管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[441: 匿名さん]

滞納者には毅然とした態度で臨まないとね。
掲示板への掲載もいいと思うよ。
もし万に一つ、ないと思うけど訴えられたら、名誉毀損罪かな。
もし、敗訴したら罰則は何になるんだろう、重くても罰金だろうがね。
大した罪ではないよ。滞納者も含めて全組合員で支払うだけだから。
少額訴訟なり、支払督促なり、競売なりどんどんやるべきだね。
しかし、滞納者が訴えることは絶対といっていいほどありえないよ。
判例でも今まで一例もないからね。
それだけ滞納者は気力も資力もないということ。

[442: 匿名さん]

＞掲示板への掲載もいいと思うよ。

そんな事しても平気ですよ。
返って、じゃ俺もと滞納者が増えますよ。

[443: 匿名さん]

>>442
掲示板に名前が掲載されると、隣り近所にも・友達にも、又子供にも悪影響を及ぼしますからね。
それに掲載されるだけではないんですよ、当然滞納金は支払わなければならないのですよ。
支払わなければ、半年たてば少額訴訟か支払い督促を行います。

[444: 匿名さん]

勤務先に相談にいくのもいい方法だよ。

[445: 匿名さん]

>>428 ←こいつ本当にアフォ

>銀行は、しゃべらなくてもいいの。
>こちらが聞いてその反応を見て判断するから。
>銀行がしゃべらなくても調べてわかれば目的は達する。

>それでも銀行は教えたとは言わないし（教えたとおもうかもしれないけど・・・）、それでいいでしょ。

こんな何にも役に立たない糞情報とってどうすんの。

ある理事会の打ち合わせのシーン。

428（理事長）「私、延滞している××の抵当権設定銀行にいってきましたので報告します。（←凄い自慢げ）」
理事A「ほう、なんだって」
428「どうも競売かけるみたいです。」
理事A「銀行がそんなこと教えてくれるだ。」
428「そりゃ面と向かっては『お答えできません。』ですよ。」
理事B「じゃあなんでわかったの。」
428「そりゃ、管理組合の管理費の延滞状況をこっちから教えて、競売しますかって聞いたら、笑顔でサインをだしてくれましたよ。口にはださないけど（自慢げ）」
理事C「そんなのあんたの勘違いじゃないの。そりゃ銀行がそんなこと教えるわけないじゃんて、鼻で笑われたんだろ。」
理事A「そうだな。はっきり言わないなら、意味ないよ。」
理事B「結局、延滞してるとも、競売するとも明言はしなかったんだろ。」
428「明言はしなかったけど。ちゃんと顔で言っていた。」
理事A「銀行が言ってもいないことを、あんたの勝手な主観をもとに勝手に競売する前提で話はすすめられないよ。そんな不確かな情報だけで。」
理事B、C（うなずく）
428「そんな。。。」

結局まったく相手にされない428であった。

こんなところがオチだな。

[446: 匿名]

ぷっ。笑った。
明言してないニュアンスを基に何を決めんのかな。久々に声を出して笑ったゎ～。
逆に言えば、明言しなくていいなら、ねつ造し放題だ～。

[447: 匿名さん]

>>438
金のない滞納者が取る方法わかる？
朝、ドアの前に犬のう〇こあったり、郵便ポストにもう入りきらないくらいチラシがごっそり入ってたりしたらどうします？

もっと危険な目に遭う場合もありますよ…

[448: 匿名さん]

滞納者はお金はかかるけど、競売までもっていけばいいんだよ。
掲示板への告示。
理事全員による集団での催促。
電話による催促。
子供がいようが関係なし、とにかくいつまでに払うかを徹底して催促する。
駐車場は規約になくても無条件に取り上げる。
抗議はする筈はないからね。
名誉毀損とかで訴える気力も資力もないだろうし。
責任を果たさない者を甘やかしては絶対だめ。

[449: 匿名さん]

＞掲示板に名前が掲載されると、隣り近所にも・友達にも、又子供にも悪影響を及ぼしますからね。 それに掲載されるだけではないんですよ、当然滞納金は支払わなければならないのですよ。 支払わなければ、半年たてば少額訴訟か支払い督促を行います。

掲示板はプライバシーの侵害ですが、それ以下は当然です。
遅延損害金も規約に規定されているのが一般ですので、管理費等の滞納は当然発生する事は了解の上です。
犯罪でも何でもありません。

[450: 匿名さん]

遅延損害金は利息ではなく、違約金です。
でも管理費等をはらわなければ、最終競売まで法的には認められています。
特に銀行は厳しいですよ。
プライバシーの侵害だろうが滞納者はそれを訴えることはしませんよ。
だから強気で強引に対処していけばいいのです。
この問題で裁判になったことはありません。
それだけ滞納者は負い目をもっており、気力も資力もないということです。

[451: 匿名さん]

＞遅延損害金は利息ではなく、違約金です。

漢字を読みましょう。
損害金と違約金と同違うのですか。
利息でないことは漢字を読めば分かる事です。

[452: 匿名さん]

確かに滞納者が裁判まですることはないだろうね。
もとわといえば、滞納が原因だからね。
でもかわいそうな気もするけど。
事情があって払えないのだと思うので。

[453: 匿名]

>>441
>重くても罰金刑だろうがね。大した罪ではないよ。

お前なあ、罰金刑のことを交通反則金程度にしか考えてないだろ。刑事罰の罰金刑は全然別ものだぞ。平たくいえば立派な前科者、犯罪者。

まあ、掲示板に延滞者を出したぐらいじゃ刑事訴追されることはないだろうが。

[454: 匿名さん]

延滞者には淡々とやることをやりゃいいだけ。

[455: 匿名さん]

>>453
お前なあ、罰金刑で前科がつく？もっと勉強してから物をいえ。
お前みたいなおめでたい奴が世の中にはいるんだよな。
黙って引っ込んでろ。

[456: 匿名さん]

罰金刑は立派な前科です。
反則金とまちがえてるのかい？

[457: 匿名]

>>455
よし、俺の方から根拠を出そう。

http://www.hou-nattoku.com/mame/yougo/yougo44.php

犯罪者名簿にも登録されるだと。

さあ、お前の勉強の成果を見せろ。

[458: 匿名さん]

>>457
必死だな。まじめに考えてるんだ、かわいいとこあるね。
こんなスレでむきになるなよ。
そんなことはどうでもいいんだよ。
要するに滞納者には掲示板に掲示したり、団体で押しかけ請求したりしてもいいということだよ、わかった？
個人情報保護法違反なんて組合には通用しない。
滞納者が裁判にまでもっていくことはない、それだけのこと。
もう分かったかな？堅物さん。

[459: 匿名さん]

↑
自分の敗北を認めたということね。

[460: 457]

>>458
こいつ必死すぎ。笑える。

まるで、勧善懲悪のチープなドラマで、｢覚えてやがれ。｣と捨てセリフを吐いて走り去るチンピラそのまんま。知性の無さ丸出し～。

[461: 匿名さん]

460

お前下品すぎるよ。
少しは控えろ。

[462: 匿名さん]

銀行が顧客情報を漏洩するという知ったか君と罰金刑を交通反則金と同じという知ったか君の出没でスレが無駄に伸びてますね。

そろそろ本題の延滞回収に戻りましょう。

[463: 匿名さん]

滞納者に対しては、まず掲示板への告知、理事全員で滞納者宅を訪れ催促。
半年経過後は、少額訴訟か支払督促。
支払督促の場合、競売請求手続きもしておく。

[464: 匿名さん]

私の住んでいるマンションに、複数の長期滞納者がいて法的措置をとるそうです。
弁護士に依頼して法的措置をとるとの事です。

どうなるんでしょう？。
弁護士に任せればスムーズ解決するものなのか、払えないものは払えないで解決しないものか。

ローンを払えないほどの状態なら競売になるでしょうが、ローンは払っているが管理費等
払わない状態なら法的措置をとっても払わないで終わってしまう事もあるのでしょうか？。

[465: 匿名]

は

[466: 匿名]

>>464
弁護士だからって、弁護士自らが延滞者の財産を見つけてきて回収する訳じゃない。

[467: 匿名]

また、知ったか君がでた。

誰か>>463 に支払督促と競売請求が同時平行でやるようなものじゃないこと｢ご指導｣してあげて。

俺が言ったら、また下品ってお叱り受けちゃうから。

[468: 匿名さん]

弁護士には何を依頼したのかな。
少額訴訟や支払督促なら弁護士は必要ないしね。
それぐらいのことを弁護士に依頼すれば、滞納金より高くなってしまうよ。
少額訴訟は手続きも簡単でね費用は訴額の１％しかかからないけど、これを弁護士に依頼すれば
かなりの額になるよ。
例えば５０万の滞納金であれば、5000円ですむけど弁護士ならいくらかかるんだろう。
着手金だけで１０万は取られるだろうし、それに相談料や交通費等、高くつくよ。
そして成果は全然ないかもしれないしね。

[469: 匿名さん]

>>468
滞納金の督促をしても効果なくて、弁護士に依頼するとの事です。
弁護士から支払督促をして、効果無ければ訴訟を起こすのだろうと思います。

総戸数１００戸未満のマンションなんですが、長期滞納者５名いるとの事です。
弁護士依頼という形で圧力をかける目的もあるのかもしれません。

弁護士に依頼しても成果がでない事もあるんですね。

[470: 匿名]

債権回収は採れるところから採る。調査会社を駆使し、勤務先をみつけ、給与差押え。これを最終目標に、ひとつづつ、時間がかかるが手続きをしていくこと。大抵支払いができないのは、いろんな金融屋からつまんでいるんで、最後に行き着く前に競売。管理費、積立金は先取特権で時効さえ気をつければ安泰。しかし、駐車場代は諦めろ？これが基本です。

[471: 匿名さん]

>>463
支払督促の場合、競売請求手続きもしておく。

>>467が知ったか君というのも無理ないな。
ご指導の前に>>463に一つ確認しておく。

あんたが言う「競売請求手続き」とは
①債務名義を既にもっていて差押→競売申立て
②共同の利益に反する競売請求
どっちを言っているんだ。

[472: 匿名さん]

どうも知ったか君の文章表現が似ているように感じるのは私だけ？

[473: 匿名さん]

>>469
>弁護士に依頼しても成果がでない事もあるんですね。

そりゃそうだ。弁護士は別に打ち出の小槌を持っている訳じゃないからね。
延滞者本人が、職＝収入がなく、蓄え＝預金も底を尽き、目ぼしい財産はマンションのみだが、時価＜住宅ローン残高。
こうなったら、延滞者本人から回収するのは、どんなに能力がある弁護士でも無理というもの。

弁護士費用倒れすることもある。そこが難しいところ。

[474: 匿名さん]

>>467,>>471
そんな書き方したら、463はもう出てこないんじゃない？
答え教えて。

[475: 匿名さん]

>>471
債務名義は少額訴訟請求容認、仮執行宣言付き支払督促でオーケー。
勝訴したのに支払ってくれない場合に強制執行を行います。
区分所有法の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時に行います。
だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても、競売手続きは実施できます。
ただ、競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることはできる。
ただ、滞納金の競売請求は実効性はあまりないでしょう。
要するに、滞納金の競売では先取り特権に基づき配当請求をしておくことで、配当が望めない場合でも、
組合に対する債務額が明確になり、競落人から回収しやすくしておく必要があるからやるんですよ。
分かりましたか、知ったか君。

[476: 467]

>>475
ありがとう。

支払督促が費用、時間ともに掛からず簡便にできる制度。
他方、区分所有法上の競売請求は他人の財産権を強制的に剥奪するという強い効果を持つため、手続き的にも、条件的にも認められるハードルがとても高い制度。

たったこれだけ知ってれば同時にやれなんていうはずないのにね。


まさに、｢知ったか君３号｣の冠がお似合い。

[477: 匿名さん]

>>475
滞納者に対する滞納は許しませんよというポーズも必要なんです。
私がいっている掲示板への掲載とか理事全員でおし掛けて催促するとかいうのもポーズの一種なんです。
475については、基本的なことをいっただけです。
滞納者に対する対策を厳しくしてないと、今後滞納者が増えることへの警告です。
銀行は厳しいでしょう、銀行は仕方ない、しかし組合はダメという考えはおかしいでしょう。
勿論、一時的にどうしても支払が滞る場合もあるでしょう、そこはある程度の猶予も考慮してやることも
必要ではありますがね。

[478: 匿名さん]

＞「競売請求手続き」とは
＞①債務名義を既にもっていて差押→競売申立て
＞②共同の利益に反する競売請求

「知ったか君」という名称は、私が最初に使いました。みんな使ってくれてありがとう。

私のとこのマンションでは、
上記の①、②以外の競売で管理費滞納を解消しました。
区分所有法7条で。

どうして債務名義揃えてとか、区分所有法59条競売とか、申立要件が厳しいものに目が行くのか？

[479: 467]

>>478
ほう、先取特権での競売が実効性ないというのは色んなところで見た。

是非、どの様に回収したのか。実務上のポイントなど経験者ならではのアドバイスを御教示願います。

役立つ情報を頂けたなら 知ったか君３号は逆に私ということにしなければならないな。

[480: 匿名さん]

給料の差し押さえでもしましたか。
それとも動産の差し押さえ（車とかテレビ、パソコン等）とか。
私のとこでは、強迫して払わせました。

[481: 匿名さん]

＞先取特権での競売が実効性ない

478ですが、
「先取特権による競売の実効性がない」とは、何を根拠うにおっしゃってるのかわからないので・・・。

まさか、民法３３５による弁済の順序に従わなければならない（ます不動産以外の財産から弁済を受け・・・とかなんとか）などとお考えじゃないですよね？

[482: 匿名さん]

>>481
オオ、そのまさかよ。書かなかったが、動産執行辺りから聞きたかったのよ。ピンポイントでくるあたりさすがだな。

ネットで昔色々探したのだが明確に記憶に残っているのはここぐらい。

http://aruaru.kacchaokkana.com/kanrihi-tainoutaisaku3.html

是非ぜひ教えて。

知ったか君３号になる日は近そうだな。

[483: 匿名さん]

＞民法３３５による弁済の順序に従わなければならない（ます不動産以外の財産から弁済を受け・・・とかなんとか）などとお考え

このお考えをお持ちでいらっしゃるＨＰをみつけた。
http://mankan-hirayama.com/1102.html
「先取特権の実行は、建物に備えた動産から先に弁済を受け、なお債権額を満たさない場合に限り区分所有権からの弁済が認められる」
とおっしゃってますが、これは、民法３３５条１項に関するこの人の解釈なのでしょうか？
しかし、この規定は、先取特権に基づいて債務者の総財産について担保権を実行する場合の規定でしょ、これは。（それを言わないと、誤解が生じる「解説」だね。）
したがって、先取特権はまず不動産以外すなわち動産の競売を実行しないと弁済が受けられないわけではない。少なくとも民法３３５条１項にはそう書いていない。
民事執行法で、動産の競売も不動産の競売も同時にする債権者がどれだけいる？
しかも動産の競売の実効性は、管理費滞納に追い付かないから、嫌がらせ以外の目的ではしても仕方ない、と考えるだろ。
だから、先取特権に基づいて不動産の競売（だけ）やれば、不動産以外の財産の担保権の実行はしてないのだからそこから先に弁済する必要もない。
以上、少なくとも実務ではそうしている。

書式も市販されてる。
改訂版『マンション管理費用滞納督促業務マニュアル』の１００ページ。
図書館でコピーして使えばいい。

以上、知ったか君の元祖名付け親でした。

[484: 467]

>>483
住宅ローンの抵当権との関係を補足して。

[485: 匿名さん]

＞住宅ローンの抵当権との関係を補足して。

民法３３５条２項。
管理組合の管理費滞納の回収を目的とする先取特権を登記してる場合は少ないし、登記してても住宅ローンの抵当権が先順位にあればそれには劣後する、ということは貴殿よくご承知のとおり。

おいらが主張したいのは、さきにも言ったとおり、

＞①債務名義を既にもっていて差押→競売申立て
＞②共同の利益に反する競売請求
ではなくて、
上記の①、②以外の競売（ 区分所有法7条で）の方が、①と②の競売よりも、申立の要件が厳しくない、ということ。
債務名義とる必要ないからね。

競売実行によって債権が回収できるかどうかは、①と②と変わりはない。

[486: 匿名さん]

おいおい強制執行手続きをするには債務名義が必要じゃないのか。

[487: 匿名さん]

＞強制執行手続きをするには債務名義が必要じゃないのか。

担保権の実行による競売は、強制競売ではない。
したがって債務名義は必要ない。

[488: 匿名さん]

＞債務名義とる必要ないからね。

これは、
債務名義なけりゃ競売できないと思い込んでるらしきシロウト君を引っ掛ける言葉だったが、たちまち、引っ掛かったね。

[489: 467]

知ったか君の名付け親さんへ

ここまでのコメントでとても勉強になった。何せ先取特権の競売は使えないって思って頭の奥底に眠らせてたから。

まとめると、
1.債務名義が不要なため先取特権による競売は実務上使える
2.その場合、不動産で回収が見込めるなら動産と一緒にはしない方がよい。

ということでいい？
ちなみに、不動産が無剰余が確実で、車の所有者を調べたら本人だったというケースで先取特権による競売は効果的？

実際にはディーラーないし割賦販売業者が多いんだろうけど。


ちなみに486は私ではない。この程度のことは知っている。

[490: 匿名さん]

＞ちなみに486は私ではない。この程度のことは知っている。

これはレス違いでおみそれしました。

＞1.債務名義が不要なため先取特権による競売は実務上使える
＞2.その場合、不動産で回収が見込めるなら動産と一緒にはしない方がよい。

この理解でよろしいのではないでしょうか。
「2.については、債務者のどの財産を競売するか（動産か、不動産か）は債権者の自由であることを補足します。

＞不動産が無剰余が確実で、車の所有者を調べたら本人だったというケースで先取特権による競売は効果的？

やったことあるが、自動車の競売はむつかしい。
なぜなら動くから。

おいらだったら、
自動車の債務者による利用状況を見て、仕事に使ってるようだったら差し押さえられると困る様子であれば、
競売するか、
仮差押して取り上げ保管（執行官保管）することを考える。その上で管理費滞納解消しないと車返さないよって言って、示談書をまく（公正証書で）。
新車の外車だったらそく競売する。