管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[686: 匿名さん]

＞弁護士ってほんと区分所有法知らないんだね。

御宅のマンションは、管理会社に限らず、業者を選ぶ能力がないのね。

[687: 匿名]

弁護士にはもっと儲かる大きな問題をやってもらってシロートの数十万程度の滞納案件は管理組合の理事で内容証明や支払督促の資料つくって自前でやるねが安上がりだし経験値蓄積になるからいいんじゃねえかな

[688: 匿名さん]

＞弁護士にはもっと儲かる大きな問題をやってもらってシロートの数十万程度の滞納案件は管理組合の理事で内容証明や支払督促の資料つくって自前でやるねが安上がりだし経験値蓄積になるからいいんじゃねえかな

全く同感。それらの費用は規約により滞納者負担になっているのが普通だから、一ヶ月滞納から遅延損害金とともに内容証明郵便代千円弱が加算されて行く事になれば、根気負けするかもね。内容証明郵便は本局でないと扱わないが、でも督促支払は簡易裁判所へ行く時間と労力が必要なので勧めないね。

[689: 匿名さん]

>>679,>>682

回収実務の本当の難しさを知らない、
イノシシみたいな突貫小僧が理事会の中に１人や２人混じるから、
管理組合の回収対応策の意思決定プロセスが難しくなるんだよな。

だから、>>677　であまりウルトラＣを狙うなっていうのは
こういうヤツが混じってくるから。

[690: 匿名さん]

>>688
>内容証明郵便は本局でないと扱わないが、でも督促支払は簡易裁判所へ行く時間と労力が必要なので勧めないね。


誤字誤用の多様君へ（オレ以外のもうひとり）
×「督促支払」→　○「支払督促」

支払督促は、簡易裁判所宛に郵送することでも出来るんだよ。

[691: 匿名さん]

>>689

突貫小僧だけじゃなく、
石橋叩いて壊すヤツもいるし。

まともな知識や、費用対効果のバランス感覚とか
まともは人は、対外（延滞者）より対内（理事会）の方が
苦労するケースがある。

[692: 匿名さん]

>支払督促は、簡易裁判所宛に郵送することでも出来るんだよ。
用紙は送って呉れるのですか？

[693: 匿名]

札幌（延滞者の住所地）、東京（管理組合及びマンションの所在地）


・支払督促で通常訴訟に移行した時に、管理組合から東京に移送申立する場合
・少額訴訟を拒否した延滞者が、通常訴訟への移行時に、札幌へ移送申立した対抗策として、東京管轄とするよう主張する場合


どちらも結局は札幌と東京の綱引き。訴訟の経済的合理性という観点は同じだから、東京となる確率は同じということで良い？


話を戻してすまんが。

[694: 元理事]

>>693
同意！
いくつかの段階を経て、万が一にも法的処置を検討する場合に、その管轄（移送？）の問題は貴重な知識なので正確な説明（指導）を期待したい。＞知識ある人。

これ、滞納する側になっても貴重な情報？(^^;

[695: 匿名さん]

移送は書記官の裁量だし
結論めいたものはないでしょ。

例えば通院中との上申でも出せば、
認められる可能性も高くなる。

でもやっぱ裁判は弁護士に頼んだほうが良いと思う。
裁判は相手を懲らしめる場ではない。
滞納することもまた権利なんだから。

[696: 匿名]

695サンクス。
言い換えれば、どっちから移送を申立するかは関係なく、上申書の記載内容の勝負ってことだ。

病気ってのは、素人の俺でも、みょーに納得。

でも最後の延滞する権利というのがわからん。識者らしき方の発言だけに深いものがあるのか？

[697: 匿名]

>>692
裁判所は送ってはくれないだろうが、出向かなくとも入手する方法はある。


｢支払督促 書式｣で検索してみ。
まったく１分かからず分かることを聞くなよ。


こういうヤツがいるから理事会がダラダラ長引くんだよな。

[698: 匿名さん]

＞例えば通院中との上申でも出せば、
当然ながら通院証明を提出してくださいね。偽造しないで。

＞滞納することもまた権利なんだから。
権利とは言い難いですが、
＞裁判は相手を懲らしめる場ではない。
そう、払ってもらうための手段です。

[699: 匿名]

通院証明は、裁判所の書記官？が確実に求めるものなのかい？　>>698
そういうスレを観てる他の多くの人まで惑わすようなレスは慎む（我慢する）能力を自分のためにも身に付けたほうがいいのでは？

払ってもらうための手段でも間違いではないが、相手がどこのどういう人であれ、管理組合としては回収する＝損害を最小限にする手段だね。
言い方の違いの意味は、「個人の感情論に持ち込まない」ってことが肝心だと思う。

[700: 匿名さん]

細かい点で恐縮だが、
＞移送は書記官の裁量
ではない。裁判所が決定する。
決定だから、口頭弁論はひらかないことがほとんどだが（眠素８７条）、書記官の裁量ではないのはむろん。

＞通院中との上申でも出せば
移送申立が出されたら、
裁判所は、その被申立人に対して、移送申立に対する求意見があるから、出すのは「上申」書ではなく、意見書をだす。
その意見書で、移送申立に同意するかどうか意見を書く。もちろんその意見は自分にとって都合がいい管轄裁判所がいかにふさわしいか、もっともらしく作文する。

双方が根拠なくぐたぐたいってきたら、移送はされない可能性が高い。おいらの経験だと、移送をしないことが原則で、事情があれば移送するというスタンスがみえた。
本件のばやいは、支払督促の管轄裁判所が本来の裁判所だから、そこからどこかに移送するというのは、移送申立する方がかなり不利。

[701: 698]

>>699さん

実際にやったり聞いたりしたわけじゃないので確実とは言えません。
では｢確実に｣必要ないのでしょうか？

裁判所に提出するのに、本当に通院してるなら添付するのが普通の判断だと思います。

滞納を権利とのたまうのも他人を惑わす私見ですよ？

[702: 匿名さん]

滞納も、単にお金がない・性格がルーズで滞納するのと
遺贈をめぐり所有権で争いがあったり、管理組合に反対債権があるとか色々あるからねえ。

こんな事例があった。
管理組合が承認した工事（上階のスケルトン化）で被害（強度が弱くなり資産価値を下げた。）があった。

一時的には上階の所有者・二次的に工事人が弁償すべきことだけど、
三次的に管理組合、四次的に管理会社、五次的に理事長個人の責任だと追及があり、
管理費の支払いをストップしてきた。

最終的には弁護士を入れて和解し滞納管理費も相殺したど、
被害者の対抗措置として滞納も権利であるともいえる。

貧困の場合も、優先順位は管理費より生活費だろう。
この場合いずれ売却だから管理組合に被害はないし。

[703: 匿名さん]

創作劇そのもだね。

[704: 匿名さん]

>>702
区分所有者が管理組合に有する債権と管理費の相殺は認められていないよ。
平成9年高裁判決。

[705: マンション住民さん]

>>704
賠償金を自働債権にできないことは誰でも知ってるよ。
でも和解って書いてるじゃん。

[706: 匿名]

>>704
５つの順番つけた上で争っているんだから、三次以下は始めから勝ち負け度外視でしょ。

当事者を多くして泥仕合に持ち込みたいか、上位２者に責任をなすりつける答弁を引き出すためか、あるいは、懲罰的な意味合いなのか。いずれにしても、判例のあるなしとかけ離れたことだと思う。

個人的には、これで反訴のイメージが湧くようになった。勝ち負けは別として。

[707: 693]

>>700
どうやら貴殿のが、移送の扱いについての決定版だね。

とてもイメージし易いコメントに感謝。
所轄アドバンテージを取るために、遠隔地債務者は少額訴訟で決まり！

[708: 匿名さん]

>>704
所詮、まだ高裁レベル

[709: 匿名さん]

ローンと違ってブラックリストとかないからね。
住んでればまた別だけど、賃貸してるとかなら躊躇なく延滞してくる。

投資用購入者なのか確信的に１年遅れで入金があったり、
管理組合と板ばさみで苦労してるフロントも多いんじゃない？

[710: プチ旅行派]

ねえねえ、やっぱりプチ旅行派には、
支払督促で決定。

債務者が移送申立てしてきたら、ラッキー。
全力でおざなり意見書を作成！
やったね。

[711: 匿名さん]

>>703
真実は小説より奇なり、っていうじゃん。

[712: 匿名]

>>709
非居住者が相手なら、気まずい思いもすることない。
冷徹にガンガン回収すべし。

[713: 匿名さん]

>債務者が移送申立てしてきたら、ラッキー。 全力でおざなり意見書を作成！

架空の漫談を良くやるねー。

[714: 匿名]

管理規約に敗者が弁護士費用を負担する規定があれば、延滞者負担になるんだからどんどん弁護士を使ってやればいいの。特定承継人から回収してもいいし、面倒な本人訴訟なんか考える必要なし。
分かってないヤツばかりだな。

[715: 匿名さん]

>>714
で弁護士費用を回収したの？　理事の経験ないだろｗ　学生とか？

[716: 匿名]

うちは幸い弁護士を使わなきゃいけない事例がでてないからな。


あんたこそ、規約に定めがありながら、理事会決議で免除なんて、や・ら・か・しをしてないだろうな。

[717: 匿名]

（知識知性のある人の心汚れた発言をみるのは忍びない）

文尾にｗ付ける人は根っから人をおちょくるタイプなので、知性の有無に関係なく削除依頼でok。

[718: 匿名さん]

いるいる軽いのが。
（笑）とかwをつけるのが。
いかにも学がないという感じだね。

[719: 匿名さん]

＞管理規約に敗者が弁護士費用を負担する規定があれば、延滞者負担になるんだからどんどん弁護士を使ってやればいいの。
＞特定承継人から回収してもいい

よくわからんが、
管理規約に弁護士費用負担の定めがあれば、なぜ、特定承継人に対して請求できるのか？

おいら仮にその特定承継人だとしたら、滞納管理費は仕方ないが（区分所有法で）、自分とは関係ない前所有者の訴訟に関する弁護士費用を払うのは嫌だよ、根拠がないから。

[720: 匿名さん]

＞おいら仮にその特定承継人だとしたら、滞納管理費は仕方ないが（区分所有法で）、自分とは関係ない前所有者の訴訟に関する弁護士費用を払うのは嫌だよ、根拠がないから。

この意見は正しい。違約金は継承できない。

[721: 匿名さん]

>>714が大恥を掻きました。やはり学生だったようです。

[722: 匿名]

（大恥掻いてもそれで学べば良し。意地が悪い大人にならぬよう反省と自制は大切。）

[723: 匿:名さん]

>>719
管理規約に「違約金としての弁護士費用並びに督促等の諸費用を請求できる」旨の規定が
あれば、特定承継人に請求できます。（区分所有法第７条第１項、第８条）

[724: 匿名さん]

719だが。

＞区分所有法第７条第１項
なるほど。１項後段部分が根拠だね。

[725: 匿名さん]

弁護士費用って全額請求できましたっけ？
裁判所が認める弁護士費用は、契約不履行の場合は直接裁判に要した費用だけだったと思います。

[726: 匿名]

ネットで探したら、違約金あたりは、一般的に認められるやに、｢コンメンタール区分所有法｣に書いてあるらしい。

誰か内容をアップできないか。

できれば下級審でいいので判例の有無をしりたい。

[727: 匿名]

規約で｢できる｣だから、別に請求しなくてもいい訳で微妙。

現実的には、仲介業者が重要事項説明書を作成するために管理組合に延滞管理費等を照会してきた時に何を加算して回答するかという場面だ。


だから、特定承継人は、どこまで入っていようと代金支払＝物件引渡時に清算を要求するだろうから問題にならない。単に売り主と売り主債権者の問題。

先に微妙といったのは、業者への回答時には、いろいろなレベルが考えられる。

①確定判決または和解調書作成済み
②係争中
③弁護士に着手金を払ったが提訴はまだ

難しい。

[728: 匿名さん]

コンメには、判例は載ってないが、立法担当者の説明が紹介されてる。

区分建物が存在する限り、区分所有者が交替しても、専有部分の所有者間においては共用部分に・・・関する継続的な区分所有関係とも言うべきものがあり、・・・義務の履行者を区分所有権の帰属によって決めている。

区分所有者の債務と特定承継人の債務との関係は、不真正連帯債務、とも言っている。

（立法担当者は、重畳的債務引受と言っている。）

また、特定承継人は不測の不利益を受ける可能性があるが、元来それは元所有者と特定承継人との契約上の問題とも言っている。

だから、管理組合は、前所有者の債務について特定承継人にかかっていけばいいし、
前所有者の債務は、特定承継人がになうべきで、責任をとった特定承継人は、前所有者に求償すべきで、
管理組合は前所有者の債務を引き受ける必要はない、ということだ。

管理組合にとってかなり有利な条文。

[729: 匿名]

726、727です。
>>728
ありがとう。コンメには判例はなしですか。やっぱり。


現実的には、弁護士費用や遅延損害金が問題になるのは、仲介業者が入らない個人売買位だろうから、今後も判例は期待薄ですな。


なお、727の冒頭には、｢標準管理規約の場合には｣を追加します。

[730: 匿名さん]

契約不履行の弁護士費用は特約があっても取れないよ。　契約平等の潜脱行為。
例えば金融会社が悪用したら幾らでも違法利息が取れることになるじゃん。

損賠賠償の裁判なら弁護士代も当然に取れるけどね。

[731: マンコミュファンさん]

契約平等というか契約平等から導き出される不意打ち防止だね。

契約は契約を破る自由もあるんだから、そのペナルティが「弁護士費用」という規定では具体性がない。
損害金として年○○％と規定し弁護士代はそこに含まれるとするべきだね。

[732: 匿名]

>>730
お前さん、センスないね。

弁護士費用等の敗者負担は、｢できる｣とは言え、標準管理規約に書かれているんだよ。標準管理規約はその道のプロが多数集まって作りあげたもの。鵜呑みにしろとはいわないが、少なくとも何か意義があって盛り込まれたのではないか位を発想のスタート地点にした方がいい。


ところで、なぜ｢契約平等の潜脱行為｣なんだい。

・どちらが敗者になるかわからない
・もともと契約自由の原則がある
・管理規約は仲間内のルール。例に挙げられている金融会社と借主のような、優越的な地位は生じない。

他にもあるが、頭から否定する要素はないぞ。

[733: 匿名]

弁護士費用の敗者負担特約ですが、
別スレでやたら、まともな証拠もないのに訴訟をしては敗訴している人を見てると、この特約による濫訴防止効果もありかな、なんて。


何れにしても、見苦しいマルチ投稿はないし、中傷投稿も少なめで、どちらかと言うとご指導投稿とも言えるものも多い。


良スレに育ってきましたね。

[734: 匿名]

最終的な結論は分からないが、少なくとも、
>>721
のように、自分じゃな～～んも分かってないのに、他人の尻馬に乗って中傷しか書き込みできない低脳くんが一番オオ恥かいたのだけは確定だな。


ところで、俺はマンションの滞納訴訟は疎いが、別の世界では、判決だろうが和解だろうが弁護士費用まで勝ち切ることは少ないぞ。


コメントがでているように当たり前に弁護士費用込みの完全勝訴判決がでるもんかい。

[735: 匿名]

損害金ってみんなきちんと取ってんの？