管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[521: 匿名]

法人格を取得するにも、理事会の理解を得るのは難しい現実……
そんな簡単に理解が得られるならみんな法人格取得してますよ。

[522: 匿名さん]

＞法人格を取得するにも、理事会の理解を得るのは難しい現実…… そんな簡単に理解が得られるならみんな法人格取得してますよ。

今時、珍しいマンションですね。
するてーと、何ですかい、理事長名義の通帳を使っているんだ。ペイオフ、公私混同対策には危険ですね。
管理組合の電話、プロバイダーなどの一切の契約は理事長名義とは、新理事長は自分の仕事ではないとして、変わるたびにちゃんと名義書き換えがスムースに行く分けないですよね。

[523: 匿名さん]

名義書き換えをしない組合がおかしいんですよ。
法人格を取得してもメリットは殆どないですよ。
だから殆どのマンションは法人にしてないんです。

[524: 匿名]

話を元に戻したいが。支払督促と少額訴訟のちがいが出尽くしたならいいが。

[525: 匿名さん]

>だから殆どのマンションは法人にしてないんです。

気の毒に管理会社に飼いならされているんですね。

[526: 匿名さん]

＞支払督促と少額訴訟のちがいが出尽くしたならいいが。

そんなの裁判所のHPを見てご覧なさい。

[527: 匿名]

でも、裁判所に掲載されている表面的なことじゃない実務的なポイントってあるでしょ。

[528: 匿名]

あるある。みんな実務経験がないから書けないだけ。

[529: 匿名さん]

>>526
こういうネット情報で全てが判った、『つもりクン』が最近増えてこまるヮ

[530: 匿名]

本来、法人格を取得しなければならない管理組合は沢山あります。
マンションの屋上や外構部をみれば、携帯アンテナ基地局、自販機、駐車場契約募集の不動産会社の看板……
こんなマンションの実態は殆ど法人格とってません。それが実態です。税収が減っている時代、税務署も其処を狙って査察をはじめてますがね。

[531: 匿名]

>>530
半分正解で、半分不正解。

確かに、管理費、修繕積立金その他は仲間内のやりとりに過ぎないから法人税の課税対象とならない。また、基地局等の収入が法人税対象となるにも関わらす申告していないケースがあるのも事実。

ただ、残念ながら申告対象の収入があるからと言って、一般の管理組合が管理組合法人と法人格を取得する必要はない。

みなし法人規定により、管理組合のまま課税対象となる。
だから、管理組合法人と成るべきとの論旨は失当だ。


まあ、事業収入の問題を全く意識がないボンクラと比べれば、センスの良さは伺えるので、知ったか君扱いはしないでおく。

[532: 匿名]

はじめて聞く言葉なんですが、「みなし法人規定」とは？
ご伝授願います。

[533: 匿名さん]

おお、判りにくい言葉を使ってすまん。
管理組合は人格のない社団であるが、法人税第３条で「…法人とみなして」となっているために、みなし規定という言い方をしている。「みなす」という言葉は法律用語としては、「そうでなくてもそのように強制的に取り扱う」意味だと思っていればよい。
ちなみに課税対象が収益事業に限定されるのは法人税法第４条。

【法人税法】
第三条 　人格のない社団等は、法人とみなして、この法律（別表第二を除く。）の規定を適用する。
　　　

第四条 　内国法人は、この法律により、法人税を納める義務がある。ただし、公益法人等又は人格のない社団等については、収益事業を行う場合、法人課税信託の引受けを行う場合又は第八十四条第一項（退職年金等積立金の額の計算）に規定する退職年金業務等を行う場合に限る。

[534: 匿名]

それと法人にならないといけないかは理由が違いませんか？

[535: 匿名さん]

要するに、法人格にしようがしまいがあまり関係ないということ。

[536: 匿名]

そういうことですか！

[537: 533]

>>535
｢あまり｣というか｢全く｣関係ない。

[538: 匿名]

へえ！管理費って払わなくてもいーんだ！

売っぱらって飛べば滞納した分はCHARA☆ですよね！

[539: 匿名]

こういう輩がいるから、モラルが崩れる……

[540: 名無し]

すごい釣りレスすぎてﾌｲﾀ。なんだよ星マークとかあほだろ

[541: ミルフィーユ]

みるふぃはアホじゃないよぉ？可愛いだけだぉ☆
管理費は未払いで飛ぶといぃのかなぁって思っただけだぉ？

[542: 匿名]

いや、あふぉ

[543: 匿名さん]

管理費滞納者への対応は、
一日も早い催促や督促や裁判が必要です。
柔軟＆素早く＆根気を持った、取り立てが役員に要求されます！

滞納者への対応は、人任せの管理会社の仕事ではなく、全て役員の仕事だと肝に銘じて下さい。

[544: ミルフィーユ]

だ、だ、ダメぇ！！ダメだぉぉ☆柔軟＆素早く＆根気を持った取り立てなんてしちゃみるふぃぷんぷんしちゃうんだからね☆

[545: 匿名]

支払督促が裁判所から届いたら、陳述欄に是非、｢ぷんぷん｣って書いて提出してくれ。マジそれで本訴に移行するから。

[546: 匿名さん]

裁判をしたなら滞納者の完敗ですよ(笑)
自己破産される前の裁判は一番早い対応です。

[547: 匿名]

売っぱらう前に不動産屋や購入者に、滞納額が有る事を伝える義務があるから永遠に逃げられんよ！
自己破産になっても競売物件の購入者から必ず滞納額を払って貰えるから安心なの！

[548: 匿名さん]

>>546
でも少額訴訟なら、遅延損害金免除＆分割払いの、ダルーな判決もありうるだろ。
３年分割なんてトロクサイ判決もらったら、どっちが完敗したのかわからんな。

[549: 匿名]

売りたくてもローンが残っているならローンを返済するまで売る事は出来ないの！知ってた？
自己破産なら社会的信用が０になるブラック人間になるだけ！

[550: 匿名]

ローンが残ってたって、売却代金で返済できれば良い。知ってた？

[551: 匿名]

昔のように値上がりしないから、今の時代は売れば残債が残るだけって知ってた？難しいかな？

滞納者など借金まみれだから、自己破産が決まりきってると知ってた？

[552: ミルフィーユ]

そっかぁ！みるふぃはふわふわで真っ白な雪が好きだなぁ☆
お金は魔法で出すんだよぉ！とぅいんくる☆とぅいんくる☆ぇい！
みるふぃMAGIC☆なのら！

[553: 匿名]

>>551
俺は2000年に購入、2009年夏に売却したがしっかり利益がでたぞ。山手線の内側物件はリセールバリューが違うゎ。お前さんのど田舎目線がすべてじゃないぞ。

[554: 匿名]

>>551
自己資金が多いヤツも売却代金の一部はのこるな。

[555: 匿名]

どうでも良い下らない話しは放って置いて、滞納者への対応は時間との戦いです。
役員さんは滞納者の逃げ口上を作られる前に、迅速で素早い取り立て催促をして下さい！

[556: 匿名]

>>555
そのとおり。次の理事会で承認取って支払督促する。これまでのコメント位の差なら。

[557: 匿名]

債務免除の話は出たが、分割返済に応じるのは理事会でできるの？

[558: 匿名]

少額訴訟なら和解じゃないので、そもそも理事会で検討する余地なし。

[559: 匿名さん]

＞債務免除の話は出たが、分割返済に応じるのは理事会でできるの？

重要な点だと思う。

遅延損害金が規定にあって、それを含めて支払うのであれば、理事会の承認決議を得れば分割返済に応じていいのではないか。
総会へは事後報告。
公正証書にまいて、期限の利益を喪失したら強制執行を認めさせて。

[560: 匿名さん]

>分割返済に応じるのは理事会でできるの？

規約や細則にない場合は総会決議が必要です。

[561: 557]

やっぱり考えることは同じようなところか。559ｰ560のあいだで迷ってたんだ。

原則、規約か総会決議だろうが、現実問題としては一部入金を促すのが王道だからね。

[562: 匿:名さん]

少額訴訟制度を正しく理解していれば、>>557-560 の話は出てこないでしょう。

[563: 匿名さん]

＞少額訴訟制度を正しく理解していれば、>>557-560 の話は出てこないでしょう。

分割返済に応じる承認・決定機関の問題と、少額訴訟制度を一緒に論じていない。

そんなに少額訴訟制度の知ったか君になりたいのなら、前提を踏まえて論じてごらん。

[564: 562]

>>563 さん
ご指摘、ありがとうございます。
少額訴訟の流れと勘違いしていました。

＝ 過ちては則ち改むるに憚ること勿れ ＝

[565: 匿名さん]

滞納者の取り決めは、口約束・念書・議事録では効果がありません。
面倒くさいですが必ず公証役場で取り決めを明記して下さい！
公証役場なら有耶無耶になりません。

[566: 匿名]

>>565
いっていることに論理的な誤りはない。ただ、現実問題としては公正証書に応じる延滞者というのを見ないからの～

[567: 匿名]

559、560の関係は結局どう整理すればいいの。

[568: 匿名さん]

>>564
すまんのう。俺が>>558で少額訴訟『なら』という場合分けのつもりでコメントしてしまったからの～。
その前が少額訴訟論があったから、少額訴訟前提に勘違いする要素を作ってしまった。
私からもお詫びをしよう。

[569: ミルフィーユ]

誰もみるふぃを相手にしてくれないんだぁ！
つまんないぃ！

ぷんぷん☆なのら！

[570: 匿名]

ミルフィーユは美味いデザートなのかな？
ミルフィーユもマンションでも有名な滞納者なのかい？

[571: 匿名]

>>569
よし、拙者がお相手仕ろう。

では、コースを選ぶがよい。

松コース：少額訴訟
梅コース：支払督促
竹コース：公正証書

ささっ、遠慮はいらぬ。選ぶが良い。

[572: 匿名さん]

選べよ

[573: ミルフィーユ]

わぁい！
みんなみるふぃを構ってくれてありがとう〜☆なのら！
みるふぃはお菓子のお家に住んでるの！管理費が高いんだな☆これがまた！でも毎日食べ放題☆なんだよぉ！
ってことでとりあえず松コースにするねぇ〜！

[574: 匿名]

そうか、松コースか。ぬぬっ。

[575: 匿名]

みるふぃ、お主、管理費が高いのか知らんが、滞納額が100万円もあるじゃないか。それでは少額訴訟はできぬ。わざわざできぬ少額訴訟を選ぶとは、侮れぬやつよの～。
松は駄目じゃ。別のを選べ。

[576: 匿名さん]

独演会。

[577: 匿名]

あふぉを構ってないでとっと滞納者リストを掲示板せよ。

[578: 匿名さん]

滞納が１００万円あっても、その内の６０万円（遅延損害金除く）

はできるぜよ。

[579: 匿名]

そっ、そうでござった。一部請求すれば良かったでござる。かようなことにきづかぬとは。切腹ものじゃ。ぶすっ。

[580: 匿名さん]

延滞組合員とばったり出くわして、「少しでもこの場で払います。」
なんて言われたのだが、その場で現金回収するのってあり？

なんか、他の理事など第三者が居ない中で単独で受取るのは、
１万円受取っても、２万円渡したなんていやだから、「振込にして」
と答えた。案の定、その後の振込なし。

[581: 匿名さん]

現金でのやりとりは証拠が残らないので正解です。

本音としたら少しでも回収しておきたいですけどね

[582: 匿名]

やっぱり、そうですか。でも、チャンスを逃した気もするし複雑な気分。

[583: 匿名さん]

滞納者がプロ、応対した理事はド素人でした。滞納者の勝ち！

[584: 匿名]

滞納者もいろいろネットで知恵つけてるからね。

[585: 匿名さん]

会える機会があるのなら、そろそろ裁判の準備してますので～。と言っておきましょう。
ちょっと待って、と言われても。さんざん待ちましたから～。と答えましょう。

[586: 匿名さん]

訴えるくらいで怯むのか？
経験も知識も未熟だねえ

[587: 匿名さん]

滞納者に対しては、掲示板への告示が一番効果がありますよ。
マンション内に友達や知り合いもいるでしょうし、子供にも悪影響を与えますから。
名誉毀損で訴えられるかもしれませんが、まず絶対といっていいほど告訴されることはありません。
裁判にするぐらいの金があれば、滞納金は払えますよ。

[588: 匿名さん]

>>587
であなたが理事長だったら掲示できる？
問題はそこでしょ。

[589: 匿名さん]

>マンション内に友達や知り合いもいるでしょうし、子供にも悪影響を与えますから。

そんなこと気してません。
滞納はどうどうとした経済活動の手段です。
その証拠に規約には滞納に対する遅延損害金規定もあります。
問題になるとすれば滞納の期間だけです。

[590: 匿名]

>>586
裁判と聞いて、ビビる債務者もいるが、怖じ気づく理事長もいるからいい勝負。

[591: 匿名さん]

>>590
私が理事長だったら強引にやりますよ。
裁判大賛成。

[592: 理事経験者]

管理費等滞納者への対応は粛々と進めることが前提ですね。
1月、2月・・・滞納と計画を設定して
例えば6ヶ月滞納なら、即小額裁判するなどしないとなくなりませんよ。
いちいち理事会で話し合ってはいけません。
裁判に勝訴しても支払わないなら、即差し押さえの手続きをしましょう。

管理会社に、計画通り取り立ててもらうだけですよ。
滞納者はほとんどいなくなりますよ。

こういうことに、費用を惜しんではいけませんよ。
費用が膨らむほど、取立てが難しくなり、滞納している人は他にも借金があると考えられる。
借金がある人は、取立てが厳しい所から支払うのが常識になっています。

[593: 匿名さん]

>管理会社に、計画通り取り立ててもらうだけですよ。

こんな所にも、管理会社におんぶに抱っこ？
委託業務では督促までで、取り立てまではやりません。

[594: 匿名]

>>591
裁判なんて、一度経験してしまえばどうってことないんだけどね。

[595: 匿名]

>>592
何をどう差押えするかは難しいよ。
経験あるの？

文章からして経験値低くそうに感じるが。

[596: 匿名さん]

＞訴えるくらいで怯むのか？
＞経験も知識も未熟だねえ

対・滞納者だけの問題ではない。
まじめに払っている区分所有者さん達に対するものでもあるのだよ。

ｶｴｽ(´д`)つ＞経験も知識も未熟だねえ

[597: サラリーマンさん]

>>592
＞いちいち理事会で話し合ってはいけません。

訴えの提起は総会決議が居ると思うが。
本当に理事の経験者なの？


例えば裁判所は、必ず和解を勧めるがどこまで理事の裁量にするの？
小額訴訟とはいえ裁判だよ。
プロの弁護士ですらどんな勝ち筋の裁判でも甘くは見ませんよ。

[598: 匿名さん]

>>591
であなたが理事長だったら移送の申し立てがあったらどうやって対応する？
書記官から付郵便の上申が来たらどぅする？反訴があがったらどうする？

[599: 匿名さん]

>>592
差押って（笑）　
世納金の60万は誰が出すの？

誰が調査にたちあうの？
誰が時効の管理するの？
差押競合したら？参加差押が来たら？

あんた全くだめだねええ

[600: 匿名さん]

普通のマンションなら慌てなくても売却時に回収できるのにね。
>>592のような落ち着きのない理事が一番困る。

[601: 595]

>>597
残念！突っ込むところが違うんだな。

一般的に、管理費、修繕積立金の未納に対する訴訟追行権の授権は、理事会の決議を前提に理事長に与えられている。（標準管理規約単棟型 第６０条３項）

592に対して突っ込む点は、
①管理会社は取り立てまでやらい（593殿指摘済み）
②即差押えと簡単にいう（595）
③『小額裁判』→『少額訴訟』

なお、③については４文字中３漢字も間違えるあたり、訴訟実務に長けているとは思えない。また、こういう法律用語を正確に使えないと、弁護士と相談ひとつもまともにできなくなる。だから法律用語を正確に使うことはバカにできない。

[602: 匿名さん]

>>601
おっ。詳しい人が現れたねえ。

和解についてはどうお考えですか？
たとえば保証人を付ける代わりに損害金・訴訟費用を免除した上で分割払いで和解調書を作成するとか。

わたしは対外的には理事の受験範囲内、
ただし債権の一部放棄にあたるので事前または事後の総会承認が必要かなと思ったり。

それにしても>>592涙目ｗ

[603: 匿名さん]

役員と言うか理事長は滞納者に対しては、イケイケドンドンガンガンの積極的な方でないとダメなんです。

滞納者は大変にズル賢いですから、
例え金が有っても取り立てしないわ、厳しくない所を後回しにして、計算高く滞納を繰り返します。

そのような悪徳滞納者には早急な取り立て＆督促＆裁判をして行きませんと、
真面目に欠かさず管理費＆修繕費を払っている方に大変に失礼ですし、
怠慢能無し理事長や役員ですと、更に滞納者が続出して行きます。

ですから592番さんのような積極的な方が理事長でないと、
何もかも全てが後手後手になり滞納金すら取れなくなってしまいます。

トロトロしていたら、５年の時効などあっという間に来てしまいますよ！！！

どこのマンションにも居るかと思いますが、
ダメダメ能無し理事長や役員と言うのは、頭でっかちの口だけ達者だけで行動が伴いませんから！

[604: 匿名さん]

>トロトロしていたら、５年の時効などあっという間に来てしまいますよ！！！

時効になったら、関係した理事長で案分補填を損害賠償として請求できます。

[605: 匿名]

>>602
難しい（けど面白い）ことを聞いてくるね。

私には分からん。実は分からないから、以前、分割返済は理事会決議で出来るかと質問したぐらい。

法律を杓子定規に当てはめれば、規約になければ、管理に関する事項として総会決議ってことになっちゃう。ただ、これも学生の座学の世界。難しい。


法律を完全に棚上げして、実務面だけで言えば、事前の総会決議は無いでしょう。相手も組合員だから、決議内容がバレバレ。こちらのカードを見せながらの和解交渉なんて有り得ない。


現実的には、初回の口頭弁論の際に、『和解はしません。判決を求めます。』と蹴るかな。


ついでにいえば、自由闊達に意見が言えるマトモな理事会なら、保証人というプラスと損害金免除というマイナスを天秤にかけて、終わりのないシーソーゲームに突入しそうで怖い。

[606: 匿名]

>>603
いやぁ、今更ながら標準管理規約ってうまく作り込んでますね。


イノシシよろしく突貫小僧の理事長も、理事会決議なしには訴訟ができない。暴走を止める仕組みだったんだ。

[607: マンション住民さん]

>>592は理事の経験がないんだろうね。
訴訟の提起に理事会の決議が必要なことも知らなかった。

[608: 匿名さん]

>>602
追加で思いついたことをコメント。

マンションの管理費等でなかったら、速攻で①連帯保証人追加（但し資力ありが前提）②損害金免除＋訴訟費用双方負担③和解調書作成で応じますね。

私は管理組合関係というより、賃貸オーナーの立場で延滞回収をやっている。
だから、
①実回収より不良入居者退去を優先（優良入居者への入れ替え）
②連帯保証人追加による回収手段の多角化を高く評価できる
③和解の場合（極端な話、一部債権元本を免除しても）貸倒を税務上損金計上できる
といった観点から評価でき、速攻応じる。
この①は別にして、一般的な売掛金回収、貸付金回収の世界でも②③は同じじゃないかな。

しかしながら、マンション管理組合は
①特定承継人にも未納管理費等が承継されるため、安易に免除は出しにくい
②そもそも収益事業でないため、税務上の損金計上の可否を考える必要がない
　（貸倒の損金計上は厳密にやっていくと非常に難しい問題にぶち当たる）
③管理組合の思考回路に経済合理性という概念が乏しい。特に人的コストという概念がない。
だから、ちょっと特殊だなと改めて思った。

[609: 匿名]

>>598
書記官から付郵便の上申ってくるの？
てっきり送達されなかった原告側から上申するのかと思ってた。やっぱ、未経験者には難しい世界だわ。

[610: 匿名]

>>599
こいつに突っ込むヤツはいないの？
誤字は多めに見るとして。

[611: ミルフィーユ]

みんな久しぶりぃ！
ついうとうと眠り続けちゃったぉ★
やっぱり管理費は滞納したらダメだぉね☆
みるふぃこれからはちゃんと払う良い子ちゃんになるぉ！
チョコレートが美味しい季節★なのだ！

[612: 匿名さん]

>>610

大目に見る。な。

[613: 匿名さん]

揚げ足とり大会だな。

[614: 匿名さん]

>>611
遅延損害金も宜しく！

[615: 匿名]

ねえねえ、未納延滞者に少額訴訟して、移送されたら、出廷のための航空券を含む交通費、食事代は組合経費だよね。
できれば沖縄か北海道の人に移送申立して欲しいな。
それも日帰りが難しい時間帯なら最高！
組合経費でプチ旅行を満喫！

[616: 匿名さん]

相手が申立したんじゃしょうがないな。
大義名分のある旅行か。鬼嫁もこれには文句なし。いや、いいこと聞いた。
週末、管理会社が来るから早速調べさせよう。

[617: 匿名さん]

>>615
少額訴訟をどこの簡易裁判所でしなければならないかも知らないんだね。
問題外の発言だね、勉強しなさいね。

[618: 匿名さん]

しかし現実にカネまわりは結構悪くなってきているから、これから管理費滞納の問題は状況悪化は必至でしょうね。
ただ、毎月1,2万円の滞納の問題だから大半は、管理会社からの滞納直後の督促はがき、１週間後の督促電話、１ヶ月後の理事会協議と理事会からの本人宛アプローチでまずは解決でしょう。
さすがに6ヶ月滞納となれば、対象者は明らかに他の借金でも首がまわらなくなってるでしょうから、銀行や国税などの大口の債権者がすみやかに競売手続きに入っていただけるよう側面支援する意識が必要なのではないでしょうか。
そういった意味では、対象マンションに仮差押手続きをとることぐらいは意味があるような気もしますがね。
6ヶ月たってややこしくなると、管理会社はウチの業務じゃないと逃げるし、高い相談料の法律事務所等が登場しだすので、理事会として対応が難しくなることは確実ですよね。
対象マンションを新しいオーナーが買ってくれれば、滞納管理費は即、回収できるわけですから、別に大口債権者がいるのであれば、あまり無駄なコストをかけず生暖かく事態の推移を見守る方がよい気がします。

[619: 匿名さん]

>>618
で仮差押予納金はあなたが立て替えてくれるの？

[620: 匿名さん]

そうですね、やはり順序としては、最もコストがかからず裁判所からの出頭命令がでる小額訴訟手続きが初期の段階では効果的ですね。（全レス読んだら、相当、頭の整理になりました）

最初の１ヶ月は、電話、手紙、訪問による督促。2ヶ月目は支払督促の内容証明郵便。3ヶ月目で小額訴訟手続き。
あとは乙区の大口債権者への通報兼相談で、状況によっては競売申請といったとこでしょうか。