管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[586: 匿名さん]

訴えるくらいで怯むのか？
経験も知識も未熟だねえ

[587: 匿名さん]

滞納者に対しては、掲示板への告示が一番効果がありますよ。
マンション内に友達や知り合いもいるでしょうし、子供にも悪影響を与えますから。
名誉毀損で訴えられるかもしれませんが、まず絶対といっていいほど告訴されることはありません。
裁判にするぐらいの金があれば、滞納金は払えますよ。

[588: 匿名さん]

>>587
であなたが理事長だったら掲示できる？
問題はそこでしょ。

[589: 匿名さん]

>マンション内に友達や知り合いもいるでしょうし、子供にも悪影響を与えますから。

そんなこと気してません。
滞納はどうどうとした経済活動の手段です。
その証拠に規約には滞納に対する遅延損害金規定もあります。
問題になるとすれば滞納の期間だけです。

[590: 匿名]

>>586
裁判と聞いて、ビビる債務者もいるが、怖じ気づく理事長もいるからいい勝負。

[591: 匿名さん]

>>590
私が理事長だったら強引にやりますよ。
裁判大賛成。

[592: 理事経験者]

管理費等滞納者への対応は粛々と進めることが前提ですね。
1月、2月・・・滞納と計画を設定して
例えば6ヶ月滞納なら、即小額裁判するなどしないとなくなりませんよ。
いちいち理事会で話し合ってはいけません。
裁判に勝訴しても支払わないなら、即差し押さえの手続きをしましょう。

管理会社に、計画通り取り立ててもらうだけですよ。
滞納者はほとんどいなくなりますよ。

こういうことに、費用を惜しんではいけませんよ。
費用が膨らむほど、取立てが難しくなり、滞納している人は他にも借金があると考えられる。
借金がある人は、取立てが厳しい所から支払うのが常識になっています。

[593: 匿名さん]

>管理会社に、計画通り取り立ててもらうだけですよ。

こんな所にも、管理会社におんぶに抱っこ？
委託業務では督促までで、取り立てまではやりません。

[594: 匿名]

>>591
裁判なんて、一度経験してしまえばどうってことないんだけどね。

[595: 匿名]

>>592
何をどう差押えするかは難しいよ。
経験あるの？

文章からして経験値低くそうに感じるが。

[596: 匿名さん]

＞訴えるくらいで怯むのか？
＞経験も知識も未熟だねえ

対・滞納者だけの問題ではない。
まじめに払っている区分所有者さん達に対するものでもあるのだよ。

ｶｴｽ(´д`)つ＞経験も知識も未熟だねえ

[597: サラリーマンさん]

>>592
＞いちいち理事会で話し合ってはいけません。

訴えの提起は総会決議が居ると思うが。
本当に理事の経験者なの？


例えば裁判所は、必ず和解を勧めるがどこまで理事の裁量にするの？
小額訴訟とはいえ裁判だよ。
プロの弁護士ですらどんな勝ち筋の裁判でも甘くは見ませんよ。

[598: 匿名さん]

>>591
であなたが理事長だったら移送の申し立てがあったらどうやって対応する？
書記官から付郵便の上申が来たらどぅする？反訴があがったらどうする？

[599: 匿名さん]

>>592
差押って（笑）　
世納金の60万は誰が出すの？

誰が調査にたちあうの？
誰が時効の管理するの？
差押競合したら？参加差押が来たら？

あんた全くだめだねええ

[600: 匿名さん]

普通のマンションなら慌てなくても売却時に回収できるのにね。
>>592のような落ち着きのない理事が一番困る。

[601: 595]

>>597
残念！突っ込むところが違うんだな。

一般的に、管理費、修繕積立金の未納に対する訴訟追行権の授権は、理事会の決議を前提に理事長に与えられている。（標準管理規約単棟型 第６０条３項）

592に対して突っ込む点は、
①管理会社は取り立てまでやらい（593殿指摘済み）
②即差押えと簡単にいう（595）
③『小額裁判』→『少額訴訟』

なお、③については４文字中３漢字も間違えるあたり、訴訟実務に長けているとは思えない。また、こういう法律用語を正確に使えないと、弁護士と相談ひとつもまともにできなくなる。だから法律用語を正確に使うことはバカにできない。

[602: 匿名さん]

>>601
おっ。詳しい人が現れたねえ。

和解についてはどうお考えですか？
たとえば保証人を付ける代わりに損害金・訴訟費用を免除した上で分割払いで和解調書を作成するとか。

わたしは対外的には理事の受験範囲内、
ただし債権の一部放棄にあたるので事前または事後の総会承認が必要かなと思ったり。

それにしても>>592涙目ｗ

[603: 匿名さん]

役員と言うか理事長は滞納者に対しては、イケイケドンドンガンガンの積極的な方でないとダメなんです。

滞納者は大変にズル賢いですから、
例え金が有っても取り立てしないわ、厳しくない所を後回しにして、計算高く滞納を繰り返します。

そのような悪徳滞納者には早急な取り立て＆督促＆裁判をして行きませんと、
真面目に欠かさず管理費＆修繕費を払っている方に大変に失礼ですし、
怠慢能無し理事長や役員ですと、更に滞納者が続出して行きます。

ですから592番さんのような積極的な方が理事長でないと、
何もかも全てが後手後手になり滞納金すら取れなくなってしまいます。

トロトロしていたら、５年の時効などあっという間に来てしまいますよ！！！

どこのマンションにも居るかと思いますが、
ダメダメ能無し理事長や役員と言うのは、頭でっかちの口だけ達者だけで行動が伴いませんから！

[604: 匿名さん]

>トロトロしていたら、５年の時効などあっという間に来てしまいますよ！！！

時効になったら、関係した理事長で案分補填を損害賠償として請求できます。

[605: 匿名]

>>602
難しい（けど面白い）ことを聞いてくるね。

私には分からん。実は分からないから、以前、分割返済は理事会決議で出来るかと質問したぐらい。

法律を杓子定規に当てはめれば、規約になければ、管理に関する事項として総会決議ってことになっちゃう。ただ、これも学生の座学の世界。難しい。


法律を完全に棚上げして、実務面だけで言えば、事前の総会決議は無いでしょう。相手も組合員だから、決議内容がバレバレ。こちらのカードを見せながらの和解交渉なんて有り得ない。


現実的には、初回の口頭弁論の際に、『和解はしません。判決を求めます。』と蹴るかな。


ついでにいえば、自由闊達に意見が言えるマトモな理事会なら、保証人というプラスと損害金免除というマイナスを天秤にかけて、終わりのないシーソーゲームに突入しそうで怖い。

[606: 匿名]

>>603
いやぁ、今更ながら標準管理規約ってうまく作り込んでますね。


イノシシよろしく突貫小僧の理事長も、理事会決議なしには訴訟ができない。暴走を止める仕組みだったんだ。

[607: マンション住民さん]

>>592は理事の経験がないんだろうね。
訴訟の提起に理事会の決議が必要なことも知らなかった。

[608: 匿名さん]

>>602
追加で思いついたことをコメント。

マンションの管理費等でなかったら、速攻で①連帯保証人追加（但し資力ありが前提）②損害金免除＋訴訟費用双方負担③和解調書作成で応じますね。

私は管理組合関係というより、賃貸オーナーの立場で延滞回収をやっている。
だから、
①実回収より不良入居者退去を優先（優良入居者への入れ替え）
②連帯保証人追加による回収手段の多角化を高く評価できる
③和解の場合（極端な話、一部債権元本を免除しても）貸倒を税務上損金計上できる
といった観点から評価でき、速攻応じる。
この①は別にして、一般的な売掛金回収、貸付金回収の世界でも②③は同じじゃないかな。

しかしながら、マンション管理組合は
①特定承継人にも未納管理費等が承継されるため、安易に免除は出しにくい
②そもそも収益事業でないため、税務上の損金計上の可否を考える必要がない
　（貸倒の損金計上は厳密にやっていくと非常に難しい問題にぶち当たる）
③管理組合の思考回路に経済合理性という概念が乏しい。特に人的コストという概念がない。
だから、ちょっと特殊だなと改めて思った。

[609: 匿名]

>>598
書記官から付郵便の上申ってくるの？
てっきり送達されなかった原告側から上申するのかと思ってた。やっぱ、未経験者には難しい世界だわ。

[610: 匿名]

>>599
こいつに突っ込むヤツはいないの？
誤字は多めに見るとして。

[611: ミルフィーユ]

みんな久しぶりぃ！
ついうとうと眠り続けちゃったぉ★
やっぱり管理費は滞納したらダメだぉね☆
みるふぃこれからはちゃんと払う良い子ちゃんになるぉ！
チョコレートが美味しい季節★なのだ！

[612: 匿名さん]

>>610

大目に見る。な。

[613: 匿名さん]

揚げ足とり大会だな。

[614: 匿名さん]

>>611
遅延損害金も宜しく！

[615: 匿名]

ねえねえ、未納延滞者に少額訴訟して、移送されたら、出廷のための航空券を含む交通費、食事代は組合経費だよね。
できれば沖縄か北海道の人に移送申立して欲しいな。
それも日帰りが難しい時間帯なら最高！
組合経費でプチ旅行を満喫！

[616: 匿名さん]

相手が申立したんじゃしょうがないな。
大義名分のある旅行か。鬼嫁もこれには文句なし。いや、いいこと聞いた。
週末、管理会社が来るから早速調べさせよう。

[617: 匿名さん]

>>615
少額訴訟をどこの簡易裁判所でしなければならないかも知らないんだね。
問題外の発言だね、勉強しなさいね。

[618: 匿名さん]

しかし現実にカネまわりは結構悪くなってきているから、これから管理費滞納の問題は状況悪化は必至でしょうね。
ただ、毎月1,2万円の滞納の問題だから大半は、管理会社からの滞納直後の督促はがき、１週間後の督促電話、１ヶ月後の理事会協議と理事会からの本人宛アプローチでまずは解決でしょう。
さすがに6ヶ月滞納となれば、対象者は明らかに他の借金でも首がまわらなくなってるでしょうから、銀行や国税などの大口の債権者がすみやかに競売手続きに入っていただけるよう側面支援する意識が必要なのではないでしょうか。
そういった意味では、対象マンションに仮差押手続きをとることぐらいは意味があるような気もしますがね。
6ヶ月たってややこしくなると、管理会社はウチの業務じゃないと逃げるし、高い相談料の法律事務所等が登場しだすので、理事会として対応が難しくなることは確実ですよね。
対象マンションを新しいオーナーが買ってくれれば、滞納管理費は即、回収できるわけですから、別に大口債権者がいるのであれば、あまり無駄なコストをかけず生暖かく事態の推移を見守る方がよい気がします。

[619: 匿名さん]

>>618
で仮差押予納金はあなたが立て替えてくれるの？

[620: 匿名さん]

そうですね、やはり順序としては、最もコストがかからず裁判所からの出頭命令がでる小額訴訟手続きが初期の段階では効果的ですね。（全レス読んだら、相当、頭の整理になりました）

最初の１ヶ月は、電話、手紙、訪問による督促。2ヶ月目は支払督促の内容証明郵便。3ヶ月目で小額訴訟手続き。
あとは乙区の大口債権者への通報兼相談で、状況によっては競売申請といったとこでしょうか。

[621: 匿名さん]

>>620
競売申請（不動産差押）は６０万かかるよ。

[622: 匿名さん]

>>617
横レスだが、

債務者の住所地の簡易裁判所という原則

と


管理規約に合意管轄裁判所の定めがあるのが一般的。これが、前述の例外に該当することのどっちを言っているんだい。

[623: 匿名さん]

アホな管理組合が少額など簡裁に訴えてきたらしめたもの。　
自分の地裁に反訴して移送も申し立てれば良い。

[624: 匿名さん]

たかだか十数万の管理費の滞納なら、裁判所から通知がくれば、普通は払うだろー。なにをそんなに真剣に逃れようとしてんの。

[625: 匿名さん]

元々普通じゃない状態で普通を持ち出す頭が悪い人

[626: 匿名]

>>623
もうちょっと丁寧に書かないと少額訴訟は反訴できないなんて突っ込みがくるぞ。

というか、それ狙いの釣りだったか？

[627: 匿名]

>>625
超長期延滞者はともかく、裁判所からの封筒きただけで、支払うヤツは多いよ。

[628: 匿名]

超長期で銀行にだけは払ってる奴ってフローはギリギリだけど、物件価格が上がる可能性もあるから、競売にかからないようなんとかつないでるわけだよね ならば高い遅延損害金で追い込んでくのが定石なのかな！ 年率40%と督促にかかる弁護士費用等は滞納者が負担することとするの条項でいいんじゃねえ

[629: 匿名さん]

>>620
内容証明→少額訴訟等の法的手続き

の間にもうワンステップ選択肢がある。俺の場合。誰も書かないけど選択肢の一つとして覚えておいて損はない。

訴状なり、申立書なりを実際に作成して、回収交渉の席上、｢裁判所に出す書類はできているんだ。｣と迫る手がある。


この方法の最大のメリットはコストがかからず、時間短縮だ。

ただ、デメリットの方が大きいケースの方が圧倒的に多いことは言っておく。デメリットは何かは自分で考えて。

[630: 匿名]

>>623
やったー。反訴＆移送で、組合経費でプチ旅行～～。

[631: 匿名]

どういうロジックで反訴すんの？

[632: 匿名]

>>623、>>630
よっぽど上等な上申書を書かないと移送してもらえないでしょ

取り下げてもらうのみ。

[633: 匿名]

有識者＆経験者どの
移送申立が認められるかどうかについて解説を求む。ネットでググっても消費者金融ばかりヒットしてマンションの場合がよくわからん。


通常訴訟、管理規約に合意管轄ありのケースで頼む。

[634: 匿名さん]

＞移送申立が認められるかどうかについて

どこに移送申立したいか知らんが、異なる地方の簡裁を希望していることを前提に考える。

少額訴訟で通常訴訟に移行しても同じ簡裁の通常訴訟だから、
移送申立は、当事者双方が、移送を希望している場所に住んでるとか、
現にそこに居住してるから移送した方が訴訟経済上も双方に有利で双方がそれを合意してるとか、
その事情を裁判所に分かってもらう必要があるだろう。

[635: 632]

話題が移送して云々に変わってるからではないか？
>>633さんの検索結果は、オークショントラブルや詐欺まがいの裁判で、実際に滞納費の裁判において、移送云々に発展するケースって極めて少ないと思う。
あるとしたら、転勤で引っ越して賃貸に出してるオーナーとかじゃない？