管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[766: マンション住民さん]

規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるなら、
とっくの昔にどこの業界でもこれを導入するでしょ。

民事の契約不履行で弁護士代まで請求できるのは限定的な話。
日本は本人訴訟がタテマエだし、相手方が勝った場合も弁護士代を認めなければ公平な裁判にならないからね。

勘違いしている人が居るが、俺は請求する側。
できないことをできると期待させるのは一番いけないと思うから慎重に解釈してます。

[767: 匿:名さん]

>>765

＜参考＞
http://www.fukukan.net/paper/071201/work_help8.html

[768: 匿名]

>>767
740の時も非常に参考になったが、やっぱり競売だと訴訟までいった例があったのね。

競売落札者に対しても前所有者との弁護士費用も認める訳だ。

いずれにしてもスペシャル・サンクス！

[769: マンション住民さん]

>>767
競売前に債務名義があるわけじゃないだろうし
その弁護士費用45万は新所有者に対して不法行為構成でとったものだろ。


一部を切り取った都合が良い判例だけもちだして。
勝てると勝手に解釈する思い込むクレーマー住民が一番困る。

[770: 匿:名さん]

＜おまけ＞
債権者が手形金等の金銭請求にあわせ、取立費用として弁護士費用等の支払も債務不履行による損害賠償の
一部として請求した事件に関し、

「民法４１９条によれば、金銭を目的とする債務の履行遅滞による損害賠償の額は、法律に別段の定めがある
場合を除き、約定または法定の利率により、債権者はその損害の証明をする必要がないとされているが、
その反面として、たとえそれ以上の損害が生じたことを立証しても、その賠償を請求することはできない
ものというべく、したがって、債権者は、金銭債務の不履行による損害賠償として、債務者に対し
弁護士費用その他の取立費用を請求することはできないと解するのが相当である。」
（最高裁　昭和４８年１０月１１日）との判例があります。

そこで、標準管理規約では、

１．民法４１９条（金銭債務の特則）に基づく損害賠償の額…年利○％（約定利率）の遅延損害金
２．民法４２０条（賠償額の予定）に基づく損害賠償の額の予定…違約金として弁護士費用
　　並びに督促及び徴収の諸費用

と規定したのでしょう。

[771: 匿名]

>>770
損害賠償金と違約金の違いのことね。
でも低脳くんには難しすぎ。

[772: マンション住民さん]

>>771
難しすぎたら払ってもらえないじゃん（笑）

相手があることなんだぞ。

[773: 匿名さん]

>>767
その判例は新しい所有者が争って負けた結果、弁護士費用請求も裁判で認められた事例で、
弁護士費用を特定承継人に承継されるかの問題とはちょっと違う気がします。

[774: 匿名]

>>766

特定承継の話は横に置こう。


740で弁護士費用が認められたケースが明示された。じゃあ、お前さんがしつこく主張するように、規約があるにもかかわらず弁護士費用が否認された判例を出してこいよ。その上で判例理由を謙虚に分析して、どっちが限定的な状況下の事例判決に過ぎないか考えようじゃないか。

言っておくが、標準管理規約の定めにある条項が否定されるんだから、740よりよっぽどニュースバリューがあるから見つからないとは言わせないよ。

[775: 匿名さん]

>>774
そんな厳しくあたらないでくれよ。
あれは下級審、しかも簡裁でしょ？

あたかも絶対取れるかのように解釈せず、
慎重にと言ってるの。

規約特約の弁護士費用が否認された判例を出せというが
裁判の構造上請求がなければ判断がないし。

あくまで原則は最高裁判例（債務不履行で弁護士代は取れない）なんだからさ。
弁護士は安易に『勝てます。』なんで絶対言わないし言ったら信用できないよ。

[776: 匿名さん]

>>775
740の判決は第３－２（２）３段落目において、

『そして，規約において，弁護士費用相当額を違約金として規定することに
ついては，管理費等の未納者に対しその支払いを求める場合において，事案
に応じて，その手続を弁護士に依頼する場合が想定され，弁護士に依頼をす
れば相応の弁護士費用がかかることになり，その費用を違約金として規約に
定めること自体は合理性があり，区分所有法の趣旨に反するものではないと
いうべきである。』

と理由を述べているので、
①弁護士に依頼することが必要な事案
②相応の弁護士費用
をクリアする必要があり、お前さんのいうように弁護士費用が絶対的に認められる訳ではない。
よくよく過去のレスを読み返すと、経済合理性を考えずに弁護士使えという発言をする輩が
いたから、その点は同意できる。

しかしながら、常識的な金額・必要性があれば認められると言っており、この判決だけをみれば原則認められそうだ。
そうは言っても、否認する判例があれば、それはそれで知っておきたいので、時間が空いても見つけたらコメントして欲しい。

[777: 匿名さん]

>>775
>そんな厳しくあたらないでくれよ。
これをギブアップ宣言と受け取って、ここらで鉾を納めるが、最後にお前さんの気になる点だけは指摘しておく。

>規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるなら、
>とっくの昔にどこの業界でもこれを導入するでしょ。

複数回発言している、この発言は頂けない。

まず、マンションの管理費周りについては、世の中一般のルールより踏み込んで管理組合側が有利な修正がなされている。
・特定承継人に請求できる。
・相殺できない
というのが最近コメントされているとおりで、例外的な扱いとして弁護士費用負担特約が認められる素地がある。

他方、業界＝ビジネスの世界では、「○○業法」という規制があり、情報・ノウハウともに優位な
業界側が著しく有利な契約を盛り込むことを排除することが定められていることが多い。
仮に業法がなくとも、消費者保護法という幅広く網羅する法律もあるから、
一方的に弁護士費用を負担する条項など盛り込むことは難しいのだ。

こういう大局観を持ってれば、『容易な分野（マンション管理組合の管理費）で認められるなら、
難しい分野（各種業界）でとっくの昔に導入するでしょ。』
というお前さんのロジックがに成り立っていないのがよく判るでしょう。

この点だけは今一度、再考願いたい。

[778: 匿名]

難しく考えず、弁護士費用とれればラッキーでやればいいじゃん

[779: 匿名さん]

>>740の判決は法学者的にはどうなんでしょ？

組合側・組合員側双方とも弁護士代を請求できる。との特約でないのに
有効とする判断は批判が多いんじゃないかな？

[780: 匿名さん]

>組合側・組合員側双方とも弁護士代を請求できる。との特約でないのに有効とする判断は批判が多いんじゃないかな？

素直に解釈しなさいよ、
滞納組合員に対する違約金で請求できるとする特約ですよ。

[781: 匿名さん]

>>780
逆に組合員側が組合に請求する裁判でも弁護士代が取れるよう規定してないと不平等でしょ。
ここは法学部出た人いないの？

[782: 匿名さん]

>逆に組合員側が組合に請求する裁判でも弁護士代が取れるよう規定してないと不平等でしょ。

共有財産の管理団体で、被害者の互助会ではありません。

[783: 匿:名さん]

義務違反者に対し、ペナルティーとして違約金を課すとの特約を採用している契約はよく見かけます。
この特約をもって不公平だとはいえないと思います。
マンション管理規約において、管理費の滞納は義務違反です。

また、「特定承継人にこの違約金を請求することができるか」ですが、
「（コンメンタール）マンション区分所有法」では、
区分所有法第７条（先取特権）第１項における「規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に
対して有する債権」に関し、「規約で、区分所有者の義務違反について違約金を定めた場合の
違約金支払請求権も、これに含まれる。」と解説しています。
第８条（特定承継人の責任）では、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の
特定承継人に対しても行うことができる。」と規定しており、特定承継人にこの違約金を請求する
ことができると考えるのが合理的ではないかと思います。

[784: 匿名さん]

>>783
簡易迅速に損害の額を算定するために違約金を定めた以上、
督促費用・裁判費用は郵券印紙等を除きそれに含まれるとされています。

ですから弁護士代まで請求できるのは限定した場面に限られます。


後段は判例があるのでしょうか。

[785: 匿名さん]

>>782
被害者の互助会であれば弁護士費用は当然に請求できます。

いまは契約不履行について語ってますので、反論の例として適当ではありません。

[786: 匿名]

783 コンメの引用ありがとう。
やっぱり出どころがはっきりとしたコメントは参考になる。

[787: 匿名さん]

>>784
判例がないから文献を参考にするんです。

まあ合理的な理由（損害金が高率でない・弁護士を使わなければならなかった事情・弁護士代が相場以下・相手方の態様）
があれば、特約は問題なく認められ承継もされるでしょう。

ただ明文でない以上、相手方も素直に払うとは考え難いので難航が予想されますね。

[788: 783]

>>783 の特定承継人に関しては、平成２１年度のマンション管理士試験に出題されていますね。

〔問３〕の選択肢 ２
http://www.mankan.org/pdf/H21_shiken.pdf

[789: プチ旅行派]

出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。

[790: 匿名さん]

>出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。

そうゆうのを悪乗りと言います。

[791: 匿名]

ここまでのところを読み返して見た。
確立していないので、やや見通しが立ちにくいとは言え規約かあるなら請求しないと損だな。

現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。

理事会の顔ぶれがタカ派か、ハト派かで対応が違うというのもねぇ～。

[792: 匿名さん]

＞現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。

請求しないと滞納は減らないね。
遅延損害金が千円になるのを待つより、一ヶ月でも滞納したら毎月千円の内容証明郵便を出す方が効き目があるよ。
3ヶ月滞納すると3千円請求されることになるからね。

[793: 791]

>>792
すまん、すまん。目的語を欠いていた。
やりにくいと思ったのは遅延損害金ではなくて、弁護士費用です。

[794: Ｈ21年合格組]

>>788
その年の受験したが、その問題はしっかり当てていた。
ここまで深い議論のある箇所とは思っていなかったから。

[795: 匿名]

>792
1ヶ月で内容証明出すか？

[796: 匿名]

電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、
管理費の対応も全く同じで厳しく素早く対応しませんと、
怠惰人間の悪用や悪習慣化になります。

[797: 匿名]

それにしてもやりすぎ

[798: 匿名]

弁護士費用ではないが、特定承継できるかできないか議論があることが、
>>740の弁護士作成の資料Ｐ４にでてたね。

電気、水道料金のことから思い出した。

[799: 匿名さん]

一部回収しかできなかったら、争いのある駐車場収入から充当した方がいいってこと？

[800: 匿名さん]

＞電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、

それは契約により業者が出来ることで、管理組合は出来ません念為。

[801: 匿名さん]

電気等を止める例えはイマイチだな。

管理費滞納したからといって、エレベーターが使えなくすることができる訳じゃあるまいし。

[802: 匿名さん]

そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。

[803: 匿名さん]

＞そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。

共有敷地内の駐車場で、契約書に規定されている時に限る。

[804: 匿名]

契約書に延滞解約が規定されてないのがあるんか？

[805: 匿名さん]

いや、
>>803
について、分からないのは、
>共有敷地内の駐車場で、
とわざわざ書くかだよ。管理組合カテゴリーなんだから当たり前。

[806: 匿名]

駐車場が余っているところは、サクサク解約っていうのは微妙

[807: 匿名さん]

規約は規約で実行するのみ。

[808: 匿名]

現実問題、駐車場の方が極めて少額なので法的手続きはやりにくいな。

[809: 匿名さん]

内の管理組合は、長期滞納者には規約通り取り立てています。
規定の滞納月数になったら、
駐車場契約も規定通り解約されます。
また、規定通り問答無用で裁判にし差し押さえの規約もあります。

駐車場があまっているのと滞納は別問題。目先の利益に惑わされてはいけません。
粛々と規約通りに実行あるのみ。
金銭問題はトラブルになりやすいので規約通り粛々とやることが大事。
延滞金も管理会社に計算してもらい、所定の書式で請求されます。
滞納者が払うか払わないかはまた別の問題。
不良住人は出て行ってもらいたいと言うのが内の管理組合の方針です。

理事会でも
管理会社：滞納の件です。翌月滞納なら簡易裁判になりますがどうしましょう？
理事長：いつもと同じで規約通りお願いします。
他理事：反対理由なし

[810: 匿名]

>>809
あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。

で、訴訟やった結果どれだけ回収できているの？

訴訟件数… 件
回収件数… 件

うちは新しいのもあって訴訟するほどの延滞はないんだよ。参考までに教えて。

[811: 匿名さん]

809くん

珍しく誤字誤用がなかったね。

[812: 匿名さん]

>>810
訴訟件数… 0件
回収件数… 0件
ようするに、これ以上滞納すると簡易裁判しますよ。差し押さえしますよ。というような内容証明を出します。
滞納者のちゃっと待って下さいとかの言い訳は聞かないので、おそらく滞納者は他の支払いより優先して払っています。
自営業の方は差し押さえは大変困りますね。また、会社員の方も給与差し押さえは出世に響きますね。
今の所は起訴なしで回収できています。
起訴の一歩手前…5件
回収件数… 5件
その後、滞納住戸で売りに出た物件2戸確認。

＞あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。
入居時から決まっていましたので、みなさんも同様だと思っていました。
●ヶ月滞納はお手紙
●ヶ月滞納は駐車場の違約
●ヶ月滞納は内容証明
●ヶ月滞納は簡易裁判など

[813: 匿名]

そこまで規約に決めがあれば、裁量の余地はないね。

[814: 匿名さん]

>>812
うちは管理規約にそこまで謳ってなかったです。

｢10万以上200万未満｣で総会に諮ることなく法的手続きをとることができる。

金額を月数に改正したけど、もっと細かくすべきでした。

駐車場の解除は2ヶ月の滞納でと別のページにありましたが、実行されたことはありません。

[815: 匿名さん]

>>812
簡単に差し押さえとかいっちゃってくれてるけど、費用も時間も手間もかかるんだよ。
実際やってみろって