管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[345: 匿名さん]

＞滞納して訴えられ、それで半額に免除される

それがあるんだよ、それも教科書記載の事例にはっきりと載ってるのもある。
『司法書士 実例で学ぶ 民訴の礎』
の後ろの方のページに載ってるから、
本屋で立ち読みしてごらん。

滞納費がかさんで、その事情も聞かずに、裁判所が強引に一部滞納免除して和解に持ち込もうとすることがある。

簡易裁判所は理屈が通らない場合があるから、おそろしいときがある。

[346: 匿名さん]

＞簡易裁判所は理屈が通らない場合がある

そう。
だから、それが予想できるときは訴額が１４０万円を超えてから地裁の管轄になってから訴訟するという作戦もある得る。
地裁はさすがに変な裁判官はいないので、まともな主張ができるが、訴額が多額になるまで滞納を放置したわけではないという「理由」はしっかり理屈付けしないといかないのはもちろんだよ。

[347: 匿名]

せいぜい裁判官の和解勧告は、
被告の滞納者が滞納額の全額を支払う約束で、
分割支払いにして、原告の理事長が延滞利息を省いてあげるくらいしかないのさ！

[348: 匿名さん]

＞せいぜい裁判官の和解勧告は被告の滞納者が滞納額の全額を支払う約束で分割支払いにして、原告の理事長が延滞利息を省いてあげるくらいしかないのさ！

あんたは裁判官か？
簡裁の裁判官のこと知らないね。簡裁のそれは資格がなくてもなれるんだよ。
もちろん資格があるからと言ってまともだとも言うつもりはないが。

[349: 匿名さん]

滞納は生活手段で犯罪ではないよ。

[350: 匿名]

滞納者を闇雲に爪弾きにして、直ぐさまに強制的な対応や強制的な徴収をする事はありません。

滞納者でも誠意がある方には、管理組合は、それなりに柔軟な対応と努力をします。

色々な不慮の事故や不可抗力な理由で、滞納せざろう得ない方もいらっしゃいますからね。

ただ全く誠意の欠けられもない、また埒が明かないモンスター奇人のみには強制的な対応を取らざろう得ません。

先ず滞納者は総会に出席してもらい対応策を皆さんで冷静に話し合います。

[351: 匿名さん]

＞先ず滞納者は総会に出席してもらい

滞納者はふつう総会へは出席しない（できない）と思われますが・・・。
ただ、管理組合で内粉が起きて滞納が発生した場合（気に食わないから、もしくは、不正があるから払わないぞー、とか）は、別だろうけど。

[352: 匿名さん]

いい加減にバカバカしい妄想癖だけは止めましょう！

暇人の妄想癖や虚言癖の落書きを読むのは疲れます！
みんなに役に立つプラスになる投稿を心掛けて下さい！

[353: 匿名さん]

滞納者は、往々にして書留も受け取らない。電話しても訪問しても出ない。

話し合う余地がなく、そのうち溜まって法的手段を取らざるを得なくなる。

事情があるならあるで、言ってきてほしい。

[354: 匿名さん]

うちのマンションでは滞納者が堂々と出席しまして(笑)、出来る限り分割で支払う覚え書きを組合員の前で書いてもらいました(念書)。

それを又、守らずに誠意も見せない方に対しては内容証明を送りまして対処しました。

内容証明を送っても無視を続ける方には裁判となりました。

[355: 匿名さん]

＞内容証明を送っても無視を続ける方には裁判となりました。

その結果は？
被告欠席のまま１回で結審でその後判決でました？
（それとも被告から反論が出た？）
その判決の後はどうしましたか？

[356: 匿名さん]

＞内容証明を送っても無視を続ける方には裁判となりました。

書類処理で義務を遂行していると思っている理事長は、職務怠慢。

[357: 匿名さん]

聞く耳すら持たない非情な８９３ではないですから(笑)、
何もかも正当な順番がありますからね！

裁判の和解勧告で被告が全額を払う約束をして、その後直ぐに支払われました。
円満解決！？

[358: 匿名さん]

＞裁判の和解勧告で被告が全額を払う約束をして、

この場合の裁判費用は、被告側が支払ったのですか？

＞被告が全額を払う約束
ってことは実質、原告側の勝訴ですよね？

[359: 匿名さん]

裁判官の和解勧告で、被告が応じましたから、判決は不要となり裁判は結審となりました。

後はお互いに話し合いで円満解決ですから、裁判経費の請求もしませんでした。

支払ってくれる人と後々に、いがみ合いや争いや警察沙汰になるような事態は避けたいですからね。

全額を支払ってくれる訳ですから何ら問題なく良しとしました♪

原告である理事長が裁判に出席の為に、掛かった経費や日当は全て貰いました。

[360: 匿名さん]

すみません漏れがありました。

裁判で請求した延滞利息１４.７％分を滞納額に追加して支払ってもらいました。

一件落着♪♪♪

[361: 匿名さん]

＞理事長が裁判に出席の為に、掛かった経費や日当は全て貰いました

滞納解決でおつかれさまでした。

細かい点で申し訳ないのですが、
経費はともかく、日当は管理組合からでたんでしょうか？
いくらくらい？

[362: 匿名さん]

それが安いんですよ～(泣)

最初は役員はボランティアでやれ～！と言う、
口先だけのボンクラ怠慢人間がいまして、非常に難儀をしましたが…

結局、やっとこさで総会の多数決で、１日なら日当は１万円、半日なら５０００円で決まりました(安堵)

その他の交通費・文書費・コピー代等は、領収書と一緒に請求書を提出しまして、
引き換えに管理組合から出してもらいました。

[363: 匿名さん]

＞原告である理事長が裁判に出席の為に、掛かった経費や日当は全て貰いました。

誰から？

[364: 匿名さん]

架空の話はずさんね。

[365: 匿名さん]

＞やっとこさで総会の多数決で、１日なら日当は１万円、半日なら５０００円で決まりました

そうですかー。
裁判所の刑事事件の証人でも１日８０００円、半日はその半額ですから、同じくらいですね。それなのに総会で決めるのに大変だったのですね。

裁判所で相手方に対する反論考えたり、和解条項に関して裁判所、相手方と詰めるにしても、それじゃ割にあわないのにね。もし代理人弁護士に依頼したら時間(打ち合わせで弁護士事務所に行けねばならない）は、かかるし、金はかかるし、本人訴訟で安く上がったのにね。
お疲れさまでした。

[366: 匿名さん]

滞納者の裁判は金額にもよりますが、
弁護士を使うと赤字になりませんが、非常にもったいない話しです。

勉強になりますから理事長一人でやった方が良いです。

裁判は滞納者とその他の裁判(住民クレーマー)で２件やりましたが、
滞納者の裁判は金額によりますが、
少ない場合(５０何万円以下)は簡易裁判所、
私の場合は１５０万以上でしたから、即に地方裁判所でしたね。

最初はド緊張しますが、慣れてくれば度胸も付きまして楽しくなりました(笑)

傍聴席には住民のほとんどが来てくれました。

[367: 匿名さん]

＞傍聴席には住民のほとんどが来てくれました。
ほうー。日曜日に開廷したんだー。

[369: 匿名さん]

＞↑こいつ毎日が日曜日の暇人ジジイか。
傍聴席もそんな類いだったかね？

[370: 匿名さん]

役員は滞納者に対して以下の順番で対応して下さい。

→＝間をあける意味です。

議事録載せ→掲示板載せ→メモ書き→電話→直接取り立て→内容証明→裁判→和解か判決→差し押さえ→競売

[371: 匿名さん]

いや、
電話→手紙→議事録(仮名)→内容証明…

じゃないですかね

[372: 匿名さん]

滞納者への督促状を管理会社が出したのですが不達で戻ってくると何度か言われました。
その都度、次は内容証明で出してくれと言ったのですが、フロントはまだ出してない、まだ出してない。の返答ばかりでした。
内容証明でもダメなら公示送達(ネットで見た程度の知識しかありませんが)とし、その後簡易裁判で支払督促か少額訴訟をしましょうとフロントに伝えました。

そして決算で書類をチェックしていたところ、配達記録付の内容証明を毎月出していたのです。
つまり、内容証明も受け取り拒否をしている滞納者なのです。
なぜ拒否かというと、そこの子どもが小学校に通ってるので親がいないわけがないからです。

であるならば、無駄に内容証明を何度も出し(次の手立てを考えもせず)郵便代のほか書類作成費用を都度発生させている管理会社にも問題がある気がします。どうでしょうか？

[373: 匿名さん]

＞フロントはまだ出してない、まだ出してない。の返答ばかりでした

出していなのなら、なぜ、
＞郵便代のほか書類作成費用を都度発生させている
のでしょうか？

＞内容証明を何度も出し(次の手立てを考えもせず)
管理費等の滞納の対処を考えるのは、管理組合であり、管理会社ではないですね。

あなたは少なくとも、
＞その都度、次は内容証明で出してくれと言った
＞内容証明でもダメなら公示送達(ネットで見た程度の知識しかありませんが)とし、その後簡易裁判で支払督促か少額訴訟をしましょうとフロントに伝えました
というように、滞納管理費の対処に関する指示を管理会社にしているので、管理会社はそのとおり動いてるだけではないでしょうか？

[374: 匿名さん]

>373さん
レスありがとうございます。
＞＞フロントはまだ出してない、まだ出してない。の返答ばかりでした
毎月の報告の際、滞納者リストを提出し｢支払い督促は出したが戻ってくる。｣『それは内容証明か？』「ただの書留だと思う」『では内容証明を出して下さい』と指示を出したが毎月同じ繰り返しが続いたのです。

＞出していなのなら、なぜ、
＞＞郵便代のほか書類作成費用を都度発生させている
＞のでしょうか？
これは決算資料を見て初めて知りました。毎月の報告は事務図書代としか記載されていませんでした。

＞＞内容証明を何度も出し(次の手立てを考えもせず)
＞管理費等の滞納の対処を考えるのは、管理組合であり、管理会社ではないですね。
そうですね。でも内容証明がだめならどうだとかアドバイスをするのは委託業務に入ってると思うのですが…。
ましてやフロントは内容証明を発送していた事実を知ってか知らずか知らせてきませんでした。
そして、内容証明→公示送達と指示は出していたつもりです。(伝わってなかったかな…？)

＞というように、滞納管理費の対処に関する指示を管理会社にしているので、管理会社はそのとおり動いてるだけではないでしょうか？
内容証明については結果的に指示どおりでしたが、それでも反応がない場合の次の手立ては聞き入れてもらえなかったか、よい方法ではなかったのかスルーされてたようです。。

一番腑に落ちないのは、毎月の内容証明の書類作成費用が積み重なると馬鹿にならない金額になることです。
ここは事務図書代が高いと噂の管理会社です。

[375: 匿名さん]

>>372
配達記録付きの内容証明であれば、配達できなかった理由（保管期間経過や住所相違など）が確認できるはずですが…。

[376: 匿名さん]

滞納者対策は管理会社の業務ではありません。単なる理事長に代わる督促者です。
理事長を初め理事会の業務で、必要なら弁護士を使うのが一般の管理規約です。

[377: 匿名さん]

一つ大間違いなのは管理会社に、お任せている事です。

催促や督促は徹底的に直に、役員が率先してやるものです。

内容証明で埒外が明かない場合は、内容証明無しで、直に裁判に持ち込みましょう、順番を経なくても何ら問題ありません。

裁判なら出席しても欠席しても滞納者が負けます。
掛かった経費は全額、また滞納額に利息を付けて十分に請求出来ます。

[378: 匿名]

>>372って
単に、内容証明を出してないと言ってながら、ちゃっかり請求していることを問題にしているだけ～

[379: 匿名さん]

＞一番腑に落ちないのは、毎月の内容証明の書類作成費用が積み重なると馬鹿にならない金額になることです。

確かに内容証明郵便は高い。

しかし、出してないと言ってたのに、実際は出していたのだから、費用は発生するだろう。
あとは管理会社がなぜきちんと報告しなかったのか追求すればいいと思うが・・・。

そんなことより、管理費滞納の対処を早く、効果的にすすめることを優先すべきと思うが・・・。

[380: 372]

皆さんありがとうございます。
おっしゃる通り、理事長として管理会社に任せきりでした。

現在、ある滞納者は任意売却中ですが売れず、待ってくれの一点張りです。
(なかなか売れない)

[381: 匿名さん]

>>380
任売中…ということは、不動産業者から滞納管理費額や総会関係資料の確認が管理人にありませんでした？

滞納者の部屋の登記簿取って抵当権設定状況は確認してますか？

[382: 380]

>>381さん
それがフロント曰く、問い合わせ(滞納額とか)がないそうなんです･･･
競売ならあるけど任売は、売主が言うから･･･と。それ以外に重要事項の確認があるはずだがそれもないと言ってました。
ネットで見ると不動産情報に確かに出ています。売れる(売れそうな)価格ではないです･･･
謄本も取りました。今仕分けの対象になってる機構になっていますが、市の差し押さえがついています･･･。

[383: 匿名さん]

>>382
重要事項の調査依頼は、ほぼ成約って段階になって初めてする不動産屋がほとんどですよ。

売れそうにない価格で出してるなら、恐らくローン残債の方が部屋の市場価格を上回っているんだと思います。そのまま売れなければいずれ競売になるだろうけど、某機構は動きが鈍いからなぁ。。。

[384: 匿名さん]

＞現在、ある滞納者は任意売却中ですが売れず、待ってくれの一点張り
＞それがフロント曰く、問い合わせ(滞納額とか)がない
＞ネットで見ると不動産情報に確かに出ています。売れる(売れそうな)価格ではないです･･･
＞謄本も取りました。今仕分けの対象になってる機構になっていますが、市の差し押さえがついています･



先順位の抵当権の滞納額がないのであれば、市の差押えによる競売は多分当分しないだろうから、
理事会は任意売却を待つのは、もはや意味がない。
管理組合が申立人になって、競売した方がいいね。滞納がかさむとますます売れないだろうし。

フロントが問い合わせて、滞納額がない、というのは信用せず、
あなたが直接聞くべきです。謄本に抵当権者の担当する金融機関の取り扱い支店が載ってるから、
質問すれば答えてくれます、電話１本や手紙ででも。

貴殿の場合は、
管理会社任せ、任意売却まかせ、機構まかせ
で、
管理組合として何ら行動してませんね。
だから滞納者になめられるだと思います。
近所だから、逆恨みされないようにしようという配慮と混同してはいけませんよ。

滞納の対処をしなければ、きちんと滞納せずに支払っている人の怒りを買っている、ということを忘れずに。

[385: 382]

＞滞納がかさむとますます売れないだろうし。
2年間くらい滞納し、その後面談までこぎつけてからは支払っています。その時に念書を書きましたが
実行されませんでした。

＞フロントが問い合わせて、滞納額がない、というのは信用せず、
これはローンの支払いが…ということでしょうか？ローンが滞れば、機構が競売にかけますか？

もうすぐ総会があり、滞納問題も発表しなくてはなりません。
件の人は、以前議事録に実名は出してないのですがロビーで会ったときに「あんなことを書くな！」と恫喝してきました。正直ビビッています(自分というより家族への危害が心配です)
総会には出席してませんでしたが、今回はどうかわかりません。
総会では、訴訟する決議を取ってすすめる方向で検討します。

[386: 匿名さん]

＞これはローンの支払いが…ということでしょうか？ローンが滞れば、機構が競売にかけますか？

ローンの滞納がないんですか？それとも、ローンの滞納がないが、残債務はあるのでしょうか？
それは、金融機関の取扱店に聞けば教えてくれるので、必ず確認してください。管理組合の理事だけど管理費を滞納してるから競売を考えている、ついては抵当権者に残債権がどれくらいあるか知りたいと正直にいえばよいと思います。

ここは肝心な点で、残債権がまだかなりあれば、競売しても取れないかもしれないからです。
また、滞納していたとしても機構がただちに競売をかけるとは限りません。債務者がそのへんの温度差を見ながら、少しづつ残債務を払ってるのかもしれません。

＞以前議事録に実名は出してないのですがロビーで会ったときに「あんなことを書くな！」と恫喝してきました

ひどいですね。それも日時、場所の記録をとっておき、それ以上のことをしたら法的措置をとると言った方がいいですね。総会でもその事実を言うべきで、応援してくれる人を増やしましょう。
ぜひがんばってください。

[387: 現役銀行員]

>>384、>>386
いい加減なこというな。
個人情報云々が言われる遥か昔から今まで管理組合のような第三者に、借入金額や延滞の有無を漏らす銀行はない。
例え競売だ、訴訟だいっても。

[388: 382]

＞ローンの滞納がないんですか？それとも、ローンの滞納がないが、残債務はあるのでしょうか？
これは聞いてないのでわからないです。しかし謄本を取った時、債務○千万は都銀から機構が買い取ったことは書いてありました。
>>385文中は
＞＞任売中…ということは、不動産業者から滞納管理費額や総会関係資料の確認が管理人にありませんでした？
に対しての｢確認がなかった｣という回答です。

自分が気になるのは、本人が任売手続きをしてる中で、管理組合が競売にかけられるか？
というより「任売しようとしているのに、訴訟するな！｣って言ってきそうです。
いつまでにどうするとかの返答はなく、「売れたら払うからよ～」的な返答です。

[389: 現役銀行員]

>>387の補足
ちなみに警察、税務署のような国家権力だって簡単には教えない。身分証を出したってだめ。
刑事訴訟法第〇条に基づく照会書とか、国税法第〇条に基づく照会書とか提出しないと一切協力しない。条文も確認して、協力しないと罰則のある規定に基づく照会かどうかまで確認して初めて顧客情報を出している。
以前、根拠条文の記載がない照会書を持参されたが、根拠不明確なので帰ってもらったこともある。ウチではその位徹底している。

[390: 匿名さん]

>>338
機構って、住宅金融支援機構（旧住金）だと思ってましたが、違うんですか？
その書き方だと、保証会社かサービサーに見えますが。

[391: 382]

>>389さん
銀行は教えてくれないんですね…まぁ聞いてもだからどうかというところなんですが…。

>>390さん
その通りです。都市銀行→その都市銀行の債権買取会社→住宅支援機構と移っています。
機構は、支払があるうちは差し押さえになってても競売にはかけないと言っていました。

[392: 匿名さん]

>>391
住金が債権を買い取るってのはあり得ないと思うんですが
謄本の、都市銀行→債権買取会社と住宅金融支援機構の間で、所有権が移転してたりしませんか？
債権買取会社が競売→落札→転売→一般の人が住金から融資を受けて購入ってのなら分かりますが

[393: 匿名]

>>392
証券化したんじゃないの？

[394: 匿名さん]

＞個人情報云々が言われる遥か昔から今まで管理組合のような第三者に、借入金額や延滞の有無を漏らす銀行はない例え競売だ、訴訟だいっても。
あんたほんとに銀行員ですか？
うちでは管理組合が銀行に聞いたら教えてくれましたけど。

＞ちなみに警察、税務署のような国家権力だって簡単には教えない。
へー。
国家だったら教えるんですか。
それが個人情報だとしたら、個人の情報は国家に対して絶太に教えてはいけないというのが個人情報保護の法的趣旨でしょ。日本国憲法読んでね（特に２１条）。