管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[365: 匿名さん]

＞やっとこさで総会の多数決で、１日なら日当は１万円、半日なら５０００円で決まりました

そうですかー。
裁判所の刑事事件の証人でも１日８０００円、半日はその半額ですから、同じくらいですね。それなのに総会で決めるのに大変だったのですね。

裁判所で相手方に対する反論考えたり、和解条項に関して裁判所、相手方と詰めるにしても、それじゃ割にあわないのにね。もし代理人弁護士に依頼したら時間(打ち合わせで弁護士事務所に行けねばならない）は、かかるし、金はかかるし、本人訴訟で安く上がったのにね。
お疲れさまでした。

[366: 匿名さん]

滞納者の裁判は金額にもよりますが、
弁護士を使うと赤字になりませんが、非常にもったいない話しです。

勉強になりますから理事長一人でやった方が良いです。

裁判は滞納者とその他の裁判(住民クレーマー)で２件やりましたが、
滞納者の裁判は金額によりますが、
少ない場合(５０何万円以下)は簡易裁判所、
私の場合は１５０万以上でしたから、即に地方裁判所でしたね。

最初はド緊張しますが、慣れてくれば度胸も付きまして楽しくなりました(笑)

傍聴席には住民のほとんどが来てくれました。

[367: 匿名さん]

＞傍聴席には住民のほとんどが来てくれました。
ほうー。日曜日に開廷したんだー。

[369: 匿名さん]

＞↑こいつ毎日が日曜日の暇人ジジイか。
傍聴席もそんな類いだったかね？

[370: 匿名さん]

役員は滞納者に対して以下の順番で対応して下さい。

→＝間をあける意味です。

議事録載せ→掲示板載せ→メモ書き→電話→直接取り立て→内容証明→裁判→和解か判決→差し押さえ→競売

[371: 匿名さん]

いや、
電話→手紙→議事録(仮名)→内容証明…

じゃないですかね

[372: 匿名さん]

滞納者への督促状を管理会社が出したのですが不達で戻ってくると何度か言われました。
その都度、次は内容証明で出してくれと言ったのですが、フロントはまだ出してない、まだ出してない。の返答ばかりでした。
内容証明でもダメなら公示送達(ネットで見た程度の知識しかありませんが)とし、その後簡易裁判で支払督促か少額訴訟をしましょうとフロントに伝えました。

そして決算で書類をチェックしていたところ、配達記録付の内容証明を毎月出していたのです。
つまり、内容証明も受け取り拒否をしている滞納者なのです。
なぜ拒否かというと、そこの子どもが小学校に通ってるので親がいないわけがないからです。

であるならば、無駄に内容証明を何度も出し(次の手立てを考えもせず)郵便代のほか書類作成費用を都度発生させている管理会社にも問題がある気がします。どうでしょうか？

[373: 匿名さん]

＞フロントはまだ出してない、まだ出してない。の返答ばかりでした

出していなのなら、なぜ、
＞郵便代のほか書類作成費用を都度発生させている
のでしょうか？

＞内容証明を何度も出し(次の手立てを考えもせず)
管理費等の滞納の対処を考えるのは、管理組合であり、管理会社ではないですね。

あなたは少なくとも、
＞その都度、次は内容証明で出してくれと言った
＞内容証明でもダメなら公示送達(ネットで見た程度の知識しかありませんが)とし、その後簡易裁判で支払督促か少額訴訟をしましょうとフロントに伝えました
というように、滞納管理費の対処に関する指示を管理会社にしているので、管理会社はそのとおり動いてるだけではないでしょうか？

[374: 匿名さん]

>373さん
レスありがとうございます。
＞＞フロントはまだ出してない、まだ出してない。の返答ばかりでした
毎月の報告の際、滞納者リストを提出し｢支払い督促は出したが戻ってくる。｣『それは内容証明か？』「ただの書留だと思う」『では内容証明を出して下さい』と指示を出したが毎月同じ繰り返しが続いたのです。

＞出していなのなら、なぜ、
＞＞郵便代のほか書類作成費用を都度発生させている
＞のでしょうか？
これは決算資料を見て初めて知りました。毎月の報告は事務図書代としか記載されていませんでした。

＞＞内容証明を何度も出し(次の手立てを考えもせず)
＞管理費等の滞納の対処を考えるのは、管理組合であり、管理会社ではないですね。
そうですね。でも内容証明がだめならどうだとかアドバイスをするのは委託業務に入ってると思うのですが…。
ましてやフロントは内容証明を発送していた事実を知ってか知らずか知らせてきませんでした。
そして、内容証明→公示送達と指示は出していたつもりです。(伝わってなかったかな…？)

＞というように、滞納管理費の対処に関する指示を管理会社にしているので、管理会社はそのとおり動いてるだけではないでしょうか？
内容証明については結果的に指示どおりでしたが、それでも反応がない場合の次の手立ては聞き入れてもらえなかったか、よい方法ではなかったのかスルーされてたようです。。

一番腑に落ちないのは、毎月の内容証明の書類作成費用が積み重なると馬鹿にならない金額になることです。
ここは事務図書代が高いと噂の管理会社です。

[375: 匿名さん]

>>372
配達記録付きの内容証明であれば、配達できなかった理由（保管期間経過や住所相違など）が確認できるはずですが…。

[376: 匿名さん]

滞納者対策は管理会社の業務ではありません。単なる理事長に代わる督促者です。
理事長を初め理事会の業務で、必要なら弁護士を使うのが一般の管理規約です。

[377: 匿名さん]

一つ大間違いなのは管理会社に、お任せている事です。

催促や督促は徹底的に直に、役員が率先してやるものです。

内容証明で埒外が明かない場合は、内容証明無しで、直に裁判に持ち込みましょう、順番を経なくても何ら問題ありません。

裁判なら出席しても欠席しても滞納者が負けます。
掛かった経費は全額、また滞納額に利息を付けて十分に請求出来ます。

[378: 匿名]

>>372って
単に、内容証明を出してないと言ってながら、ちゃっかり請求していることを問題にしているだけ～

[379: 匿名さん]

＞一番腑に落ちないのは、毎月の内容証明の書類作成費用が積み重なると馬鹿にならない金額になることです。

確かに内容証明郵便は高い。

しかし、出してないと言ってたのに、実際は出していたのだから、費用は発生するだろう。
あとは管理会社がなぜきちんと報告しなかったのか追求すればいいと思うが・・・。

そんなことより、管理費滞納の対処を早く、効果的にすすめることを優先すべきと思うが・・・。

[380: 372]

皆さんありがとうございます。
おっしゃる通り、理事長として管理会社に任せきりでした。

現在、ある滞納者は任意売却中ですが売れず、待ってくれの一点張りです。
(なかなか売れない)

[381: 匿名さん]

>>380
任売中…ということは、不動産業者から滞納管理費額や総会関係資料の確認が管理人にありませんでした？

滞納者の部屋の登記簿取って抵当権設定状況は確認してますか？

[382: 380]

>>381さん
それがフロント曰く、問い合わせ(滞納額とか)がないそうなんです･･･
競売ならあるけど任売は、売主が言うから･･･と。それ以外に重要事項の確認があるはずだがそれもないと言ってました。
ネットで見ると不動産情報に確かに出ています。売れる(売れそうな)価格ではないです･･･
謄本も取りました。今仕分けの対象になってる機構になっていますが、市の差し押さえがついています･･･。

[383: 匿名さん]

>>382
重要事項の調査依頼は、ほぼ成約って段階になって初めてする不動産屋がほとんどですよ。

売れそうにない価格で出してるなら、恐らくローン残債の方が部屋の市場価格を上回っているんだと思います。そのまま売れなければいずれ競売になるだろうけど、某機構は動きが鈍いからなぁ。。。

[384: 匿名さん]

＞現在、ある滞納者は任意売却中ですが売れず、待ってくれの一点張り
＞それがフロント曰く、問い合わせ(滞納額とか)がない
＞ネットで見ると不動産情報に確かに出ています。売れる(売れそうな)価格ではないです･･･
＞謄本も取りました。今仕分けの対象になってる機構になっていますが、市の差し押さえがついています･



先順位の抵当権の滞納額がないのであれば、市の差押えによる競売は多分当分しないだろうから、
理事会は任意売却を待つのは、もはや意味がない。
管理組合が申立人になって、競売した方がいいね。滞納がかさむとますます売れないだろうし。

フロントが問い合わせて、滞納額がない、というのは信用せず、
あなたが直接聞くべきです。謄本に抵当権者の担当する金融機関の取り扱い支店が載ってるから、
質問すれば答えてくれます、電話１本や手紙ででも。

貴殿の場合は、
管理会社任せ、任意売却まかせ、機構まかせ
で、
管理組合として何ら行動してませんね。
だから滞納者になめられるだと思います。
近所だから、逆恨みされないようにしようという配慮と混同してはいけませんよ。

滞納の対処をしなければ、きちんと滞納せずに支払っている人の怒りを買っている、ということを忘れずに。

[385: 382]

＞滞納がかさむとますます売れないだろうし。
2年間くらい滞納し、その後面談までこぎつけてからは支払っています。その時に念書を書きましたが
実行されませんでした。

＞フロントが問い合わせて、滞納額がない、というのは信用せず、
これはローンの支払いが…ということでしょうか？ローンが滞れば、機構が競売にかけますか？

もうすぐ総会があり、滞納問題も発表しなくてはなりません。
件の人は、以前議事録に実名は出してないのですがロビーで会ったときに「あんなことを書くな！」と恫喝してきました。正直ビビッています(自分というより家族への危害が心配です)
総会には出席してませんでしたが、今回はどうかわかりません。
総会では、訴訟する決議を取ってすすめる方向で検討します。

[386: 匿名さん]

＞これはローンの支払いが…ということでしょうか？ローンが滞れば、機構が競売にかけますか？

ローンの滞納がないんですか？それとも、ローンの滞納がないが、残債務はあるのでしょうか？
それは、金融機関の取扱店に聞けば教えてくれるので、必ず確認してください。管理組合の理事だけど管理費を滞納してるから競売を考えている、ついては抵当権者に残債権がどれくらいあるか知りたいと正直にいえばよいと思います。

ここは肝心な点で、残債権がまだかなりあれば、競売しても取れないかもしれないからです。
また、滞納していたとしても機構がただちに競売をかけるとは限りません。債務者がそのへんの温度差を見ながら、少しづつ残債務を払ってるのかもしれません。

＞以前議事録に実名は出してないのですがロビーで会ったときに「あんなことを書くな！」と恫喝してきました

ひどいですね。それも日時、場所の記録をとっておき、それ以上のことをしたら法的措置をとると言った方がいいですね。総会でもその事実を言うべきで、応援してくれる人を増やしましょう。
ぜひがんばってください。

[387: 現役銀行員]

>>384、>>386
いい加減なこというな。
個人情報云々が言われる遥か昔から今まで管理組合のような第三者に、借入金額や延滞の有無を漏らす銀行はない。
例え競売だ、訴訟だいっても。

[388: 382]

＞ローンの滞納がないんですか？それとも、ローンの滞納がないが、残債務はあるのでしょうか？
これは聞いてないのでわからないです。しかし謄本を取った時、債務○千万は都銀から機構が買い取ったことは書いてありました。
>>385文中は
＞＞任売中…ということは、不動産業者から滞納管理費額や総会関係資料の確認が管理人にありませんでした？
に対しての｢確認がなかった｣という回答です。

自分が気になるのは、本人が任売手続きをしてる中で、管理組合が競売にかけられるか？
というより「任売しようとしているのに、訴訟するな！｣って言ってきそうです。
いつまでにどうするとかの返答はなく、「売れたら払うからよ～」的な返答です。

[389: 現役銀行員]

>>387の補足
ちなみに警察、税務署のような国家権力だって簡単には教えない。身分証を出したってだめ。
刑事訴訟法第〇条に基づく照会書とか、国税法第〇条に基づく照会書とか提出しないと一切協力しない。条文も確認して、協力しないと罰則のある規定に基づく照会かどうかまで確認して初めて顧客情報を出している。
以前、根拠条文の記載がない照会書を持参されたが、根拠不明確なので帰ってもらったこともある。ウチではその位徹底している。

[390: 匿名さん]

>>338
機構って、住宅金融支援機構（旧住金）だと思ってましたが、違うんですか？
その書き方だと、保証会社かサービサーに見えますが。

[391: 382]

>>389さん
銀行は教えてくれないんですね…まぁ聞いてもだからどうかというところなんですが…。

>>390さん
その通りです。都市銀行→その都市銀行の債権買取会社→住宅支援機構と移っています。
機構は、支払があるうちは差し押さえになってても競売にはかけないと言っていました。

[392: 匿名さん]

>>391
住金が債権を買い取るってのはあり得ないと思うんですが
謄本の、都市銀行→債権買取会社と住宅金融支援機構の間で、所有権が移転してたりしませんか？
債権買取会社が競売→落札→転売→一般の人が住金から融資を受けて購入ってのなら分かりますが

[393: 匿名]

>>392
証券化したんじゃないの？

[394: 匿名さん]

＞個人情報云々が言われる遥か昔から今まで管理組合のような第三者に、借入金額や延滞の有無を漏らす銀行はない例え競売だ、訴訟だいっても。
あんたほんとに銀行員ですか？
うちでは管理組合が銀行に聞いたら教えてくれましたけど。

＞ちなみに警察、税務署のような国家権力だって簡単には教えない。
へー。
国家だったら教えるんですか。
それが個人情報だとしたら、個人の情報は国家に対して絶太に教えてはいけないというのが個人情報保護の法的趣旨でしょ。日本国憲法読んでね（特に２１条）。

[395: 匿名さん]

＞刑事訴訟法第〇条に基づく照会書とか、国税法第〇条に基づく照会書とか提出しないと一切協力しない。条文も確認して、協力しないと罰則のある規定に基づく照会かどうかまで確認して初めて顧客情報を出している。
＞以前、根拠条文の記載がない照会書を持参されたが、根拠不明確なので帰ってもらったこともある。ウチではその位徹底している。

で、
肝心の問題、他の一般債権者たる管理組合に対して債務者の残債務を金融機関が教えないという法的根拠あるの？ないの？

根拠もないくせにテキトーなこと言ってあとで損害賠償請求されるのは君だけど。

[396: 匿名さん]

>>391
抵当権設定登記と同日の債権譲渡なら、フラット35の借入だけど。

[397: 391]

>>396さん

！それです！借り換えたんですかね？

[398: 匿名さん]

警察にでも照会書がなければ情報は流しませんよ。
しかし、銀行は個人情報は流しますよ。勿論競売が絡めばですが。
銀行だって影響がありますからね。

[399: 匿名さん]

＞例え競売だ、訴訟だいっても。
＞条文も確認して、協力しないと罰則のある規定に基づく照会かどうかまで確認して初めて顧客情報を出している。

？？

不動産に競売の申し立てがあり、
裁判所の開始決定が出るとする。
やがて裁判所から抵当権者に対して被担保債権の有無、内容等の問い合わせが必ずある。

その問い合わせに協力しなくても罰則はない。
しかし全国の銀行等の金融機関では必ず協力している。

ところが、あんたの銀行では協力しないということになるから、
裁判所に協力しない唯一の銀行ということになる。

銀行名を教えてくれるかな？

[400: 匿名さん]

Ａ

[401: 匿名さん]

387＝389は、テラーの知ったか君だろう。

自分の無知曝け出してるだけ。
個人情報って言えば何でも通ると思って自分の頭で考えてないのだろう。
バブル崩壊後のバンカーのレベルは確実に落ちた。
この知ったか君が、よい見本。

[402: 匿名]

オレは過剰な個人情報保護の風潮が大嫌いだ。子供の学校のクラスの名簿すら個人情報を理由に作らないのは馬鹿かと思っている。

それでも銀行が法的な開示義務がないならローン額を教えないなんて当たり前じゃない。

自分の銀行がローン額や預金額をペラペラしゃべったことがわかったら、速攻で金融庁に駆け込むゎ。

ところで、銀行は競売申し立て予定者へ回答する義務ってあるの？

[403: 匿名さん]

法的開示義務の有無は、知ったか君にまかせよう。

銀行は裁判所の照会には答える。
（もう競売事件として進行中のもの）

管理組合理事会が照会した場合には、
被担保債権がゼロだったら、銀行は、「ありません」、と言う。
ゼロじゃなかったら答えないだろう。
だから答えてくれなければ、まだ債務があることだけはわかる。銀行はこうやって教えてくれる。

銀行は、もし管理組合が競売してくれたら手間が省けるから、それとなくいろいろ聞いてくる。その雰囲気で債務者の滞納状況や、銀行の債務の回収への取り組み状況がわかる（想像できる）。

銀行は、債務者には、残債務があれば教えなかったと言えるし、残債務がなければ銀行にとってもはや債務者じゃないので（顧客じゃないので）、ない、と言う事実を伝えることによって債務者の権利は何ら害していません、と言い訳できる。

[404: 391]

>>397
それだけではよく解らない。
フラット35の場合、金融機関がローンを実行した同日に機構に対して債権譲渡をするので、
最初から抵当権者が機構で、原因欄に「○月○日の金銭消費貸借契約の債権譲渡により…（元の銀行名などが記載される）」
と記載される（借換ではない）。

併せ貸し等があれば、別の抵当権が貸した銀行名（保証会社名）で設定される。

借換であれば、債権譲渡ではなく、新抵当権の設定登記と旧抵当権の抹消がペアになるが、
抵当額や設定・抹消時期はずれるので、複雑になるとわかりずらい。

ところで（生きている）抵当権は一本だけ？

[405: 匿名]

>>403
>知ったか君にまかせよう

ここにも知ったか君がいた。知ったか君だらけだな。

[406: 匿名さん]

>>403
>>もし管理組合が競売してくれたら手間が省けるから

そんな期待を銀行が抱くほど、管理組合が競売を申し立てる例って多くはないと思いますが。


それにしても、競売の仮申立みたいな制度があればいいのに。債務名義や抵当権をもとに仮申立をすれば、抵当権者に残債の照会が行き、裁判所が、自分より優先順位の高い抵当権者の、残債の総額を教えてくれる。また、所有者にも通知が行く（ただのブラフだけど）。これで、1万円くらいで無理かなぁ（笑）

[407: 匿名さん]

＞答えてくれなければ、まだ債務があることだけはわかる。銀行はこうやって教えてくれる。


なるほど。
３８９の知ったか君は教えないと言いながら、教えています。
＞根拠不明確なので帰ってもらったこともある。ウチではその位徹底している。
この場合は、債務者に残債務が「ある」ということを教えてくれたということになりますな。

[408: 匿名]

>>403
Ｍ銀行の友達にきいたら、｢ありません｣とは答えないだと。
｢お答えできません。｣
とあるなしも分からないよう回答することになっているだって。

[409: 匿名さん]

＞、｢ありません｣とは答えないだと。
＞｢お答えできません。｣ とあるなしも分からないよう回答することになっている

もし債務者に対して有する抵当権の被担保債権が弁済や解除によって、消滅していたとする。

銀行は、消滅したから解除や消滅証書などを債務者に交付して、抵当権の消滅登記をできるようにする。

その書類を渡された債務者は、実体上債務が消滅しているのにもかかわらず、抵当権の消滅登記をしなかったとする。

・・・その理由は、債務者が登記の外観を利用して抵当権がまだあるかのように装りたいからである。

そして抵当権がまだ登記されている外観を見て、管理組合が登記上の債権者である銀行に、被担保債権がまだあるのか、照会したとする。

しかし、その銀行は、抵当権が消滅し、消滅登記の登記義務者であるのもかかわらず、登記権利者が消滅登記をしていないのを知っていながら、「ありません」とこたえなかった、とする。

銀行は、債務者による登記の仮装に加担していない、といえますか？銀行には消滅登記の義務者たる責任を放棄できないのではないか？

[410: 397]

＞ところで（生きている）抵当権は一本だけ？

謄本には住宅支援機構のみになっています。

[411: 匿名さん]

自分の住宅ローン借入銀行に、理事長になりすましてきいたら、なーんも教えてくれなかったぞ。途中課長に代わったが、のらりくらりガード固かった。少なくとも電話一本でじゃ無理だわ。

[412: 匿名さん]

>>411
そうだろうな。

[413: 匿名さん]

＞少なくとも電話一本でじゃ無理だわ。

409です。
電話1本では、私も教えてくれないと思います。

私が教えてくれたときは、
まず、手紙で事情を説明し、後日電話で問い合わせしました。
もし債務が残っていたら、あるともないとも答えなかったでしょうけれども、
債務がなく、かつ、銀行が抵当権の抹消登記の書類を債務者に渡そうとしても債務者が取りに来ない事案でした。
銀行は登記上、架空の抵当権に加担したくないかどうかは知りませんが、
債務がないのに、登記にはあることになっている事実を聞かれたら、何も答えないわけにはいかなかったのだろうと思います。

[414: 匿名さん]

取立家さながらですね。