管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[481: 匿名さん]

＞先取特権での競売が実効性ない

478ですが、
「先取特権による競売の実効性がない」とは、何を根拠うにおっしゃってるのかわからないので・・・。

まさか、民法３３５による弁済の順序に従わなければならない（ます不動産以外の財産から弁済を受け・・・とかなんとか）などとお考えじゃないですよね？

[482: 匿名さん]

>>481
オオ、そのまさかよ。書かなかったが、動産執行辺りから聞きたかったのよ。ピンポイントでくるあたりさすがだな。

ネットで昔色々探したのだが明確に記憶に残っているのはここぐらい。

http://aruaru.kacchaokkana.com/kanrihi-tainoutaisaku3.html

是非ぜひ教えて。

知ったか君３号になる日は近そうだな。

[483: 匿名さん]

＞民法３３５による弁済の順序に従わなければならない（ます不動産以外の財産から弁済を受け・・・とかなんとか）などとお考え

このお考えをお持ちでいらっしゃるＨＰをみつけた。
http://mankan-hirayama.com/1102.html
「先取特権の実行は、建物に備えた動産から先に弁済を受け、なお債権額を満たさない場合に限り区分所有権からの弁済が認められる」
とおっしゃってますが、これは、民法３３５条１項に関するこの人の解釈なのでしょうか？
しかし、この規定は、先取特権に基づいて債務者の総財産について担保権を実行する場合の規定でしょ、これは。（それを言わないと、誤解が生じる「解説」だね。）
したがって、先取特権はまず不動産以外すなわち動産の競売を実行しないと弁済が受けられないわけではない。少なくとも民法３３５条１項にはそう書いていない。
民事執行法で、動産の競売も不動産の競売も同時にする債権者がどれだけいる？
しかも動産の競売の実効性は、管理費滞納に追い付かないから、嫌がらせ以外の目的ではしても仕方ない、と考えるだろ。
だから、先取特権に基づいて不動産の競売（だけ）やれば、不動産以外の財産の担保権の実行はしてないのだからそこから先に弁済する必要もない。
以上、少なくとも実務ではそうしている。

書式も市販されてる。
改訂版『マンション管理費用滞納督促業務マニュアル』の１００ページ。
図書館でコピーして使えばいい。

以上、知ったか君の元祖名付け親でした。

[484: 467]

>>483
住宅ローンの抵当権との関係を補足して。

[485: 匿名さん]

＞住宅ローンの抵当権との関係を補足して。

民法３３５条２項。
管理組合の管理費滞納の回収を目的とする先取特権を登記してる場合は少ないし、登記してても住宅ローンの抵当権が先順位にあればそれには劣後する、ということは貴殿よくご承知のとおり。

おいらが主張したいのは、さきにも言ったとおり、

＞①債務名義を既にもっていて差押→競売申立て
＞②共同の利益に反する競売請求
ではなくて、
上記の①、②以外の競売（ 区分所有法7条で）の方が、①と②の競売よりも、申立の要件が厳しくない、ということ。
債務名義とる必要ないからね。

競売実行によって債権が回収できるかどうかは、①と②と変わりはない。

[486: 匿名さん]

おいおい強制執行手続きをするには債務名義が必要じゃないのか。

[487: 匿名さん]

＞強制執行手続きをするには債務名義が必要じゃないのか。

担保権の実行による競売は、強制競売ではない。
したがって債務名義は必要ない。

[488: 匿名さん]

＞債務名義とる必要ないからね。

これは、
債務名義なけりゃ競売できないと思い込んでるらしきシロウト君を引っ掛ける言葉だったが、たちまち、引っ掛かったね。

[489: 467]

知ったか君の名付け親さんへ

ここまでのコメントでとても勉強になった。何せ先取特権の競売は使えないって思って頭の奥底に眠らせてたから。

まとめると、
1.債務名義が不要なため先取特権による競売は実務上使える
2.その場合、不動産で回収が見込めるなら動産と一緒にはしない方がよい。

ということでいい？
ちなみに、不動産が無剰余が確実で、車の所有者を調べたら本人だったというケースで先取特権による競売は効果的？

実際にはディーラーないし割賦販売業者が多いんだろうけど。


ちなみに486は私ではない。この程度のことは知っている。

[490: 匿名さん]

＞ちなみに486は私ではない。この程度のことは知っている。

これはレス違いでおみそれしました。

＞1.債務名義が不要なため先取特権による競売は実務上使える
＞2.その場合、不動産で回収が見込めるなら動産と一緒にはしない方がよい。

この理解でよろしいのではないでしょうか。
「2.については、債務者のどの財産を競売するか（動産か、不動産か）は債権者の自由であることを補足します。

＞不動産が無剰余が確実で、車の所有者を調べたら本人だったというケースで先取特権による競売は効果的？

やったことあるが、自動車の競売はむつかしい。
なぜなら動くから。

おいらだったら、
自動車の債務者による利用状況を見て、仕事に使ってるようだったら差し押さえられると困る様子であれば、
競売するか、
仮差押して取り上げ保管（執行官保管）することを考える。その上で管理費滞納解消しないと車返さないよって言って、示談書をまく（公正証書で）。
新車の外車だったらそく競売する。

[491: 匿名さん]

先取り特権の競売は銀行とはどんな関係になるの？
債務者は銀行には黙って競売するの？
優先債権は銀行にあるから、競売しても銀行が先にとり、残りがあれば先取り特権の
滞納金に回るのであり、銀行の取り分の後、残りがなければゼロということじゃないの。
勿論特定承継人からは取れるだろうが。

[492: 467]

>>490
やっぱり実力のある人に教えをこうと勉強になるわ。

自動車の競売が動くから難しいことはネット情報で知ったがそこで止まってたわ。執行官保管か。いいこと教えてもらった。

480は私ではないが、車がでてきて、昔調べたけど使える情報まで行き当たらなかったことを思い出して質問した次第。聞いてみるもんだ。

[493: 467]

あれ。
俺は478＝463と勝手に思い込んで、論破されたら、自ら｢知ったか君３号｣の愚号を自ら名乗ろうと思った。区分所有法７条を出され段階で俺より上手だと分かったからね。

でも、478≠463でしょ。しかも支払督促と競売請求は同じタイミングでやるものではないという結論は一緒だし。

だから、知ったか君3号を名乗るのはや～めた。

[494: 匿名]

>>491

もう>>484、>>485で説明済みじゃない？

[495: 匿名さん]

478はおいら（知ったか君の元祖名付け親）。

463は確かにおいらじゃない。
滞納者を掲示板にさらして得るものはないからね。それくらいで払うほど債務者は余裕がないから、支払の道筋を立ててあげた方がお互いいい。
債務者がそれに応じればだが。

481、483,485,490はおいら。

ついでに言っとくが、
445で、こけにされた428もおいら。

銀行に債務者の様子等を聞いて被担保債権の有無をしらべ、競売申立ての見通しをつけて成功させた、ほんとの話ですぜ。

[496: 467]

>>495
俺は446で445に追随してしまった。ごめんなさい。

[497: 匿名さん]

知ったか君は４９１には答えられないのかな。

[498: 匿名]

う～む。《知ったか君》って実にキャッチーなフレーズですな。他のスレでも広めましょう。

[499: 匿名]

>>497
こんなこといいだすヤツがいると思ってわざわざ昼飯終了間際に
>>484
を入れたのに。消化不良ならもうちょつと切り口変えれば？

[500: 匿名さん]

支払督促と少額訴訟はどう使い分けたらいいの。