管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[42: 匿名さん]

>>41
なかなかいい事例ですね。
こちらをご参照ください。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20021125p4000p4.html

以下、要点抜粋。

○区分所有部分が売却された場合
　管理費等の未納がある状態で区分所有者が当該住戸を第三者へ売却してしまった場合、
管理組合は誰に請求すればいいのであろうか？

　区分所有法８条では「債務者たる区分所有者の特定承継人（住戸を買い受けた人）に対しても行うことができる」としており、
新しい買受人にも滞納している本人にもどちらにも請求できると定めている。
が、現実問題として買受人が素直に他人の債務を弁済することは考えにくい。
また賃借人が住んでいたとしても、管理費等の支払い義務を負うのは区分所有者なので賃借人に滞納分を請求することはできない。

[43: スレ主です]

区分所有法第８条における管理費等というのは、通常、皆さんのＭＳ管理規約
では「管理費」と「修繕積立金」に特定されているのではないでしょうか？
　従って、管理規約上において特定・包括承継人は属人的使用料を支払う義務はないもの
と判断されているようです。

　しかしながら任意売買の場合には、仲介業者が売り手・買い手との折衝の中で
使用料の精算をする事が多いのであまり問題にはならないようです。

以前も書いたかもしれませんが、管理規約で承継できる「管理費等」に駐車場使用料等
も追加すれば、競売時には少なくても請求行為は認められると思います。

[44: 匿名さん]

>>43
包括承継人には支払い義務があります。

[45: スレ主です]

>>44

つたない知識かもしれませんが我ＭＳの管理規約では、※第２６条（管理費等）において
「管理費」「修繕積立金」「修繕積立基金」のみが「管理費等」と規定されており、
※第２７条（承継人に対する債権の行使）では、＜管理組合が管理費等について有する債権は
区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行使することができる＞となっています。

上記を勘案すると、やはり　管理費等＝「管理費」「修繕積立金」「修繕積立基金」のみ
包括承継人及び特定承継人にも請求できるのではないか？と判断しておりますが？

>>44は、どのような根拠で（例えば区分所有法・民法の第○○条・どの裁判の判例）
言ってるのか示してください。

[46: 匿名さん]

>>45
民法
第八百九十六条 　相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の
　権利義務を承継する。但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。

駐車場使用料は被相続人の管理組合に対する債務であり、未払いのものがあれば、
当然に支払い義務が相続人に承継される。

[47: スレ主です]

>>46

「但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない」のただし書きはどのように解釈
すれば良いのでしょうか？
　前から言ってるように「属人的」に契約行為がなされている駐車場契約のような債務も
あなたが言ってるように「当然に支払い義務が相続人に承継される」のですか？

通常のＭＳ管理規約だって民法・区分所有法に則って規定されていると思いますが、
皆さんのＭＳ管理規約はどのような表現になっていますでしょうか？

本来支払い義務のない費目でも、包括承継人及び特定承継人には請求行為を実行すること
事もあるようですが

＞「当然に支払い義務が相続人に承継される」とは思いません。

　法律家や包括承継人からは「何故。すぐに契約解除をしなかったんだ？解約すれば済む
　問題じゃなかったのか？」と言われるのがおちのようですが？

[48: 匿名さん]

＞「但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない」のただし書きはどのように解釈
すれば良いのでしょうか？

十数年前のアホー学部時代のつたない知識で恐縮ですが、
この但し書きの例としては確か、「生活保護の受給」が
典型例として挙げられていました。
マンションの財産権を包括承継する場合は、駐車場契約も
その財産権に付随する契約と考えられるため、駐車場契約に
起因する債務も当然承継されると考えます。
（自信なし、間違ってたらゴメン）

[49: 匿名さん]

>>47
①「一身専属権」で検索してみてください。

②「包括承継」と「特定承継」の違いを理解する必要があります。

[50: スレ主]

>>49

①＝検索したけどよく理解できませんでした。
②＝区分所有法での定義は理解しているつもりです。

以前から書き込んでるとおり、管理規約の文言に「管理費等」とは「管理費」「修繕積立金」
「修繕積立基金」であると特定されているなかで、特定されていない被相続人の駐車場使用料が
包括承継に関し「当然に支払い義務が相続人に承継される」とは思えません。

管理規約ってのはそんなに簡単に無視できるものなのでしようか？

私はアホー学部さえ卒業していないので疑問が一杯です。

[51: 匿名さん]

>>50
＞②＝区分所有法での定義は理解しているつもりです。

ならば、話は早いですね。

区分所有法
（特定承継人の責任）
第８条　前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に
　対しても行うことができる。

包括承継人には当然に請求することができるので、この条文には包括承継人が
含まれていないのです。

[52: スレ主]

>>51

何度も言ってますが・・・・・

改正「マンション標準管理規約」第２６条には
「管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人
　に対しても行うことができる。」と規定されている。

この管理費等とは、第２５条にある管理費、修繕積立金が該当し、「規約に基づく他の
区分所有者に対して有する債権」としては管理費と修繕積立金だけになると考えられる。

あなたの言ってる区分所有法の第７・８条の「先取り特権」の範囲としての適用があるか否かは
使用料の性格、形態等で違ってくる。（要司法判断か）いずれにせよ規約に駐車場使用料を
管理費等に含んでいないとすれば、「規約に基づく他の区分所有者に対して有する債権」
には該当せず、包括・特定承継人へは請求できないだろう。

　特に駐車場使用料については、総戸数に対して駐車場が不足しているマンションにおいては
その使用料を先取り特権の範囲とする事は難しく、総戸数に対応する駐車場があり、各戸１台
利用できるとする専用使用が認められ、規約にも規定があれば別の判断はできるかもしれない。

>>51は区分所有法を理解して書いているんだよね。
　でもスレ主としては納得できないところもあるので、近いうちに弁護士の見解を確認します。

＞ちょとスレからずれたんで、有益な管理費等滞納者対策に話をもどしましょ

[53: 匿名さん]

>>52
最後にしますが・・・
規約に基づかなくても、包括承継人には当然に請求できるといっているだけです。

[54: >>52]

>>53
僕も最後にしたいですが・・・・・・・・・

あなたは>>44・>>46でも「当然に支払い義務が包括承継人に承継される」
と言っている、僕は>>47で規約を解釈するとそれは違うんじゃないか？と言っている。

しかしながら、あなたは>>53で「包括承継人には当然に請求できるといっているだけです」
と全く表現が違ってきています。

>>44・>>46では「包括承継人が被相続人の滞納した駐車場料金を支払わなければ違法だ」
的に書き込んでいて>>53では「請求はできます」的になっている。

＞論理をすりかえようとしている。

だから僕も、>>47で「本来支払い義務のない費目でも、包括承継人及び特定承継人には
請求行為を実行することもあるようですが」とわざわざ書いているんだ。

＞当然、違法でも何でも請求行為自体はできますよ、誰でも、いいががり的にね。

ただ、法的に当然に必ず支払わなければならないのか？支払わなければ違法になるのか？
を論じてきたつもりだったんですが・・・・・・・

　あなたは包括承継人は規約に記載があろうがなかろうが、被相続人の権利・義務は
　全て承継するという事を主張していたが、それでは何故、
＞わざわざ標準管理規約第２６条で「包括」・「特定」の承継人を記載し、特定してるのかな？

　標準管理規約がおかしいと思っているんですか？

僕の>>52の書き込みでとりあえず小休止と思っていたんですが・・・・・

＞どうぞ>>53,レスお願いします。

[55: 53]

>>54
＞わざわざ標準管理規約第２６条で「包括」・「特定」の承継人を記載し、
＞特定してるのかな？

①区分所有法第８条は、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の
　 特定承継人に対しても行うことができる。」と規定しています。

②一方、包括継承には「包括承継人は被承継人の一身専属権を除く権利義務の
　 一切を承継する」という一般原則があります。

よって標準管理規約第２６条は、
「特定承継人」については、「区分所有法第８条を確認的に規定」し、
「包括承継人」については、上記②を「より理解しやすいよう規約上明示
してある」と理解するのが妥当ではないでしょうか。

[56: 匿名さん]

スレ主さん、55さん

標準管理規約26条において、継承人について明示される理由ですが、
55さんが書いているように、わかりやすく明示したというのもありますが、
より一般的には、規約は管理組合がどういう時に、誰に対して、何をするべきか
（何をしてもよいのか）を規定したものだと思います。
逆にこの規定が無かったら組合（理事会）は何をしなくてはならないのか？
ということです。

個人的には区分所有者ではなく、包括継承人としているのは便利な規定だと
思います。実際、相続手続の最中で、管理費滞納等の問題が発覚し、管理組合への
物件売却という話を聞いたことがあります。

[57: 匿名さん]

輪番制のため，滞納者の１人が現理事である管理組合の理事です。
先日，総会決算議案審議の理事会があり，その理事が欠席だったので
理事長にいろいろ聞きましたが，
経済的困窮で払えない人もいるので同じ住人同士ではいいにくい，
管理組合からではなく，管理会社名で駐車場の使用も認められなくなると
内容証明郵便は送ったが，１人は管理会社をどやしつけてきた（何かんがえてるんだろうですが）
一人はすぐに口だけですがあやまりにきたそうですが，次期理事会で
弁護士から依頼などお願いしてみるということで，いわゆる先送りです。
４人で１００万近くの未納金があります，，。
さらに，今度管理会社を変え，原則主義とかで修繕口通帳と印鑑は管理組合で保管。
滞納者が万一理事，理事長になったらと思うと恐ろしい。だれが滞納かは歴代
理事長しかわからないのです，，。心配。
貸金庫代，誰が管理するか，
多くの銀行に分散させると，残高証明書手数料などばかにならないそうです。

[58: 匿名さん]

＞経済的困窮で払えない人もいるので同じ住人同士ではいいにくい，

それはおかしいですよ、20万円ではなく2万円前後の管理費でしょう。
それと理解できないのは、滞納者の氏名と部屋番号を理事長しか知らないのですか
少なくとも理事全員が知るべきことでしょう。
一般組合員だって総会の時に、滞納があれば自分達の共有財産ですから
滞納者は誰ですかと管理会社を問いつめると思いますよ。

いくら輪番制とはいえ、滞納者が理事会の役員になるのはおかしいですね、権利も義務も
行使していて初めて、組合の代表になるんじゃないでしょうか？
私なら、自分から辞退しますよ。総会の時に理事の資格要件で理事になる時点で滞納のある場合は
理事になれないことを、管理規約に盛り込んだらいかがでしょう。

[59: 大規模理事]

58 さん
＞いくら輪番制とはいえ、滞納者が理事会の役員になるのはおかしいですね、権利も義務も
＞行使していて初めて、組合の代表になるんじゃないでしょうか？
＞私なら、自分から辞退しますよ。総会の時に理事の資格要件で理事になる時点で滞納のある場合は
＞理事になれないことを、管理規約に盛り込んだらいかがでしょう。
ごもっともな意見だと思いますが、理事ってそんなになりたい人が
多いのでしょうか？ ウチのレベルでも立候補者は一桁。残りは輪番で
指名しますが、それでも「忙しい」とか言ってお断りをしてくる人も
多い。58 さんが言うような規約を入れたら、理事になりたくない人が
理事選出の月にわざと管理費を滞納することになりかねませんか？
それを毎年行なえば一生理事は回って来ないことになります。

[60: 匿名さん]

59さん
＞理事になりたくない人が理事選出の月にわざと管理費を滞納する

このご意見はごもっとも。
ちなみに、ご存じかどうか、別スレ「役員は輪番制、でもあの人にだけはやらせたくない！？」の22〜25あたりでも、同じ問題点が指摘されていますね。

[61: 匿名さん]

＞59
＞理事選出の月にわざと管理費を滞納することになりかねませんか？

理事逃れでそういう手段は、誰でも考えるでしょうね。だけど普通は実行しないし
事実はしっかり記録に残ります。
行きずりの会ではなく、居住して生活している場のですから何よりも重要ですよね。
本当に実行する人が多数いるようなマンションなら、住民層に期待できませんから将来朽廃します
老朽化する前に逃げ出すことを考えたらいいと思います。

[62: 匿名さん]

＞滞納者の氏名と部屋番号を理事長しか知らないのですか

これはおかしいですね、書面で組合員に知らせないのは個人情報保護の観点からの配慮でしょうが
管理会社の担当者に、理事が質問しても答えないのであれば、理事長と担当者が何かたくらんでいると
考えて普通だと思います。

[63: 大規模理事]

61 さん、
＞理事逃れでそういう手段は、誰でも考えるでしょうね。だけど普通は実行しないし
＞事実はしっかり記録に残ります。
普通の「人」は実行しないと思いますが・・・。この事実が記録に残ると何か不都合が
あるのですか？ ウチでは振り込み忘れ等での１ヶ月滞納者は毎月数人はいます。

＞本当に実行する人が多数いるようなマンションなら、住民層に期待できませんから将来朽廃します
＞老朽化する前に逃げ出すことを考えたらいいと思います。
ウチのように輪番理事を断ってくる人がいることも大きな問題かも。

62 さん、
＞書面で組合員に知らせないのは個人情報保護の観点からの配慮でしょうが
＞管理会社の担当者に、理事が質問しても答えないのであれば、理事長と
＞担当者が何かたくらんでいると考えて普通だと思います。
振り込み忘れ等の１ヶ月滞納者も氏名を公表しなくてはいけないのでしょうか？
ウチは６ヶ月以上の滞納者は公表対象になります。

60 さん、
＞ちなみに、ご存じかどうか、別スレ「役員は輪番制、でもあの人にだけはやらせたくない！？」のこの辺りは見ていませんでした。もっとも誰でも考え付く逃げ方ですものね。

[64: 匿名さん]

＞63
1ヶ月は滞納とは誰も思わないでしょう。
公表する6ヶ月超は、ことによると手遅れかもしれませんね、
普通管理費だけを滞納することは少ないしローンは3ヶ月も滞納すれば呼び出されますから、
ローン破産の可能性もありますね。
うちのマンションでここ10年間で2件6ヶ月超の滞納がありましたが、両方とも1年を超えて
競売になりました。（金融機関が競売した）

＞この事実が記録に残ると何か不都合があるのですか？
大規模マンションだと住民の顔が見えないから大丈夫なのかもしれませんが、
50〜100戸の中規模だと、5年も暮らせばある程度顔と名前が一致しますから
家族でもいれば非常に世間体が悪いし、理事や住民の記憶にも残ります。

＞ウチのように輪番理事を断ってくる人がいることも大きな問題かも。
多分永い目で見れば、大問題だと思います。
管理費の滞納はしなくても、ご近所に断ることが可能だという噂が広まれば、
次々に追従して理由をつけて断ってくると思います。

[65: 57]

皆さんレスありがとうございます。
旧管理会社（すでに１１月より管理は新会社に移行）は未払い者の部屋番号と金額の明細を
持ってきたのですが，理事長が，「これを出すのは，，」と尻ごみし
（おそらく１人の理事がその未納者の１人だから，，），どうしても見たいなら
この場だけということで回覧ということになりましたが，
我々としてはすでに任期は過ぎており，総会で新理事が決まるまでの残任期間にはいっており，
やはり見てしまうと，厳しくいいにくいということもあり，会計理事に部屋番号以外の詳細を
読み上げてもらった次第です。
輪番制で理事になりたくない方ばかりですし，今まで賃貸の方が理事長になったこともある
（変な？）マンションなんです。今後は財産管理もあるので滞納者や賃貸の方は
理事長，副，会計など，（通帳や印鑑を預かると思われる役）にはならないように明文化しないといけないですし，いろいろ不安でいっぱいです。今ある億単位の修繕積み立て金が，借金の返済に使われたら，，。恐ろしいことです。

[66: 57]

もちろん電気代，水道代は払ってるでしょうし，金利をとるところには払っているはず。
駐車場を使えなくするということで対抗するように，６か月以上の滞納者は部屋番号を公表すること
など次期理事会でできないか，総会で提案してみます。もうすぐ総会で，理事長の姿勢もあり
我々ではできそうもありません。

[67: 匿名さん]

66さん
6ヶ月も駐車場代と管理費を滞納して、駐車場がまだ使えるのでしょうか。
それとも駐車場の順番待ちがいないから放置と言うことでしょうか。
あまり良いことではありませんが、管理費も修繕積立金もその人が売却しても所有者に
引き継がれますが、駐車場使用料は支払い義務がありません。つまり次の所有者が拒否すれば
回収不能になるということです。
理事会運営で一番大切なことは、組合員に公平に対処することだと思います、
駐車場使用料を支払っている組合員と、滞納者と同等に使用できているということは
著しく不公平ですよね。
滞納者の自動車が出ているときにロープを張ったり、障害物を設置して使えなくする
必要があるのではないでしょうか。
一般社会で、料金不払いならごく普通に行われていることです、ガスも電気も滞納すれば
止められますよね。
もし自分が組合員で、理事会が滞納者に対してこのような強制執行をしていないのであれば
多分、総会で理事会と理事個人の責任を追及すると思います。

[68: 66]

そうなんです。おかしいでしょう。
駐車場代焦げ付きますよといたのですけど，，。
6ヶ月以上というか１年以上です。
４人いて，３人は今もすんでおり，１人は遠くに住んでいて，現在空き家
賃貸物件にしてますが借り手がないようです。１区画駐車場はだれも止めてないわけです。
理事の１人が滞納者なので，取り上げられてこなかったのか，，，
我々もうかつでした。面と向かっては言いにくいですし，正式に
滞納者かどうか確認できなかったので，，。
敷地内には各戸１つ＋数台分駐車場で，となりの外部駐車場かりてる方たくさんおられます。
だいぶ理事長にいったのですが，まあ，強制執行まではまだ（自分の代では）
したくないようで，総会で話して見ます。

[69: 匿名さん]

＞68さん
67です。
それは、はっきり言って大問題ですよ駐車場使用料滞納を1年以上見逃すなんて
職務怠慢といわれても仕方ないと思います、細かい人なら理事個人の責任を追及しますよ。
駐車場使用料がいくらかわかりませんが、1年以上滞納している人が、まとめて支払うなんて
ほぼ不可能でしょう。
まず、滞納の理事に事情を話して辞任してもらって理事会で真剣に話さないと。
一番の問題は管理会社の担当者ですね、しっかり役員に教えてあげないとダメですよね。
1年以上の滞納者が複数いるのですから、競売準備、訴訟準備くらい始めないとダメですよ
相手は、楽勝で文句も言わない管理組合となめているんだと思いますよ。

外部駐車場を借りている人がいるんですからその人達に、滞納者3名分を即刻明け渡すべきです、
滞納者を外部駐車場に追い出さないと。
または、規約を改正して外部の人に月極駐車場として貸した方が管理組合の収入になりますよね。
外部駐車場の方が料金が高ければ、外部を借りている組合員に著しい被害を与えているのと
同等の行為ですよ。

過去に滞納者がうちのマンションでいましたが、冷静に考えると彼らの論理は
「文句も言われず、タダで使える駐車場、タダで使えるマンション、文句も言わない楽勝な理事会」
なんですよ。

自分の代では・・・というのは、過去の自民党の年金問題の先送りみたいで
責任の所在を不明確にする、無責任な行為だと思いますよ。
何も知らない、次の役員はどう対処したらいいんでしょう？

今理事会ができることは、臨時総会を招集して駐車場を外部に
月極で貸せるように規約改正することでしょうね。
そうすれば、住民同士真剣に話し合えると思います。

[70: 匿名さん]

うちにも２年以上管理費未納が一件います、管理会社は裁判しても差し押さえなどができず
無駄だからやらないと言っていますし最近は督促の℡もしていないようです（居留守のため）
多分そろそろ２００万は越えてるのではないかなと思います。ちなみにそこは住宅ローンだけは
きっちり払っているようです。親子そろって色々な意味で図々しくそこがよけいに腹が立つ。
訴訟起こしても無駄なんでしょうか？

[71: 匿名さん]

>>70さん
管理会社の督促業務は、3ヶ月〜半年までのはずです。
それ以上は、管理組合による督促か別途費用を求められると思います。＜無責任な管理会社は放置する。

無駄かどうかはしてみなければわかりませんが、
滞納している金額を超える場合もありえます。
しかし、滞納を許してしまう雰囲気による影響のほうが大きいのではありませんか？
次から次へ滞納者が出てくるほうが恐ろしいと思いますよ。

[72: 匿名さん]

７０です。
訴訟の方向でお願いをしていたのですがいつのまにやらこんなじょうたいに・・・

[73: 匿名さん]

裁判所からの「出頭要請」が送達されると、額が少ないと全額支払ってくる滞納者がいる
のも事実ですが・・・・・・・
多分>>７０さんとこの被告予定者は給食費でも支払いを拒否するような恥知らずな方でしょう
から、難しいかな？

出来れば勝訴した後に強制執行ができるよう、滞納者の勤務場所を特定できれば「給与差押え」
も可能ですし、管理組合から訴えられ被告になったことで当該マンションに居ずらくなるのも事実
なので、効果はあるかもしれません。

弁護士費用は遅延損害金等で補填できると思いますので、必ずしも無駄じゃないと思います。

管理会社の顧問弁護士にでも相談したら如何でしょう？

うちの管理会社の顧問弁護士は、無料で１時間程、親身になって相談にのってくれましたよ。

[74: 匿名さん]

この手の案件はいかに低コストで迅速に、本人の給与等に対して差し押さえできる段階までもっていけるかが鍵ですよね。間に管理会社や弁護士がいて、そこで発生するコストにしり込みして時間が経過し、結果として払わなくても管理組合は泣き寝入りするといった雰囲気が蔓延してしまうのが最悪のパターン。しかし、そもそも高い管理費を払っているわけだから、電話での督促、文書での督促、内容証明郵便の送達、公正証書の締結ぐらいまでは、管理会社が２ヶ月以内に速やかに無償でやるべきなんじゃないの。（なぜなら何回も同じパターンを経験してるわけでしょ）その後の少額訴訟の文面ぐらいは１セット５万くらいで学生時代の友だち弁護士に段取りしてもらって、あとは、直接、裁判所へ行って勝訴を勝ち取るって感じじゃないですか。ていうかこのパターンの裁判で負けるってそもそもありえんの？

[75: 匿名さん]

当然、管理組合が勝訴するが原告代表者（通常は理事長）が平日の昼間に簡裁に出頭して
裁判官の質問に正確に回答しなければならないなんて自覚が理事長にあるのかね。
　まぁ弁護士に委嘱すれば別（着手１０万・成功報酬１７％ぐらいか？）だけどね。

公正証書だって公証人の前で、滞納者・原告代表者（通常は理事長）が顔を会わせて
協議するんだよ。
あくまでも原告は管理組合でその代表者は理事長だからね。頑張ってもらわなくちゃ。

[76: 匿名さん]

>>75さん
同意！
理屈ではわかっていても、結局動くのは「人」ですからねぇ．．
うちの理事長は、問題があるとその居住者と直接話すのが大好きです。そのコミュニケーションで理解し合える・解決できると考えているようです。
その考え方も理想論としては選択肢だし、理事長のポリシーなので尊重してますけど、やっぱ延滞繰り返す人には通用しません。（話すときは笑顔なのですが、結局延滞繰り返す）

来期は理事長も変ることだし、理事が個人として時間もお金も負担しない方法になることでしょう。
低コストも理想ですが、そのために理事個人が時間を負担しないよう費用は充分に使う方向です。

[77: 匿名さん]

>>７６さん
理事長が面談した時に「返済計画」等に署名捺印をして貰うのも手だったかもしれないですね。
※「返済計画」に抵触した場合は組合として訴訟・強制執行を実行するとの文言を入れたりね。

それでも状況が変わらない場合はそのまま訴訟しても構わないし（規約によっては総会決議必要）
最後通牒としての「内容証明催告書」を送達してからの訴訟でもいいんじゃないでしょうか。

弁護士等に委嘱する場合には訴訟関係で費用がかかるので前もって総会で予算を取っておいた方
が良いでしょうね。

[78: 匿名さん]

>>70
>うちにも２年以上管理費未納が一件います
>多分そろそろ２００万は越えてるのではないかなと思います。

２年で２００万ってすごい。駐車場や水道費とかが含まれてるとしてもすごいですね。

[79: 匿名さん]

でも、それって考えようによると、都心の良いマンションで、含み益が発生しているとこだと、遅延金の年利で１８％とれれば、年３６万金利が発生するわけだし、うまく公正証書を書かせて、かつ銀行に次ぐ第二順位で抵当権の仮登記さえとれちゃえば、管理組合の副業として実質的には金利１８％の金融業ができるわけだから、それはそれで結構おいしいじゃないの。裁判所の競売決定が楽しみになったりして！加えて、管理組合規定の延滞金規則で遅延金金利を３０％に引き上げれれば、国内でトップレベルの収益事業になるんじゃない。（もしかしてそこまであげたら法律に抵触するかもしれないけどね）

[80: 匿名さん]

個人情報保護法があるとはいえ、1年も滞納したら掲示板で理事会の議事録として実名と部屋番号を
掲示してもいいんじゃないでしょうか、組合員全員の問題として認識したほうがいいと思います。
それを理由に滞納者が、管理組合を訴えることなんて100％ないと思います。
管理費滞納でも調子よく、銀行ローンだけ返済しているのであれば第一抵当権者を調べて管理費滞納で
管理組合が困っている旨、銀行の担当者に相談するくらいの態度で臨まないと、いつまでも
引きずるような気がします、どうせ催告状も内容証明も無視するような住民なのでしょうから。

[81: 匿名さん]

銀行ローンだけ払って抵当権の被担保債権を減らしてくれてるんだったら、競売を申し立てちゃえば？

[82: 匿名さん]

>>80さん
確かにそうですね。掲示板への掲出は第３者の目にふれる事に問題があり
難しいらしいのですが、管理組合が腹を決めれば可能ですよね。
また、私が知ってる組合では弁護士から抵当権者総裁に内容証明を送達し、
同時に管理組合が競売事件を提起しうまくいった例もあります。

[83: 匿名さん]

管理規約に普通は遅延損害金と競売について書いてあります、
滞納者は競売にされるなんて思いもしないので、管理組合をなめているというのが
実情ではないでしょうか。

本当に原因が経済的困窮なら1年もすれば、抵当権者から競売の話が出てきます
必ず予兆があるものです。
うちでは過去2件管理費滞納がありましたが、いずれも商売の失敗による経済的困窮でしたので
両方とも最終的に競売になりました。管理組合にはその半年以上前に裁判所から連絡があり
競売の公示の調書を作成するために、管理会社にも連絡があったそうです。

管理費滞納も、本当に経済的困窮なのかただ単に支払わないだけなのか見極める必要があるでしょう。
個人情報があったにせよ、総会の時に部屋番号と氏名を理事会が公表することは必要でしょう、
管理会社はコンプライアンスもあるので及び腰でしょうが、理事会なら所詮素人ですから
口が滑ったことにして公表してもかまわないと思います、元々滞納者に非があるのですから
訴訟問題なんかに発展することは、有り得ないと思います。

[84: 匿名さん]

最低限、ローンの抵当権者に管理費滞納の事実を知らせて様子を見るべきでしょうね。

[85: 匿名さん]

抵当権者に管理費滞納の事実を知らせるのはどうでしょうか。
訴訟提起→競売申立てまでいけば抵当権者に裁判所から通知が行くんでしょうが、それまではまずくないですか？

[86: 匿名さん]

1年超の長期滞納で駐車場使用料も含めると、少額訴訟の範囲を超えるから
とりあえず支払ってもらえるように、あらゆる手を尽くすのがベターでしょう。

学生ローンの取り立てでもよくあるように、まず親に知らせるという感じ。
大人だから親に言っても無駄でしょうが、それに変わるのが銀行ですよ。
「○○さん、管理費滞納していると聞きましたが、うちの返済は大丈夫ですか？」
この一言が大きいのではないでしょうか、銀行の返済をしっかりしていれば、効果は大きいでしょう。
管理組合が競売の手続きをすれば、いずれにせよ銀行は絡んでくる問題です。
管理組合をなめている滞納者には、最も効果的だと思います。

経済的困窮で銀行ローンまで滞納している人は、いずれにせよ近い将来競売か、任意売買になります。
だけなら

[87: 匿名さん]

＞「○○さん、管理費滞納していると聞きましたが、うちの返済は大丈夫ですか？」

何のためにほとんどの銀行が抵当権第一位でお金貸しているんでしょう？？
銀行は親ではないですよ（笑）

[88: 匿名さん]

ちょっと論点変わるんですが、具体例で質問させてください。うちの管理組合で使っている管理会社が一昨年、数ヶ月の管理費滞納者に対して、回収をしたのはよいのですが、勝手に遅延損害金をまけてしまって元本だけを回収してしまいました。そして1年後の昨年後半、同じように滞納がはじまり、また回収作業が始まっているのですが、昨年徴収しなかったからとの理由で、また遅延損害金をとれないかもしれないとのことなんですが、管理規約にある遅延損害金を管理会社が勝手にまける判断をしてもいいんでしたっけ？

[89: 匿名さん]

管理会社が勝手に判断してにまけちゃダメダメ。そんな権限ある訳ないですよ。
通常の規約では「管理費等の徴収」で遅延損害金が１４％ほどと記載されているんだから
管理組合に伺いをたててから滞納者と話しをしなきゃいけないですよね。
どうしてもまけて欲しいんだったら、滞納者を理事会に出席させて「前回も遅延損害金が
徴収されなかったんだから今回もまけてください」ぐらい言わせたほうがいいでしょうね。
でもこれを許しちゃうと、Ａさんには遅延損害金を加算しなかったんだから、俺につけるのは
おかしいじゃないかと後々問題になる可能性もあるかもしれません。
１年に一回後払いで払って遅延損害金が加算されないなんてことになると、誰だって
毎月払うのがバカらしくなっちゃいますよね。
前回徴収しなかったからといって今回しちゃダメだって事はないでしょう。

前回は初めてだから大目に見たけど、今回は悪質だから請求する。でいいんじゃないの。
前回のミスがあるんだから管理会社に責任をもたせて今回は徴収すべきでしょうね。

[90: 匿名さん]

>>88,(89)
うちの管理会社も時々チョンボ（請求洩れたり、対象なのに管理し忘れたり）した時は、
自分からその差額を負担してますよ。
88さんの管理会社の回収業務を管理組合がどこまで指示してるのか？にもよりますし、恐らく相手（＝滞納者）もクセがある人だったのでしょう。
ですが、お金に関して管理会社に自由度を与えるのは危険だと思いますよ。
（他の居住者に知れたら同じこと言う人出てくる気がしますし。）

[91: 匿名さん]

管理規約の遅延損害金は、管理組合の指示により上乗せできるというだけで絶対条件ではないようです。
実際には取らないことが多いと思いますよ。
うちのマンションで競売があり、プロの業者が落札しました。（もちろん管理費長期滞納有り）
彼らは競売の落札なんて日常茶飯事で慣れているから、この点をついてきました。
結局、長期滞納分は業者が肩代わりしましたが遅延損害金は取れませんでした、その代わり
区分所有法で支払い義務のない、駐車場の滞納分（数ヶ月）を支払ってくれました。

後から専門家に聞いたら、業者はリフォームして販売するので重要事項説明に駐車場等の
滞納があると説明しなくてはならないので、支払い義務がなくても支払うのだそうです。

[92: 匿名さん]

いくらプロの業者だからといって・・・・いいや相手がプロの業者だからこそ遅延損害金
の請求はすべきだったんじゃないんですか？
「実際には取らないことが多いと思いますよ。」じゃなく「請求しても取れないことが
多いと思いますよ。」だったら分かるのですが・・・・・・・・・
　でも支払い義務の無い駐車場使用料がとれたのだから良かったですね。

私が知ってる組合では、遅延損害金のみの少額訴訟（訴額約３０万円）を落札業者相手に要求し、
裁判所から出頭要請が送達されたらすぐ支払ったきた例もありますけどね。

[93: 匿名さん]

遅延損害金の請求は、もちろんしましたよ。

[94: 匿名さん]

やはり滞納してしばらくしても支払いがない場合、念書で期日を決めて支払いを約束してもらい、その文面で、期日までに支払えない場合は、管理組合と公正証書の締結や抵当権者に滞納事実の連絡をすることに同意するぐらいの内容を入れるのが効果的かもしれませんね。
いずれにしても遅延損害金が発生し、それを支払わなければならないという認識があれば、よっぽどの理由がない限りは滞納しないと思うんですがね。

[95: 匿名さん]

＞94さん
多分理事をして、滞納の督促をしたご経験がないんでしょうね、リアリティーが今一歩です。
＞やはり滞納してしばらくしても支払いがない場合、念書で期日を決めて支払いを約束してもらい、

念書を書くくらいの誠実さが残っていれば、滞納なんてしませんよ。
長期滞納者は、督促状も内容証明も無視しているところが、長期滞納者たる所以なんです。

＞いずれにしても遅延損害金が発生し、それを支払わなければならないという認識があれば、よっぽどの理由がない限りは滞納しないと思うんですがね。

90％の人は、よっぽどの理由がないんです、本当に経済的に困窮しているのであれば
電話も止められるし電気ガスも止められるくらいまで行って、
当然ローンも支払えないから競売になります。
そうではなくて、おとなしい管理組合をいいことに、支払いを最も後回しにして
わざと支払わないから問題なんです。
元金も支払わないのですから、遅延損害金なんて論外なんですよ、滞納者は。
競売の手続きをとるという催告でもしないと動かないでしょうね。

住宅ローンの督促、公共料金の督促、その他の借金の督促の中で、同じ屋根の下で素人集団で
管理組合理事会の督促が最も甘いから長期滞納をするんだと思いますよ。

遅延損害金の請求も、競売で取得した不動産業者は支払わなくていいのと、
そのために管理組合が裁判をすることなんてないことをよく知っているので
支払ってくれないことが多いようです。
音便に滞納額の元金だけ支払えば、理事会が納得してそれ以上少額訴訟なんてしなことも
経験的に知っているようです。

[96: 匿名さん]

いろんなケースがあると思いますが、
うちのＭＳでは、購入者が入居後１年ほど来館せず、管理費などは入居時の事務に不備があるまま、本人はほとんど海外を移動されており、直接連絡をとる手段がなかったです。
駐車場にも高級車が１年分のほこり被って放置されてました。
もちろん、連絡とれたら一括がドーーーンとお支払い頂きました。

[97: 匿名さん]

確かに破産しても次の購入者が払ってくれるパターンが多いので、結局は払うのか破産するのか決着をはやくつけてもらうことが重要なんですね。ってことは、他の債権者よりも強く取り立て、早めに競売申し立てにもっていくのがセオリーなわけですね。あと、管理費滞納債権で競売申し立てってできるんですか。公正証書で期限を決めて、それがブレイクされないと無理なのかなあ？

[98: 匿名さん]

ブレイク・・

[99: 匿名さん]

うちの管理規約は、国交省の標準管理規約がベースのようですが
管理費滞納で競売手続きまでできると書いてありますね。

うちの規約だと
・第59条　管理費等の徴収
5項、理事長は期日までに納付すべき金額を納入しない区分所有者等に対し
（理事会の会議および議事の決議を経て）支払い命令、強制執行および担保権の
実行としての競売等の申し立て並びに訴訟等の提起をすることが出来る。

　→あくまでも理事会の議決を経て理事長の判断と言うことですね。

この条項に、「管理組合は・・・遅延損害金も年利18％を加算出来る」とも書いてあります。

但し「出来る」ということで「しなければならない」ではないのが
遅延損害金は管理組合、競売や訴訟は理事会の判断だということなんだと思います。
つまり理事会が妥協すれば、遅延損害金を取っても取らなくてもいいということ。
落札した業者は、この点をよく知っているから遅延損害金まで支払わないのでしょう。

[100: 匿名さん]

競売物件の遅延損害金については、管理組合が裁判所に提出する「債権調査票」の中に
年利○○％だとか、現在○○円だとか記載するはずですよね。
　落札業者はそれで納得して落札しているのはずなんです。裁判所としても後々トラブル
にならないように記載して通知しているのです。それを管理組合に支払わないなんて・・・・
　また、すぐに許してしまう管理組合があるから甘く見られるんでしょうね。

　落札業者としては、一つの案件を少しでも経費を掛けずにエンドユーザーに売りたいのです。

　金額にもよるでしょうが、管理組合としても「遅延損害金を支払わなければ訴訟をするぞ」
という「内容証明催告書」をその業者社長あてに送達し、反応がなければ粛々と実行するのみ
じゃないかな？

　弁護士に委嘱せず管理組合として対応すれば数千円〜２万円（印紙・切手代）だよ。

　要は管理組合としてどんだけ本気で考えてるか・腹をくくれるかだろうと思います。

[101: 匿名さん]

わかっていても、輪番制の理事や理事長がそんな面倒なことしないというのが本音だろうね。
輪番制ならどうせ1年で交代するんだし、理事の半分ずつ交代するような意識の高い
マンションも、そう多くないでしょう。

[102: 匿名さん]

確かにね。あんま厳しくやりすぎると逆恨みされても本末転倒だもんね。株主でもないのに自分の会社ずらして頑張ってるヒラリーマンになっちゃうよね。

[103: 匿名さん]

管理組合はやっぱダメか・・・・・・・・

[104: 匿名さん]

管理費滞納の時効は５年みたい。
マンションの理事会もがんばらないといけないけど、管理会社はお金もらって動いてるのだから
もっとちゃんと働いてほしい！！（うちの場合何するにもとにかく時間かかりすぎ）
未納者への督促も適当っぽいからうちも管理費滞納しようかってなりそうで怖い。

[105: 匿名さん]

そうなんですよね。５年で時効になってしまうようですよね。
（滞納者からの時効の援用があった場合、可能性はあるという意味でしょうが）

管理会社との委託契約にもよりますが・・・・・・
管理組合を補助する意味でも、時効にならないように「債務承認書」とるアドバイス
をするとか、訴訟提起に協力するとか・・・・・

常識的にも契約書上でも滞納に関しては管理会社には責任はないにしろ、組合にアドバイス
ぐらいするのは業務の一部ではないでしょうか？

皆さんの管理会社は「管理費等督促担当」が専任で勤務していますか？
いないとすれば、担当フロントがその業務も会社から押し付けられて、手が回らないとかで
ろくな督促をしてない可能性があります。

一度、より具体的に正式な形で確認した方がいいですよ。

[106: 匿名さん]

私は下記の会社の人に協力をしてもらいました。
本人が電話をしてくれたようです。
http://www.yomigaeru.org/4unions/index.html

[107: 匿名さん]

うちのマンションは私が理事長になってから遅延損害金の免除の決議を否決する総会決議をしました。（利息制限法で年利14.6%が上限だと思いますが）。
滞納者には滞納6ヶ月で支払督促を実施しており、1名とは異議申し立てのため裁判になりました。いずれにしても裁判所から文書が行けば支払って頂いております。もちろん遅延損害金も規約通り14.6%で裁判でも認められました。（管理会社の督促担当は遅延損害金14.6%の判例は無いと言っていましたが）
　これから競売により専有部分を取得した不動産会社と裁判を行う予定です。遅延損害金の免除を申し出てきましたが断ると管理費等も元金の支払はおろか月々の管理費も支払わないため裁判もやむなしです。
　当マンションでは顧問としてマンション管理士に入ってもらってます。司法書士の資格を持つ方で弁護士との間にも入ってもらってます。理事長がいちいち弁護士と打ち合わせでは大変ですから。

管理会社は滞納に関しては当てになりませんね。今の管理会社は会計処理がおかしいので変更する予定です。

[108: 住まいに詳しい人]

＞管理会社は滞納に関しては当てになりませんね。今の管理会社は会計処理がおかしいので変更する予定です。

当然の主著ですが、最後の２行は如何かと思います。或る一定期間の督促請求が限度で、後は法的手続が必要となります。　この感覚ですと滞納者は増えることにもなりましょう。

[109: ３年目理事]

「あてにならない」っというのは理解できます。
委託契約では、６ヶ月までは管理会社が督促することになってますが、一部の管理会社は関連会社の販売物件の場合、１年まで督促するとか色々なパターンがあります。
ただ、絶対に忘れていけないのは、
　・滞納は、組合員と管理組合の問題
　・管理会社は、管理組合の代わりとして委託業務で行っている
　・滞納債権など、債権の回収業者は法的に別物（らしい。）
です。
３ヶ月だろうと６ヶ月だろうと、滞納されても委託費は変わらず、懐が痛いのは管理組合です。
積極的に督促する管理会社や担当が居ることも知ってますけど、そこまで親身に嫌な仕事をする管理会社は少ないと思います。
理事会側が、しっかり督促ルールや別途有償となる債権回収に関して指示しておく必要があります。

[110: 購入経験者さん]

何故に管理組合と言うものは、管理会社におんぶにだっこなのだろうか？分譲マンションと賃貸借マンションの区別が分からないから、管理員、管理会社が何でもしてくれると思いこんでいる傾向がある。日本人は昔から契約には弱いから、すぐ騙されると云われてきたが、今も変わりないのは嘆かわしい。この点、中国、韓国は歴史的にも良くも悪くも契約で鍛えられて来ているので、国際化には強い。先が思いやられる。

[111: マンコミュファンさん]

＞何故に管理組合と言うものは、管理会社におんぶにだっこなのだろう　　か？
＞この点、中国、韓国は歴史的にも良くも悪くも契約で鍛えられて来てい　る・・・・・・って事だけど

本当に契約に則った業務を管理会社は実行しているのか？
　
　①電話督促（平日は効果が期待できないので土・日・祝が良いかもしれ　　　　　　　ない）
　②書面督促（１〜３ヶ月は通常通知書面で良いかもしれないが、４ヶ月　　　　　　　以降は内容証明での催告書送達を管理組合に助言すべき）
　③自宅訪問（理事会や巡回時が平日夜、土・日・祝であれば訪問できる　　　　　　　だろう）
　※せめて、月次報告として管理費滞納状況並びに督促経緯（何時電話し　　て、交渉はどうだったか？何時訪問して協議できたか？）をしっかり
　　組合に説明する義務が管理会社にあるんじゃないの？
　　まず、そこからだな。

　理事の皆さん、管理会社との契約書、「事務管理業務」の「管理費等滞　納者に対する督促」の具体的内容を現管理会社に質問して説明を受けて　下さい。

　もしかしたら契約書に抵触している管理会社もあるかもよ。

[113: 購入経験者さん]

＞理事の皆さん、管理会社との契約書、「事務管理業務」の「管理費等滞　納者に対する督促」の具体的内容を現管理会社に質問して説明を受けて　下さい。

質問の前に、契約書に条文記述があるか、無い場合は、管理組合細則に従ってやるとの条項があるかが問題で、具体的内容は飽くまでも、契約書の条文である。これが不備なら、管理会社独自の方法に文句は言えないと云うことだよ。

[114: マンコミュファンさん]

>>113

　管理会社と管理組合が署名、捺印をしている契約書の
「管理費等督促業務」を管理会社がどのように具体的に
　遂行してるのか？

　まずは管理会社に確認して組合が理解しなければなければ
　話が進まないでしょ
　
　その上で管理組合からの要望（切手・印紙代等、実費は組合負担）
　ＥＸ，①内容証明案の作成及び発送　②少額訴訟の訴状作成
　　　　（出廷日の同行）③登記簿謄本の取得　④住民票の取得　
　　　　⑤競売時における裁判所等への書面作成・・・・・・・
　　　　　　　　　　　　　　　　まだまだあるかもしれないけど

　　なんかをお願いしてみたっていいんじゃないの？

　　滞納管理費等で本当に困っている管理組合ならば、上記業務を
　　遂行してくれる管理会社もあるはずだから管理会社の変更も視野
　　に入れて真剣に考えてもいいかもね。

[115: 管理会社のものですが…]

いま、自分が担当しているＭＳでは長期滞納者がおりますが、仮執行宣言付きの支払督促を取得しました。ここまでは（別料金でしたが）管理会社の仕事として事務代行しました。
ここから先は管理組合の出番なのですが、理事長が差押えする！・・・という意気込みでいるのはよいのですが、抵当権がしっかりついています。
この場合、配当金が抵当権者へ全て渡ってしまうので差押えはできないと聞きましたが、ほんとですか？
支払督促までの知識はあるのですが、そこから先は・・・。管理会社のものとして情けないのですが、どなたか教えて下さい。

[116: 大学教授さん]

普通は給料等を差し押さえるかと思います。

[117: マンコミュファンさん]

給与を差し押さえるったて勤務先が解からないんじゃなぁ
勤務先が解かってもまともな会社じゃなきゃなぁ

強制執行もなかなか手間だよね。
だって債務名義をとったって管理組合側が差し押さえるものを
探し出さなきゃなんないし・・・・・・・

区分所有法５９条の競売申し立てについては、抵当権が付いてれば
難しかったけど抵当権者がいてもＨ１６年５月の裁判で「無剰余取
り消し」にならずにに競売になり特定・包括承継人に請求し滞納管理費
を支払ってもらった判例もあるようだけど・・・・・・・

でも相当悪質な滞納者（管理組合としても出来うる限りの督促をした
けど状況が変わらないとか）じゃないと裁判所も認めないだろうなぁ。

ほんと、どうしたもんかなぁ。

少額訴訟で敗訴しても和解調停しても、払わない奴は払わないし・・・
まぁ、日本の裁判はこんなもんかなぁ。

[118: ３年目理事]

みだし：管理費滞納が原因の59条競売請求
　　　　管理組合敗訴で確定
　　　　東京高裁「形式的競売、極めて限局」
なニュースが最近ありました。＜ペーパー誌。
漢字が非常に多くて要約仕切れないのですが、
100万以上の管理費等を滞納した区分所有者に対し、区分所有法59条に基づく競売を求めて提訴した事件。
判決は、管理費などの滞納は「共同の利益に反する行為」と認定したが、「金銭債権の確保を図るために、民事執行法の例外となる「59条競売」を適用できるのは極めて限局される」
とのこと。
あぁよくわからない．．このスレに関係するのかもわからない(笑

[119: マンコミュファンさん]

あーあ　「マンション管理新聞」ね。

競売を申し立てるまで、管理組合としてどのような督促業務をしたかで
そりゃ、裁判所の判断も分かれるわなぁ

このスレに関係ないようなので・・・・・・・終わり

[120: 不動産購入勉強中さん]

管理費等滞納を被担保債権とする競売申立は簡単です。管理会社に頼まなくてもできますよ。管理費等は区分所有法７条で先取特権と位置づけたので、裁判、支払督促によって債務名義を取らなくてもいいので、管理費滞納等が発生しているという事実を文書で証明すれば、競売申立できます（民執１８１条１項４号）。
以上は、前レスがあったので今更考えなくていいのですよね？

先順位に抵当権がついていて抵当権の被担保債権が物件の売却価格を越えていると、競売申立は無剰余取消です（民執63）。

しかし、登記簿謄本の抵当権の被担保債権額をみて競売申立を諦めるのは早いです。私が滞納者だったら抵当権の被担保債権がなくなっても他の債権者に競売されないために抵当権は抹消しません。抹消・変更登記する実益があるのは滞納者です。
抵当権者は抹消・変更登記の登記委任状だけ渡すだけで抹消・変更登記するのは債務者ですから、登記しなければいいのです。登記に公信力はありませんが登記の公示を利用して、カラ登記も「価値」があるのでしょう。
いまどき不動産業者でも登記だけでは信用しませんが・・・。

だから、登記されている債権額は設定登記当時であり、債権額が現時点でいくらなのかわかりません。抵当権者に教えてもらう努力が必要です。他に債権者がいることが知れて、先に債権回収されると考えれば抵当権者が自分で競売実行してくれるかもしれないし、実行しなければ、滞納者はその抵当権者には債務を継続して支払っていることが予想できますので、滞納者に原資があるのでしょうから、作戦を立てましょう。

区分所有法５９条による競売は、滞納管理費等がある程度高額、長期になっていることや、先順位抵当権者が抵当権を実行してくれないなどの特段の事情がないと難しいようです。前レスがおっしゃったように、管理組合が安易に登記を信用するだけで自分で動かなかったり、管理会社にお任せだけじゃ、裁判所は認めないでしょう。
長レスですみません。

[121: 匿名さん]

2年近く交渉した結果、
うちのマンションの長期滞納者と話がついたようです。
内容証明を送っても無視されたり、
居留守を使われたりしたようでしたが、
今後、分割で払っていくことで、ひとまず、決着しました。

[122: 元理事長]

>>121
滞納の理由が経済的困窮である場合、滞納者は所有し続ける経済力がないのですから、ほぼ１００％の確率で１年以内に再び支払が滞ります。結局、売らせるしかありません。
私は、このような場合、訴訟提起の手続きを取ってから、滞納者に任意売却を強く勧めます。「競売に至ると任売より相当安く売る羽目になって少なくとも○百万円は損するよ。そうなる前に任売した方が良いんじゃないの？」って言うと売りに出してくれます。

[123: 不動産購入勉強中さん]

訴訟は一般的に「威嚇」効果あるので、それを目的にしてもいいかもしれませんね。でも債務者が裁判所で争ってきたら受けて立つほかないので、負担でしょう。
支払督促がいいか？訴訟がいいか？
競売申立がいいか？
支払督促は「決定」ですから、要件が整っていれば審尋せずに債務名義が取れるので簡単ですが、送達できなければならないし(民訴388)、
異議が出れば通常訴訟に移行するので(民訴395)、理事が法廷に行って主張する負担があります。だからいきなり訴訟でもいいかもしれませんが、その負担はおなじです。
支払督促と訴訟で主張が認められればそれが債務名義となって
管理費滞納者のどのような財産でも差し押さえができるメリットがあります。
しかし、管理費滞納するような債務者に当該区分所有権以外に責任財産が残っているでしょうか？結局その財務名義で区分所有者の建物の競売申立になるでしょう。
しかし、競売申立は債務名義がそもそも不要です。
滞納した事実を文書（総会議事録、管理規約等）で裁判所に示せば差押えできます。競売申立て後、２，３日で決定は出るし、１週間後には差押登記が入ります。登記は裁判所がやってくれます。差押えた後に競売の売却までの間(約１年)に任意売却でもいいと思います。
どちらが負担が少なく、時間がかからず、メリットがあるか？一目瞭然ですね。
どの方法をとるかは結局管理組合が決めることですが、管理滞納が発生し、法的措置を取ることを決意した時、なぜ、支払督促や訴訟が多いのか不思議です。管理会社もそのようにアドバイスするのでしょうか？でも、負担の多い方法は管理会社に別料金で支払わなければないらないでしょう。
競売だったら素人で十分申立てできます。
区分所有法７条の改正の立法担当者は、管理組合に対して、他の一般債権者との差を設けて優先して競売で債権回収ができるようにしたのですよ。

[124: 不動産購入勉強中さん]

前レスの続きです。
「管理費滞納」ググッたら、「専門家」が支払督促をアドバイスしている記事があったので、驚きました。
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070904hg01.htm
「それでも滞納が続くなら、簡易裁判所に支払い督促手続きを申し立てる。滞納者から異議申し立てがあれば正式な裁判になるので、支払いを命ずる判決を求める・・・」
「・・・滞納者に支払い能力がない時は、場合によってマンションを競売にかける。」
とおっしゃっています。
しかし、
現実に滞納者は他の債権者の支払に追われて管理費支払いは後まわしにしていることが多いだろうし、結局競売になるのなら、債務名義を取るために時間と手間をかける必要はないと思います。そうであれば、内容証明その他によって督促して、支払期日を設定した上で履行がなければ競売をする旨の予告をし、競売を申し立てるのが一番早くて簡単と思いますが・・・。

[125: 118]

>>124さん
なんというか．．．手間隙などを考えるなら、支払い能力の無い滞納額は損金計上するほうが「簡単」になってしまいます。
よほどのことが無い限り、滞納額とそれに費やす督促費用ではペイしませんよね？

でも、総会ではなんらかの回収策を示さねば、組合員が許してくれません(笑

[126: 不動産購入勉強中さん]

確かに、総会で回収策を提案して決議を取ることが前提でしょうね。
その場合の法的対応についてメリットデメリットを比較検討する上で、債務名義の不要な競売(区分所有法７条のそれ)による差押えが強力な手段だと思います。
私が強調したいと思うのは、それがあまり知られていないことです。せっかくの条文があるのに、旧来のアドバイスが多いのに驚いています。裁判所の競売担当部門に行ったら、親切に教えてくれて、書式もありましたよ。そりゃあ最初から支払督促だ、小額訴訟だと簡裁に質問すれば、いえ競売がありますけど、などと教えてはくれませんよ。第一、競売は地裁の管轄ですからね。管轄違いの簡裁の書記官が他管轄の手続を示したらおかしいでしょう。それは、弁護士をはじめとする「専門家」の役割ですね。
しかし、「専門家」が、迂遠で非現実的な支払督促や訴訟をすすめているので、多くの管理組合が「それしかないのか…、大変だな…」と信じて、結局、「時効」の最判だ、「訴訟だと近隣関係が…」と逡巡しているようですね。競売による差押えの登記は、登記簿謄本を見なければ第三者にわからないし、訴訟等によって裁判所で争うことより、任意の話し合いを促すためにも最善と考えます。任意での支払がまとまれば取り下げればよいし、話し合いが決裂すればそのまま競売して新所有者に代わってもらえばいいのです。

[127: 元理事長]

うちは遅延損害金の他、弁護士費用等も請求できるように規約を改正してあります。訴訟に至ったら弁護士に任せて、その経費も相手に支払わせるので、組合に損失は生じません。まだ通常訴訟に至ったことはありませんが。
少額訴訟は経験ありますが、すべて自分でやった（弁護士費用等はかかってない）ので、滞納管理費・修繕積立金と遅延損害金だけ取りました。

[128: XYZ]

＞その場合の法的対応についてメリットデメリットを比較検討する上で、債務名義の不要な競売(区分所有法７条のそれ)による差押えが強力な手段だと思います。私が強調したいと思うのは、それがあまり知られていないことです。せっかくの条文があるのに、旧来のアドバイスが多いのに驚いています。裁判所の競売担当部門に行ったら、親切に教えてくれて、書式もありましたよ。

マンションの建物について言えば、この先取特権の優先順位は登記された抵当権に劣ります。住宅ローン等の抵当権が設定されており、かつ、競売落札価格より多額のローン残高がある場合や不動産価格が下落し、登記した抵当権が不動産の実勢価格よりも金額の大きなものになっているのが普通でしょうから、支払いを受けることが出来なくなる公算が大です。またその価格いっぱいに抵当権が設定されている場合は差押えの効力はありません。更に、家財等への先取特権の行使には、滞納者が差押えを承諾すること等が条件であり、滞納者の協力を得られにくいといった問題もあります。
従って、貴方の云われる様な特効薬でないことは確かです。

[129: 不動産購入勉強中さん]

＞128さんへ
お詳しいですね。
確かに、区分所有法７条の競売は競売である以上仮に先順位抵当権者等が
存在し、その残債権が競売の売却価額を上回らなければ無剰余による
競売取消になる可能性がありますね（民執63ほか）。
しかし、すでに＞120で述べましたように、
＞しかし、登記簿謄本の抵当権の被担保債権額をみて競売申立を諦めるのは早いです。私が滞納者だったら抵当権の被担保債権がなくなっても他の債権者に競売されないために抵当権は抹消しません。抹消・変更登記する実益があるのは滞納者です。
抵当権者は抹消・変更登記の登記委任状だけ渡すだけで抹消・変更登記するのは債務者ですから、登記しなければいいのです。登記に公信力はありませんが登記の公示を利用して、カラ登記も「価値」があるのでしょう。
いまどき不動産業者でも登記だけでは信用しませんが・・・。
だから、登記されている債権額は設定登記当時であり、債権額が現時点でいくらなのかわかりません。抵当権者に教えてもらう努力が必要です。他に債権者がいることが知れて、先に債権回収されると考えれば抵当権者が自分で競売実行してくれるかもしれないし、実行しなければ、滞納者はその抵当権者には債務を継続して支払っていることが予想できますので、滞納者に原資があるのでしょうから、作戦を立てましょう。
…なのです。

だから、確かにおっしゃるように「特効薬」ではないですね。
私も特効薬とは思いません。
というか法的措置に「特効薬」は存在しません。
なぜなら必ず債務者の権利回復措置が具備されているからです。
そうではなくて、訴訟等に比較考量する方法すると
区分所有７条による競売が注目されていないこと、
「専門家」もそれをアドバイスしないこと、
管理組合もそれを用いることが少ない理由は何でしょうね、
ということです。
なぜだと思いますか？

[130: 近所をよく知る人]

＞区分所有７条による競売が注目されていないこと、
＞「専門家」もそれをアドバイスしないこと、
答：区分所有法７条だけに頼って競売する方法が実現的でないから。
解答へのヒント：先取特権から「競売」執行の手続きをおさらい。
加えて大ヒント：動産は競売しても大した金額にならない事が多い。

レスはできるだけ簡潔に。

[131: 不動産購入勉強中さん]

＞130さん
＞レスはできるだけ簡潔に。

気をつけます。すみません。

でも、
＞130さん

かんちがいしてますよ。
私のレスが長すぎたからかな？

不動産所有法７条による競売は、
もちろん債務者の建物に備え付けた動産に対しても
競売できますが(動産競売ですね）、
債務者の区分所有権に対する競売
すなわち、担保不動産の競売の実行ができます。
担保不動産の競売は
強制競売(民執４３以下）ではないので
債務名義は不要です。

＊区分所有法７条１項
　民法３０６条、３０７条
　民執１８０条
を読んでみてください。

[132: 近所をよく知る人]

私のレスも簡潔すぎたようです。

区分所有法７条は、先取特権があることを示しただけです。
「競売」を執行する際はあまり実用的ではないと思います。「差し押さえ」などには十分だと思いますが。

[133: 親と同居中さん]

管理費等滞納者の当該住戸の競売は、申し立ては可能ですが
抵当権者がいる場合はなかなか裁判所は認めないのでは
ないでしょうか？

聞くところによると、今までは「無剰余取消し」で管理組合が
競売を申し立てたとしても相手にされなかったのが、平成１６年
の判例で組合でも競売できたようです。

しかしながら、裁判所からみてまだまだ競売以外に組合が
やるべき事があると判断されたら難しいのではないかと思います。

裁判所からみると、あくまでも競売は最終的手段である
という事ではないでしょうか？

また、費用面でも予納金が約６０万円・弁護士費用も
ばかになりません。

うちの組合では給与差し押さえは実行した事がありますが・・・・

しかしながら、「不動産購入勉強中さん」の言ってる事も理解できる
し、実際に競売を経験しての発言であろうと思いますので
是非、具体的実例を挙げて（書ける範疇で結構です）教えて
頂けませんか？

[134: XYZ]

＞「専門家」もそれをアドバイスしないこと、管理組合もそれを用いることが少ない理由は何でしょうね、　　ということです。なぜだと思いますか？

アドバイスはありますよ。卑近な例では、
管理費等の滞納者への措置
http://www.mankan.or.jp/html/faq/03_05.html

[135: マンコミュファンさん]

突然で申し訳ございませんが、アドバイス頂ければと思います。
私の住んでいるマンションは１階部分は事務所や店舗となっておりますが、そこの１つに不動産屋が入っております。
理事になってわかったのですが、大変悪質な滞納が続いており、話し合う余地はまったくないようです(どうもヤ○ザっぽい？)。
時間はかかりましたが前回の理事会で競売にかける決議もされました。

しかしちょっと気になったのですが、競売にかけたとしてもここの住人の関係者が落札してしまえば、結局のところ意味がないような気がしております。
また競売にかけても、すぐに売れるとは限りませんし。

ちなみにここの物件は、途中で行った裁判中に抵当権が設定されているようです。
これも話を聞くと物件の価値以上の金額で抵当権が設定されていることから、
関係者にお金を借りたことにして設定して貰ったようだと話しておりました。

理事会としてはとにかくこの住人には出て行って貰いたいと考えておりますが、
正直なところあまり良い案がありません。
一応破産申告するという案が上がり、次回検討する予定です。
何か妙案はございませんでしょうか？

ヘタな文章で読み辛いかと思いますが、よろしくお願い致します。

[136: 後期若年者]

>>135
＞時間はかかりましたが前回の理事会で競売にかける決議もされました。
理事会のみの決議では出来ません。区分所有法では、「総会の決議に基づき、訴えをもつて、・・・の競売を請求することができる。」
＞ここの住人の関係者が落札してしまえば、結局のところ意味がないような気がしております。
区分法では、「競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。」
例え関係者が落札しても、管理組合としては、前もって上申書で、裁判所で作成する書類の滞納管理費等の欄に買受人（競落人）が負担するするよう職権の発動を促せば、回収は可能です。

以下の事例参照
千葉地裁松戸支部の平成１５年２月５日判決で、区分所有者6年間約５０万円管理費を滞納、管理組合は支払を求めて勝訴判決得たが、依然として支払わないために、競売請求の訴訟、欠席裁判により、競売を認める判決を得た。
　管理組合の判決に基づく区分所有権の競売手続に、千葉地裁松戸支部は「建物最低売却価額が４１８万円に対して抵当権等優先債権が２，７８８万円、これを弁済すれば剰余の見込みがない」として競売取消しの決定。　管理組合は、この決定に対して東京高裁に抗告、平成１６年５月２０日東京高裁では、「競売ができなければ、確定判決で競売請求が認められていることが実現できず、結果的に区分所有者全体の利益を害する」として競売請求を認め、あわせて、区分所有権に設定されていた抵当権は消滅するとの決定をくだした。

[137: 匿名さん]

区分所有法第５９条

[138: マンコミュファンさん]

>136
回答ありがとうございます。理事会ではなく総会でございました。
非常に参考になります。
まだお聞きしたい事がございます、お手数ではございますがご回答頂けると幸いでございます。

>「競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。」
こちらですが、結局それを立証できなければ意味がないように感じています。
管理組合からの申し出るだけで関係者であるとしてくれるならば大丈夫だと思うのですが・・・。

>例え関係者が落札しても、管理組合としては、前もって上申書で、裁判所で作成する書類の滞納管理費等の欄に買受人（競落人）が負担するするよう職権の発動を促せば、回収は可能です。
競売で落札した場合は、前所有者が管理組合に支払うべき債務を、その競落人が支払う必要があると思っております。
今管理組合で不安視しているのは、落札されても滞納している管理費等が回収できなければ意味がありません。
支払いが完了するまで管理組合が物件を差し押さえる(物件を使用できなくする)等の処置は可能だったりするのでしょうか？

[139: 後期若年者]

>>138
＞その者の計算において買受けようとする者
＞こちらですが、結局それを立証できなければ意味がないように感じています。
仰る通りです。ですから「例え関係者が落札しても、・・・・と付け加えました。
どちらかと云えば滞納者は、管理費等は支払って当然視している回収者（管理組合）より、或る意味で真剣です。

＞今管理組合で不安視しているのは、落札されても滞納している管理費等が回収できなければ意味がありません。
事例で示した様に、回収は簡単ではありませんから、上申書提出をアドバイスしました。
買受人（競落人）が滞納管理費等を支払わない場合は訴訟するしかありません。

＞支払いが完了するまで管理組合が物件を差し押さえる(物件を使用できなくする)等の処置は可能だったりするのでしょうか？
区分所有法で総会の特別議決案件として滞納者に弁明の機会を与えての一定期間の使用禁止訴訟の規定はありますが、大阪地裁では認めたが、高裁判例では使用禁止と滞納解消とは関連なしとして認められなかった（大阪高判兵14.5.16.判タ1109号）。
滞納行為は犯罪ではありませんし、規約によっては遅延損害金を課して認めているのです。
但し、一般には３ヶ月以上滞納の場合は管理組合総会に掛けることなく、理事会で対抗処置ができるように規約はなっておりますので、それに従って粛々と実施するほかありません。
>>134
の記述にありますマン管センターQ＆A管理費等の滞納者への措置が参考になりましょう。
今や日本全国対物交換の支払以外は滞納ブームと云っても過言ではありません。ましてや、管理費等の滞納者には相手（管理組合）が回収には素人と見くびられております。ですから、管理組合としては規約で、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用も前述の遅延損害金同様に違約金として請求できることにしている筈ですから、弁護士に依頼することが近道です。
言わずもがなですが、３ヶ月滞納から規約に従って理事会が対抗措置を順をおって進めないと、その後の訴訟で悪質を立証し競売までもって行く事は至難の業であることは裁判事例でお分かりと思います。

[140: マンコミュファンさん]

>139
大変参考になります、ありがとうございます。
上申書について次回の理事会で提案してみようと思います。

>言わずもがなですが、３ヶ月滞納から規約に従って理事会が対抗措置を順をおって進めないと、その後の訴訟で悪質を立証し競売までもって行く事は至難の業であることは裁判事例でお分かりと思います。
こちらの管理組合は滞納について理事会のさじ加減で動いているところがありますので、
ちょっと甘いところがあるように思います。
３ヶ月滞納から機械的に動くようなそんな仕組みにしていく必要があるのかなと思いました。

お忙しい中大変参考になるご意見、真にありがとうございました。
また何かありましたらよろしくお願い致します。

[141: 匿名さん]

仮に滞納者が遅れながらでも駐車場代払ってる或いは払い続けてるにも関わらず理事長は解約を半強制にできるものか？教えていただければ助かります。