管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[781: 匿名さん]

>>780
逆に組合員側が組合に請求する裁判でも弁護士代が取れるよう規定してないと不平等でしょ。
ここは法学部出た人いないの？

[782: 匿名さん]

>逆に組合員側が組合に請求する裁判でも弁護士代が取れるよう規定してないと不平等でしょ。

共有財産の管理団体で、被害者の互助会ではありません。

[783: 匿:名さん]

義務違反者に対し、ペナルティーとして違約金を課すとの特約を採用している契約はよく見かけます。
この特約をもって不公平だとはいえないと思います。
マンション管理規約において、管理費の滞納は義務違反です。

また、「特定承継人にこの違約金を請求することができるか」ですが、
「（コンメンタール）マンション区分所有法」では、
区分所有法第７条（先取特権）第１項における「規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に
対して有する債権」に関し、「規約で、区分所有者の義務違反について違約金を定めた場合の
違約金支払請求権も、これに含まれる。」と解説しています。
第８条（特定承継人の責任）では、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の
特定承継人に対しても行うことができる。」と規定しており、特定承継人にこの違約金を請求する
ことができると考えるのが合理的ではないかと思います。

[784: 匿名さん]

>>783
簡易迅速に損害の額を算定するために違約金を定めた以上、
督促費用・裁判費用は郵券印紙等を除きそれに含まれるとされています。

ですから弁護士代まで請求できるのは限定した場面に限られます。


後段は判例があるのでしょうか。

[785: 匿名さん]

>>782
被害者の互助会であれば弁護士費用は当然に請求できます。

いまは契約不履行について語ってますので、反論の例として適当ではありません。

[786: 匿名]

783 コンメの引用ありがとう。
やっぱり出どころがはっきりとしたコメントは参考になる。

[787: 匿名さん]

>>784
判例がないから文献を参考にするんです。

まあ合理的な理由（損害金が高率でない・弁護士を使わなければならなかった事情・弁護士代が相場以下・相手方の態様）
があれば、特約は問題なく認められ承継もされるでしょう。

ただ明文でない以上、相手方も素直に払うとは考え難いので難航が予想されますね。

[788: 783]

>>783 の特定承継人に関しては、平成２１年度のマンション管理士試験に出題されていますね。

〔問３〕の選択肢 ２
http://www.mankan.org/pdf/H21_shiken.pdf

[789: プチ旅行派]

出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。

[790: 匿名さん]

>出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。

そうゆうのを悪乗りと言います。

[791: 匿名]

ここまでのところを読み返して見た。
確立していないので、やや見通しが立ちにくいとは言え規約かあるなら請求しないと損だな。

現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。

理事会の顔ぶれがタカ派か、ハト派かで対応が違うというのもねぇ～。

[792: 匿名さん]

＞現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。

請求しないと滞納は減らないね。
遅延損害金が千円になるのを待つより、一ヶ月でも滞納したら毎月千円の内容証明郵便を出す方が効き目があるよ。
3ヶ月滞納すると3千円請求されることになるからね。

[793: 791]

>>792
すまん、すまん。目的語を欠いていた。
やりにくいと思ったのは遅延損害金ではなくて、弁護士費用です。

[794: Ｈ21年合格組]

>>788
その年の受験したが、その問題はしっかり当てていた。
ここまで深い議論のある箇所とは思っていなかったから。

[795: 匿名]

>792
1ヶ月で内容証明出すか？

[796: 匿名]

電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、
管理費の対応も全く同じで厳しく素早く対応しませんと、
怠惰人間の悪用や悪習慣化になります。

[797: 匿名]

それにしてもやりすぎ

[798: 匿名]

弁護士費用ではないが、特定承継できるかできないか議論があることが、
>>740の弁護士作成の資料Ｐ４にでてたね。

電気、水道料金のことから思い出した。

[799: 匿名さん]

一部回収しかできなかったら、争いのある駐車場収入から充当した方がいいってこと？

[800: 匿名さん]

＞電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、

それは契約により業者が出来ることで、管理組合は出来ません念為。

[801: 匿名さん]

電気等を止める例えはイマイチだな。

管理費滞納したからといって、エレベーターが使えなくすることができる訳じゃあるまいし。

[802: 匿名さん]

そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。

[803: 匿名さん]

＞そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。

共有敷地内の駐車場で、契約書に規定されている時に限る。

[804: 匿名]

契約書に延滞解約が規定されてないのがあるんか？

[805: 匿名さん]

いや、
>>803
について、分からないのは、
>共有敷地内の駐車場で、
とわざわざ書くかだよ。管理組合カテゴリーなんだから当たり前。

[806: 匿名]

駐車場が余っているところは、サクサク解約っていうのは微妙

[807: 匿名さん]

規約は規約で実行するのみ。

[808: 匿名]

現実問題、駐車場の方が極めて少額なので法的手続きはやりにくいな。

[809: 匿名さん]

内の管理組合は、長期滞納者には規約通り取り立てています。
規定の滞納月数になったら、
駐車場契約も規定通り解約されます。
また、規定通り問答無用で裁判にし差し押さえの規約もあります。

駐車場があまっているのと滞納は別問題。目先の利益に惑わされてはいけません。
粛々と規約通りに実行あるのみ。
金銭問題はトラブルになりやすいので規約通り粛々とやることが大事。
延滞金も管理会社に計算してもらい、所定の書式で請求されます。
滞納者が払うか払わないかはまた別の問題。
不良住人は出て行ってもらいたいと言うのが内の管理組合の方針です。

理事会でも
管理会社：滞納の件です。翌月滞納なら簡易裁判になりますがどうしましょう？
理事長：いつもと同じで規約通りお願いします。
他理事：反対理由なし

[810: 匿名]

>>809
あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。

で、訴訟やった結果どれだけ回収できているの？

訴訟件数… 件
回収件数… 件

うちは新しいのもあって訴訟するほどの延滞はないんだよ。参考までに教えて。

[811: 匿名さん]

809くん

珍しく誤字誤用がなかったね。

[812: 匿名さん]

>>810
訴訟件数… 0件
回収件数… 0件
ようするに、これ以上滞納すると簡易裁判しますよ。差し押さえしますよ。というような内容証明を出します。
滞納者のちゃっと待って下さいとかの言い訳は聞かないので、おそらく滞納者は他の支払いより優先して払っています。
自営業の方は差し押さえは大変困りますね。また、会社員の方も給与差し押さえは出世に響きますね。
今の所は起訴なしで回収できています。
起訴の一歩手前…5件
回収件数… 5件
その後、滞納住戸で売りに出た物件2戸確認。

＞あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。
入居時から決まっていましたので、みなさんも同様だと思っていました。
●ヶ月滞納はお手紙
●ヶ月滞納は駐車場の違約
●ヶ月滞納は内容証明
●ヶ月滞納は簡易裁判など

[813: 匿名]

そこまで規約に決めがあれば、裁量の余地はないね。

[814: 匿名さん]

>>812
うちは管理規約にそこまで謳ってなかったです。

｢10万以上200万未満｣で総会に諮ることなく法的手続きをとることができる。

金額を月数に改正したけど、もっと細かくすべきでした。

駐車場の解除は2ヶ月の滞納でと別のページにありましたが、実行されたことはありません。

[815: 匿名さん]

>>812
簡単に差し押さえとかいっちゃってくれてるけど、費用も時間も手間もかかるんだよ。
実際やってみろって

[816: 匿名さん]

5件中、2件が手放すことになったか。
まあ、訴訟にならないなら、それに越したことはない。

[817: 匿名さん]

>>815
裁判には費用も時間も手間もかかるが、
いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。
理事会の裁量で滞納者に便宜をとったりすると理事達が責任を負わされるので実施するしかない。
総会資料に、滞納について規約通り実施しているかを毎回記載しています。

差し押さえは、実施する方よりされる方が大変なこと（社会的な制裁）になる。
規約に裁判・差し押さえの規定があるのは、滞納者からの逆恨みを防ぐ意味がおおきいですよ。
要するに、合法的な脅しだよ。

[818: 匿名]

日当がでるのはいいね。

[819: 匿名さん]

＞いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。

願望と現実がミックスしているね。

[820: プチ旅行派]

ねえねえ、日当の他に、遠隔地なら、飛行機代でるの？エコノミーでいいんだけど。

[821: 匿名さん]

>>817
差し押さえを赤紙ぺたぺたはりつけていくイメージで語ってるでしょ？

[822: 匿名さん]

いいんじゃない。未経験者みたいだし。

[823: 理事経験者]

＞差し押さえは、実施する方よりされる方が大変なこと（社会的な制裁）になる。
会社員なら、勤務先の給与差し押さえて終わり。
制度的に３０万程度の金額になるので、1～２ヶ月分差し押さえればいいでしょうね。
費用がかかりますが、今後の滞納防止や他の区分所有者の滞納を防ぐためには必要です。

まさに、合法的な脅しだよ。

[824: 匿名]

勤務先を全て把握しているの？

[825: 匿名さん]

想像は自由、事実は伴わないよ。

[826: 匿名]

本当に１、２ヶ月で足りる？

[827: 匿名]

知ったか君、ようこそ。

[828: 匿名さん]

給与差押えまで規約で定めがあるの？
純粋に凄いなあぁ。

[829: 匿名さん]

簡易裁判所は相手の預金の金融機関名を書けという。
滞納する奴がそんなヘマするかよ！

[830: 匿名さん]

給与差押えって預金口座情報も必要なの？