管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[761: 匿名さん]

>>759
何％にするつもり？

[762: 匿名さん]

よっぽど払いたくない滞納者だったのですね…

[763: マンション住民さん]

>>760
普通の督促で済むのが大半なのに、その場合に損害金を取れないのは損じゃない？

[764: 匿名さん]

>>763

>>760は損害金14.6％＋弁護士費用の方が良いといっているだけだと思うよ。

[765: 匿名さん]

規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるのは分かった。


次は弁護士費用を特定承継人に本当に承継されるかだな。
確かに通常の売買なら弁護士費用も精算されるのだろうが、競売で所有者が変更になった場合には、新所有者は旧所有者の弁護士費用は争いになることもありそうだな。

[766: マンション住民さん]

規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるなら、
とっくの昔にどこの業界でもこれを導入するでしょ。

民事の契約不履行で弁護士代まで請求できるのは限定的な話。
日本は本人訴訟がタテマエだし、相手方が勝った場合も弁護士代を認めなければ公平な裁判にならないからね。

勘違いしている人が居るが、俺は請求する側。
できないことをできると期待させるのは一番いけないと思うから慎重に解釈してます。

[767: 匿:名さん]

>>765

＜参考＞
http://www.fukukan.net/paper/071201/work_help8.html

[768: 匿名]

>>767
740の時も非常に参考になったが、やっぱり競売だと訴訟までいった例があったのね。

競売落札者に対しても前所有者との弁護士費用も認める訳だ。

いずれにしてもスペシャル・サンクス！

[769: マンション住民さん]

>>767
競売前に債務名義があるわけじゃないだろうし
その弁護士費用45万は新所有者に対して不法行為構成でとったものだろ。


一部を切り取った都合が良い判例だけもちだして。
勝てると勝手に解釈する思い込むクレーマー住民が一番困る。

[770: 匿:名さん]

＜おまけ＞
債権者が手形金等の金銭請求にあわせ、取立費用として弁護士費用等の支払も債務不履行による損害賠償の
一部として請求した事件に関し、

「民法４１９条によれば、金銭を目的とする債務の履行遅滞による損害賠償の額は、法律に別段の定めがある
場合を除き、約定または法定の利率により、債権者はその損害の証明をする必要がないとされているが、
その反面として、たとえそれ以上の損害が生じたことを立証しても、その賠償を請求することはできない
ものというべく、したがって、債権者は、金銭債務の不履行による損害賠償として、債務者に対し
弁護士費用その他の取立費用を請求することはできないと解するのが相当である。」
（最高裁　昭和４８年１０月１１日）との判例があります。

そこで、標準管理規約では、

１．民法４１９条（金銭債務の特則）に基づく損害賠償の額…年利○％（約定利率）の遅延損害金
２．民法４２０条（賠償額の予定）に基づく損害賠償の額の予定…違約金として弁護士費用
　　並びに督促及び徴収の諸費用

と規定したのでしょう。

[771: 匿名]

>>770
損害賠償金と違約金の違いのことね。
でも低脳くんには難しすぎ。

[772: マンション住民さん]

>>771
難しすぎたら払ってもらえないじゃん（笑）

相手があることなんだぞ。

[773: 匿名さん]

>>767
その判例は新しい所有者が争って負けた結果、弁護士費用請求も裁判で認められた事例で、
弁護士費用を特定承継人に承継されるかの問題とはちょっと違う気がします。

[774: 匿名]

>>766

特定承継の話は横に置こう。


740で弁護士費用が認められたケースが明示された。じゃあ、お前さんがしつこく主張するように、規約があるにもかかわらず弁護士費用が否認された判例を出してこいよ。その上で判例理由を謙虚に分析して、どっちが限定的な状況下の事例判決に過ぎないか考えようじゃないか。

言っておくが、標準管理規約の定めにある条項が否定されるんだから、740よりよっぽどニュースバリューがあるから見つからないとは言わせないよ。

[775: 匿名さん]

>>774
そんな厳しくあたらないでくれよ。
あれは下級審、しかも簡裁でしょ？

あたかも絶対取れるかのように解釈せず、
慎重にと言ってるの。

規約特約の弁護士費用が否認された判例を出せというが
裁判の構造上請求がなければ判断がないし。

あくまで原則は最高裁判例（債務不履行で弁護士代は取れない）なんだからさ。
弁護士は安易に『勝てます。』なんで絶対言わないし言ったら信用できないよ。

[776: 匿名さん]

>>775
740の判決は第３－２（２）３段落目において、

『そして，規約において，弁護士費用相当額を違約金として規定することに
ついては，管理費等の未納者に対しその支払いを求める場合において，事案
に応じて，その手続を弁護士に依頼する場合が想定され，弁護士に依頼をす
れば相応の弁護士費用がかかることになり，その費用を違約金として規約に
定めること自体は合理性があり，区分所有法の趣旨に反するものではないと
いうべきである。』

と理由を述べているので、
①弁護士に依頼することが必要な事案
②相応の弁護士費用
をクリアする必要があり、お前さんのいうように弁護士費用が絶対的に認められる訳ではない。
よくよく過去のレスを読み返すと、経済合理性を考えずに弁護士使えという発言をする輩が
いたから、その点は同意できる。

しかしながら、常識的な金額・必要性があれば認められると言っており、この判決だけをみれば原則認められそうだ。
そうは言っても、否認する判例があれば、それはそれで知っておきたいので、時間が空いても見つけたらコメントして欲しい。

[777: 匿名さん]

>>775
>そんな厳しくあたらないでくれよ。
これをギブアップ宣言と受け取って、ここらで鉾を納めるが、最後にお前さんの気になる点だけは指摘しておく。

>規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるなら、
>とっくの昔にどこの業界でもこれを導入するでしょ。

複数回発言している、この発言は頂けない。

まず、マンションの管理費周りについては、世の中一般のルールより踏み込んで管理組合側が有利な修正がなされている。
・特定承継人に請求できる。
・相殺できない
というのが最近コメントされているとおりで、例外的な扱いとして弁護士費用負担特約が認められる素地がある。

他方、業界＝ビジネスの世界では、「○○業法」という規制があり、情報・ノウハウともに優位な
業界側が著しく有利な契約を盛り込むことを排除することが定められていることが多い。
仮に業法がなくとも、消費者保護法という幅広く網羅する法律もあるから、
一方的に弁護士費用を負担する条項など盛り込むことは難しいのだ。

こういう大局観を持ってれば、『容易な分野（マンション管理組合の管理費）で認められるなら、
難しい分野（各種業界）でとっくの昔に導入するでしょ。』
というお前さんのロジックがに成り立っていないのがよく判るでしょう。

この点だけは今一度、再考願いたい。

[778: 匿名]

難しく考えず、弁護士費用とれればラッキーでやればいいじゃん

[779: 匿名さん]

>>740の判決は法学者的にはどうなんでしょ？

組合側・組合員側双方とも弁護士代を請求できる。との特約でないのに
有効とする判断は批判が多いんじゃないかな？

[780: 匿名さん]

>組合側・組合員側双方とも弁護士代を請求できる。との特約でないのに有効とする判断は批判が多いんじゃないかな？

素直に解釈しなさいよ、
滞納組合員に対する違約金で請求できるとする特約ですよ。

[781: 匿名さん]

>>780
逆に組合員側が組合に請求する裁判でも弁護士代が取れるよう規定してないと不平等でしょ。
ここは法学部出た人いないの？

[782: 匿名さん]

>逆に組合員側が組合に請求する裁判でも弁護士代が取れるよう規定してないと不平等でしょ。

共有財産の管理団体で、被害者の互助会ではありません。

[783: 匿:名さん]

義務違反者に対し、ペナルティーとして違約金を課すとの特約を採用している契約はよく見かけます。
この特約をもって不公平だとはいえないと思います。
マンション管理規約において、管理費の滞納は義務違反です。

また、「特定承継人にこの違約金を請求することができるか」ですが、
「（コンメンタール）マンション区分所有法」では、
区分所有法第７条（先取特権）第１項における「規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に
対して有する債権」に関し、「規約で、区分所有者の義務違反について違約金を定めた場合の
違約金支払請求権も、これに含まれる。」と解説しています。
第８条（特定承継人の責任）では、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の
特定承継人に対しても行うことができる。」と規定しており、特定承継人にこの違約金を請求する
ことができると考えるのが合理的ではないかと思います。

[784: 匿名さん]

>>783
簡易迅速に損害の額を算定するために違約金を定めた以上、
督促費用・裁判費用は郵券印紙等を除きそれに含まれるとされています。

ですから弁護士代まで請求できるのは限定した場面に限られます。


後段は判例があるのでしょうか。

[785: 匿名さん]

>>782
被害者の互助会であれば弁護士費用は当然に請求できます。

いまは契約不履行について語ってますので、反論の例として適当ではありません。

[786: 匿名]

783 コンメの引用ありがとう。
やっぱり出どころがはっきりとしたコメントは参考になる。

[787: 匿名さん]

>>784
判例がないから文献を参考にするんです。

まあ合理的な理由（損害金が高率でない・弁護士を使わなければならなかった事情・弁護士代が相場以下・相手方の態様）
があれば、特約は問題なく認められ承継もされるでしょう。

ただ明文でない以上、相手方も素直に払うとは考え難いので難航が予想されますね。

[788: 783]

>>783 の特定承継人に関しては、平成２１年度のマンション管理士試験に出題されていますね。

〔問３〕の選択肢 ２
http://www.mankan.org/pdf/H21_shiken.pdf

[789: プチ旅行派]

出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。

[790: 匿名さん]

>出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。

そうゆうのを悪乗りと言います。

[791: 匿名]

ここまでのところを読み返して見た。
確立していないので、やや見通しが立ちにくいとは言え規約かあるなら請求しないと損だな。

現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。

理事会の顔ぶれがタカ派か、ハト派かで対応が違うというのもねぇ～。

[792: 匿名さん]

＞現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。

請求しないと滞納は減らないね。
遅延損害金が千円になるのを待つより、一ヶ月でも滞納したら毎月千円の内容証明郵便を出す方が効き目があるよ。
3ヶ月滞納すると3千円請求されることになるからね。

[793: 791]

>>792
すまん、すまん。目的語を欠いていた。
やりにくいと思ったのは遅延損害金ではなくて、弁護士費用です。

[794: Ｈ21年合格組]

>>788
その年の受験したが、その問題はしっかり当てていた。
ここまで深い議論のある箇所とは思っていなかったから。

[795: 匿名]

>792
1ヶ月で内容証明出すか？

[796: 匿名]

電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、
管理費の対応も全く同じで厳しく素早く対応しませんと、
怠惰人間の悪用や悪習慣化になります。

[797: 匿名]

それにしてもやりすぎ

[798: 匿名]

弁護士費用ではないが、特定承継できるかできないか議論があることが、
>>740の弁護士作成の資料Ｐ４にでてたね。

電気、水道料金のことから思い出した。

[799: 匿名さん]

一部回収しかできなかったら、争いのある駐車場収入から充当した方がいいってこと？

[800: 匿名さん]

＞電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、

それは契約により業者が出来ることで、管理組合は出来ません念為。

[801: 匿名さん]

電気等を止める例えはイマイチだな。

管理費滞納したからといって、エレベーターが使えなくすることができる訳じゃあるまいし。

[802: 匿名さん]

そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。

[803: 匿名さん]

＞そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。

共有敷地内の駐車場で、契約書に規定されている時に限る。

[804: 匿名]

契約書に延滞解約が規定されてないのがあるんか？

[805: 匿名さん]

いや、
>>803
について、分からないのは、
>共有敷地内の駐車場で、
とわざわざ書くかだよ。管理組合カテゴリーなんだから当たり前。

[806: 匿名]

駐車場が余っているところは、サクサク解約っていうのは微妙

[807: 匿名さん]

規約は規約で実行するのみ。

[808: 匿名]

現実問題、駐車場の方が極めて少額なので法的手続きはやりにくいな。

[809: 匿名さん]

内の管理組合は、長期滞納者には規約通り取り立てています。
規定の滞納月数になったら、
駐車場契約も規定通り解約されます。
また、規定通り問答無用で裁判にし差し押さえの規約もあります。

駐車場があまっているのと滞納は別問題。目先の利益に惑わされてはいけません。
粛々と規約通りに実行あるのみ。
金銭問題はトラブルになりやすいので規約通り粛々とやることが大事。
延滞金も管理会社に計算してもらい、所定の書式で請求されます。
滞納者が払うか払わないかはまた別の問題。
不良住人は出て行ってもらいたいと言うのが内の管理組合の方針です。

理事会でも
管理会社：滞納の件です。翌月滞納なら簡易裁判になりますがどうしましょう？
理事長：いつもと同じで規約通りお願いします。
他理事：反対理由なし

[810: 匿名]

>>809
あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。

で、訴訟やった結果どれだけ回収できているの？

訴訟件数… 件
回収件数… 件

うちは新しいのもあって訴訟するほどの延滞はないんだよ。参考までに教えて。

[811: 匿名さん]

809くん

珍しく誤字誤用がなかったね。

[812: 匿名さん]

>>810
訴訟件数… 0件
回収件数… 0件
ようするに、これ以上滞納すると簡易裁判しますよ。差し押さえしますよ。というような内容証明を出します。
滞納者のちゃっと待って下さいとかの言い訳は聞かないので、おそらく滞納者は他の支払いより優先して払っています。
自営業の方は差し押さえは大変困りますね。また、会社員の方も給与差し押さえは出世に響きますね。
今の所は起訴なしで回収できています。
起訴の一歩手前…5件
回収件数… 5件
その後、滞納住戸で売りに出た物件2戸確認。

＞あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。
入居時から決まっていましたので、みなさんも同様だと思っていました。
●ヶ月滞納はお手紙
●ヶ月滞納は駐車場の違約
●ヶ月滞納は内容証明
●ヶ月滞納は簡易裁判など

[813: 匿名]

そこまで規約に決めがあれば、裁量の余地はないね。

[814: 匿名さん]

>>812
うちは管理規約にそこまで謳ってなかったです。

｢10万以上200万未満｣で総会に諮ることなく法的手続きをとることができる。

金額を月数に改正したけど、もっと細かくすべきでした。

駐車場の解除は2ヶ月の滞納でと別のページにありましたが、実行されたことはありません。

[815: 匿名さん]

>>812
簡単に差し押さえとかいっちゃってくれてるけど、費用も時間も手間もかかるんだよ。
実際やってみろって

[816: 匿名さん]

5件中、2件が手放すことになったか。
まあ、訴訟にならないなら、それに越したことはない。

[817: 匿名さん]

>>815
裁判には費用も時間も手間もかかるが、
いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。
理事会の裁量で滞納者に便宜をとったりすると理事達が責任を負わされるので実施するしかない。
総会資料に、滞納について規約通り実施しているかを毎回記載しています。

差し押さえは、実施する方よりされる方が大変なこと（社会的な制裁）になる。
規約に裁判・差し押さえの規定があるのは、滞納者からの逆恨みを防ぐ意味がおおきいですよ。
要するに、合法的な脅しだよ。

[818: 匿名]

日当がでるのはいいね。

[819: 匿名さん]

＞いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。

願望と現実がミックスしているね。

[820: プチ旅行派]

ねえねえ、日当の他に、遠隔地なら、飛行機代でるの？エコノミーでいいんだけど。

[821: 匿名さん]

>>817
差し押さえを赤紙ぺたぺたはりつけていくイメージで語ってるでしょ？

[822: 匿名さん]

いいんじゃない。未経験者みたいだし。

[823: 理事経験者]

＞差し押さえは、実施する方よりされる方が大変なこと（社会的な制裁）になる。
会社員なら、勤務先の給与差し押さえて終わり。
制度的に３０万程度の金額になるので、1～２ヶ月分差し押さえればいいでしょうね。
費用がかかりますが、今後の滞納防止や他の区分所有者の滞納を防ぐためには必要です。

まさに、合法的な脅しだよ。

[824: 匿名]

勤務先を全て把握しているの？

[825: 匿名さん]

想像は自由、事実は伴わないよ。

[826: 匿名]

本当に１、２ヶ月で足りる？

[827: 匿名]

知ったか君、ようこそ。

[828: 匿名さん]

給与差押えまで規約で定めがあるの？
純粋に凄いなあぁ。

[829: 匿名さん]

簡易裁判所は相手の預金の金融機関名を書けという。
滞納する奴がそんなヘマするかよ！

[830: 匿名さん]

給与差押えって預金口座情報も必要なの？

[831: 匿名さん]

＞給与差押えって預金口座情報も必要なの？

そんなわけない。

[832: 匿名]

829の発言はそう読めるよ。この流れの中では。

[833: 匿名さん]

＞829の発言はそう読めるよ。この流れの中では。

読むのは自由だけど、
給与差し押さえに、債務者や第三債務者の預金口座の情報は必要がありません。

給与を支払うところの住所と名称または氏名、代表者の指名がわかれば申し立てできる。

たぶん829は脈略なく言ったことと思われ。

[834: 匿名さん]

口座ならわかるが、管理組合が勤め先を把握してるの？
にわかには信じられないけど

[835: 匿名さん]

＞管理組合が勤め先を把握してるの？

マンションは同じ屋根の下だからね・・・。
住んでいれば、それとなく勤務先は耳に入ってくるもんだぜ。
その「情報」を回収担当理事が使用するかどうかは知らないよ。

おいらがその担当だったら、
滞納の様子が悪質で、
かつその滞納者が公務員だったら即、給与差し押さえだな。
公務員の給与が差押られても、くびはないからねー。ビシバシやっても、やられても、お互いそんなに気持悪くないよ（経験上）。

[836: 匿名]

しっかし、すっげー規約だな。

法的手続きにしても色々あるし、差押え対象も色々。流石にそこは理事会の裁量なの？

[837: 匿名さん]

>>835
情報は使うだろうが空振りだったら管理組合が余計な経費を払うことになる。　現実味ないよ。

[838: 匿名さん]

＞現実味ないよ。
実際の話なんだが。

＞空振りだったら管理組合が余計な経費を払うことになる
から、むろんちゃんと裏は取ったうえでやったよ。
ヘマしたら滞納者が図に乗るからちゃんとやるにこしたことない。公務員だったから、差押があっても影響が少ないだろうということと、滞納が悪質であるという判断があったんだよ。

でも、労働債権とは言え、差押えた金はもとはと言えば、おいらたちの税金だったんだからねー。それを差し押さえるのはなんだかなーと思ったよ。

[839: 匿名さん]

>>838
債務名義の段階で和解はしなかったの？
和解しても入金しなかったとか？

[840: 匿名さん]

詳しくは話せないが、金に困ってではなく、管理組合理事会に「不満」があったらしい。

[841: 匿名さん]

>>840
そういう人なら差し押さえても脅しや制裁にならないね。

[842: 匿名さん]

給与差押えは預金差押えより空振りリスクは小さそうなだな。

在籍確認は簡単。他方、預金は支店名まで特定しなきゃならんから。

[843: 匿名さん]

>>841
そう言う、脅しとか制裁といった感情は不要。淡々とやるだけの方がよい。

[844: 匿名さん]

>>843
いや差押えの根拠としてに脅しとか制裁になるからといわれてたから。

[845: 匿名]

>>844
まあ、この問題で水掛論争はしても回収ノウハウには繋がらないから止めておこう。

ただ、制裁感覚も、費用対効果は忘れずに！

[846: 匿名さん]

費用についてはっきりさせましょうよ。
差し押さえは、費用対効果といっている人がいるが多くいますが、およそいくら程度必要？
知っている親切な方、およその金額を教えて下さい。

>>809より

簡易裁判前の内容証明郵便代：
（払わないと簡易裁判、差し押さえするよ。と合法的に脅す内容）
簡易裁判、印紙代等

[847: 匿名]

管理費滞納の差し押さえなんて　実際には○○
まともな管理会社に聞いてみれば!

[848: 匿名さん]

不動産差押ならざっと１００万かな。一般的に

[849: 匿名]

簡易裁判って何？

・少額訴訟
・支払督促
・（簡易裁判所を第一審とする通常の）訴訟

[850: 匿名さん]

>>868
はあ？

[851: 匿名]

アンカーがあってないぞ

[852: 匿名さん]

>>846です。用語間違いです。

[853: 匿名]

公務員は給与差押えされても、影響ないというから、自分の会社の就業規則を読んでみた。

確かに、明確に懲戒事由には該当しないが、少なくとも俺はお金を取扱う部署からは異動だろうな。

[854: 匿名さん]

うちみたいな希望退職募っている会社で給与差押えなんてくらったら、即フラッグが立つ！

[855: 匿名さん]

＞希望退職募っている会社で給与差押えなんてくらったら、即フラッグが立つ！

そう。民間の場合の給与差し押さえは、やぶへびで、回収できない場合がある。
債務者がその会社の給与を差し押さえられてもそのまま勤務してれば、差押の日以降、請求金額まで毎月回収できるが、くびになったり、退職してしまえば（退職金が出ればその分からいく分か回収できるが）、もう取れなくなる。

対称的に、公務員は退職しないし、（夕張市以外は）つぶれないので、給与差し押さえの効果が絶大。

闇金が公務員だったらどんどこ金を貸す気持ちがわかるよ。

でも前にもレスしたが、公務員の給与は、もとはといえば、おいらたちの税金なんだよな。
そんな公務員のために税金払うなら、税金払わないで管理費滞納に充当する、と宣言したほうが手間が省けると思ったよ。

[856: 匿名]

そっかー。給与差押えも難しいんだね。ちなみに、給与差押えをすれば退職金も自動で差押え？

[857: 匿名さん]

くびっていってもすぐにはならないでしょう。
大抵は、給与差し押さえをちらつかせると、経験上から驚いて支払うよ。
給与差し押さえは目的ではなく手段の一つですね。

[858: 匿名さん]

＞給与差押えをすれば退職金も自動で差押え？

「自動」ではなく、差押債権目録に請求金額に満たないうちに退職したら退職金を差し押さえるよって書かないと差し押さえられないよ。
「賞与」も同じ考え。
「給与」は、公務員だったらそういう名称じゃなく、「俸給、手当、退職金債権」だな。

[859: 匿名さん]

>>857
>>940みたいなのには効果ないでしょ？

[860: 匿名はん]

先に銀行とかが債権握ってるから取りはぐれる可能性大ですね

うちは、管理費半年も貯める区分所有者は、水道を止める。駐車場の権利剥奪しますと文書にして出しました。

そうしたらすぐ振込み貰ったけど

次月からは、また同じ引き落としできず・・・。

悩んでいます。