管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[481: 匿名さん]

＞先取特権での競売が実効性ない

478ですが、
「先取特権による競売の実効性がない」とは、何を根拠うにおっしゃってるのかわからないので・・・。

まさか、民法３３５による弁済の順序に従わなければならない（ます不動産以外の財産から弁済を受け・・・とかなんとか）などとお考えじゃないですよね？

[482: 匿名さん]

>>481
オオ、そのまさかよ。書かなかったが、動産執行辺りから聞きたかったのよ。ピンポイントでくるあたりさすがだな。

ネットで昔色々探したのだが明確に記憶に残っているのはここぐらい。

http://aruaru.kacchaokkana.com/kanrihi-tainoutaisaku3.html

是非ぜひ教えて。

知ったか君３号になる日は近そうだな。

[483: 匿名さん]

＞民法３３５による弁済の順序に従わなければならない（ます不動産以外の財産から弁済を受け・・・とかなんとか）などとお考え

このお考えをお持ちでいらっしゃるＨＰをみつけた。
http://mankan-hirayama.com/1102.html
「先取特権の実行は、建物に備えた動産から先に弁済を受け、なお債権額を満たさない場合に限り区分所有権からの弁済が認められる」
とおっしゃってますが、これは、民法３３５条１項に関するこの人の解釈なのでしょうか？
しかし、この規定は、先取特権に基づいて債務者の総財産について担保権を実行する場合の規定でしょ、これは。（それを言わないと、誤解が生じる「解説」だね。）
したがって、先取特権はまず不動産以外すなわち動産の競売を実行しないと弁済が受けられないわけではない。少なくとも民法３３５条１項にはそう書いていない。
民事執行法で、動産の競売も不動産の競売も同時にする債権者がどれだけいる？
しかも動産の競売の実効性は、管理費滞納に追い付かないから、嫌がらせ以外の目的ではしても仕方ない、と考えるだろ。
だから、先取特権に基づいて不動産の競売（だけ）やれば、不動産以外の財産の担保権の実行はしてないのだからそこから先に弁済する必要もない。
以上、少なくとも実務ではそうしている。

書式も市販されてる。
改訂版『マンション管理費用滞納督促業務マニュアル』の１００ページ。
図書館でコピーして使えばいい。

以上、知ったか君の元祖名付け親でした。

[484: 467]

>>483
住宅ローンの抵当権との関係を補足して。

[485: 匿名さん]

＞住宅ローンの抵当権との関係を補足して。

民法３３５条２項。
管理組合の管理費滞納の回収を目的とする先取特権を登記してる場合は少ないし、登記してても住宅ローンの抵当権が先順位にあればそれには劣後する、ということは貴殿よくご承知のとおり。

おいらが主張したいのは、さきにも言ったとおり、

＞①債務名義を既にもっていて差押→競売申立て
＞②共同の利益に反する競売請求
ではなくて、
上記の①、②以外の競売（ 区分所有法7条で）の方が、①と②の競売よりも、申立の要件が厳しくない、ということ。
債務名義とる必要ないからね。

競売実行によって債権が回収できるかどうかは、①と②と変わりはない。

[486: 匿名さん]

おいおい強制執行手続きをするには債務名義が必要じゃないのか。

[487: 匿名さん]

＞強制執行手続きをするには債務名義が必要じゃないのか。

担保権の実行による競売は、強制競売ではない。
したがって債務名義は必要ない。

[488: 匿名さん]

＞債務名義とる必要ないからね。

これは、
債務名義なけりゃ競売できないと思い込んでるらしきシロウト君を引っ掛ける言葉だったが、たちまち、引っ掛かったね。

[489: 467]

知ったか君の名付け親さんへ

ここまでのコメントでとても勉強になった。何せ先取特権の競売は使えないって思って頭の奥底に眠らせてたから。

まとめると、
1.債務名義が不要なため先取特権による競売は実務上使える
2.その場合、不動産で回収が見込めるなら動産と一緒にはしない方がよい。

ということでいい？
ちなみに、不動産が無剰余が確実で、車の所有者を調べたら本人だったというケースで先取特権による競売は効果的？

実際にはディーラーないし割賦販売業者が多いんだろうけど。


ちなみに486は私ではない。この程度のことは知っている。

[490: 匿名さん]

＞ちなみに486は私ではない。この程度のことは知っている。

これはレス違いでおみそれしました。

＞1.債務名義が不要なため先取特権による競売は実務上使える
＞2.その場合、不動産で回収が見込めるなら動産と一緒にはしない方がよい。

この理解でよろしいのではないでしょうか。
「2.については、債務者のどの財産を競売するか（動産か、不動産か）は債権者の自由であることを補足します。

＞不動産が無剰余が確実で、車の所有者を調べたら本人だったというケースで先取特権による競売は効果的？

やったことあるが、自動車の競売はむつかしい。
なぜなら動くから。

おいらだったら、
自動車の債務者による利用状況を見て、仕事に使ってるようだったら差し押さえられると困る様子であれば、
競売するか、
仮差押して取り上げ保管（執行官保管）することを考える。その上で管理費滞納解消しないと車返さないよって言って、示談書をまく（公正証書で）。
新車の外車だったらそく競売する。

[491: 匿名さん]

先取り特権の競売は銀行とはどんな関係になるの？
債務者は銀行には黙って競売するの？
優先債権は銀行にあるから、競売しても銀行が先にとり、残りがあれば先取り特権の
滞納金に回るのであり、銀行の取り分の後、残りがなければゼロということじゃないの。
勿論特定承継人からは取れるだろうが。

[492: 467]

>>490
やっぱり実力のある人に教えをこうと勉強になるわ。

自動車の競売が動くから難しいことはネット情報で知ったがそこで止まってたわ。執行官保管か。いいこと教えてもらった。

480は私ではないが、車がでてきて、昔調べたけど使える情報まで行き当たらなかったことを思い出して質問した次第。聞いてみるもんだ。

[493: 467]

あれ。
俺は478＝463と勝手に思い込んで、論破されたら、自ら｢知ったか君３号｣の愚号を自ら名乗ろうと思った。区分所有法７条を出され段階で俺より上手だと分かったからね。

でも、478≠463でしょ。しかも支払督促と競売請求は同じタイミングでやるものではないという結論は一緒だし。

だから、知ったか君3号を名乗るのはや～めた。

[494: 匿名]

>>491

もう>>484、>>485で説明済みじゃない？

[495: 匿名さん]

478はおいら（知ったか君の元祖名付け親）。

463は確かにおいらじゃない。
滞納者を掲示板にさらして得るものはないからね。それくらいで払うほど債務者は余裕がないから、支払の道筋を立ててあげた方がお互いいい。
債務者がそれに応じればだが。

481、483,485,490はおいら。

ついでに言っとくが、
445で、こけにされた428もおいら。

銀行に債務者の様子等を聞いて被担保債権の有無をしらべ、競売申立ての見通しをつけて成功させた、ほんとの話ですぜ。

[496: 467]

>>495
俺は446で445に追随してしまった。ごめんなさい。

[497: 匿名さん]

知ったか君は４９１には答えられないのかな。

[498: 匿名]

う～む。《知ったか君》って実にキャッチーなフレーズですな。他のスレでも広めましょう。

[499: 匿名]

>>497
こんなこといいだすヤツがいると思ってわざわざ昼飯終了間際に
>>484
を入れたのに。消化不良ならもうちょつと切り口変えれば？

[500: 匿名さん]

支払督促と少額訴訟はどう使い分けたらいいの。

[501: 匿名さん]

滞納者に対する対応だったら少額訴訟の方が断然いいですよ。
訴額の１％と費用がかからないのでね。
競売までやっても効果がない場合もあるし、費用もかかることを考えれば少額訴訟で
やれば、普通の神経の持ち主なら、裁判所から呼び出しがあり、いくら払いなさいと
支払命令が出れば支払うと思うよ。
日にちも即日判定だからね。

[502: 匿名さん]

＞支払督促と少額訴訟はどう使い分けたらいいの。

金額です。

[503: 匿名]

バッシング覚悟で書く。

支払督促だな。理事長の俺が出廷しなくていいから。

はっきりいって６人もいる長期延滞者全部やったら、家庭も会社もメチャクチャじゃ。

ただでさえ休日、帰宅後、理事会関係で時間を割いている。もう限界だな。

[504: 訴訟未経験]

他の理事は代理人となれないの？

[505: 匿名さん]

>はっきりいって６人もいる長期延滞者全部やったら、家庭も会社もメチャクチャじゃ。

長期延滞者を発生させた代々の理事長がどのような対策をしたかを調査して、その責任を明らかにしないとますます長期化し、更に滞納者が増える。

[506: 匿名]

犯人探しに時間をかけるほどヒマじゃない

[507: 匿名]

未収納金は発生した瞬間からコツコツと、早い時期にかたずける。放置した結果がこんなに対応に悩むことに。
初期対応を放置した管理会社の責任は重大です。

[508: 匿名さん]

>犯人探しに時間をかけるほどヒマじゃない

長くとも2年の任期で暇がないとは責任逃れも甚だしい。

[509: 匿名]

難しいこと、グダグダ言わず、やることやりましょう？債権放棄なんて、実質できないんだしね。

[510: 匿名]

責任逃れとならないように支払督促はするし、いくつか異議が出て本訴に移行したら本人出廷もするつもり。

もちろん、管理会社と協働して延滞初期段階からの督促活動も強化している。こちらは管理会社の担当者が熱心な者に変わり、理事長も俺に変わったことで既に成果は出している。

任期は一年だが責任は果たしているぞ。

責任追求と簡単にいうが、どのようにやろうと思っていて、所要時間をどう見積もる。貴殿の返信内容が役立つものならやってみよう。

浅はかなら知ったか君扱いするぞ。

[511: 匿名さん]

504
オレも知りたい

[512: 匿名さん]

滞納金対策としては、簡単にできる少額訴訟をまずやること。
金額が６０万以上であれば、古いものから何回かに分けてやればいいだけのこと。
何もしないよりはいいよ。

[513: 匿名さん]

＞債権放棄なんて、実質できないんだしね。

知識ないのね。組合法人なら理事会決議のみで受託事務処理として出来ますよ。勉強してね。

[514: 匿名さん]

債権放棄ができない？
何いってるの、全員の承認があればできるんだよ。
もう少し勉強しなさいね。

[515: 匿名さん]

＞全員の承認があればできるんだよ。

民法はその通り。でも管理組合では全員賛成とは出来ないのと同じです。
でも、管理組合法人にすれば民法の呪縛から逃れられるということ。しかも理事会決議でOK。

[516: 匿名]

現実的な話で債権放棄は実質できないと言っているんです。机上論をグダグダいっても、ただの論客、な〜んも役立たず、使い物にならないマンション管理士と同じ。

[517: 匿名]

債権放棄といった内容で全員の同意なんて、取れるわけないだろう！

[518: 匿名]

全員の同意＝無理に一票。

全員の同意というのは、
①全員に連絡
②内容の了解
の２つのステップがいる。

私は管理会社の変更の議案の際、総論賛成、各論反対という妙な流れになり、まさにローラー作戦をやったことがあるが、①だけで相当苦労した。海外へいってしまっいるもの。登記上の住所で連絡つかない上、どうも離婚して旧姓らしいというウワサだけがあるもの。たった30程度のマンションだが①だけでも非現実的という経験をしている。

[519: 匿名]

一般の書面決議を取り付けることだって、ほぼ非現実的。

[520: 匿名さん]

組合法人にすれば最近放棄は簡単に出来る。
この矛盾を理解出来る人はいないの？

[521: 匿名]

法人格を取得するにも、理事会の理解を得るのは難しい現実……
そんな簡単に理解が得られるならみんな法人格取得してますよ。

[522: 匿名さん]

＞法人格を取得するにも、理事会の理解を得るのは難しい現実…… そんな簡単に理解が得られるならみんな法人格取得してますよ。

今時、珍しいマンションですね。
するてーと、何ですかい、理事長名義の通帳を使っているんだ。ペイオフ、公私混同対策には危険ですね。
管理組合の電話、プロバイダーなどの一切の契約は理事長名義とは、新理事長は自分の仕事ではないとして、変わるたびにちゃんと名義書き換えがスムースに行く分けないですよね。

[523: 匿名さん]

名義書き換えをしない組合がおかしいんですよ。
法人格を取得してもメリットは殆どないですよ。
だから殆どのマンションは法人にしてないんです。

[524: 匿名]

話を元に戻したいが。支払督促と少額訴訟のちがいが出尽くしたならいいが。

[525: 匿名さん]

>だから殆どのマンションは法人にしてないんです。

気の毒に管理会社に飼いならされているんですね。

[526: 匿名さん]

＞支払督促と少額訴訟のちがいが出尽くしたならいいが。

そんなの裁判所のHPを見てご覧なさい。

[527: 匿名]

でも、裁判所に掲載されている表面的なことじゃない実務的なポイントってあるでしょ。

[528: 匿名]

あるある。みんな実務経験がないから書けないだけ。

[529: 匿名さん]

>>526
こういうネット情報で全てが判った、『つもりクン』が最近増えてこまるヮ

[530: 匿名]

本来、法人格を取得しなければならない管理組合は沢山あります。
マンションの屋上や外構部をみれば、携帯アンテナ基地局、自販機、駐車場契約募集の不動産会社の看板……
こんなマンションの実態は殆ど法人格とってません。それが実態です。税収が減っている時代、税務署も其処を狙って査察をはじめてますがね。

[531: 匿名]

>>530
半分正解で、半分不正解。

確かに、管理費、修繕積立金その他は仲間内のやりとりに過ぎないから法人税の課税対象とならない。また、基地局等の収入が法人税対象となるにも関わらす申告していないケースがあるのも事実。

ただ、残念ながら申告対象の収入があるからと言って、一般の管理組合が管理組合法人と法人格を取得する必要はない。

みなし法人規定により、管理組合のまま課税対象となる。
だから、管理組合法人と成るべきとの論旨は失当だ。


まあ、事業収入の問題を全く意識がないボンクラと比べれば、センスの良さは伺えるので、知ったか君扱いはしないでおく。

[532: 匿名]

はじめて聞く言葉なんですが、「みなし法人規定」とは？
ご伝授願います。

[533: 匿名さん]

おお、判りにくい言葉を使ってすまん。
管理組合は人格のない社団であるが、法人税第３条で「…法人とみなして」となっているために、みなし規定という言い方をしている。「みなす」という言葉は法律用語としては、「そうでなくてもそのように強制的に取り扱う」意味だと思っていればよい。
ちなみに課税対象が収益事業に限定されるのは法人税法第４条。

【法人税法】
第三条 　人格のない社団等は、法人とみなして、この法律（別表第二を除く。）の規定を適用する。
　　　

第四条 　内国法人は、この法律により、法人税を納める義務がある。ただし、公益法人等又は人格のない社団等については、収益事業を行う場合、法人課税信託の引受けを行う場合又は第八十四条第一項（退職年金等積立金の額の計算）に規定する退職年金業務等を行う場合に限る。

[534: 匿名]

それと法人にならないといけないかは理由が違いませんか？

[535: 匿名さん]

要するに、法人格にしようがしまいがあまり関係ないということ。

[536: 匿名]

そういうことですか！

[537: 533]

>>535
｢あまり｣というか｢全く｣関係ない。

[538: 匿名]

へえ！管理費って払わなくてもいーんだ！

売っぱらって飛べば滞納した分はCHARA☆ですよね！

[539: 匿名]

こういう輩がいるから、モラルが崩れる……

[540: 名無し]

すごい釣りレスすぎてﾌｲﾀ。なんだよ星マークとかあほだろ

[541: ミルフィーユ]

みるふぃはアホじゃないよぉ？可愛いだけだぉ☆
管理費は未払いで飛ぶといぃのかなぁって思っただけだぉ？

[542: 匿名]

いや、あふぉ

[543: 匿名さん]

管理費滞納者への対応は、
一日も早い催促や督促や裁判が必要です。
柔軟＆素早く＆根気を持った、取り立てが役員に要求されます！

滞納者への対応は、人任せの管理会社の仕事ではなく、全て役員の仕事だと肝に銘じて下さい。

[544: ミルフィーユ]

だ、だ、ダメぇ！！ダメだぉぉ☆柔軟＆素早く＆根気を持った取り立てなんてしちゃみるふぃぷんぷんしちゃうんだからね☆

[545: 匿名]

支払督促が裁判所から届いたら、陳述欄に是非、｢ぷんぷん｣って書いて提出してくれ。マジそれで本訴に移行するから。

[546: 匿名さん]

裁判をしたなら滞納者の完敗ですよ(笑)
自己破産される前の裁判は一番早い対応です。

[547: 匿名]

売っぱらう前に不動産屋や購入者に、滞納額が有る事を伝える義務があるから永遠に逃げられんよ！
自己破産になっても競売物件の購入者から必ず滞納額を払って貰えるから安心なの！

[548: 匿名さん]

>>546
でも少額訴訟なら、遅延損害金免除＆分割払いの、ダルーな判決もありうるだろ。
３年分割なんてトロクサイ判決もらったら、どっちが完敗したのかわからんな。

[549: 匿名]

売りたくてもローンが残っているならローンを返済するまで売る事は出来ないの！知ってた？
自己破産なら社会的信用が０になるブラック人間になるだけ！

[550: 匿名]

ローンが残ってたって、売却代金で返済できれば良い。知ってた？

[551: 匿名]

昔のように値上がりしないから、今の時代は売れば残債が残るだけって知ってた？難しいかな？

滞納者など借金まみれだから、自己破産が決まりきってると知ってた？

[552: ミルフィーユ]

そっかぁ！みるふぃはふわふわで真っ白な雪が好きだなぁ☆
お金は魔法で出すんだよぉ！とぅいんくる☆とぅいんくる☆ぇい！
みるふぃMAGIC☆なのら！

[553: 匿名]

>>551
俺は2000年に購入、2009年夏に売却したがしっかり利益がでたぞ。山手線の内側物件はリセールバリューが違うゎ。お前さんのど田舎目線がすべてじゃないぞ。

[554: 匿名]

>>551
自己資金が多いヤツも売却代金の一部はのこるな。

[555: 匿名]

どうでも良い下らない話しは放って置いて、滞納者への対応は時間との戦いです。
役員さんは滞納者の逃げ口上を作られる前に、迅速で素早い取り立て催促をして下さい！

[556: 匿名]

>>555
そのとおり。次の理事会で承認取って支払督促する。これまでのコメント位の差なら。

[557: 匿名]

債務免除の話は出たが、分割返済に応じるのは理事会でできるの？

[558: 匿名]

少額訴訟なら和解じゃないので、そもそも理事会で検討する余地なし。

[559: 匿名さん]

＞債務免除の話は出たが、分割返済に応じるのは理事会でできるの？

重要な点だと思う。

遅延損害金が規定にあって、それを含めて支払うのであれば、理事会の承認決議を得れば分割返済に応じていいのではないか。
総会へは事後報告。
公正証書にまいて、期限の利益を喪失したら強制執行を認めさせて。

[560: 匿名さん]

>分割返済に応じるのは理事会でできるの？

規約や細則にない場合は総会決議が必要です。

[561: 557]

やっぱり考えることは同じようなところか。559ｰ560のあいだで迷ってたんだ。

原則、規約か総会決議だろうが、現実問題としては一部入金を促すのが王道だからね。

[562: 匿:名さん]

少額訴訟制度を正しく理解していれば、>>557-560 の話は出てこないでしょう。

[563: 匿名さん]

＞少額訴訟制度を正しく理解していれば、>>557-560 の話は出てこないでしょう。

分割返済に応じる承認・決定機関の問題と、少額訴訟制度を一緒に論じていない。

そんなに少額訴訟制度の知ったか君になりたいのなら、前提を踏まえて論じてごらん。

[564: 562]

>>563 さん
ご指摘、ありがとうございます。
少額訴訟の流れと勘違いしていました。

＝ 過ちては則ち改むるに憚ること勿れ ＝

[565: 匿名さん]

滞納者の取り決めは、口約束・念書・議事録では効果がありません。
面倒くさいですが必ず公証役場で取り決めを明記して下さい！
公証役場なら有耶無耶になりません。

[566: 匿名]

>>565
いっていることに論理的な誤りはない。ただ、現実問題としては公正証書に応じる延滞者というのを見ないからの～

[567: 匿名]

559、560の関係は結局どう整理すればいいの。

[568: 匿名さん]

>>564
すまんのう。俺が>>558で少額訴訟『なら』という場合分けのつもりでコメントしてしまったからの～。
その前が少額訴訟論があったから、少額訴訟前提に勘違いする要素を作ってしまった。
私からもお詫びをしよう。

[569: ミルフィーユ]

誰もみるふぃを相手にしてくれないんだぁ！
つまんないぃ！

ぷんぷん☆なのら！

[570: 匿名]

ミルフィーユは美味いデザートなのかな？
ミルフィーユもマンションでも有名な滞納者なのかい？

[571: 匿名]

>>569
よし、拙者がお相手仕ろう。

では、コースを選ぶがよい。

松コース：少額訴訟
梅コース：支払督促
竹コース：公正証書

ささっ、遠慮はいらぬ。選ぶが良い。

[572: 匿名さん]

選べよ

[573: ミルフィーユ]

わぁい！
みんなみるふぃを構ってくれてありがとう〜☆なのら！
みるふぃはお菓子のお家に住んでるの！管理費が高いんだな☆これがまた！でも毎日食べ放題☆なんだよぉ！
ってことでとりあえず松コースにするねぇ〜！

[574: 匿名]

そうか、松コースか。ぬぬっ。

[575: 匿名]

みるふぃ、お主、管理費が高いのか知らんが、滞納額が100万円もあるじゃないか。それでは少額訴訟はできぬ。わざわざできぬ少額訴訟を選ぶとは、侮れぬやつよの～。
松は駄目じゃ。別のを選べ。

[576: 匿名さん]

独演会。

[577: 匿名]

あふぉを構ってないでとっと滞納者リストを掲示板せよ。

[578: 匿名さん]

滞納が１００万円あっても、その内の６０万円（遅延損害金除く）

はできるぜよ。

[579: 匿名]

そっ、そうでござった。一部請求すれば良かったでござる。かようなことにきづかぬとは。切腹ものじゃ。ぶすっ。

[580: 匿名さん]

延滞組合員とばったり出くわして、「少しでもこの場で払います。」
なんて言われたのだが、その場で現金回収するのってあり？

なんか、他の理事など第三者が居ない中で単独で受取るのは、
１万円受取っても、２万円渡したなんていやだから、「振込にして」
と答えた。案の定、その後の振込なし。