくれてるんだったら、競売を申し立てちゃえば？

[82: 匿名さん]

>>80さん
確かにそうですね。掲示板への掲出は第３者の目にふれる事に問題があり
難しいらしいのですが、管理組合が腹を決めれば可能ですよね。
また、私が知ってる組合では弁護士から抵当権者総裁に内容証明を送達し、
同時に管理組合が競売事件を提起しうまくいった例もあります。

[83: 匿名さん]

管理規約に普通は遅延損害金と競売について書いてあります、
滞納者は競売にされるなんて思いもしないので、管理組合をなめているというのが
実情ではないでしょうか。

本当に原因が経済的困窮なら1年もすれば、抵当権者から競売の話が出てきます
必ず予兆があるものです。
うちでは過去2件管理費滞納がありましたが、いずれも商売の失敗による経済的困窮でしたので
両方とも最終的に競売になりました。管理組合にはその半年以上前に裁判所から連絡があり
競売の公示の調書を作成するために、管理会社にも連絡があったそうです。

管理費滞納も、本当に経済的困窮なのかただ単に支払わないだけなのか見極める必要があるでしょう。
個人情報があったにせよ、総会の時に部屋番号と氏名を理事会が公表することは必要でしょう、
管理会社はコンプライアンスもあるので及び腰でしょうが、理事会なら所詮素人ですから
口が滑ったことにして公表してもかまわないと思います、元々滞納者に非があるのですから
訴訟問題なんかに発展することは、有り得ないと思います。

[84: 匿名さん]

最低限、ローンの抵当権者に管理費滞納の事実を知らせて様子を見るべきでしょうね。

[85: 匿名さん]

抵当権者に管理費滞納の事実を知らせるのはどうでしょうか。
訴訟提起→競売申立てまでいけば抵当権者に裁判所から通知が行くんでしょうが、それまではまずくないですか？

[86: 匿名さん]

1年超の長期滞納で駐車場使用料も含めると、少額訴訟の範囲を超えるから
とりあえず支払ってもらえるように、あらゆる手を尽くすのがベターでしょう。

学生ローンの取り立てでもよくあるように、まず親に知らせるという感じ。
大人だから親に言っても無駄でしょうが、それに変わるのが銀行ですよ。
「○○さん、管理費滞納していると聞きましたが、うちの返済は大丈夫ですか？」
この一言が大きいのではないでしょうか、銀行の返済をしっかりしていれば、効果は大きいでしょう。
管理組合が競売の手続きをすれば、いずれにせよ銀行は絡んでくる問題です。
管理組合をなめている滞納者には、最も効果的だと思います。

経済的困窮で銀行ローンまで滞納している人は、いずれにせよ近い将来競売か、任意売買になります。
だけなら

[87: 匿名さん]

＞「○○さん、管理費滞納していると聞きましたが、うちの返済は大丈夫ですか？」

何のためにほとんどの銀行が抵当権第一位でお金貸しているんでしょう？？
銀行は親ではないですよ（笑）

[88: 匿名さん]

ちょっと論点変わるんですが、具体例で質問させてください。うちの管理組合で使っている管理会社が一昨年、数ヶ月の管理費滞納者に対して、回収をしたのはよいのですが、勝手に遅延損害金をまけてしまって元本だけを回収してしまいました。そして1年後の昨年後半、同じように滞納がはじまり、また回収作業が始まっているのですが、昨年徴収しなかったからとの理由で、また遅延損害金をとれないかもしれないとのことなんですが、管理規約にある遅延損害金を管理会社が勝手にまける判断をしてもいいんでしたっけ？

[89: 匿名さん]

管理会社が勝手に判断してにまけちゃダメダメ。そんな権限ある訳ないですよ。
通常の規約では「管理費等の徴収」で遅延損害金が１４％ほどと記載されているんだから
管理組合に伺いをたててから滞納者と話しをしなきゃいけないですよね。
どうしてもまけて欲しいんだったら、滞納者を理事会に出席させて「前回も遅延損害金が
徴収されなかったんだから今回もまけてください」ぐらい言わせたほうがいいでしょうね。
でもこれを許しちゃうと、Ａさんには遅延損害金を加算しなかったんだから、俺につけるのは
おかしいじゃないかと後々問題になる可能性もあるかもしれません。
１年に一回後払いで払って遅延損害金が加算されないなんてことになると、誰だって
毎月払うのがバカらしくなっちゃいますよね。
前回徴収しなかったからといって今回しちゃダメだって事はないでしょう。

前回は初めてだから大目に見たけど、今回は悪質だから請求する。でいいんじゃないの。
前回のミスがあるんだから管理会社に責任をもたせて今回は徴収すべきでしょうね。

[90: 匿名さん]

>>88,(89)
うちの管理会社も時々チョンボ（請求洩れたり、対象なのに管理し忘れたり）した時は、
自分からその差額を負担してますよ。
88さんの管理会社の回収業務を管理組合がどこまで指示してるのか？にもよりますし、恐らく相手（＝滞納者）もクセがある人だったのでしょう。
ですが、お金に関して管理会社に自由度を与えるのは危険だと思いますよ。
（他の居住者に知れたら同じこと言う人出てくる気がしますし。）

[91: 匿名さん]

管理規約の遅延損害金は、管理組合の指示により上乗せできるというだけで絶対条件ではないようです。
実際には取らないことが多いと思いますよ。
うちのマンションで競売があり、プロの業者が落札しました。（もちろん管理費長期滞納有り）
彼らは競売の落札なんて日常茶飯事で慣れているから、この点をついてきました。
結局、長期滞納分は業者が肩代わりしましたが遅延損害金は取れませんでした、その代わり
区分所有法で支払い義務のない、駐車場の滞納分（数ヶ月）を支払ってくれました。

後から専門家に聞いたら、業者はリフォームして販売するので重要事項説明に駐車場等の
滞納があると説明しなくてはならないので、支払い義務がなくても支払うのだそうです。

[92: 匿名さん]

いくらプロの業者だからといって・・・・いいや相手がプロの業者だからこそ遅延損害金
の請求はすべきだったんじゃないんですか？
「実際には取らないことが多いと思いますよ。」じゃなく「請求しても取れないことが
多いと思いますよ。」だったら分かるのですが・・・・・・・・・
　でも支払い義務の無い駐車場使用料がとれたのだから良かったですね。

私が知ってる組合では、遅延損害金のみの少額訴訟（訴額約３０万円）を落札業者相手に要求し、
裁判所から出頭要請が送達されたらすぐ支払ったきた例もありますけどね。

[93: 匿名さん]

遅延損害金の請求は、もちろんしましたよ。

[94: 匿名さん]

やはり滞納してしばらくしても支払いがない場合、念書で期日を決めて支払いを約束してもらい、その文面で、期日までに支払えない場合は、管理組合と公正証書の締結や抵当権者に滞納事実の連絡をすることに同意するぐらいの内容を入れるのが効果的かもしれませんね。
いずれにしても遅延損害金が発生し、それを支払わなければならないという認識があれば、よっぽどの理由がない限りは滞納しないと思うんですがね。

[95: 匿名さん]

＞94さん
多分理事をして、滞納の督促をしたご経験がないんでしょうね、リアリティーが今一歩です。
＞やはり滞納してしばらくしても支払いがない場合、念書で期日を決めて支払いを約束してもらい、

念書を書くくらいの誠実さが残っていれば、滞納なんてしませんよ。
長期滞納者は、督促状も内容証明も無視しているところが、長期滞納者たる所以なんです。

＞いずれにしても遅延損害金が発生し、それを支払わなければならないという認識があれば、よっぽどの理由がない限りは滞納しないと思うんですがね。

90％の人は、よっぽどの理由がないんです、本当に経済的に困窮しているのであれば
電話も止められるし電気ガスも止められるくらいまで行って、
当然ローンも支払えないから競売になります。
そうではなくて、おとなしい管理組合をいいことに、支払いを最も後回しにして
わざと支払わないから問題なんです。
元金も支払わないのですから、遅延損害金なんて論外なんですよ、滞納者は。
競売の手続きをとるという催告でもしないと動かないでしょうね。

住宅ローンの督促、公共料金の督促、その他の借金の督促の中で、同じ屋根の下で素人集団で
管理組合理事会の督促が最も甘いから長期滞納をするんだと思いますよ。

遅延損害金の請求も、競売で取得した不動産業者は支払わなくていいのと、
そのために管理組合が裁判をすることなんてないことをよく知っているので
支払ってくれないことが多いようです。
音便に滞納額の元金だけ支払えば、理事会が納得してそれ以上少額訴訟なんてしなことも
経験的に知っているようです。

[96: 匿名さん]

いろんなケースがあると思いますが、
うちのＭＳでは、購入者が入居後１年ほど来館せず、管理費などは入居時の事務に不備があるまま、本人はほとんど海外を移動されており、直接連絡をとる手段がなかったです。
駐車場にも高級車が１年分のほこり被って放置されてました。
もちろん、連絡とれたら一括がドーーーンとお支払い頂きました。

[97: 匿名さん]

確かに破産しても次の購入者が払ってくれるパターンが多いので、結局は払うのか破産するのか決着をはやくつけてもらうことが重要なんですね。ってことは、他の債権者よりも強く取り立て、早めに競売申し立てにもっていくのがセオリーなわけですね。あと、管理費滞納債権で競売申し立てってできるんですか。公正証書で期限を決めて、それがブレイクされないと無理なのかなあ？

[98: 匿名さん]

ブレイク・・

[99: 匿名さん]

うちの管理規約は、国交省の標準管理規約がベースのようですが
管理費滞納で競売手続きまでできると書いてありますね。

うちの規約だと
・第59条　管理費等の徴収
5項、理事長は期日までに納付すべき金額を納入しない区分所有者等に対し
（理事会の会議および議事の決議を経て）支払い命令、強制執行および担保権の
実行としての競売等の申し立て並びに訴訟等の提起をすることが出来る。

　→あくまでも理事会の議決を経て理事長の判断と言うことですね。

この条項に、「管理組合は・・・遅延損害金も年利18％を加算出来る」とも書いてあります。

但し「出来る」ということで「しなければならない」ではないのが
遅延損害金は管理組合、競売や訴訟は理事会の判断だということなんだと思います。
つまり理事会が妥協すれば、遅延損害金を取っても取らなくてもいいということ。
落札した業者は、この点をよく知っているから遅延損害金まで支払わないのでしょう。

[100: 匿名さん]

競売物件の遅延損害金については、管理組合が裁判所に提出する「債権調査票」の中に
年利○○％だとか、現在○○円だとか記載するはずですよね。
　落札業者はそれで納得して落札しているのはずなんです。裁判所としても後々トラブル
にならないように記載して通知しているのです。それを管理組合に支払わないなんて・・・・
　また、すぐに許してしまう管理組合があるから甘く見られるんでしょうね。

　落札業者としては、一つの案件を少しでも経費を掛けずにエンドユーザーに売りたいのです。

　金額にもよるでしょうが、管理組合としても「遅延損害金を支払わなければ訴訟をするぞ」
という「内容証明催告書」をその業者社長あてに送達し、反応がなければ粛々と実行するのみ
じゃないかな？

　弁護士に委嘱せず管理組合として対応すれば数千円〜２万円（印紙・切手代）だよ。

　要は管理組合としてどんだけ本気で考えてるか・腹をくくれるかだろうと思います。

[101: 匿名さん]

わかっていても、輪番制の理事や理事長がそんな面倒なことしないというのが本音だろうね。
輪番制ならどうせ1年で交代するんだし、理事の半分ずつ交代するような意識の高い
マンションも、そう多くないでしょう。

[102: 匿名さん]

確かにね。あんま厳しくやりすぎると逆恨みされても本末転倒だもんね。株主でもないのに自分の会社ずらして頑張ってるヒラリーマンになっちゃうよね。

[103: 匿名さん]

管理組合はやっぱダメか・・・・・・・・

[104: 匿名さん]

管理費滞納の時効は５年みたい。
マンションの理事会もがんばらないといけないけど、管理会社はお金もらって動いてるのだから
もっとちゃんと働いてほしい！！（うちの場合何するにもとにかく時間かかりすぎ）
未納者への督促も適当っぽいからうちも管理費滞納しようかってなりそうで怖い。

[105: 匿名さん]

そうなんですよね。５年で時効になってしまうようですよね。
（滞納者からの時効の援用があった場合、可能性はあるという意味でしょうが）

管理会社との委託契約にもよりますが・・・・・・
管理組合を補助する意味でも、時効にならないように「債務承認書」とるアドバイス
をするとか、訴訟提起に協力するとか・・・・・

常識的にも契約書上でも滞納に関しては管理会社には責任はないにしろ、組合にアドバイス
ぐらいするのは業務の一部ではないでしょうか？

皆さんの管理会社は「管理費等督促担当」が専任で勤務していますか？
いないとすれば、担当フロントがその業務も会社から押し付けられて、手が回らないとかで
ろくな督促をしてない可能性があります。

一度、より具体的に正式な形で確認した方がいいですよ。

[106: 匿名さん]

私は下記の会社の人に協力をしてもらいました。
本人が電話をしてくれたようです。
http://www.yomigaeru.org/4unions/index.html

[107: 匿名さん]

うちのマンションは私が理事長になってから遅延損害金の免除の決議を否決する総会決議をしました。（利息制限法で年利14.6%が上限だと思いますが）。
滞納者には滞納6ヶ月で支払督促を実施しており、1名とは異議申し立てのため裁判になりました。いずれにしても裁判所から文書が行けば支払って頂いております。もちろん遅延損害金も規約通り14.6%で裁判でも認められました。（管理会社の督促担当は遅延損害金14.6%の判例は無いと言っていましたが）
　これから競売により専有部分を取得した不動産会社と裁判を行う予定です。遅延損害金の免除を申し出てきましたが断ると管理費等も元金の支払はおろか月々の管理費も支払わないため裁判もやむなしです。
　当マンションでは顧問としてマンション管理士に入ってもらってます。司法書士の資格を持つ方で弁護士との間にも入ってもらってます。理事長がいちいち弁護士と打ち合わせでは大変ですから。

管理会社は滞納に関しては当てになりませんね。今の管理会社は会計処理がおかしいので変更する予定です。

[108: 住まいに詳しい人]

＞管理会社は滞納に関しては当てになりませんね。今の管理会社は会計処理がおかしいので変更する予定です。

当然の主著ですが、最後の２行は如何かと思います。或る一定期間の督促請求が限度で、後は法的手続が必要となります。　この感覚ですと滞納者は増えることにもなりましょう。

[109: ３年目理事]

「あてにならない」っというのは理解できます。
委託契約では、６ヶ月までは管理会社が督促することになってますが、一部の管理会社は関連会社の販売物件の場合、１年まで督促するとか色々なパターンがあります。
ただ、絶対に忘れていけないのは、
　・滞納は、組合員と管理組合の問題
　・管理会社は、管理組合の代わりとして委託業務で行っている
　・滞納債権など、債権の回収業者は法的に別物（らしい。）
です。
３ヶ月だろうと６ヶ月だろうと、滞納されても委託費は変わらず、懐が痛いのは管理組合です。
積極的に督促する管理会社や担当が居ることも知ってますけど、そこまで親身に嫌な仕事をする管理会社は少ないと思います。
理事会側が、しっかり督促ルールや別途有償となる債権回収に関して指示しておく必要があります。

[110: 購入経験者さん]

何故に管理組合と言うものは、管理会社におんぶにだっこなのだろうか？分譲マンションと賃貸借マンションの区別が分からないから、管理員、管理会社が何でもしてくれると思いこんでいる傾向がある。日本人は昔から契約には弱いから、すぐ騙されると云われてきたが、今も変わりないのは嘆かわしい。この点、中国、韓国は歴史的にも良くも悪くも契約で鍛えられて来ているので、国際化には強い。先が思いやられる。

[111: マンコミュファンさん]

＞何故に管理組合と言うものは、管理会社におんぶにだっこなのだろう　　か？
＞この点、中国、韓国は歴史的にも良くも悪くも契約で鍛えられて来てい　る・・・・・・って事だけど

本当に契約に則った業務を管理会社は実行しているのか？
　
　①電話督促（平日は効果が期待できないので土・日・祝が良いかもしれ　　　　　　　ない）
　②書面督促（１〜３ヶ月は通常通知書面で良いかもしれないが、４ヶ月　　　　　　　以降は内容証明での催告書送達を管理組合に助言すべき）
　③自宅訪問（理事会や巡回時が平日夜、土・日・祝であれば訪問できる　　　　　　　だろう）
　※せめて、月次報告として管理費滞納状況並びに督促経緯（何時電話し　　て、交渉はどうだったか？何時訪問して協議できたか？）をしっかり
　　組合に説明する義務が管理会社にあるんじゃないの？
　　まず、そこからだな。

　理事の皆さん、管理会社との契約書、「事務管理業務」の「管理費等滞　納者に対する督促」の具体的内容を現管理会社に質問して説明を受けて　下さい。

　もしかしたら契約書に抵触している管理会社もあるかもよ。

[113: 購入経験者さん]

＞理事の皆さん、管理会社との契約書、「事務管理業務」の「管理費等滞　納者に対する督促」の具体的内容を現管理会社に質問して説明を受けて　下さい。

質問の前に、契約書に条文記述があるか、無い場合は、管理組合細則に従ってやるとの条項があるかが問題で、具体的内容は飽くまでも、契約書の条文である。これが不備なら、管理会社独自の方法に文句は言えないと云うことだよ。

[114: マンコミュファンさん]

>>113

　管理会社と管理組合が署名、捺印をしている契約書の
「管理費等督促業務」を管理会社がどのように具体的に
　遂行してるのか？

　まずは管理会社に確認して組合が理解しなければなければ
　話が進まないでしょ
　
　その上で管理組合からの要望（切手・印紙代等、実費は組合負担）
　ＥＸ，①内容証明案の作成及び発送　②少額訴訟の訴状作成
　　　　（出廷日の同行）③登記簿謄本の取得　④住民票の取得　
　　　　⑤競売時における裁判所等への書面作成・・・・・・・
　　　　　　　　　　　　　　　　まだまだあるかもしれないけど

　　なんかをお願いしてみたっていいんじゃないの？

　　滞納管理費等で本当に困っている管理組合ならば、上記業務を
　　遂行してくれる管理会社もあるはずだから管理会社の変更も視野
　　に入れて真剣に考えてもいいかもね。

[115: 管理会社のものですが…]

いま、自分が担当しているＭＳでは長期滞納者がおりますが、仮執行宣言付きの支払督促を取得しました。ここまでは（別料金でしたが）管理会社の仕事として事務代行しました。
ここから先は管理組合の出番なのですが、理事長が差押えする！・・・という意気込みでいるのはよいのですが、抵当権がしっかりついています。
この場合、配当金が抵当権者へ全て渡ってしまうので差押えはできないと聞きましたが、ほんとですか？
支払督促までの知識はあるのですが、そこから先は・・・。管理会社のものとして情けないのですが、どなたか教えて下さい。

[116: 大学教授さん]

普通は給料等を差し押さえるかと思います。

[117: マンコミュファンさん]

給与を差し押さえるったて勤務先が解からないんじゃなぁ
勤務先が解かってもまともな会社じゃなきゃなぁ

強制執行もなかなか手間だよね。
だって債務名義をとったって管理組合側が差し押さえるものを
探し出さなきゃなんないし・・・・・・・

区分所有法５９条の競売申し立てについては、抵当権が付いてれば
難しかったけど抵当権者がいてもＨ１６年５月の裁判で「無剰余取
り消し」にならずにに競売になり特定・包括承継人に請求し滞納管理費
を支払ってもらった判例もあるようだけど・・・・・・・

でも相当悪質な滞納者（管理組合としても出来うる限りの督促をした
けど状況が変わらないとか）じゃないと裁判所も認めないだろうなぁ。

ほんと、どうしたもんかなぁ。

少額訴訟で敗訴しても和解調停しても、払わない奴は払わないし・・・
まぁ、日本の裁判はこんなもんかなぁ。

[118: ３年目理事]

みだし：管理費滞納が原因の59条競売請求
　　　　管理組合敗訴で確定
　　　　東京高裁「形式的競売、極めて限局」
なニュースが最近ありました。＜ペーパー誌。
漢字が非常に多くて要約仕切れないのですが、
100万以上の管理費等を滞納した区分所有者に対し、区分所有法59条に基づく競売を求めて提訴した事件。
判決は、管理費などの滞納は「共同の利益に反する行為」と認定したが、「金銭債権の確保を図るために、民事執行法の例外となる「59条競売」を適用できるのは極めて限局される」
とのこと。
あぁよくわからない．．このスレに関係するのかもわからない(笑

[119: マンコミュファンさん]

あーあ　「マンション管理新聞」ね。

競売を申し立てるまで、管理組合としてどのような督促業務をしたかで
そりゃ、裁判所の判断も分かれるわなぁ

このスレに関係ないようなので・・・・・・・終わり

[120: 不動産購入勉強中さん]

管理費等滞納を被担保債権とする競売申立は簡単です。管理会社に頼まなくてもできますよ。管理費等は区分所有法７条で先取特権と位置づけたので、裁判、支払督促によって債務名義を取らなくてもいいので、管理費滞納等が発生しているという事実を文書で証明すれば、競売申立できます（民執１８１条１項４号）。
以上は、前レスがあったので今更考えなくていいのですよね？

先順位に抵当権がついていて抵当権の被担保債権が物件の売却価格を越えていると、競売申立は無剰余取消です（民執63）。

しかし、登記簿謄本の抵当権の被担保債権額をみて競売申立を諦めるのは早いです。私が滞納者だったら抵当権の被担保債権がなくなっても他の債権者に競売されないために抵当権は抹消しません。抹消・変更登記する実益があるのは滞納者です。
抵当権者は抹消・変更登記の登記委任状だけ渡すだけで抹消・変更登記するのは債務者ですから、登記しなければいいのです。登記に公信力はありませんが登記の公示を利用して、カラ登記も「価値」があるのでしょう。
いまどき不動産業者でも登記だけでは信用しませんが・・・。

だから、登記されている債権額は設定登記当時であり、債権額が現時点でいくらなのかわかりません。抵当権者に教えてもらう努力が必要です。他に債権者がいることが知れて、先に債権回収されると考えれば抵当権者が自分で競売実行してくれるかもしれないし、実行しなければ、滞納者はその抵当権者には債務を継続して支払っていることが予想できますので、滞納者に原資があるのでしょうから、作戦を立てましょう。

区分所有法５９条による競売は、滞納管理費等がある程度高額、長期になっていることや、先順位抵当権者が抵当権を実行してくれないなどの特段の事情がないと難しいようです。前レスがおっしゃったように、管理組合が安易に登記を信用するだけで自分で動かなかったり、管理会社にお任せだけじゃ、裁判所は認めないでしょう。
長レスですみません。

[121: 匿名さん]

2年近く交渉した結果、
うちのマンションの長期滞納者と話がついたようです。
内容証明を送っても無視されたり、
居留守を使われたりしたようでしたが、
今後、分割で払っていくことで、ひとまず、決着しました。

[122: 元理事長]

>>121
滞納の理由が経済的困窮である場合、滞納者は所有し続ける経済力がないのですから、ほぼ１００％の確率で１年以内に再び支払が滞ります。結局、売らせるしかありません。
私は、このような場合、訴訟提起の手続きを取ってから、滞納者に任意売却を強く勧めます。「競売に至ると任売より相当安く売る羽目になって少なくとも○百万円は損するよ。そうなる前に任売した方が良いんじゃないの？」って言うと売りに出してくれます。

[123: 不動産購入勉強中さん]

訴訟は一般的に「威嚇」効果あるので、それを目的にしてもいいかもしれませんね。でも債務者が裁判所で争ってきたら受けて立つほかないので、負担でしょう。
支払督促がいいか？訴訟がいいか？
競売申立がいいか？
支払督促は「決定」ですから、要件が整っていれば審尋せずに債務名義が取れるので簡単ですが、送達できなければならないし(民訴388)、
異議が出れば通常訴訟に移行するので(民訴395)、理事が法廷に行って主張する負担があります。だからいきなり訴訟でもいいかもしれませんが、その負担はおなじです。
支払督促と訴訟で主張が認められればそれが債務名義となって
管理費滞納者のどのような財産でも差し押さえができるメリットがあります。
しかし、管理費滞納するような債務者に当該区分所有権以外に責任財産が残っているでしょうか？結局その財務名義で区分所有者の建物の競売申立になるでしょう。
しかし、競売申立は債務名義がそもそも不要です。
滞納した事実を文書（総会議事録、管理規約等）で裁判所に示せば差押えできます。競売申立て後、２，３日で決定は出るし、１週間後には差押登記が入ります。登記は裁判所がやってくれます。差押えた後に競売の売却までの間(約１年)に任意売却でもいいと思います。
どちらが負担が少なく、時間がかからず、メリットがあるか？一目瞭然ですね。
どの方法をとるかは結局管理組合が決めることですが、管理滞納が発生し、法的措置を取ることを決意した時、なぜ、支払督促や訴訟が多いのか不思議です。管理会社もそのようにアドバイスするのでしょうか？でも、負担の多い方法は管理会社に別料金で支払わなければないらないでしょう。
競売だったら素人で十分申立てできます。
区分所有法７条の改正の立法担当者は、管理組合に対して、他の一般債権者との差を設けて優先して競売で債権回収ができるようにしたのですよ。

[124: 不動産購入勉強中さん]

前レスの続きです。
「管理費滞納」ググッたら、「専門家」が支払督促をアドバイスしている記事があったので、驚きました。
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070904hg01.htm
「それでも滞納が続くなら、簡易裁判所に支払い督促手続きを申し立てる。滞納者から異議申し立てがあれば正式な裁判になるので、支払いを命ずる判決を求める・・・」
「・・・滞納者に支払い能力がない時は、場合によってマンションを競売にかける。」
とおっしゃっています。
しかし、
現実に滞納者は他の債権者の支払に追われて管理費支払いは後まわしにしていることが多いだろうし、結局競売になるのなら、債務名義を取るために時間と手間をかける必要はないと思います。そうであれば、内容証明その他によって督促して、支払期日を設定した上で履行がなければ競売をする旨の予告をし、競売を申し立てるのが一番早くて簡単と思いますが・・・。

[125: 118]

>>124さん
なんというか．．．手間隙などを考えるなら、支払い能力の無い滞納額は損金計上するほうが「簡単」になってしまいます。
よほどのことが無い限り、滞納額とそれに費やす督促費用ではペイしませんよね？

でも、総会ではなんらかの回収策を示さねば、組合員が許してくれません(笑

[126: 不動産購入勉強中さん]

確かに、総会で回収策を提案して決議を取ることが前提でしょうね。
その場合の法的対応についてメリットデメリットを比較検討する上で、債務名義の不要な競売(区分所有法７条のそれ)による差押えが強力な手段だと思います。
私が強調したいと思うのは、それがあまり知られていないことです。せっかくの条文があるのに、旧来のアドバイスが多いのに驚いています。裁判所の競売担当部門に行ったら、親切に教えてくれて、書式もありましたよ。そりゃあ最初から支払督促だ、小額訴訟だと簡裁に質問すれば、いえ競売がありますけど、などと教えてはくれませんよ。第一、競売は地裁の管轄ですからね。管轄違いの簡裁の書記官が他管轄の手続を示したらおかしいでしょう。それは、弁護士をはじめとする「専門家」の役割ですね。
しかし、「専門家」が、迂遠で非現実的な支払督促や訴訟をすすめているので、多くの管理組合が「それしかないのか…、大変だな…」と信じて、結局、「時効」の最判だ、「訴訟だと近隣関係が…」と逡巡しているようですね。競売による差押えの登記は、登記簿謄本を見なければ第三者にわからないし、訴訟等によって裁判所で争うことより、任意の話し合いを促すためにも最善と考えます。任意での支払がまとまれば取り下げればよいし、話し合いが決裂すればそのまま競売して新所有者に代わってもらえばいいのです。

[127: 元理事長]

うちは遅延損害金の他、弁護士費用等も請求できるように規約を改正してあります。訴訟に至ったら弁護士に任せて、その経費も相手に支払わせるので、組合に損失は生じません。まだ通常訴訟に至ったことはありませんが。
少額訴訟は経験ありますが、すべて自分でやった（弁護士費用等はかかってない）ので、滞納管理費・修繕積立金と遅延損害金だけ取りました。

[128: XYZ]

＞その場合の法的対応についてメリットデメリットを比較検討する上で、債務名義の不要な競売(区分所有法７条のそれ)による差押えが強力な手段だと思います。私が強調したいと思うのは、それがあまり知られていないことです。せっかくの条文があるのに、旧来のアドバイスが多いのに驚いています。裁判所の競売担当部門に行ったら、親切に教えてくれて、書式もありましたよ。

マンションの建物について言えば、この先取特権の優先順位は登記された抵当権に劣ります。住宅ローン等の抵当権が設定されており、かつ、競売落札価格より多額のローン残高がある場合や不動産価格が下落し、登記した抵当権が不動産の実勢価格よりも金額の大きなものになっているのが普通でしょうから、支払いを受けることが出来なくなる公算が大です。またその価格いっぱいに抵当権が設定されている場合は差押えの効力はありません。更に、家財等への先取特権の行使には、滞納者が差押えを承諾すること等が条件であり、滞納者の協力を得られにくいといった問題もあります。
従って、貴方の云われる様な特効薬でないことは確かです。

[129: 不動産購入勉強中さん]

＞128さんへ
お詳しいですね。
確かに、区分所有法７条の競売は競売である以上仮に先順位抵当権者等が
存在し、その残債権が競売の売却価額を上回らなければ無剰余による
競売取消になる可能性がありますね（民執63ほか）。
しかし、すでに＞120で述べましたように、
＞しかし、登記簿謄本の抵当権の被担保債権額をみて競売申立を諦めるのは早いです。私が滞納者だったら抵当権の被担保債権がなくなっても他の債権者に競売されないために抵当権は抹消しません。抹消・変更登記する実益があるのは滞納者です。
抵当権者は抹消・変更登記の登記委任状だけ渡すだけで抹消・変更登記するのは債務者ですから、登記しなければいいのです。登記に公信力はありませんが登記の公示を利用して、カラ登記も「価値」があるのでしょう。
いまどき不動産業者でも登記だけでは信用しませんが・・・。
だから、登記されている債権額は設定登記当時であり、債権額が現時点でいくらなのかわかりません。抵当権者に教えてもらう努力が必要です。他に債権者がいることが知れて、先に債権回収されると考えれば抵当権者が自分で競売実行してくれるかもしれないし、実行しなければ、滞納者はその抵当権者には債務を継続して支払っていることが予想できますので、滞納者に原資があるのでしょうから、作戦を立てましょう。
…なのです。

だから、確かにおっしゃるように「特効薬」ではないですね。
私も特効薬とは思いません。
というか法的措置に「特効薬」は存在しません。
なぜなら必ず債務者の権利回復措置が具備されているからです。
そうではなくて、訴訟等に比較考量する方法すると
区分所有７条による競売が注目されていないこと、
「専門家」もそれをアドバイスしないこと、
管理組合もそれを用いることが少ない理由は何でしょうね、
ということです。
なぜだと思いますか？

[130: 近所をよく知る人]

＞区分所有７条による競売が注目されていないこと、
＞「専門家」もそれをアドバイスしないこと、
答：区分所有法７条だけに頼って競売する方法が実現的でないから。
解答へのヒント：先取特権から「競売」執行の手続きをおさらい。
加えて大ヒント：動産は競売しても大した金額にならない事が多い。

レスはできるだけ簡潔に。