管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[22: 匿名さん]

滞納者へのサービス制限は出来ればやりたいですけど、普通のマンションなら
98％支払っていて滞納者は2％もいないでしょう。
経済的困窮でないのに、支払わない例なんてあるんでしょうか？

[23: 20]

>>22さん
うちのＭＳの場合、口座自動引落の銀行が指定銀行のみなのです。
その口座が管理費引落のために作成されたもので、いつも使っている口座が別にあって資金の移動（振込）を忘れる居住者がいるようです。
もちろん組合としては、そんな理由で？？？明らかな怠慢！！と考えるのですが事実居ます。

[24: 匿名さん]

駐車場の専用使用料も含めて払ってない場合，その使用権の剥奪は当然と思いますが，
例えば，給水バルブ栓を閉め，封印などできれば，文字通り干上がって
払ってくれる気がするのですが，
マンションで各戸別の給水栓を閉じ封印ってのはできないものでしょうか？
配管は共有設備ですので。
マンションが全体として基本契約を水道局とし，各戸に専用メーターをつけて，使用料を管理費と
いっしょに引き落としするマンションでは，水道代も未払いになり大変です。

[25: 23]

駐車場の契約解除・・・現実の理事会での悩みは解除しても車を出さないケースが考えられます。
機械式駐車場だと強制的に出すっというのもかなり困難なのです。

居室の水道・ガス・電気は戸別に閉められるところのほうが多いと思いますけど、それを実行する組合側の権利は法的又は規約的に不明です。面倒な手続きをすれば可能だと思います。

[26: 25]

追加
水道代を組合が代理徴収している場合なら、組合が当事者になるので滞納者の水道止めるのも比較的手続き容易かと思います。

[27: 匿名さん]

管理費滞納でも水道、電気を止めるのは違法という判決があったような気がする。

＞23さん
口座の入金を忘れる人はいるかもしれませんね、でも2ヶ月以上は普通はないですよね。
ローン返済の口座に、うっかりで入金を忘れる人は皆無なんですから。
普通の常識のある人なら、管理費なんて通常5万円にも満たないのですから、うっかりがないように
総合口座で定期を組むとか、常時10万円くらい入れてあるのが普通ですよね。

[28: 匿名さん]

○駐車場の強制解約をした場合・・・・・・・・
　　　それでも滞納者の車が居座わった場合、無理やりレッカーで運んだとしても
　　　その移動中に車を傷つけた〜と滞納者が主張し損害賠償を求めたり、移動先の
　　　場所の確保やその使用料だってかかるんだけどどうすんの？
　　　　強制解約しても居座られれば、次の使用予定者も使用できないし居座っている
　　　滞納者にも請求できない。（強制解約した場合）
　　　※まぁ、不当利得で訴訟するしかないかも。

○水道を止める（管理組合が親メーターに従い水道局に支払い、子メーターで各戸請求の場合）
　　　だとしてもできるんだろうか？直結の場合は水道局もライフラインだからとの問題で、
　　　（電気・電話とは性質が違う）やたらに止められないんじゃないかなぁ
　　
　　　要は、この事例は滞納者から管理組合が法的に提訴されても「受けてたつぞ！！」
　　　ぐらいの気迫や費用（弁護士マターか？）を覚悟しなければ不可能なんじゃないかな？
　
　　　「駐車場解約（レッカー移動）」「止水」、実行できればいいなぁと私も思います
　　　　が・・・・・・

　　便乗で悪いのですが、上記二つの対応で現実にうまくいった経験者の方がいらっしゃたら
　　是非、経験談を教えて欲しいと思います。

[29: 眠い26]

ところどころに「訴訟」とかすぐ言うかたいますけど、それまでにいくつも段階があるわけで。
駐車場１つにしても、いきなり無言で一方的に解除するもんじゃないんですよ。
解除しても居直りや連絡とれない場合もあるから、その時の対応や考え方も理事会で理事同士が意見交換・準備しておくわけです。

短絡的な解決方法などないから、地道に管理会社と理事会があれこれやらなきゃいけません。
びっちり規約どおりに事務的に進めるのが、理事会にとっては一番簡単かもしれませんが、共同住宅って「人の住い」なわけだから、自治会と理事会は異なると理解しててもね．．．．

[30: 匿名さん]

うちのマンションでも2件過去に長期滞納がありました、両方とも理由は事業の失敗でした。
彼らが経済的困窮で支払いの優先順位をつけるのは
1.住宅ローン（競売にかけられないように）
2.公共料金（日常生活がきなくなる）
3.子供の教育関係や学校関係の支払い
4.駐車場使用料
5.管理費と修繕積立金
だいたいこの順番です、支払わなくてもうるさくいわれない、世間体が悪くない
強制的手段をとられないものを、後回しにする傾向がある。
結局2件とも最後は競売になりました。

[31: 匿名さん]

私は管理費の自動振込みで失敗しました。

りＸＸ銀行から自動振込みにしていたのですが、５年で契約切れになるという認識がありませんでした。
５年と１ヶ月目の管理費が未納になり、翌月２か月分請求されるまで気がつきませんでした。

契約したときにはわかっていたのでしょうが、５年間ですっかり忘れていたし契約切れのお知らせもきませんでした。問い合わせたら、ネットで確認できる契約者には郵便でのお知らせは出さないそうですが、今月が５年目終了かどうかなんて、毎月ネットで見ている人しか気がつきませんよね？

慌てて通帳記帳して確かに払われていないのを確認して、２か月分一緒に手渡しで支払いましたが、滞納金は請求されずに済みました。

ヤレヤレです。全然悪意もなく預金もあるのに失敗する人もいるという話。

[32: 匿名さん]

＞31
95％以上の人は、そうなんですよ当たり前の話です普通はそれだけ注意しています。
うっかりがあるから、3ヶ月ぐらいまでは滞納の問題になりません。（延滞利息を徴収もしません）
問題はそれ以上の長期滞納者です、月々の支払いも大変なのに
数ヶ月分一括で支払えるとは思えないですよね。

[33: 匿名さん]

　滞納者にもいろいろなケースがあります。
　　　　　支払う意思も能力もある人
　　　　　支払う意思はあるが能力のない人
　　　　　支払う能力はあるが意思のない人
　　　　　支払う意思も能力もない人
　少なくともこの４分類ぐらいはした上で、それぞれごとに対応しなければなりません。一律の対応では、「労多くして効少なし」です。

[34: 匿名さん]

うちは理事輪番制なのですが，経済的困窮で管理費等払ってない人が理事なんですよ。
支払う意思はあるが能力のない人なんですかねー。
理事長も遠慮して，滞納のことが理事会で話題にしにくいんですよねー。
その理事さんが欠席の時に聞いたら，総額１００万くらいの未納が全体であるそうで，
その理事さんがいくらかは？ですが，いやー困ったもんです。
破産まではいかない状態が一番やっかいですね。
どうすればいいんでしょう？

[35: 匿名さん]

経済的困窮の方は、遅かれ早かれ↓な可能性が高いはずです。
先送りすればするほど、結局は本人の負債額を増やすことになりますし、組合全体で補うことになりかねません。
滞納者が理事になったり、理事がうっかり滞納をしても強く咎めるものではありませんが、同時に相手が理事や親しい人であっても、滞納督促のルールどおりに進める必要があると思います。

[36: スレ主です]

>>２９さん>>眠い２６さん

　おっしやる通り、滞納者に対する駐車場契約の解除はいきなり実行するものではないし、
　管理組合としても提訴等したくはありません。

　しかしながら電話督促・督促状発信・訪問・内容証明付催告書等を実行しても
　埒があかない場合には訴訟申し立てをしても良いのではないでしょうか？
　　※あくまで規約に則った手順で承認される事が前提ですが・・・・・・

　怖いのは、滞納管理費・修繕積立金は特定・包括承継人に請求できますが、駐車場使用料
　のような属人的使用料は、競売の場合には、通常、新区分所有者に請求できません。

　決算では雑損で処理するしかなくなりますが、何か良い手立てがありますでしょうか？

[37: 匿名さん]

＞36さん
うちのマンションで夏頃に競売がありました、結局マンション業者が落札しましたが
支払ってくれたものは、管理費、修繕積立金、倉庫使用料、これらは12ヶ月分
駐車場代（3ヶ月分滞納後契約打ち切り）
支払ってくれなかったものは、遅延損害金。
業者に理由を聞いたところ、販売する上で重要事項説明で明らかにしなければならないので
販売上不利だということでした。（以前も過去もう1件ありましたが同様でした）

個人が落札したら、倉庫使用料や駐車場使用料に法的支払い義務はないので、
落札者の人柄によるでしょう。管理組合としては損金処理になりますね。

[38: 匿名さん]

倉庫使用料や駐車場使用料に法的支払い義務はないなら
理事長に話してみます。
敷地内に停められなくて，しかたなく外に駐車場借りておられる人に
説明できませんし。

[39: 匿名さん]

>>38さん
余計なことだったらご容赦！
法的支払い義務は、そもそもの居住者又は組合員にはありますよ。
本人が支払えなくなり裁判所の判断で、資産であるＭＳの部屋を競売した時に、その部屋を新たに買った人には倉庫や駐車場の滞納分を負担する法的義務はないということです。

たた競売などになるケースは、既に元の持ち主は「破産」の身分になるので、倉庫や駐車場の滞納額が法的に免除されてしまうことが多いでしょう。その場合は組合泣き寝入りかな。

↑専門家ではないので、間違ってるところがあったら詳しい方、訂正願います。

[40: 38]

管理費，駐車場代等を払ってない組合員が，ずっと車を敷地内駐車場に停めて，管理組合会計に
金がはいらない。専有使用権剥奪して，外の駐車場を借りてる人に停めてもらえば，会計にもいいし，外の駐車場を借りてる区分所有者にも喜んでもらえる。管理費，駐車場代等を払ってない組合員も払おうという気になるかもしれないし。そもそも粗食で明日くうご飯もないというわけではないんだから。

それをしないでこの状況を放置し，破産され，駐車場代とりそこねたら，やっぱり
理事長は責任を問われてもしかたないですよね。理事長しか誰が滞納してるか
正式には知らないんです，うちのマンション。うわさでは聞きますが。
議題にもしないのがいけません。

[41: 匿名さん]

破産による競売でなく，払わない組合員が売却や賃貸に出した場合は，
未払いの管理費，駐車場代は当然，払ってこなかった人に請求ですよね。

[42: 匿名さん]

>>41
なかなかいい事例ですね。
こちらをご参照ください。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20021125p4000p4.html

以下、要点抜粋。

○区分所有部分が売却された場合
　管理費等の未納がある状態で区分所有者が当該住戸を第三者へ売却してしまった場合、
管理組合は誰に請求すればいいのであろうか？

　区分所有法８条では「債務者たる区分所有者の特定承継人（住戸を買い受けた人）に対しても行うことができる」としており、
新しい買受人にも滞納している本人にもどちらにも請求できると定めている。
が、現実問題として買受人が素直に他人の債務を弁済することは考えにくい。
また賃借人が住んでいたとしても、管理費等の支払い義務を負うのは区分所有者なので賃借人に滞納分を請求することはできない。

[43: スレ主です]

区分所有法第８条における管理費等というのは、通常、皆さんのＭＳ管理規約
では「管理費」と「修繕積立金」に特定されているのではないでしょうか？
　従って、管理規約上において特定・包括承継人は属人的使用料を支払う義務はないもの
と判断されているようです。

　しかしながら任意売買の場合には、仲介業者が売り手・買い手との折衝の中で
使用料の精算をする事が多いのであまり問題にはならないようです。

以前も書いたかもしれませんが、管理規約で承継できる「管理費等」に駐車場使用料等
も追加すれば、競売時には少なくても請求行為は認められると思います。

[44: 匿名さん]

>>43
包括承継人には支払い義務があります。

[45: スレ主です]

>>44

つたない知識かもしれませんが我ＭＳの管理規約では、※第２６条（管理費等）において
「管理費」「修繕積立金」「修繕積立基金」のみが「管理費等」と規定されており、
※第２７条（承継人に対する債権の行使）では、＜管理組合が管理費等について有する債権は
区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行使することができる＞となっています。

上記を勘案すると、やはり　管理費等＝「管理費」「修繕積立金」「修繕積立基金」のみ
包括承継人及び特定承継人にも請求できるのではないか？と判断しておりますが？

>>44は、どのような根拠で（例えば区分所有法・民法の第○○条・どの裁判の判例）
言ってるのか示してください。

[46: 匿名さん]

>>45
民法
第八百九十六条 　相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の
　権利義務を承継する。但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。

駐車場使用料は被相続人の管理組合に対する債務であり、未払いのものがあれば、
当然に支払い義務が相続人に承継される。

[47: スレ主です]

>>46

「但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない」のただし書きはどのように解釈
すれば良いのでしょうか？
　前から言ってるように「属人的」に契約行為がなされている駐車場契約のような債務も
あなたが言ってるように「当然に支払い義務が相続人に承継される」のですか？

通常のＭＳ管理規約だって民法・区分所有法に則って規定されていると思いますが、
皆さんのＭＳ管理規約はどのような表現になっていますでしょうか？

本来支払い義務のない費目でも、包括承継人及び特定承継人には請求行為を実行すること
事もあるようですが

＞「当然に支払い義務が相続人に承継される」とは思いません。

　法律家や包括承継人からは「何故。すぐに契約解除をしなかったんだ？解約すれば済む
　問題じゃなかったのか？」と言われるのがおちのようですが？

[48: 匿名さん]

＞「但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない」のただし書きはどのように解釈
すれば良いのでしょうか？

十数年前のアホー学部時代のつたない知識で恐縮ですが、
この但し書きの例としては確か、「生活保護の受給」が
典型例として挙げられていました。
マンションの財産権を包括承継する場合は、駐車場契約も
その財産権に付随する契約と考えられるため、駐車場契約に
起因する債務も当然承継されると考えます。
（自信なし、間違ってたらゴメン）

[49: 匿名さん]

>>47
①「一身専属権」で検索してみてください。

②「包括承継」と「特定承継」の違いを理解する必要があります。

[50: スレ主]

>>49

①＝検索したけどよく理解できませんでした。
②＝区分所有法での定義は理解しているつもりです。

以前から書き込んでるとおり、管理規約の文言に「管理費等」とは「管理費」「修繕積立金」
「修繕積立基金」であると特定されているなかで、特定されていない被相続人の駐車場使用料が
包括承継に関し「当然に支払い義務が相続人に承継される」とは思えません。

管理規約ってのはそんなに簡単に無視できるものなのでしようか？

私はアホー学部さえ卒業していないので疑問が一杯です。

[51: 匿名さん]

>>50
＞②＝区分所有法での定義は理解しているつもりです。

ならば、話は早いですね。

区分所有法
（特定承継人の責任）
第８条　前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に
　対しても行うことができる。

包括承継人には当然に請求することができるので、この条文には包括承継人が
含まれていないのです。

[52: スレ主]

>>51

何度も言ってますが・・・・・

改正「マンション標準管理規約」第２６条には
「管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人
　に対しても行うことができる。」と規定されている。

この管理費等とは、第２５条にある管理費、修繕積立金が該当し、「規約に基づく他の
区分所有者に対して有する債権」としては管理費と修繕積立金だけになると考えられる。

あなたの言ってる区分所有法の第７・８条の「先取り特権」の範囲としての適用があるか否かは
使用料の性格、形態等で違ってくる。（要司法判断か）いずれにせよ規約に駐車場使用料を
管理費等に含んでいないとすれば、「規約に基づく他の区分所有者に対して有する債権」
には該当せず、包括・特定承継人へは請求できないだろう。

　特に駐車場使用料については、総戸数に対して駐車場が不足しているマンションにおいては
その使用料を先取り特権の範囲とする事は難しく、総戸数に対応する駐車場があり、各戸１台
利用できるとする専用使用が認められ、規約にも規定があれば別の判断はできるかもしれない。

>>51は区分所有法を理解して書いているんだよね。
　でもスレ主としては納得できないところもあるので、近いうちに弁護士の見解を確認します。

＞ちょとスレからずれたんで、有益な管理費等滞納者対策に話をもどしましょ

[53: 匿名さん]

>>52
最後にしますが・・・
規約に基づかなくても、包括承継人には当然に請求できるといっているだけです。

[54: >>52]

>>53
僕も最後にしたいですが・・・・・・・・・

あなたは>>44・>>46でも「当然に支払い義務が包括承継人に承継される」
と言っている、僕は>>47で規約を解釈するとそれは違うんじゃないか？と言っている。

しかしながら、あなたは>>53で「包括承継人には当然に請求できるといっているだけです」
と全く表現が違ってきています。

>>44・>>46では「包括承継人が被相続人の滞納した駐車場料金を支払わなければ違法だ」
的に書き込んでいて>>53では「請求はできます」的になっている。

＞論理をすりかえようとしている。

だから僕も、>>47で「本来支払い義務のない費目でも、包括承継人及び特定承継人には
請求行為を実行することもあるようですが」とわざわざ書いているんだ。

＞当然、違法でも何でも請求行為自体はできますよ、誰でも、いいががり的にね。

ただ、法的に当然に必ず支払わなければならないのか？支払わなければ違法になるのか？
を論じてきたつもりだったんですが・・・・・・・

　あなたは包括承継人は規約に記載があろうがなかろうが、被相続人の権利・義務は
　全て承継するという事を主張していたが、それでは何故、
＞わざわざ標準管理規約第２６条で「包括」・「特定」の承継人を記載し、特定してるのかな？

　標準管理規約がおかしいと思っているんですか？

僕の>>52の書き込みでとりあえず小休止と思っていたんですが・・・・・

＞どうぞ>>53,レスお願いします。

[55: 53]

>>54
＞わざわざ標準管理規約第２６条で「包括」・「特定」の承継人を記載し、
＞特定してるのかな？

①区分所有法第８条は、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の
　 特定承継人に対しても行うことができる。」と規定しています。

②一方、包括継承には「包括承継人は被承継人の一身専属権を除く権利義務の
　 一切を承継する」という一般原則があります。

よって標準管理規約第２６条は、
「特定承継人」については、「区分所有法第８条を確認的に規定」し、
「包括承継人」については、上記②を「より理解しやすいよう規約上明示
してある」と理解するのが妥当ではないでしょうか。

[56: 匿名さん]

スレ主さん、55さん

標準管理規約26条において、継承人について明示される理由ですが、
55さんが書いているように、わかりやすく明示したというのもありますが、
より一般的には、規約は管理組合がどういう時に、誰に対して、何をするべきか
（何をしてもよいのか）を規定したものだと思います。
逆にこの規定が無かったら組合（理事会）は何をしなくてはならないのか？
ということです。

個人的には区分所有者ではなく、包括継承人としているのは便利な規定だと
思います。実際、相続手続の最中で、管理費滞納等の問題が発覚し、管理組合への
物件売却という話を聞いたことがあります。

[57: 匿名さん]

輪番制のため，滞納者の１人が現理事である管理組合の理事です。
先日，総会決算議案審議の理事会があり，その理事が欠席だったので
理事長にいろいろ聞きましたが，
経済的困窮で払えない人もいるので同じ住人同士ではいいにくい，
管理組合からではなく，管理会社名で駐車場の使用も認められなくなると
内容証明郵便は送ったが，１人は管理会社をどやしつけてきた（何かんがえてるんだろうですが）
一人はすぐに口だけですがあやまりにきたそうですが，次期理事会で
弁護士から依頼などお願いしてみるということで，いわゆる先送りです。
４人で１００万近くの未納金があります，，。
さらに，今度管理会社を変え，原則主義とかで修繕口通帳と印鑑は管理組合で保管。
滞納者が万一理事，理事長になったらと思うと恐ろしい。だれが滞納かは歴代
理事長しかわからないのです，，。心配。
貸金庫代，誰が管理するか，
多くの銀行に分散させると，残高証明書手数料などばかにならないそうです。

[58: 匿名さん]

＞経済的困窮で払えない人もいるので同じ住人同士ではいいにくい，

それはおかしいですよ、20万円ではなく2万円前後の管理費でしょう。
それと理解できないのは、滞納者の氏名と部屋番号を理事長しか知らないのですか
少なくとも理事全員が知るべきことでしょう。
一般組合員だって総会の時に、滞納があれば自分達の共有財産ですから
滞納者は誰ですかと管理会社を問いつめると思いますよ。

いくら輪番制とはいえ、滞納者が理事会の役員になるのはおかしいですね、権利も義務も
行使していて初めて、組合の代表になるんじゃないでしょうか？
私なら、自分から辞退しますよ。総会の時に理事の資格要件で理事になる時点で滞納のある場合は
理事になれないことを、管理規約に盛り込んだらいかがでしょう。

[59: 大規模理事]

58 さん
＞いくら輪番制とはいえ、滞納者が理事会の役員になるのはおかしいですね、権利も義務も
＞行使していて初めて、組合の代表になるんじゃないでしょうか？
＞私なら、自分から辞退しますよ。総会の時に理事の資格要件で理事になる時点で滞納のある場合は
＞理事になれないことを、管理規約に盛り込んだらいかがでしょう。
ごもっともな意見だと思いますが、理事ってそんなになりたい人が
多いのでしょうか？ ウチのレベルでも立候補者は一桁。残りは輪番で
指名しますが、それでも「忙しい」とか言ってお断りをしてくる人も
多い。58 さんが言うような規約を入れたら、理事になりたくない人が
理事選出の月にわざと管理費を滞納することになりかねませんか？
それを毎年行なえば一生理事は回って来ないことになります。

[60: 匿名さん]

59さん
＞理事になりたくない人が理事選出の月にわざと管理費を滞納する

このご意見はごもっとも。
ちなみに、ご存じかどうか、別スレ「役員は輪番制、でもあの人にだけはやらせたくない！？」の22〜25あたりでも、同じ問題点が指摘されていますね。

[61: 匿名さん]

＞59
＞理事選出の月にわざと管理費を滞納することになりかねませんか？

理事逃れでそういう手段は、誰でも考えるでしょうね。だけど普通は実行しないし
事実はしっかり記録に残ります。
行きずりの会ではなく、居住して生活している場のですから何よりも重要ですよね。
本当に実行する人が多数いるようなマンションなら、住民層に期待できませんから将来朽廃します
老朽化する前に逃げ出すことを考えたらいいと思います。

[62: 匿名さん]

＞滞納者の氏名と部屋番号を理事長しか知らないのですか

これはおかしいですね、書面で組合員に知らせないのは個人情報保護の観点からの配慮でしょうが
管理会社の担当者に、理事が質問しても答えないのであれば、理事長と担当者が何かたくらんでいると
考えて普通だと思います。

[63: 大規模理事]

61 さん、
＞理事逃れでそういう手段は、誰でも考えるでしょうね。だけど普通は実行しないし
＞事実はしっかり記録に残ります。
普通の「人」は実行しないと思いますが・・・。この事実が記録に残ると何か不都合が
あるのですか？ ウチでは振り込み忘れ等での１ヶ月滞納者は毎月数人はいます。

＞本当に実行する人が多数いるようなマンションなら、住民層に期待できませんから将来朽廃します
＞老朽化する前に逃げ出すことを考えたらいいと思います。
ウチのように輪番理事を断ってくる人がいることも大きな問題かも。

62 さん、
＞書面で組合員に知らせないのは個人情報保護の観点からの配慮でしょうが
＞管理会社の担当者に、理事が質問しても答えないのであれば、理事長と
＞担当者が何かたくらんでいると考えて普通だと思います。
振り込み忘れ等の１ヶ月滞納者も氏名を公表しなくてはいけないのでしょうか？
ウチは６ヶ月以上の滞納者は公表対象になります。

60 さん、
＞ちなみに、ご存じかどうか、別スレ「役員は輪番制、でもあの人にだけはやらせたくない！？」のこの辺りは見ていませんでした。もっとも誰でも考え付く逃げ方ですものね。

[64: 匿名さん]

＞63
1ヶ月は滞納とは誰も思わないでしょう。
公表する6ヶ月超は、ことによると手遅れかもしれませんね、
普通管理費だけを滞納することは少ないしローンは3ヶ月も滞納すれば呼び出されますから、
ローン破産の可能性もありますね。
うちのマンションでここ10年間で2件6ヶ月超の滞納がありましたが、両方とも1年を超えて
競売になりました。（金融機関が競売した）

＞この事実が記録に残ると何か不都合があるのですか？
大規模マンションだと住民の顔が見えないから大丈夫なのかもしれませんが、
50〜100戸の中規模だと、5年も暮らせばある程度顔と名前が一致しますから
家族でもいれば非常に世間体が悪いし、理事や住民の記憶にも残ります。

＞ウチのように輪番理事を断ってくる人がいることも大きな問題かも。
多分永い目で見れば、大問題だと思います。
管理費の滞納はしなくても、ご近所に断ることが可能だという噂が広まれば、
次々に追従して理由をつけて断ってくると思います。

[65: 57]

皆さんレスありがとうございます。
旧管理会社（すでに１１月より管理は新会社に移行）は未払い者の部屋番号と金額の明細を
持ってきたのですが，理事長が，「これを出すのは，，」と尻ごみし
（おそらく１人の理事がその未納者の１人だから，，），どうしても見たいなら
この場だけということで回覧ということになりましたが，
我々としてはすでに任期は過ぎており，総会で新理事が決まるまでの残任期間にはいっており，
やはり見てしまうと，厳しくいいにくいということもあり，会計理事に部屋番号以外の詳細を
読み上げてもらった次第です。
輪番制で理事になりたくない方ばかりですし，今まで賃貸の方が理事長になったこともある
（変な？）マンションなんです。今後は財産管理もあるので滞納者や賃貸の方は
理事長，副，会計など，（通帳や印鑑を預かると思われる役）にはならないように明文化しないといけないですし，いろいろ不安でいっぱいです。今ある億単位の修繕積み立て金が，借金の返済に使われたら，，。恐ろしいことです。

[66: 57]

もちろん電気代，水道代は払ってるでしょうし，金利をとるところには払っているはず。
駐車場を使えなくするということで対抗するように，６か月以上の滞納者は部屋番号を公表すること
など次期理事会でできないか，総会で提案してみます。もうすぐ総会で，理事長の姿勢もあり
我々ではできそうもありません。

[67: 匿名さん]

66さん
6ヶ月も駐車場代と管理費を滞納して、駐車場がまだ使えるのでしょうか。
それとも駐車場の順番待ちがいないから放置と言うことでしょうか。
あまり良いことではありませんが、管理費も修繕積立金もその人が売却しても所有者に
引き継がれますが、駐車場使用料は支払い義務がありません。つまり次の所有者が拒否すれば
回収不能になるということです。
理事会運営で一番大切なことは、組合員に公平に対処することだと思います、
駐車場使用料を支払っている組合員と、滞納者と同等に使用できているということは
著しく不公平ですよね。
滞納者の自動車が出ているときにロープを張ったり、障害物を設置して使えなくする
必要があるのではないでしょうか。
一般社会で、料金不払いならごく普通に行われていることです、ガスも電気も滞納すれば
止められますよね。
もし自分が組合員で、理事会が滞納者に対してこのような強制執行をしていないのであれば
多分、総会で理事会と理事個人の責任を追及すると思います。

[68: 66]

そうなんです。おかしいでしょう。
駐車場代焦げ付きますよといたのですけど，，。
6ヶ月以上というか１年以上です。
４人いて，３人は今もすんでおり，１人は遠くに住んでいて，現在空き家
賃貸物件にしてますが借り手がないようです。１区画駐車場はだれも止めてないわけです。
理事の１人が滞納者なので，取り上げられてこなかったのか，，，
我々もうかつでした。面と向かっては言いにくいですし，正式に
滞納者かどうか確認できなかったので，，。
敷地内には各戸１つ＋数台分駐車場で，となりの外部駐車場かりてる方たくさんおられます。
だいぶ理事長にいったのですが，まあ，強制執行まではまだ（自分の代では）
したくないようで，総会で話して見ます。

[69: 匿名さん]

＞68さん
67です。
それは、はっきり言って大問題ですよ駐車場使用料滞納を1年以上見逃すなんて
職務怠慢といわれても仕方ないと思います、細かい人なら理事個人の責任を追及しますよ。
駐車場使用料がいくらかわかりませんが、1年以上滞納している人が、まとめて支払うなんて
ほぼ不可能でしょう。
まず、滞納の理事に事情を話して辞任してもらって理事会で真剣に話さないと。
一番の問題は管理会社の担当者ですね、しっかり役員に教えてあげないとダメですよね。
1年以上の滞納者が複数いるのですから、競売準備、訴訟準備くらい始めないとダメですよ
相手は、楽勝で文句も言わない管理組合となめているんだと思いますよ。

外部駐車場を借りている人がいるんですからその人達に、滞納者3名分を即刻明け渡すべきです、
滞納者を外部駐車場に追い出さないと。
または、規約を改正して外部の人に月極駐車場として貸した方が管理組合の収入になりますよね。
外部駐車場の方が料金が高ければ、外部を借りている組合員に著しい被害を与えているのと
同等の行為ですよ。

過去に滞納者がうちのマンションでいましたが、冷静に考えると彼らの論理は
「文句も言われず、タダで使える駐車場、タダで使えるマンション、文句も言わない楽勝な理事会」
なんですよ。

自分の代では・・・というのは、過去の自民党の年金問題の先送りみたいで
責任の所在を不明確にする、無責任な行為だと思いますよ。
何も知らない、次の役員はどう対処したらいいんでしょう？

今理事会ができることは、臨時総会を招集して駐車場を外部に
月極で貸せるように規約改正することでしょうね。
そうすれば、住民同士真剣に話し合えると思います。

[70: 匿名さん]

うちにも２年以上管理費未納が一件います、管理会社は裁判しても差し押さえなどができず
無駄だからやらないと言っていますし最近は督促の℡もしていないようです（居留守のため）
多分そろそろ２００万は越えてるのではないかなと思います。ちなみにそこは住宅ローンだけは
きっちり払っているようです。親子そろって色々な意味で図々しくそこがよけいに腹が立つ。
訴訟起こしても無駄なんでしょうか？

[71: 匿名さん]

>>70さん
管理会社の督促業務は、3ヶ月〜半年までのはずです。
それ以上は、管理組合による督促か別途費用を求められると思います。＜無責任な管理会社は放置する。

無駄かどうかはしてみなければわかりませんが、
滞納している金額を超える場合もありえます。
しかし、滞納を許してしまう雰囲気による影響のほうが大きいのではありませんか？
次から次へ滞納者が出てくるほうが恐ろしいと思いますよ。