管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[401: 匿名さん]

387＝389は、テラーの知ったか君だろう。

自分の無知曝け出してるだけ。
個人情報って言えば何でも通ると思って自分の頭で考えてないのだろう。
バブル崩壊後のバンカーのレベルは確実に落ちた。
この知ったか君が、よい見本。

[402: 匿名]

オレは過剰な個人情報保護の風潮が大嫌いだ。子供の学校のクラスの名簿すら個人情報を理由に作らないのは馬鹿かと思っている。

それでも銀行が法的な開示義務がないならローン額を教えないなんて当たり前じゃない。

自分の銀行がローン額や預金額をペラペラしゃべったことがわかったら、速攻で金融庁に駆け込むゎ。

ところで、銀行は競売申し立て予定者へ回答する義務ってあるの？

[403: 匿名さん]

法的開示義務の有無は、知ったか君にまかせよう。

銀行は裁判所の照会には答える。
（もう競売事件として進行中のもの）

管理組合理事会が照会した場合には、
被担保債権がゼロだったら、銀行は、「ありません」、と言う。
ゼロじゃなかったら答えないだろう。
だから答えてくれなければ、まだ債務があることだけはわかる。銀行はこうやって教えてくれる。

銀行は、もし管理組合が競売してくれたら手間が省けるから、それとなくいろいろ聞いてくる。その雰囲気で債務者の滞納状況や、銀行の債務の回収への取り組み状況がわかる（想像できる）。

銀行は、債務者には、残債務があれば教えなかったと言えるし、残債務がなければ銀行にとってもはや債務者じゃないので（顧客じゃないので）、ない、と言う事実を伝えることによって債務者の権利は何ら害していません、と言い訳できる。

[404: 391]

>>397
それだけではよく解らない。
フラット35の場合、金融機関がローンを実行した同日に機構に対して債権譲渡をするので、
最初から抵当権者が機構で、原因欄に「○月○日の金銭消費貸借契約の債権譲渡により…（元の銀行名などが記載される）」
と記載される（借換ではない）。

併せ貸し等があれば、別の抵当権が貸した銀行名（保証会社名）で設定される。

借換であれば、債権譲渡ではなく、新抵当権の設定登記と旧抵当権の抹消がペアになるが、
抵当額や設定・抹消時期はずれるので、複雑になるとわかりずらい。

ところで（生きている）抵当権は一本だけ？

[405: 匿名]

>>403
>知ったか君にまかせよう

ここにも知ったか君がいた。知ったか君だらけだな。

[406: 匿名さん]

>>403
>>もし管理組合が競売してくれたら手間が省けるから

そんな期待を銀行が抱くほど、管理組合が競売を申し立てる例って多くはないと思いますが。


それにしても、競売の仮申立みたいな制度があればいいのに。債務名義や抵当権をもとに仮申立をすれば、抵当権者に残債の照会が行き、裁判所が、自分より優先順位の高い抵当権者の、残債の総額を教えてくれる。また、所有者にも通知が行く（ただのブラフだけど）。これで、1万円くらいで無理かなぁ（笑）

[407: 匿名さん]

＞答えてくれなければ、まだ債務があることだけはわかる。銀行はこうやって教えてくれる。


なるほど。
３８９の知ったか君は教えないと言いながら、教えています。
＞根拠不明確なので帰ってもらったこともある。ウチではその位徹底している。
この場合は、債務者に残債務が「ある」ということを教えてくれたということになりますな。

[408: 匿名]

>>403
Ｍ銀行の友達にきいたら、｢ありません｣とは答えないだと。
｢お答えできません。｣
とあるなしも分からないよう回答することになっているだって。

[409: 匿名さん]

＞、｢ありません｣とは答えないだと。
＞｢お答えできません。｣ とあるなしも分からないよう回答することになっている

もし債務者に対して有する抵当権の被担保債権が弁済や解除によって、消滅していたとする。

銀行は、消滅したから解除や消滅証書などを債務者に交付して、抵当権の消滅登記をできるようにする。

その書類を渡された債務者は、実体上債務が消滅しているのにもかかわらず、抵当権の消滅登記をしなかったとする。

・・・その理由は、債務者が登記の外観を利用して抵当権がまだあるかのように装りたいからである。

そして抵当権がまだ登記されている外観を見て、管理組合が登記上の債権者である銀行に、被担保債権がまだあるのか、照会したとする。

しかし、その銀行は、抵当権が消滅し、消滅登記の登記義務者であるのもかかわらず、登記権利者が消滅登記をしていないのを知っていながら、「ありません」とこたえなかった、とする。

銀行は、債務者による登記の仮装に加担していない、といえますか？銀行には消滅登記の義務者たる責任を放棄できないのではないか？

[410: 397]

＞ところで（生きている）抵当権は一本だけ？

謄本には住宅支援機構のみになっています。

[411: 匿名さん]

自分の住宅ローン借入銀行に、理事長になりすましてきいたら、なーんも教えてくれなかったぞ。途中課長に代わったが、のらりくらりガード固かった。少なくとも電話一本でじゃ無理だわ。

[412: 匿名さん]

>>411
そうだろうな。

[413: 匿名さん]

＞少なくとも電話一本でじゃ無理だわ。

409です。
電話1本では、私も教えてくれないと思います。

私が教えてくれたときは、
まず、手紙で事情を説明し、後日電話で問い合わせしました。
もし債務が残っていたら、あるともないとも答えなかったでしょうけれども、
債務がなく、かつ、銀行が抵当権の抹消登記の書類を債務者に渡そうとしても債務者が取りに来ない事案でした。
銀行は登記上、架空の抵当権に加担したくないかどうかは知りませんが、
債務がないのに、登記にはあることになっている事実を聞かれたら、何も答えないわけにはいかなかったのだろうと思います。

[414: 匿名さん]

取立家さながらですね。

[415: 匿名さん]

結局、真正しったか君は
>>403
ということだな。

[416: 匿名さん]

銀行がペラペラしゃべる訳ないからそれでいいよ。このスレに関係ないし。

[417: 匿名さん]

＞銀行がペラペラしゃべる訳ない

が、管理組合が筋を通して抵当権の被担保債権があるかないかぐらいは、銀行から知ることができる。

こっちが知りたいことは、債務者の債務の内容の全部ではなく、先順位のそれがどのていどか、先順位の担保権者が競売するつもりがあるかどうか感触をさぐることなので、
債務者のプライバシーそのものじゃない。

銀行も、債務者の身近で管理組合をつうじて債務者の様子を知ることができるから、債務の回収に役立てる情報を求めてる。

両者の思惑が一致すれば、得る情報はあるということ。

＞取立家さながら
そうだろう。
でもそれくらいやらないから管理組合は舐められて、支払を後回しにされるんだよ。

お互い苦しい中、きちんと管理費等払ってる人のためにも、理事の糞闘が求められる。

[418: 匿名さん]

＞でもそれくらいやらないから管理組合は舐められて、支払を後回しにされるんだよ。
＞お互い苦しい中、きちんと管理費等払ってる人のためにも、理事の糞闘が求められる。

恥の観念が無くなった今日、脅しも御法度で、法的処置以外は取り得ません。ですから一般には規約で弁護士費用迄滞納者の負担を規定しているのです。

[419: 匿名]

規約で規定してめ、あくまで請求できるのみ。回収できるかはまったくの別のもの。これは遅延損害金と同じですよ？。

[420: 匿名]

給食費を払わない時代。マンションを売る方も、それなりのモラルのあって、社会的にレベルの高い方に売って欲しいものです。新築で地下足袋で仕事行く姿をみると、とても支払いできるとは思えません。雨が続く時期は必ず滞納してます、その方は。

[421: 匿名]

埼玉県のマンションですが、販売価格が妙に安く、私はその場所が気に入って買って、理事長になりましが、管理会社から口振の不能者の報告を受けると、殆どの方々が不能に。銀行口座の資金不足が原因らしいですが、情けなさすぎと思ってしまいます。

[422: 匿名]

でも、そういう方に限って小綺麗にして、いい車に乗ってたりするんですよね。

[423: 匿名さん]

>>417
銀行がしゃべる筈がないとかあるとか議論されてますが、あなたの組合員に銀行員はおられないんですか。
どこのマンションでも何人かは銀行員の方がおられるでしょう。
その方たちに聞けば銀行がどういうスタンスを取るのかは簡単に分かる筈ですよ。
その銀行員がその問題にタッチしたことがなければ、銀行内で仲間に聞けばいいことですからね。

[424: 匿名さん]

管理会社って、弁護士紹介ってやったらまずいんでないの？

[425: 匿名さん]

弁護士法違反です。でも、無知なあるコンサル会社の担当者は、管理委託契約書の中に記載して大丈夫とぬけねけと、私の職業を知らずにいってしまった。

[426: 匿名さん]

>>425
弁護士法の何条

[427: 匿名さん]

72条以外にないよ。

[428: 匿名さん]

＞銀行がしゃべる筈がないとかあるとか議論されてますが、あなたの組合員に銀行員はおられないんですか。

銀行員はけっこう住んでるらしいよ。
でも、自分の住んでるとこの滞納に関して自分の銀行の取り扱い方法をしゃべらないでしょう。

理事会でしゃべるような銀行員じゃいけないと思うし、
そういう銀行との取引は危なくて、考えものだと思うよ。

銀行は、しゃべらなくてもいいの。
こちらが聞いてその反応を見て判断するから。
銀行がしゃべらなくても調べてわかれば目的は達する。

それでも銀行は教えたとは言わないし（教えたとおもうかもしれないけど・・・）、それでいいでしょ。

[429: 匿名さん]

>>428
そのことを組合員の銀行員に聞けばいいんじゃないの。
もし教えられないとしても、そのノウハウは教えても問題ないでしょう。

[430: 匿名さん]

>こっちが知りたいことは、債務者の債務の内容の全部ではなく、先順位のそれがどのていどか、先順位の担保権者が競売するつもりがあるかどうか感触をさぐることなので、 債務者のプライバシーそのものじゃない。

プライバシーとは何かを勉強しましょうね。

[431: 匿名さん]

＞そのノウハウは教えても問題ない

問題があるかないかはその人が決めるので、
教えてくれたら助かるが、その銀行との取引は今後考慮したいな。

[432: 匿名さん]

＞プライバシーとは何かを勉強しましょうね。

そういう上品なお勉強と回収実務とは無縁。
お勉強してる間に滞納が重なる。

[433: 匿名さん]

みんな銀行云々をいってますが、組合員の銀行員に聞けばいいでしょう。
銀行員も組合員なんでしょう、自分の財産を守るためのテクニックや情報を流すぐらい問題は全然
ないですよ。
銀行が教えるとか教えないとかいってないで銀行員に聞けば分かることですよ。
ここでそのことを論争する価値はないよ。

[434: 426]

>>427
条文みた。この条文は有名だから何度か見たことがあるが、｢周旋｣まで入ってるのは見落としてた。勉強なったわ！

管理委託契約上、他の業務と一緒とはいえ、ちゃんと報酬額まで記載しているからヤバいのはわかった。

ただ、こういっちゃなんだが、こんなこと問題にするのはあんたしかいないと思うぞ。

[435: 匿名さん]

>銀行が教えるとか教えないとかいってないで銀行員に聞けば分かることですよ。

知ってどうするのよ。
何のお役にも立ちませんよ。

[436: 匿名さん]

＞銀行が教えるとか教えないとかいってないで銀行員に聞けば分かることですよ。

あんたには危なくて教えられないな。

[437: 匿名さん]

たいしたことじゃないよ。

[438: 匿名さん]

滞納者に個人情報保護法違反で裁判までするような気力も資力もないよ。
もっと現実的な物の考え方をしないとね。
滞納者は掲示板に名前を貼り出せばいいんだよ。
それで訴えるんだったらお金もあるんだろうから、滞納金を払ってもらえばいいんだけど、まず
訴えることはないよ。
弁護士費用が払える筈ないし、組合を訴えることになれば、余計に組合員に分かってしまうからね。

[439: 匿名さん]

＞滞納者は掲示板に名前を貼り出せばいいんだよ。
＞まず訴えることはないよ。

窮鼠猫を噛む。
鳩が一郎を噛む。

危ない橋は渡れない。出て行ったあとに最後っ屁で訴えてくることも考えないと。

被告になることは、たとえこちらが何の落ち度がなくても、いやなもんだよ。

[440: 匿名さん]

長期滞納者だけが競売で排除できる以外は、区分所有法に従って法的手段を取れば理事長の職務を全うした事になる。
本当に金のないやつから債権回収は出来ない。

[441: 匿名さん]

滞納者には毅然とした態度で臨まないとね。
掲示板への掲載もいいと思うよ。
もし万に一つ、ないと思うけど訴えられたら、名誉毀損罪かな。
もし、敗訴したら罰則は何になるんだろう、重くても罰金だろうがね。
大した罪ではないよ。滞納者も含めて全組合員で支払うだけだから。
少額訴訟なり、支払督促なり、競売なりどんどんやるべきだね。
しかし、滞納者が訴えることは絶対といっていいほどありえないよ。
判例でも今まで一例もないからね。
それだけ滞納者は気力も資力もないということ。

[442: 匿名さん]

＞掲示板への掲載もいいと思うよ。

そんな事しても平気ですよ。
返って、じゃ俺もと滞納者が増えますよ。

[443: 匿名さん]

>>442
掲示板に名前が掲載されると、隣り近所にも・友達にも、又子供にも悪影響を及ぼしますからね。
それに掲載されるだけではないんですよ、当然滞納金は支払わなければならないのですよ。
支払わなければ、半年たてば少額訴訟か支払い督促を行います。

[444: 匿名さん]

勤務先に相談にいくのもいい方法だよ。

[445: 匿名さん]

>>428 ←こいつ本当にアフォ

>銀行は、しゃべらなくてもいいの。
>こちらが聞いてその反応を見て判断するから。
>銀行がしゃべらなくても調べてわかれば目的は達する。

>それでも銀行は教えたとは言わないし（教えたとおもうかもしれないけど・・・）、それでいいでしょ。

こんな何にも役に立たない糞情報とってどうすんの。

ある理事会の打ち合わせのシーン。

428（理事長）「私、延滞している××の抵当権設定銀行にいってきましたので報告します。（←凄い自慢げ）」
理事A「ほう、なんだって」
428「どうも競売かけるみたいです。」
理事A「銀行がそんなこと教えてくれるだ。」
428「そりゃ面と向かっては『お答えできません。』ですよ。」
理事B「じゃあなんでわかったの。」
428「そりゃ、管理組合の管理費の延滞状況をこっちから教えて、競売しますかって聞いたら、笑顔でサインをだしてくれましたよ。口にはださないけど（自慢げ）」
理事C「そんなのあんたの勘違いじゃないの。そりゃ銀行がそんなこと教えるわけないじゃんて、鼻で笑われたんだろ。」
理事A「そうだな。はっきり言わないなら、意味ないよ。」
理事B「結局、延滞してるとも、競売するとも明言はしなかったんだろ。」
428「明言はしなかったけど。ちゃんと顔で言っていた。」
理事A「銀行が言ってもいないことを、あんたの勝手な主観をもとに勝手に競売する前提で話はすすめられないよ。そんな不確かな情報だけで。」
理事B、C（うなずく）
428「そんな。。。」

結局まったく相手にされない428であった。

こんなところがオチだな。

[446: 匿名]

ぷっ。笑った。
明言してないニュアンスを基に何を決めんのかな。久々に声を出して笑ったゎ～。
逆に言えば、明言しなくていいなら、ねつ造し放題だ～。

[447: 匿名さん]

>>438
金のない滞納者が取る方法わかる？
朝、ドアの前に犬のう〇こあったり、郵便ポストにもう入りきらないくらいチラシがごっそり入ってたりしたらどうします？

もっと危険な目に遭う場合もありますよ…

[448: 匿名さん]

滞納者はお金はかかるけど、競売までもっていけばいいんだよ。
掲示板への告示。
理事全員による集団での催促。
電話による催促。
子供がいようが関係なし、とにかくいつまでに払うかを徹底して催促する。
駐車場は規約になくても無条件に取り上げる。
抗議はする筈はないからね。
名誉毀損とかで訴える気力も資力もないだろうし。
責任を果たさない者を甘やかしては絶対だめ。

[449: 匿名さん]

＞掲示板に名前が掲載されると、隣り近所にも・友達にも、又子供にも悪影響を及ぼしますからね。 それに掲載されるだけではないんですよ、当然滞納金は支払わなければならないのですよ。 支払わなければ、半年たてば少額訴訟か支払い督促を行います。

掲示板はプライバシーの侵害ですが、それ以下は当然です。
遅延損害金も規約に規定されているのが一般ですので、管理費等の滞納は当然発生する事は了解の上です。
犯罪でも何でもありません。

[450: 匿名さん]

遅延損害金は利息ではなく、違約金です。
でも管理費等をはらわなければ、最終競売まで法的には認められています。
特に銀行は厳しいですよ。
プライバシーの侵害だろうが滞納者はそれを訴えることはしませんよ。
だから強気で強引に対処していけばいいのです。
この問題で裁判になったことはありません。
それだけ滞納者は負い目をもっており、気力も資力もないということです。